Tribunal judiciaire, 14 août 2024. 24/00079

MINUTE: N° RG 24/00079 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZDCS S.C.I. DE VERGNES C/ [J] [P] - Expéditions délivrées à [J] [P] Le Copie exécutoire délivrée à Avocats : Me Sophie PASTURAUD Le Copie à la Préfecture de la Gironde le TRIBUNAL de PROXIMITE d’ARCACHON JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION [Adresse 6] [Localité 1] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 août 2024 PRÉSIDENT : Madame Sonia DESAGES, Vice-Présidente chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection, GREFFIER : M-L Courtalhac, Greffier DEMANDERESSE : S.C.I. DE VERGNES Siège social [Adresse 4] [Localité 2] Représentée par Me Sophie PASTURAUD (Avocat au barreau de BORDEAUX), substituée par Maître QUINTON, Avocat au barreau de Bordeaux DEFENDEUR : Monsieur [J] [P] [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 3] Absent DÉBATS : Audience publique en date du 05 Juillet 2024 PRESIDENTE : Sonia DESAGES GREFFIER : Betty BRETON PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 18 Avril 2024. Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile EXPOSE DU LITIGE Par contrat en date du 19 juin 2021, la SCI DE VERGNES a donné à bail à M [J] [P] un logement situé [Adresse 5] , pour un loyer mensuel de 430 € et 40 € de provision sur charges. Le 29 janvier 2024 , la SCI DE VERGNES a fait signifier à M [J] [P] un commandement de payer des loyersen indiquant se prévaloir de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail. La SCI DE VERGNES a ensuite fait assigner M [J] [P] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d'Arcachon statuant en référé par un acte d'huissier du 18 avril 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion des lieux et sa condamnation au paiement de l'arriéré locatif. A l’audience du 05 juillet 2024, la SCI DE VERGNES, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; d'ordonner l’expulsion de M [P] et le condamner au paiement de la somme de 2711,08 € , d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens. Elle demande également l'attribution du dépôt de garantie d'un montant de 470 €. Bien que convoqué par acte d’huissier signifié étude le 18 avril 2024, M [J] [P] n’est ni présent ni représenté. MOTIFS DE LA DECISION I. SUR LA DEMANDE EN RESILIATION DU BAIL 1/ Sur la recevabilité de la demande Aux termes de l'article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation de bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine dela commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives...Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, prélablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement. L'article 24 III dispose en outre qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience aux fins de réalisation d'un diagnostic social et financier transmis au juge avant l'audience. En l'espèce, la SCI DE VERGNES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 01 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 avril 2024. Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Gironde par la voie électronique le 22 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience. La demande est donc recevable. 2/ Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire Il résulte de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu le 19 juin 2021 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 janvier 2024, pour la somme en principal de 1250 €. M [P], non comparant, ne justifie pas avoir régularisé les causes de ce commandement dans les deux mois de sa délivrance ; de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 mars 2024. 3/ Sur l'expulsion et l'indemnité d'occupation Du fait de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, M [J] [P] est occupant sans droit ni titre depuis le 30 mars 2024. Il convient en conséquence d'ordonner son expulsion. En occupant le logement sans droit ni titre , M [P] cause un préjudice au bailleur qu'il y a lieu de réparer en le condamnant à régler une indemnité d'occupation provisionnelle fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail. Cette indemnité se substituera au loyer et charges dus à compter du 30 mars 2024. II. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT L'article 7 a) dela loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. En l'espèce, la SCI DE VERGNES produit un décompte selon lequel M [J] [P] reste devoir la somme de 2711,08 € à la date du 01 avril 2024. Ce décompte mentionne des loyers impayés pour 2257,83 € sans aucune précision sur les montants facturés ou les versements effectués. Il mentionne également une régularisation de charges pour 1573,25 € sur 33 mois sans aucun justificatif. Par conséquent, en l'état des éléments dont dispose le tribunal, M [J] [P] sera condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 2234 € (1250 € au titre des loyers et provisons sur charges dus au 1er janvier 2024 en ce compris le loyer de janvier 2024 + 984 € (492 x 2 mois) au titre des loyers et provisions sur charges des mois de février et mars 2024) avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1250 € à compter du commandement de payer (29 janvier 2024) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. Pour le règlement de cette somme, le bailleur sera autorisé à conserver le dépôt de garantie versé à hauteur de 470 €. III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : M [J] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI DE VERGNES, M [J] [P] sera condamné à lui verser une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au Greffe; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 juin 2021 entre la SCI DE VERGNES et M [J] [P] concernant le logement situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 29 mars 2024 ; ORDONNE en conséquence à M [J] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ; DIT qu’à défaut pour M [J] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI DE VERGNES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; CONDAMNE M [J] [P] à payer à la SCI DE VERGNES à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail à compter du 30 mars 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés; DIT que la SCI DE VERGNES pourra coserver le dépôt de garantie d'un montant de 470 €. CONDAMNE M [J] [P] à verser à la SCI DE VERGNES à titre provisionnel la somme de 1764 € (2234 € - 470 €) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés (décompte arrêté au 01 avril 2024, incluant le loyer de mars 2024 ), avec les intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2024 sur la somme de 1250 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ; CONDAMNE M [J] [P] à verser à la SCI DE VERGNES une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE M [J] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture; RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de la Gironde en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ; Ainsi jugé et prononcé, par mise à disposition au greffe du Tribunal les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le Juge des Contentieux de la Protection et le greffier. Le greffier, Le Juge des Contentieux de la Protection,