Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 23/55157 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2AS6
AS M N° : 10
Assignation du :
09, 26 Juin, 04 Août et 07 Septembre 2023
[1]
[1] 4 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 16 octobre 2024
par Pierre GAREAU, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assisté de Anne-Sophie MOREL, Greffier.
DEMANDERESSE
La SAS TA’AMY
[Adresse 2]
[Localité 6]
représentée par Maître Olivier BAULAC de la SCP CABINET BAULAC & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS - #P0207
DEFENDERESSES
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SITUÉ [Adresse 4], représenté par son syndic Cabinet Parisien d’Administration de Biens (CPAB)
[Adresse 1]
[Localité 10]
représentée par Maître Lionel BUSSON de la SELARL CABINET SABBAH & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS - #P0466
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3], PRIS EN LA PERSONNE de MAITRE [N] [S], Es qualité d’administrateur provisoire
[Adresse 7]
[Localité 10]
non représenté
La SCPI IMMORENTE
[Adresse 5]
[Localité 8]
représentée par Maître Gabriel NEU-JANICKI de la SELEURL Cabinet NEU-JANICKI, avocats au barreau de PARIS - #A0891
La S.A.S. DESSERTS REGAL CADET
[Adresse 4]
[Localité 10]
représentée par Maître Antoine DE LA FERTE de la SELARL CABINET LEPORT ET ASSOCIES, avocats au barreau de VERSAILLES - N.283, Maître Antoine LAMBERT de la SELARL LYVEAS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS - #B1036
INTERVENANTE VOLONTAIRE
S.A.S. LA ROMAINVILLE venant aux droits de la SAS DESSERTS REGAL CADET
[Adresse 11]
[Localité 9]
représentée par Maître Antoine DE LA FERTE de la SELARL CABINET LEPORT ET ASSOCIES, avocats au barreau de VERSAILLES - N.283, Maître Antoine LAMBERT de la SELARL LYVEAS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS - #B1036
DÉBATS
A l’audience du 04 Septembre 2024, tenue publiquement, présidée par Pierre GAREAU, Juge, assisté de Anne-Sophie MOREL, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Par acte sous seing privé en date du 29 juillet 2022 à effet au 1er juillet 2022, la société civile immobilière de placement Immorente a renouvelé le bail commercial consenti à la société par actions simplifiée Desserts Regal Cadet portant sur des locaux situés au rez-de-chaussée et premier étage de l'immeuble sis [Adresse 4], mentionnant comme destination l'exploitation de tous commerces alimentaires à l'exclusion de la boucherie et de la poissonnerie et l'habitation pour le local situé au premier étage.
Par acte sous seing privé en date du même jour, la société Immorente a consenti à la modification de la destination du bail en " coffee shop, salon de thé, restauration sur place ou à emporter avec hotte sans extraction " au profit de la société par actions simplifiée Ta'Amy, sous la condition suspensive que celle-ci acquière le droit au bail portant sur les locaux et moyennant le paiement d'une indemnité de déspécialisation de 32500 euros, dont la somme de 25 300 euros à payer immédiatement et dont le paiement du surplus, soit 7200 euros, serait payé par fractions.
Par acte du même jour, la société Desserts Regal Cadet a cédé le droit au bail portant sur ces locaux à la société Ta'Amy.
Par assignations délivrées les 9 et 26 juin 2023, la société Ta'Amy a attrait la société Immorente et la société Desserts Regal Cadet devant le Président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé, aux fins de voir :
- Ordonner par provision la suspension des loyers et de l'indemnité mensuelle relative la déspécialisation jusqu'à la réalisation des travaux nécessaires la remise en état des lieux et la possibilité pour la société Ta'Amy d'y exercer son activité contractuelle ;
- Désigner un expert pour examiner les désordres mentionnés dans le constat de commissaire de justice du 9 septembre 2022 et le rapport de l'architecte [E] du 11 février 2023 ;
- Condamner par provision la société Immorente et la société Desserts Regal Cadet au paiement d'une indemnité de 5000 euros au titre des frais irrépétibles.
Par assignation délivrée le 4 août 2023, la société Immorente a attrait le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] en intervention forcée. La jonction de cette instance avec l'instance initiale a été prononcée à l'audience du 31 août 2023.
Par assignation délivrée le 7 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] a attrait le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] en intervention forcée. La jonction de cette instance avec l'instance initiale a été prononcée à l'audience du 28 septembre 2023.
Par ordonnance du 9 novembre 2023, le juge des référés près le tribunal judiciaire de Paris a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de suspension du paiement des loyers et indemnités de déspécialisation, à donner acte des protestations et réserves formulées en défense, a ordonné une mesure d'expertise, confié à Monsieur [M] [I], a ordonné la réouverture des débats à l'audience du mercredi 24 avril 2024 à 13 heures 30, uniquement sur la demande de provision formulée par la société Immorente à l'égard des sociétés Ta'Amy et Desserts Regal Cadet et sur les demandes formulées au titre des frais irrépétibles,a enjoint les parties de rencontrer un médiateur en la personne de Madame [W] [G] et reservé les dépens.
En raison du décès de Monsieur [I], expert désigné, intervenu subitement, Monsieur [F], expert près la Cour d'appel de Paris, a été désigné en lieu et place.
L'étude de ce dossier est revenu à l'audience du 4 septembre 2024 après plusieurs renvois.
La SCI Immorente a déposé des conclusions qu'elle a soutenu oralement dans lesquelles elle sollicite de :
- CONDAMNER in solidum la société Ta'Amy et la société LA ROMAINVILLE au paiement par provision de la somme de de 80.440,34 € au titre des loyers et charges , indemnité de déspécialisation impayés du 1er juillet 2022 au 3ème trimestre 2024
A TITRE SUBSIDIAIRE,
- CONDAMNER in solidum la société Ta'Amy et la société LA ROMAINVILLE au paiement par provision de la somme de 75.040,34 € € au titre des loyers et charges impayés du 1er juillet 2022 au 3ème trimestre 2024 ;
- CONDAMNER la société Ta'Amy au paiement par provision de la somme de 5.400 € au titre du solde dû sur l'indemnité déspécialisation pour la période du 1er juillet 2022 au 3ème trimestre 2024
DANS TOUS LES CAS,
- DEBOUTER la société Ta'Amy ainsi que le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4], la société LA ROMAINVILLE de l'ensemble de leurs demandes plus amples ou contraires aux présentes dirigées à l'encontre de la société Immorente
- CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4], la société Ta'Amy ainsi que la société LA ROMAINVILLE à payer à la société Immorente la somme de 8.000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.
- CONDAMNER les mêmes aux entiers dépens.
La Société Ta'Amy, dans ses dernières conclusions soutenues oralement à l'audience, sollicite de :
A titre principal
- Débouter la société Immorente de ses demandes et la renvoyer à mieux se pourvoir
- Débouter toute demande contraire ou plus ample
- condamner la société Immorente à la somme de 8.000 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC.
A titre subsidiaire en toute hypothèse,
- condamner la société SASU Romainville et le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à garantir la société Ta'Amy de toutes condamnations provisionnelles
- Condamner les parties succombantes à la somme de 8.000 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC
La société SASU Romainville, venant aux droits de la société REGAL DESSERT, intervenue volontairement, soutient dans ses dernières conclusions développées oralement de :
- prendre acte de l'intervention volontaire de la SASU LA ROMAINVILLE aux droits de de la SAS Desserts Regal Cadet,
À titre principal,
- Se déclarer incompétent par suite de l'existence d'une contestation sérieuse ;
- Renvoyer les parties à mieux se pourvoir au fond, par-devant le tribunal judiciaire de Paris
À titre subsidiaire,
- Déclarer qu'il n'y a pas lieu à référé,
- Déclarer la société Immorente mal fondées en toutes leurs demandes et l'en débouter ;
- Débouter la société TA AMY de sa demande en garantie.
- Débouter la société Immorente de l'intégralité de ses demandes.
- Condamner la SCPI Immorente à verser à la SASU Romainville aux droits de de la SAS Desserts Regal Cadet une somme de 3000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile
- Condamner SCPI Immorente et la Société par actions simplifiées Ta'Amy aux entiers dépens
Le syndicat des copropriétaires, représentés par leur syndic en exercice, dans ses conclusions écrites complétés oralement, a sollicité :
- Rejeter la demande d'appel en garantie,
- Débouter la SCI Immorente de l'ensemble de ses demandes financières,
- CONDAMNER in solidum la Société Immorente et la société Ta'Amy à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 10], pris en la personne de son Syndic, la Société cabinet parisien d'administration des biens (C.P.A.B.), la somme de 10.500 Euros conformément aux dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Conformément aux dispositions des articles 445 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties
MOTIFS
- Sur la demande de provision formulée par la SCPI Immorente au titre des loyers
Aux termes de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.
L'octroi d'une provision suppose le constat préalable par le juge de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l'obligation sur laquelle elle repose n'est pas sérieusement contestable et ne peut l'être qu'à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d'ailleurs correspondre à la totalité de l'obligation.
Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l'obligation en cause. La nature de l'obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.
En matière locative, le preneur est tenu de verser les loyers conformément aux stipulations contractuelles sauf d'établir le caractère inexploitable des lieux loués. Cette inexploitabilité doit être évaluée à l'aune de la destination du bail commercial.
En l'espèce, il est établi que suivant cession de bail intervenue avec la société Desserts Regal Cadet en date du 29 juillet 2022, la société Ta'amy est devenu locataire d'un local commercial situé [Adresse 4] avec modification de destination du bail devant l'exercice exclusif de " Coffe Shop, salon de Thé, restauration sur place ou à emporter avec Hotte sans extraction ".
Le bail objet de la cession fixe à la charge du preneur un loyer annuel de 24 002,72 € hors taxe et hors charge.
Ainsi le principe de l'obligation de la société Ta'amy de verser ces loyers est acquis et cette dernière ne conteste d'ailleurs pas ne pas avoir procédé aux paiements des loyers depuis la prise de bail.
En revanche, Ta'amy oppose à la demande de provision, l'existence d'une contestation sérieuse en raison de l'inexploitabilité du local commercial. Cette inexploitabilité serait causée par la vétusté du tableau électrique plus adapté aux normes en vigueur et à l'état du plafond du rez de chaussée.
Concernant le plafond du rez de chaussée - plancher du premier étage, il ressort de l'analyse de l'expert judiciaire, Monsieur [F], dans deux notes aux parties des 11 et 25 juillet 2024 que le local commercial est inexploitable et que l'état de la charpente du plafond du rez de chaussée impose une intervention en renforcement et présente un risque qui rend " inutilisable le local du rez de chaussée et inhabitable celui de l'étage ".
S'il est vrai que le premier expert désigné par cette juridiction n'avait pas pris les mêmes conclusions après une première visite des lieux, cette seule affirmation ne saurait dénuée de tout caractère sérieux l'appréciation de l'expert Monsieur [F] qui abonde dans le sens d'une inexploitabilité totale en l'état du local commercial. Or le bailleur a pour obligation principale de permettre à son preneur la jouissance paisible des lieux loués ce qui ne paraît pouvoir être le cas au jour de la présente décision. Contrairement à ce que soutient la SCPI Immorente, la fragilité de l'état du plancher n'est pas due à sa mise à nu par le preneur mais plutôt à sa grande vétusté tel qu'il en ressort des premières constatations de l'expert. Cette mise à nu a uniquement permis de découvrir cette fragilité et aucun élément ne permet de dire qu'elle en a été la cause. Par ailleurs, le fait que ce plancher soit qualifié de parties communes ou privatives n'est pas pertinent pour caractériser l'exploitabilité du local et n'entre pas en considération dans la caractérisation d'une contestation sérieuse à l'obligation pour le preneur de régler les loyers.
Ainsi, bien que ces constatations et évaluations expertales soient encore provisoires, il reste qu'elles justifient l'existence d'une contestation sérieuse opposée à la demande de provision formulée par la SCPI immorente tenue d'une obligation de délivrance. Le juge des référés, juge de l'évidence, ne saurait conclure au regard de l'état de la situation actuelle, à l'existence d'une obligation non sérieusement contestable à la charge du preneur de régler ces loyers.
Enfin si cette même juridiction a pu écarter la demande de suspension des loyers dans une décision précédente, cette appréciation n'emporte pas autorité de la chose jugée sur la demande de provision surtout en présence d'éléments nouveaux issus de l'avancée des opérations expertales.
Au regard de ces considérations, il n'y pas lieu de statuer sur les autres moyens de nature à constituer une contestation sérieuse et la demande de provision sera rejetée.
- Sur la demande provision au titre du solde dû sur l'indemnité de déspécialisation
De la même façon, au regard du développement précédant relatif à l'inexploitabilité du local commercial, il existe également une contestation sérieuse relative à l'obligation pour la société Ta'amy de verser l'indemnité de déspécialisation.
Les demandes formulées à l'encontre de la société Ta'amy ayant été rejetée, les demandes de condamnations solidaires à l'encontre de la SASU Romainville formulée par la SCPI Immorente seront en toute logique écartée également.
Au regard de la présente décision et de la précédente en date du 9 novembre 2021 et de la nature spécifique du litige, l'ensemble des formulées au titre de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetée.
La SCPI Immorente sera condamnée aux entiers dépens.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ,
RECEVONS l'intervention volontaire de la société ROMAINVILLE venant aux droits de la société Desserts Regal Cadet ;
DEBOUTONS la société Immorente de l'ensemble de ses demandes ;
DEBOUTONS l'ensemble des demandes fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS la société Immorente aux entiers dépens de l'instance.
Fait à Paris le 16 octobre 2024
Le Greffier, Le Président,
Anne-Sophie MOREL Pierre GAREAU
