Tribunal judiciaire, 01 octobre 2024. 24/01479

N° RG 24/01479 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GJFH Minute : JCP Copie exécutoire délivrée le : à : [I] [Z] Copie certifiée conforme délivrée le : à : [Y] [K] [J], [L] [M] [X] Préf28 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARTRES Juge des Contentieux de la Protection JUGEMENT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE DU 01 Octobre 2024 DEMANDEUR(S) : Monsieur [I] [Z] né le 09 Mai 1964 à DOUAI (59500) demeurant 2 rue Joseph Bertrand - 78220 VIROFLAY comparant en personne D’une part, DÉFENDEUR(S) : Monsieur [Y] [K] [J] né le 10 Novembre 1999 à SAINT LAURENT DU MARONI non comparant, ni représenté Madame [L] [M] [X] née le 06 Octobre 2000 à CLICHY (92110) non comparante, ni représentée Tous deux domiciliés 6 rue Jean moulin - 2ème étage porte de droite n°5 - 28130 MAINTENON D’autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : Juge des contentieux de la protection : Liliane HOFFMANN En présence de : Eugénie LALLART, magistrat Greffier: Karine SZEREDA DÉBATS : L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 18 Juin 2024 et mise en délibéré au 01 Octobre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe. * * * EXPOSE DU LITIGE Par un contrat en date du 7 septembre 2022, Monsieur [I] [Z] a donné à bail à Monsieur [Y] [J] et à Mme [L] [X] un appartement situé 6 rue du moulin à 28130 MAINTENON, pour un loyer mensuel de 344 € et 8 € de provision sur charges. Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [I] [Z] a fait signifier le 14 décembre 2023 à Monsieur [Y] [J] et à Mme [L] [X] un commandement de payer la somme de 1.333,71 € visant la clause résolutoire insérée au bail. Par acte de commissaire de justice en date du 3 mai 2024, Monsieur [I] [Z] a ensuite fait assigner Monsieur [Y] [J] et Mme [L] [X] devant le juge des contentieux de la protection de CHARTRES pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, la résiliation du contrat, l'expulsion des locataires et leur condamnation au paiement. Monsieur [I] [Z] sollicite : - de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; - d'ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [J] et Mme [L] [X] et de tous occupants de leur chef, avec si besoin est le concours de la force publique ; - d'ordonner l'enlèvement des meubles; - de condamner solidairement les défendeurs au paiement : - de la somme actualisée de 3.153,86 € avec les intérêts au taux légal à compter de la décision, - d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges tels qu’ils auraient été dus si le contrat de bail s’était poursuivi, jusqu'au jour de la libération effective du logement, - d'une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile - des dépens. A l’audience du 18 juin 2024, Monsieur [I] [Z] comparait en personne. Il reprend les termes de son assignation et indique que les locataire sont toujours dans le logement. Il précise que ces derniers ont commis des dégradations dans la copropriété. A l'appui de ses prétentions, Monsieur [I] [Z] soutient sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [Y] [J] et Mme [L] [X] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer. Bien que convoqués à personne, ni Monsieur [Y] [J] ni Mme [L] [X] ne sont présents ni représentés. A l'issue de l'audience, l'affaire a été mise en délibéré au 1er octobre 2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS Aux termes de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée, ce qui est le cas en l'espèce. I. SUR LA RÉSILIATION : - sur la recevabilité de l'action : Aux termes de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable à la présente situation, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d'un bail d'habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement. En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l'assignation au représentant de l'État dans le département dans un délai de deux mois avant l'audience, délai rapporté à 6 semaines depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023. En l'espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'Eure et Loir par la voie électronique le 8 mai 2024, soit six semaines au mois avant l’audience du 18 juin 2024. Par ailleurs, Monsieur [I] [Z] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 15 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 mai 2023. En conséquence, l’action est recevable. - sur l'acquisition des effets la clause résolutoire : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, prévoit, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail, laquelle doit prévaloir afin de ne pas perturber la stabilité des situations déjà établies et à défaut de règle d’ordre plus protectrice, que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ». En l'espèce, le bail conclu le 7 septembre 2022 contient une clause résolutoire (article :"CLAUSE RESOLUTOIRE) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 décembre 2023, pour la somme en principal de 1.333,71 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 février 2024. Non comparants, les locataires n’apportent aucun élément concernant leur situation personnelle et leur capacité à respecter un échéancier. De plus, il est constaté que le loyer n’est plus payé depuis le mois de septembre 2023. Il n'a pu, par conséquent, être envisagé de leur accorder des délais de paiement. En conséquence, il convient d'ordonner à Monsieur [Y] [J] et à Mme [L] [X] ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Monsieur [I] [Z] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a pas donc lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques. II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT : Il résulte de l’article 16 du code de procédure civile, que le juge ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement. Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989. En l'espèce, Monsieur [I] [Z] produit un décompte démontrant que Monsieur [Y] [J] et Mme [L] [X] restent devoir, au titre des loyers, la somme de 3.517,89 € à la date du 1er juin 2024. Les montants réclamés au titre du remboursement de la facture de “bouchage de vitre” et de la facture d’enlèvement des encombrants ne peuvent être pris en compte dans le décompte faute de démontrer que ces factures ont été portées à la connaissance des locataires de manière contradictoire, Monsieur [Y] [J] et Mme [L] [X] étant en effet absents à l’audience où ces factures ont été produites. Le maintien de Monsieur [Y] [J] et de Mme [L] [X] dans les lieux sans droit ni titre crée un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer en cours outre les charges. Compte tenu de la clause de solidarité figurant au bail, il y a lieu de condamner solidairement Monsieur [Y] [J] et Mme [L] [X] au paiement de la somme de3.517,89 €, avec les intérêts au taux légal de la signification du présent jugement. En l'absence de délais, ils seront également solidairement condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tels qu'ils auraient été si le contrat de bail s'était poursuivi. III.. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Sur les dépens L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels. En l’espèce, Monsieur [Y] [J] et Mme [L] [X], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de l’assignation et de sa notification à la préfecture. Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties. Compte-tenu de la situation économique de Monsieur [Y] [J] et Mme [L] [X] qui font l’objet d’un accompagnement social, il ne sera pas accordé d’indemnités sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Sur l’exécution provisoire Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, DECLARE Monsieur [I] [Z] recevable en son action ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 septembre 2022 entre Monsieur [I] [Z] et Monsieur [Y] [J] et Mme [L] [X] concernant le logement situé 6 rue du Moulin à 28130 MAINTENON sont réunies à la date du 14 février 2024; CONSTATE la résiliation du bail à la date du 14 février 2024; ORDONNE en conséquence à Monsieur [Y] [J] et à Mme [L] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement; DIT qu’à défaut pour Monsieur [Y] [J] et Mme [L] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [I] [Z] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ; CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [J] et Mme [L] [X] à verser à Monsieur [I] [Z] la somme de 3.517,89 € (trois mille cinq cent dix-sept euros et quatre-vingt-neuf cents) (décompte arrêté au mois de juin 2024, échéance de juin incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement; CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [J] et Mme [L] [X] à payer à Monsieur [I] [Z] une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à toute personne qu'il aura mandatée à cet effet ; FIXE cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ; CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [J] et Mme [L] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture; DEBOUTE Monsieur [I] [Z] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l'Etat dans le département d'Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 1er octobre 2024, LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Karine SZEREDA Liliane HOFFMANN