Tribunal judiciaire, 06 août 2024. 23/11926

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A1 JUGEMENT N° du 06 Août 2024 Enrôlement : N° RG 23/11926 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4GJU AFFAIRE : S.D.C. PARC VERDILLON [Adresse 1] ( Me Frédéric RACHLIN) C/ Mme [U] [T] () DÉBATS : A l'audience Publique du 04 Juin 2024 COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats : Président : Madame Aurore TAILLEPIERRE, Greffier : Madame Sylvie HOBESSERIAN, A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 06 Août 2024 PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 06 Août 2024 Par Madame Aurore TAILLEPIERRE, Juge Assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier NATURE DU JUGEMENT réputée contradictoire et en premier ressort NOM DES PARTIES DEMANDEUR Le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé PARC VERDILLON sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA, inscrite au RCS de Marseille sous le numéro B067 803 916 et dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice représenté par Maître Frédéric RACHLIN, avocat au barreau de MARSEILLE C O N T R E DEFENDERESSE Madame [U] [T], née le 28 décembre 1985 à [Localité 2] (13), de nationalité française, domiciliée et demeurant [Adresse 1] défaillante *** EXPOSE DU LITIGE Madame [U] [T] est propriétaire des lots 217 et 207 au sein de l’immeuble en copropriété dénommé PARC VERDILLON sis [Adresse 1], consistant en un appartement et une cave. Le syndicat des copropriétaire s'est plaint de ce que Madame [T] est redevable de la somme, au titre des charges de copropriété, de 8 185 euros suivant décompte du 13 novembre 2023. *** Par exploit en date du 16 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires a assigné Mme [T] devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins de : Vu les articles 10 et 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, Condamner Madame [U] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé PARC VERDILLON sis [Adresse 1], les sommes suivantes : 8 185,00 euros suivant décompte de charges au 13 novembre 2023, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation, 1 276,40 euros au titre des frais prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 156,64 euros au titre des frais de commandement de payer, 1 500,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, 1 500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, Condamner Madame [U] [T] aux entiers dépens en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile. Il soutient qu'il n’a pas à produire les appels de fonds pour justifier de sa créance, de même aucun texte n’impose la production des convocations aux assemblées générales, car seuls les procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes et adopté les budgets pour lesquels les charges sont réclamées suffisent. Il ajoute que le défaut de paiement des charges compromet nécessairement la trésorerie du syndicat et diffère dans le temps les prestations auxquelles les autres copropriétaires ont droit, aussi il constitue à lui seul un manquement fautif du copropriétaire à ses obligations conventionnelles résultant du règlement de copropriété. Il expose que la carence de la défenderesse justifie sa condamnation au paiement des frais que le syndicat a été contraint d'exposer pour recouvrer et garantir sa créance et que la gestion d’un copropriétaire en situation d’impayé excède la mission d’administration courante de la copropriété. *** Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. Madame [U] [T], régulièrement assignée à étude, n'a pas constitué avocat, la décision rendue en premier ressort sera réputée contradictoire en application des dispositions de l'article 473 du Code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 25 mars 2024. L'audience de plaidoiries s'est tenue le 4 juin 2024 et la décision a été mise en délibéré au 6 août 2024. MOTIFS DE LA DECISION : A titre liminaire, il sera rappelé aux parties que les demandes présentées sous la forme de « dire et juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code civil. Par ailleurs, en application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. L'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. […]. L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d'État. En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats les pièces suivantes : - le relevé de propriété des lots n°207 et 217 actualisé en 2022, - le décompte des sommes dues par la défenderesse au 13 novembre 2023, - la mise en demeure par lettre recommandée du 18 juillet 2023 de payer la somme de 9 441,82 euros au titre des charges de copropriété, - le procès-verbal des assemblées générales du 14 février 2019, 23 avril 2019, 1er juillet 2019, 6 novembre 2019, 21 janvier 2021, 2 février 2022 et 13 avril 2023, approuvant les comptes des exercices du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019, du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020, du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021, du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 et votant le budget prévisionnel des exercices du 1er juillet 2019 au 30 juin 2024, ainsi que certains travaux, - l'attestation de non recours à l'encontre des assemblées générales en date du 14 novembre 2023, - le commandement de payer les charges de copropriété en date du 21 octobre 2021, - le contrat de syndic du 13 avril 2023, - la reddition annuelle des charges de l'exercice du 30 juin 2021 au 30 juin 2022, - la reddition des charges sur travaux, - les appels de fonds du 1er avril 2021 au 31 juillet 2023, - les appels de fonds travaux du 1er février 2021 au 15 mai 2021. Aussi, s’agissant des charges de copropriété proprement dites représentant la somme de 8 185 euros, la créance du syndicat des copropriétaires apparaît certaine, liquide et exigible au regard des éléments versés aux débats, la production des appels de fonds n'étant en outre imposée par aucun texte. En conséquence, Madame [U] [T] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier PARC VERDILLON sis [Adresse 1] la somme de 8 185 euros au titre des charges de copropriété des lots n°207 et 217, arrêtées au 13 novembre 2023, avec intérêts au taux légal compter de l'assignation. S'agissant par ailleurs des frais imputés à la défenderesse, il ressort de l'extrait de compte qu’une partie des sommes réclamées correspond, non à des charges de copropriété, mais à des frais de recouvrement, s'agissant : - des frais de relance avec lettre recommandée du 4 décembre 2020 (39 euros), - des frais de relance du 19 avril 2021 (39 euros), - des frais de mise en demeure du 4 août 2021 (45 euros), - des frais de relance du 24 août 2021 (35 euros), - des frais de « constitution dr Huissier » du 11 octobre 2021 (336 euros), - des frais de « constitution dr avocat » du 17 décembre 2021 (446,40 euros), - et des frais de constitution d'hypothèque du 13 juin 2022 (336 euros). L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur. Il en est ainsi notamment des frais de mise en demeure, de relance, de prise d'hypothèque voire du commandement de payer ou de la sommation de payer qui constituent des diligences nécessaires, non comprises dans les dépens d’instance, qu’il est justifié de mettre à la charge du débiteur. Toutefois, aucune disposition légale n'impose la multiplication des relances et mises en demeure. Aussi, les frais de relance qui ne sont pas des frais nécessaires au sens de la loi du 13 décembre 2000 doivent rester à la charge du syndicat des copropriétaires, dès lors qu'une mise en demeure suffit pour faire courir les intérêts moratoires. Par ailleurs, les frais de toute nature visés par l'article 10-1 ne peuvent donner lieu à une condamnation du copropriétaire que s'ils apparaissent justifiés par des diligences réelles excédant la mission d’administration courante de la copropriété qui incombe au syndic. Ces différents frais ne peuvent être perçus plusieurs fois, à plusieurs titres, même lorsqu’ils sont visés par plusieurs textes. Les frais tarifés d'huissier à compter de l'assignation, et notamment les frais d’assignation, font partie des dépens. Les honoraires d'avocat ainsi que les sommes demandées au titre des frais de poursuite sont quant à eux susceptibles de donner lieu à une indemnité sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. Le contrat de syndic qui est conclu entre le syndicat des copropriétaires et le syndic ne saurait, conformément au principe de l’effet relatif des conventions prévu par l’article 1165 du code civil, avoir pour effet d’obliger individuellement chacun des copropriétaires. Il s’ensuit que le syndicat demandeur serait mal fondé à invoquer les stipulations du contrat de syndic au soutien de sa demande en paiement à l’encontre du copropriétaire défaillant. En l’espèce, le syndicat ne produit aucunement les mises en demeure et relances adressées entre décembre 2020 et août 2021 et ne démontre donc pas avoir réellement exposé ces frais jugés nécessaires au recouvrement de sa créance. Concernant les frais de « constitution dr Huissier » et « constitution dr avocat », ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues, constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété et relèvent de la gestion normale d’une copropriété. Le syndicat ne justifie pas non plus de l'existence de l'hypothèque alléguée dans son décompte ni des frais inhérents à cette procédure. Le syndicat des copropriétaires sera ainsi débouté de sa demande en paiement au titre des frais prévus par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. En revanche, il produit le commandement de payer les charges de copropriété en date du 21 octobre 2021, facturé 156,64 euros. En conséquence, Madame [U] [T] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier PARC VERDILLON sis [Adresse 1] la somme de 156,64 euros au titre des frais de commandement de payer. Par ailleurs, l’article 1240 du code civil prévoit que tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance des copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver. Le syndicat des copropriétaires fait état de la résistance abusive de la défenderesse, le défaut de paiement des charges mettant en difficulté sa trésorerie. Toutefois, à défaut d’établir la mauvaise foi de sa débitrice et l'existence de difficultés de trésorerie liées à la défaillance de la copropriétaire, le syndicat des copropriétaires doit être débouté de sa demande de dommages et intérêts. En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Madame [U] [T] succombant, elle supportera la charge des dépens liés à la présente instance et sera condamnée au paiement de la somme de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant après audience publique, à juge unique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à la disposition des parties au greffe, CONDAMNE Madame [U] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé PARC VERDILLON sis [Adresse 1], la somme de 8 185 euros au titre des charges de copropriété des lots n°207 et 217, arrêtées au 13 novembre 2023, avec intérêts au taux légal compter de l'assignation. DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble de l'immeuble dénommé PARC VERDILLON sis [Adresse 1] de ses demandes au titre des frais prévus par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et au titre de la résistance abusive, CONDAMNE Madame [U] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé PARC VERDILLON sis [Adresse 1], la somme de 156,64 euros au titre des frais de commandement de payer. CONDAMNE Madame [U] [T] aux entiers dépens, CONDAMNE Madame [U] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé PARC VERDILLON sis [Adresse 1] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A1 du tribunal judiciaire de Marseille, le 06 août 2024. Le Greffier Le Président