Cour d'appel, 05 septembre 2024. 20/07272

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 3-4 ARRÊT AU FOND DU 05 SEPTEMBRE 2024 N° 2024/ 153 Rôle N° RG 20/07272 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BGDL4 [J] [H] [B] [P] épouse [H] C/ SAS DISTRIBUTION CASINO FRANCE Copie exécutoire délivrée le : à : Me François AUBERT Me Roselyne SIMON-THIBAUD Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de Marseille en date du 12 Novembre 2019 enregistrée au répertoire général sous le n° 17/10846. APPELANTS Monsieur [J] [H] né le 21 Avril 1946 à [Localité 4] (13), demeurant [Adresse 1] représenté par Me François AUBERT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN Madame [B] [P] épouse [H] née le 12 Août 1947 à [Localité 4] (13), demeurant [Adresse 1] représentée par Me François AUBERT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN INTIMÉE Société DISTRIBUTION CASINO FRANCE SAS prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par, Me Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et assistée de Me Diane DELCOURT de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Mai 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Gaëlle MARTIN, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président Madame Laetitia VIGNON, Conseiller Madame Gaëlle MARTIN, Conseiller Greffier lors des débats : Madame Valérie VIOLET. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Septembre 2024. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Septembre 2024 Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président et Madame Valérie VIOLET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSE DU LITIGE Le 26 août 1992, les époux [B] [P] et [J] [H], propriétaires d'un local commercial situé [Adresse 2], ont consenti, sur ces locaux, un bail commercial à la société Distribution Casino France. Le bail, renouvelé le 14 mars 2006 à compter du 1er décembre 2005, pour un loyer annuel de 18 000 euros et pour une durée de 9 années, devait s'achever le 30 novembre 2014. Le bail contient une clause d'accession en ces termes ' : Tous travaux, embellissements et améliorations quelconques qui seraient faits par le preneur, même avec l'autorisation du bailleur, resteront en fin de bail la propriété de ce dernier, sans indemnité ». Le 24 avril 2014, la société preneuse a fait signifier aux bailleurs un congé pour le 30 novembre 2014. Le bail est arrivé à son terme le 30 novembre 2014. L'état des lieux et la remise des clés ont été effectués par acte d'huissier de justice le 29 décembre 2014. Au cours de l'exécution du bail commercial, un premier litige s'est noué entre les parties concernant les obligations de la preneuse. Les bailleurs ont considéré que la locataire avait cessé d'exploiter les lieux pendant un an et demi, les laissant à l'abandon et également qu'elle avait transféré son exploitation dans un autre local situé à quelques dizaines de mètres du précédent. Un nouveau litige s'est noué entre les parties au sujet de l'état dans lequel les lieux avaient été restitués, les bailleurs ayant en particulier reproché à la preneuse de ne pas avoir évacué certains biens encombrants (dont notamment un monte-charge) et de ne pas avoir fait des travaux de remise en état suite à des modifications des lieux (en particulier des modifications liées à l'installation du monte-charge). Par d'huissier du 20 février 2015, les bailleurs ont fait assigner la preneuse devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Marseille en indemnisation à hauteur de 22 692,77 euros à titre de provision à valoir sur les frais de remise en état du local commercial, en paiement d'une indemnité d'occupation et pour obtenir la condamnation de la défenderesse à retirer certains objets encombrants laissés sur place (des vitrines réfrigérées et des compresseurs). Par ordonnance du 28 septembre 2015,le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire confiée à M. [I] avec pour mission en particulier de relever les travaux de réparation nécessaires en donnant notamment des éléments pour apprécier s'ils constituent de simples réparations d'entretien, des grosses réparations ou s'ils sont constitutifs de dégradations ou s'ils découlent totalement ou en partie de la vétusté des lieux ou encore d'une absence d'activité commerciale depuis le début de l'exploitation par la société Casino France en juin 1992. L'expert judiciaire, qui a déposé son rapport le 28 février 2017, évaluait le coût total des travaux relevant des réparations d'entretien et du preneur à 35.748 euros dont 18.540 euros au titre du démontage du monte-charge. Il fixait le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle à 1.915,73 euros. Le 18 décembre 2017, les époux [B] [P] et [J] [H] ont cédé les locaux commerciaux, stipulant expressément qu'ils conservaient la totalité de leurs droits à indemnisation dans le cadre de la procédure relativement aux travaux de remise en état ainsi que pour l'occupation par le matériel abandonné jusqu'à la vente. Par acte d'huissier en date du 29 septembre 2017, les époux [B] [P] et [J] [H] ont fait assigner la société Distribution Casino France devant le tribunal de grande instance de Marseille aux fins de la voir condamner au paiement d'une indemnisation au titre des réparations et de l'entretien (35 748 euros), au paiement des loyers impayés (1915, 73 euros pour le mois de novembre 2014) et d'une indemnité d'occupation. Par jugement du 12 novembre 2019, le tribunal de grande instance de Marseille a : -condamné la société Distribution Casino France à payer à M. [J] [H] et Mme [B] [P] épouse [H] les sommes suivantes : - 26.368 euros au titre des réparations nécessaires, - 1.915,73 euros au titre du loyer du mois de novembre 2014, -rejeté les autres demandes, -ordonné l'exécution provisoire, -condamné la société Distribution Casino France à payer à M. [J] [H] et Mme [B] [P] épouse [H] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 'condamné la société Distribution Casino France aux dépens en ce compris les frais d'expertise et de constats d'huissier, avec application des dispositions de l'article 699 du même code au profit de Maître Francois Aubert, avocat. Les époux [B] [P] et [J] [H] ont formé un appel le 1er août 2020. Leur déclaration d'appel est ainsi rédigée :'appel tendant à l'annulation ou à la réformation du jugement du tribunal de grande instance de Marseille en date du 12 novembre 2020 (RG N°17/10846), en ce qu'il a : - condamné la société Distribution Casino France à payer à M. [J] [H] et Mme [B] [P] épouse [H] les sommes suivantes : 26.368 euros au titre des réparations nécessaires 1.915,73 euros au titre du loyer du mois de novembre 2014 - rejeté les autres demandes, - condamné la société Distribution Casino France à payer à M. [J] [H] et Madame [B] [P] épouse [H] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. L'instruction procédure a été clôturée par ordonnance prononcée le 16 avril 2024. PRÉTENTIONS Et MOYENS Par conclusions notifiées par voie électronique le 20 novembre 2023, les époux [B] [P] et [J] [H] demandent à la cour de : -ordonner le report de l'ordonnance de clôture prévue au 21 novembre 2023, l'affaire étant fixée au 22 mai 2024, -réformer le jugement en ce qu'il a : - condamné la société Distribution Casino France à leur payer la seule somme de 26.368 euros au titre des réparations nécessaires - rejeté les autres demandes - condamné la société Distribution Casino France à leur payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile -condamner la société Distribution Casino France à leur payer la somme de 35 748 euros au titre des réparations de remise en état et d'entretien chiffrées par l'expert, ladite somme indexée sur l'indice du coût de la construction a la date du dépôt du rapport d'expertise,l'indexation se faisant sur le dernier indice publie lors du paiement effectif, -condamné la société Distribution Casino France à leur payer : 1915,73 euros au titre du loyer du mois de novembre 2014 la somme mensuelle d'indemnité d'occupation de 1915,73 euros à compter du 1er décembre 2014 jusqu'à la vente du 18 décembre 2017 soit 36 mois à 1 915,73 euros = 68 966,28 euros -ordonner un complément d'expertise en désignant tel expert qu'il plaira avec pour mission de : - décrire et évaluer le préjudice subi par les époux [H] et lié à la perte de commercialité de leur local, induite par l'abandon des locaux par la SAS Casino France dans un état déplorable un an et demi avant la fin du bail en laissant les lieux dans un état déplorable, les empêchant ainsi de retrouver un locataire Immédiatement pour un prix correspondant à la valeur locative dans le quartier, - d'évaluer le préjudice patrimonial subi par les époux [H] du fait de la perte de valeur de l'immeuble du fait de l'état déplorable dans lequel il a été restitué, au regard de la valeur normale d'un immeuble similaire en bon état dans le 13ème arrondissement a [Localité 4], -condamner la société dénommée Distribution Casino France à leur payer. la somme de 5 000 euros pour la procédure de première instance, et la somme de 5 000 euros pour la procédure d'appel par application de l'article 700 du code de procédure civile, -condamner la société dénommée Distribution Casino France aux entiers dépens qui comprendront les frais d'expertise ainsi que les constats d'huissier des 23 janvier 2014 et 29 décembre 2014, outre les frais du rapport d'expertise [I], dont distraction au profit de Maître Francois Aubert par application de l'article 699 du code de procédure civile. Par conclusions notifiées par voie électronique le 2 février 2021, la société Distribution Casino France demande à la cour de : -dire la société Distribution Casino France recevable et bien fondée en ses présentes écritures, y faisant droit, -infirmer le jugement en ce qu'il a : -condamné la société Distribution Casino France a payer.aux époux [P]-[H] les sommes suivantes : 26.368 euros au titre des réparations nécessaires 1915,73 euros au titre du loyer du mois de novembre 2014 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile -condamné la société Distribution Casino France aux dépens en ce compris les frais d'expertise et de constats d'huissier, avec application des dispositions de l'article 699 du même code au profit de Maître Francois Aubert, avocat, statuant à nouveau, -débouter les consorts [H] de toutes leurs demandes fins et conclusions, -condamner les époux [P]-[H] à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. MOTIFS 1-sur la demandes des bailleurs d'indemnité au titre des travaux d'entretien et de réparations locatives (obligation d'usage raisonnable de la chose louée) Selon l'article 1728 du code civil: Le preneur est tenu de deux obligations principales: 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention , 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. L'article 1719 du code civil ajoute : Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant, 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail, 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations Selon l'article 1720 du code civil :Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. Aux termes de l'article 1755 du code civil :Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. Aux termes de l'article 1732 du code civil: le preneur ' répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, a moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute' L'article 1731 du code civil dispose : S'il n'a pas été fait d 'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et de les rendre tels sauf la preuve contraire. Enfin, aux termes de l'article 1755 du même code :Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. Les bailleurs sollicitent une indemnité de 35 748 euros au titre du coût des réparations de remise en état et d'entretien incombant selon eux à la preneuse, le jugement ayant limité l'indemnité qui leur a été accordée à ce titre à 26 368 euros. D'abord, concernant en l'espèce les clauses du bail relatives aux obligations réciproques des parties sur l'entretien de la chose louée, elles sont les suivantes : - concernant le preneur : 'État des lieux : il prendra les lieux loués dans leur état actuel, sans pouvoir exiger aucune réparation, autre que celles qui seraient nécessaires pour que les lieux bâtis soient clos et couverts », -toujours concernant le preneur :'Entretien-Réparation': 'il entretiendra les lieux loués en bon état de réparations locatives ou de menu entretien, pendant loute la durée du bail et les rendra à sa sortie en bon état de réparations locatives. Il supportera toutes réparations qui deviendraient nécessaires par suite, soit de défaut d'exécution des réparations locatives, soit de dégradations résultant de son fait on de celui de son personnel ou de sa clientèle. Il aura entièrement à sa charge, sans aucun recours contre le bailleur, l'entretien complet de la devanture et des fermetures.Le tout devra être maintenu constamment en parfait état de propreté.' - concernant la clause d'accession :' Tous travaux, embellissements et améliorations quelconques qui seraient faits par le preneur, même avec l'autorisation du bailleur, resteront en fin de bail la propriété de ce dernier, sans indemnité ». Selon la loi, il est de principe que le locataire est débiteur d'une obligation de réparer, d'user de la chose louée raisonnablement et de répondre des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance. Il n'est cependant pas tenu des réparations réputées locatives quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. Ensuite, selon les stipulations contractuelles ci-dessus énumérées, la société locataire était tenue plus précisément, pendant toute la durée du bail, de: - entretenir les lieux loués en bon état de réparations locatives, -assurer le menu entretien, -entretenir complètement la devanture et les fermetures, -maintenir constamment le tout en parfait état de propreté. De son côté, toujours selon les stipulations du bail, le bailleur était tenu des réparations nécessaires 'pour que les lieux bâtis soient clos et couverts », En l'espèce, les parties s'accordent pour dire qu'aucun état d'entrée des lieux n'a été effectué. En conséquence, en application de l'article 1731 du code civil, la société Distribution Casino France est présumée les avoir reçus en bon état de réparations locatives et devait donc les rendre tels quels. Tel n'est pas le cas. En effet, il ressort du rapport d'expertise judiciaire versé aux débats par les bailleurs- établi par M. [I] expert judiciaire désigné par ordonnance de référé du 24 septembre 2015-que la preneuse a manqué à son obligation de restituer les lieux en bon état . Concernant les travaux et les coûts qui incombent, selon lui, à la société Distribution Casino France, suite à la restitution des lieux, loués, l'expert judiciaire relève les suivants : Facade : Nettoyage par appareil haute pression Rez-de-chaussée : Evacuation des frigos, des moteurs et des groupes froids, Démontage de l'ascenseur Démolition des murs de la cage d'ascenseur, Fermeture de la tremie ouverte pour la réalisation de la cage d'ascenseur, Doublage des murs périphériques en placo, Dépose et mise en sécurité des circuits électriques sortant du sol, Raccord partiel du sol, Application de peinture, Remplacement des dalles de faux plafond. Premier étage: Démontage de l'ascenseur Démolition des murs de la cage d'ascenseur Fermeture de la tremie ouverte pour la réalisation de la cage d'ascenseur, Reprise du plancher, Doublage des murs périphériques en placo Reprise des plafonds entre poutres par enduit au plâtre Traitement des poutres bois Application de peinture. Deuxième étage : Démontage de l'ascenseur Démolition des murs de la cage d'ascenseur Fermeture de la tremie ouverte pour la réalisation de la cage d'ascenseur Reprise du plancher, Réalisation d'un plafond placo Pose, dépose d'un WC et d'un bac à douche Reprise des murs par enduit Application de peinture. De plus, l'expert a chiffré le coût des travaux d'entretien incombant selon lui à la preneuse à 35 748 euros. Ce coût inclut essentiellement le démontage de l'ascenseur et la reprise de certaines modifications des lieux liées à l'installation de cet ascenseur (démolition des murs de la cage de l'ascenseur, démontage de l'ascenseur lui-même, etc...). Pour s'opposer à l'indemnisation réclamée par les bailleurs, d'un montant équivalent à celui proposé par l'expert judiciaire, la société locataire oppose différents arguments qui doivent être examinés. L'ancienne preneuse affirme en premier lieu qu'elle ne peut être tenue pour responsable des défauts d'entretien et des travaux réalisés par son prédécesseur, soit la société Établissement Raynaud, laquelle a occupé les lieux pendant 8 années avant elle. Cependant, il convient de rappeler qu'en application de l'article 1731 du code civil, la preneuse est présumée avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives et elle est donc tenue de les rendre comme tels sauf la preuve contraire. Or, en l'espèce, la société Distribution Casino France ne démontre pas qu'elle n'a pas reçu les lieux en bon état de réparations locatives et le fait, pour cette dernière, d'affirmer que c'est la locataire précédente qui serait responsable des désordres constatés, ne constitue pas une telle preuve. Ainsi, cet argument n'est pas de nature à diminuer sa responsabilité quant aux réparations locatives mises à sa charge selon l'avis de l'expert judiciaire. Toujours pour s'opposer aux indemnités réclamées par les bailleurs, l'ancienne locataire ajoute ensuite que les clauses du bail la dispensent de prendre en charge, en particulier, les travaux liés à la modification des lieux et à l'installation du monte-charge. Elle précise qu'il est contractuellement prévu qu'en fin de bail, les bailleurs deviendront propriétaires de tous les travaux réalisés par elle. Pour elle, tel est le cas pour le monte-charge ainsi que pour tous les travaux qu'elle a réalisés, de sorte qu'elle estime ne pas avoir à indemniser les bailleurs au titre de la remise en état. Il est exact que le bail contient une clause d'accession rédigée en ces termes :'Tous travaux, embellissements et améliorations quelconques qui seraient faits par le preneur, même avec l'autorisation du bailleur, resteront en fin de bail la propriété de ce dernier, sans indemnité». Cependant, contrairement à ce que soutient à tort la preneuse, une telle clause, telle qu'elle est rédigée, ne la dispense pas clairement de prendre en charge les indemnités relatives à la remise en état des lieux loués ou à la reprise des modifications. De plus toujours, concernant la question des travaux, il ne peut être soutenu, contrairement à ce qu'affirme la preneuse, que cette clause litigieuse rendrait les bailleurs propriétaires de tous les travaux réalisés. En effet, les travaux qui sont visés par la clause sont des travaux liés aux embellissements et améliorations apportées aux biens. Or, comme l'a justement relevé le juge de première instance, la seule présence d'un monte-charge (ainsi que les travaux de modifications liés à l'installation de cette machine) n'entre pas dans la catégorie des travaux, embellissements et améliorations devenant la propriété du bailleur en fin de bail.Le monte-charge est un objet indépendant des lieux qui ne se confond pas avec eux. Rien ne permet de dire qu'il constituerait, au regard de la configuration des lieux et des données du débat, un embellissement ou une amélioration des lieux. Enfin s'agissant toujours de l'installation du monte-charge et des travaux entrepris par la preneuse pour l'installer dans les lieux, cette dernière ne démontre pas que les travaux de modification des lieux loués avaient été expressément autorisés par les bailleurs. Or, le bail lui imposait pourtant, en son article 5 intitulé 'changement de distribution'd'obtenir l'autorisation de ces derniers pour toute démolition, percement ou changement de distribution La société Distribution Casino France doit donc assumer le coût de la remise en état liée notamment au démontage de l'ascenseur et à la remise en état des lieux nécessitée par les modifications. Toujours pour s'opposer aux indemnités de remise en état, la preneuse invoque le moyen tiré de la vétusté des lieux. Elle rappelle qu'aux termes de l'article 1755 du code civil, aucune réparation réputée locative n'est à la charge des locataires quand elles sont occasionnées par la vétusté. En l'espèce, pour apprécier la part des réparations locatives n'incombant pas à la preneuse et découlant de la vétusté de lieux, il y a lieu de se référer aux conclusions de l'expert judiciaire, lequel précise qu'en l'espèce la durée d'occupation qui est de trente années justifie à elle seule l'usure de l'ensemble des revêtements qui ne peut être imputée au preneur. Cependant, si l'expert judiciaire indique, à juste titre, que les coûts liés à la vétusté des lieux ne peuvent être imputés au preneur, il n'en demeure pas moins que ce dernier reste tenu, selon les clauses du bail, du 'menu entretien' des lieux ce qui couvre les travaux de reprise des peintures des murs. En effet, l'usure des peintures n'est pas, dans le cas présent, liée à la vétusté desdits murs, mais bien liée au contraire à un défaut d'entretien par le preneur, tenu, selon les clauses du bail, d'une obligation d'assurer le 'menu entretien' des lieux. Enfin, toujours pour tenter de diminuer le coût de l'indemnité qu'elle devra assumer, la société Distribution Casino France fait valoir qu'elle ne serait pas redevable d'un poste particulier de réparation de 1200 euros, lequel correspond, selon elle, au coût d'évacuation de frigos et groupes froids. Elle précise, sur ce point, que ce matériel a été évacué. Toutefois, la société Distribution Casino France n'indique pas clairement qu'elle aurait elle-même enlevé ces biens laissés sur place ou qu'elle aurait pris en charge elle-même le coût d'évacuation de ces derniers. Ce poste de réparation contesté restera donc à sa charge. Compte tenu de la vétusté des lieux tout de même relevée par l'expert judiciaire, laquelle a aggravé le coût des réparations devant être pris en charge par l'intimé, le coût des travaux de remise en état doit être évalué à 30 748 euros. Ainsi, infirmant le jugement en ce qu'il chiffre les indemnités à 26 368 euros, la cour condamne la société Distribution Casino France à payer aux époux [B] [P] et [J] [H] la somme de 30 748 euros au titre du coût des travaux de remise en état. En l'absence de contestation spécifique sur ce point particulier, la cour dit aussi que cette somme sera indexée sur l'indice du coût de la construction à la date du dépôt du rapport d'expertise, l'indexation se faisant sur le dernier indice publié lors du paiement effectif. 2-sur la demande d'indemnités d'occupation Il peut être accordé des indemnités d'occupation au bailleur lorsque les lieux n'ont ni été remis en état, ni été totalement libérés, en raison de la présence sur place d'objets appartenant au preneur. En l'espèce, les bailleurs sollicitent la réformation du jugement, en ce qu'il les a déboutés de leur demande en paiement d'indemnités d'occupation. Pour eux, ils ont bien le droit à de telles indemnités, pour la période s'étant écoulée depuis la fin du bail(le 30 novembre 2014 ) jusqu'à la vente du bien (le 18 décembre 2017), soit durant 36 mois.Les appelants chiffrent cette indemnité d'occupation à 1915, 73 euros par mois (soit 68 966, 28 euros au total sur toute la période d'occupation illicite), ce qui correspond à l'évaluation faite par l'expert judiciaire. Pour justifier cette demande d'indemnités d'occupation, les bailleurs font valoir que la preneuse a laissé sur place et n'a jamais enlevé trois vitrines réfrigérées et deux très gros compresseurs de climatisation. Toujours selon eux, la preneuse s'est abstenue d'exploiter les lieux, les a volontairement abandonnés pendant plus d'un an et demi, et, enfin, elle ne leur a pas restitué la totalité des clés.Sur le préjudice subi en lien avec ces les fautes de la preneuse, les bailleurs estiment qu'ils n'ont pas pu immédiatement relouer les locaux, qui étaient inexploitables et qu'ils ont finalement été obligés de vendre. Il appartient aux bailleurs, demandeurs à l'indemnité d'occupation, de démontrer la jouissance exclusive des lieux par la société preneuse. En premier lieu, s'agissant des clés, la cour relève que les lieux ont bien été restitués par la société preneuse. Les éléments du débat ne caractérisent pas une impossibilité absolue de reprendre possession de tous les locaux loués compte tenu du nombre de clés remises et au regard de la configuration des lieux. En second lieu concernant la présence de biens laissés sur place, le constat d'huissier de justice du 29 décembre 2014 met en évidence qu'effectivement certains biens ont été laissés sur place par la société Distribution Casino France (alors même que le bail a pris fin le 30 novembre de la même année). Ainsi, selon le constat de Maître Simeone du 29 décembre 2014, se trouvent encore dans les lieux, au moment de son constat : des armoires réfrigérées, des machineries de climatisation, un monte-charge avec une porte voilée qui ne ferme pas. Toujours sur la preuve de biens laissés sur place par la preneuse, l'expert judiciaire a aussi noté, dans son rapport rédigé en février 2017, que cette dernière n'avait pas évacué des 'frigos, des moteurs et des groupes froids' et n'avait pas non plus démonté le monte-charge. Il ne résulte aucunement des débats et des pièces produites que la preneuse aurait évacué ces objets encombrants avant la vente des lieux intervenue le 18 décembre 2017. En effet, les pièces versées aux débats par la preneuse, censées établir qu'il ne restait aucun bien au sein des lieux restitués, concernent une période postérieure à la vente des lieux. Pour s'opposer au paiement d'une indemnité d'occupation en lien avec le matériel laissé sur place, la preneuse invoque la clause d'accession prévue au bail, selon laquelle :'Tous travaux, embellissements et améliorations quelconques qui seraient faits par le preneur, même avec l'autorisation du bailleur, resteront en fin de bail la propriété de ce dernier, sans indemnité ». Toutefois, les objets litigieux, laissés sur place et qui appartenaient à la preneuse, ne constituent pas des 'travaux , embellissements ou améliorations quelconques', au sens de la clause contractuelle ci-dessus rappelée. La cour a précédemment jugé que la seule présence d'un monte-charge ,ainsi que les travaux de modifications liés à cette machine, n'entraient pas dans la catégorie des travaux, embellissements et améliorations devenant la propriété du bailleur en fin de bail. Dès lors que les vitrines réfrigérées, les compresseurs, le monte-charge ne sont pas devenus la propriété des bailleurs à la fin du bail commercial, ils devaient être évacués par la société preneuse afin que les locaux restitués soient complètement libérés. Or, tel n'a pas été le cas. Toujours pour s'opposer au paiement d'une indemnité d'occupation en lien avec le matériel laissé sur place, la preneuse soutient aussi qu'elle aurait agir ainsi compte tenu de l'autorisation donnée en ce sens par les bailleurs. Toutefois, la société Distribution Casino France ne démontre aucunement l'existence de ce supposé accord. Les objets laissés sur place par la bailleresse, qui étaient d'une taille importante et dont rien ne démontre qu'ils auraient été évacués avant la vente des lieux par les bailleurs, ont bien constitué un fait d'occupation des lieux. Sur le principe, la société Distribution Casino France est bien redevable d'une indemnité d'occupation et ce entre la fin du bail (30 novembre 2014) et la vente des lieux (le 18 décembre 2017). De plus, contrairement à ce que soutient la preneuse, le préjudice constitué par le fait que les locaux n'ont pas été intégralement restitués aux bailleurs est certain et ne constitue pas une perte de chance. S'agissant du montant des indemnités d'occupation, celui-ci ne saurait être égal au montant des loyers, contrairement à ce qui a été retenu par l'expert judiciaire (1915,73 euros par mois), dès lors que l'occupation des lieux par la preneuse revêtait un caractère précaire . Un abattement de 50 % doit être appliqué de sorte que les indemnités d'occupation dues par la bailleresse seront de 957, 86 euros par mois. Infirmant le jugement en ce qu'il rejette la demande d'indemnités d'occupation, la cour condamne la société Distribution Casino France à payer aux époux [B] [P] et [J] [H] la somme de 34 483, 14 euros au titre des indemnités d'occupation. 3-sur le complément d'expertise judiciaire sur la perte de valeur du bien Les bailleurs sollicitent un complément d'expertise pour évaluer leur préjudice subi du fait de la perte de valeur de l'immeuble, en raison de l'état déplorable dans lequel il leur a été restitué par la locataire. Ils invoquent encore la perte de commercialité des lieux pour les mêmes raisons. Cependant, concernant le préjudice mis en avant par les bailleurs, celui-ci n'est pas suffisamment démontré au regard des pièces fournies par la preneuse établissant que le prix de cession de l'immeuble litigieux (soit 715 euros le mètre carré) était proche du prix de vente moyen des locaux commerciaux situés dans le même arrondissement de [Localité 4] (soit 770 euros le mètre carré). De plus, le premier juge a justement relevé que les appelants ne démontraient pas la perte de commercialité alléguée, ayant pu vendre le bien qui abritait le fonds de commerce et n'ayant pas pris la décision de continuer à consentir un bail commercial sur ce bien. Le jugement est confirmé en ce qu'il rejette la demande des bailleurs de complément d'expertise. 4-sur le loyer de novembre 2014 Vu les articles 1134 et 1315 du code civil dans leurs versions en vigueur au moment de la conclusion du bail commercial, Les bailleurs soutiennent que la société locataire ne leur a pas réglé le loyer du mois de novembre 2014, soit la somme de 1915, 73 euros. En tant qu'obligée au paiement des loyers en vertu du bail commercial litigieux, il appartenait à la société Distribution Casino France de démontrer qu'elle a bien payé le loyer réclamé, ce qu'elle ne fait pas. Le jugement est donc confirmé concernant la condamnation de la locataire au paiement de la somme de 1915, 73 euros aux bailleurs au titre du loyer du mois de novembre 2014. 5-Sur les frais du procès Le jugement de première instance est confirmé concernant les dépens et l'article 700 du code de procédure civile, étant précisé qu'il a d'ores et déjà dit que les frais d'expertise judiciaire et le coût des constats d'huissier entraient dans les dépens auxquels il a condamné la société Distribution Casino France. En application des dispositions des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la société Distribution Casino France sera condamnée aux entiers dépens dont distraction au profit de Me François Aubert ainsi qu'au paiement d'une indemnité de 3 000 euros au bénéfice des appelants. La société Distribution Casino France est déboutée de ses demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et concernant les dépens. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement : - confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf en ce qui concerne le montant de la condamnation au titre des réparations nécessaires et sauf en ce qui concerne le rejet de la demande d'indemnités d'occupation, -infirme le jugement sur le surplus de ses dispositions soumises à la cour, statuant à nouveau et y ajoutant, -condamne la société Distribution Casino France à payer aux époux [B] [P] et [J] [H] la somme de 30 748 euros au titre du coût des travaux de remise en état, - dit cette somme sera indexée sur l'indice du coût de la construction à la date du dépôt du rapport d'expertise, l'indexation se faisant sur le dernier indice publié lors du paiement effectif, -condamne la société Distribution Casino France à payer aux époux [B] [P] et [J] [H] la somme de 34 483, 14 euros au titre des indemnités d'occupation, -rejette la demande des époux [B] [P] et [J] [H] tendant à l'augmentation de l'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile accordée par les premiers juges, -condamne la société Distribution Casino France à payer aux époux [B] [P] et [J] [H] la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, -condamne la société Distribution Casino France aux entiers dépens d'appel. LE GREFFIER LE PRESIDENT