Texte intégral
CIV.3
FB
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 1er décembre 2016
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 1343 F-D
Pourvoi n° W 15-18.962
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Statuant sur le pourvoi formé par la société Floris, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 4],
contre l'arrêt rendu le 27 mars 2015 par la cour d'appel [Localité 1] (1re chambre civile), dans le litige l'opposant :
1°/ à la société Eiffage construction Sud Atlantique, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 1],
2°/ à M. [B] [E], domicilié [Adresse 3],
défendeurs à la cassation ;
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 2 novembre 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Echappé, conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
Sur le rapport de M. Echappé, conseiller, les observations de la SCP Zribi et Texier, avocat de la société Floris, de la SCP Coutard et Munier-Apaire, avocat de la société Eiffage construction Sud Atlantique, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 27 mars 2015), que, pour l'exécution de travaux de construction, la société Eiffage a procédé à la démolition d'un mur et d'une cheminée dépendant de la propriété voisine et neutralisé des emplacements de stationnement automobile sur une parcelle à usage de courette en bas de ce mur ; que M. [E] l'a assignée en réparation et que la société Floris est intervenue volontairement à l'instance aux mêmes fins ;
Attendu que la société Floris fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes ;
Mais attendu qu'ayant relevé que la société Floris invoquait une origine de propriété de ses auteurs remontant à un acte dont elle ne donnait pas la date et qu'elle ne produisait pas, la cour d'appel, qui a retenu qu'il était en conséquence impossible de déterminer l'objet de la cession invoquée et de vérifier si elle portait sur la parcelle litigieuse, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Floris aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Floris et la condamne à payer à la société Eiffage construction Sud Atlantique la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier décembre deux mille seize.MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Zribi et Texier, avocat aux Conseils, pour la société Floris.
La SCI FLORIS fait grief à l'arrêt attaqué de l'AVOIR déboutée de ses demandes tendant à voir condamnée la Société EIFFAGE à lui verser les sommes de 7.500 € pour la destruction de la cheminée et de 16.080 € en réparation de l'occupation indue de sa propriété.
AUX MOTIFS PROPRES QUE: «(
) La circonstance que le titre de propriété de la SCI FLORIS ne mentionne pas les références cadastrales de la parcelle BY [Cadastre 2] est à elle seule insuffisante à caractériser l'absence de tout droit de cette société sur la cour dont s'agit dès lors :
- que l'acte porte une description littérale de la parcelle conforme à la réalité matérielle,
- qu'il est constant, au vu des pièces régulièrement versées aux débats, que la parcelle objet du protocole transactionnel est bien la parcelle BY [Cadastre 2] confrontant la propriété sur laquelle la SA ECSA devait réaliser ses travaux.
La difficulté provient, comme l'a exactement relevé le premier juge, du fait qu'aucun élément du dossier n'établit l'existence et l'opposabilité aux tiers du droit de propriété de l'auteur de la SCI FLORIS sur la parcelle litigieuse et donc, la validité même de sa cession subséquente à celle-ci.
En effet, l'acte de vente du 8 janvier 1986 intervenu entre la SA MERATEL et la SCI Floris ne comporte aucune origine de propriété des biens cédés, inclus dans l'assiette de la copropriété du [Adresse 5], et il fait seulement référence à un acte notarié du 6 juillet 1977, publié le 11 octobre 1977, emportant établissement d'un règlement de copropriété et d'un état descriptif de division avec création d'un lot [Cadastre 6], correspondant à la parcelle litigieuse.
Ce dernier acte stipule, dans un chapitre « vente de parties communes » que :
- aux termes d'un acte reçu par le notaire soussigné, les copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] ont vendu à la société MERATEL, l'une des copropriétaires de cet immeuble, des fractions des parties communes, proportionnellement à leurs droits dans ces parties, moyennant un prix qui a été payé comptant et quittancé dans l'acte.
- par suite, l'état descriptif de division des lots du règlement de copropriété a été modifié et remplacé par une nouvelle division contenue dans cet acte, - une expédition sera publiée au Premier Bureau des Hypothèques de Pau, avant ou en même temps que les présentes.
Or, force est de constater que l'acte auquel il est ainsi fait référence, seul susceptible d'établir la réalité de la cession de la parcelle BY [Cadastre 2] entre le syndicat des copropriétaires et la société MERATEL, n'est pas versé aux débats, qu'il n'est pas justifié de sa publication régulière au service de la publicité foncière et qu'il est impossible de déterminer l'objet même de la cession qu'il régulariserait et notamment si elle porte sur la parcelle BY [Cadastre 2].
Le jugement déféré sera donc également confirmé en ce qu'il a débouté la SCI FLORIS de ses demandes, à défaut de preuve de la cession de la propriété de la parcelle BY [Cadastre 2] entre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] (dont le droit de propriété sur la cour litigieuse s'évince des termes d'un autre acte authentique du 6 juillet 1977, régulièrement publié et authentifiant un accord transactionnel par lequel la Caisse de Crédit Agricole a renoncé à tous droits qu'elle pourrait avoir sur la cour de 66 m², notamment jouissance et droit de passage, au profit des copropriétaires du [Adresse 3] de façon à ce qu'ils en disposent « en toute propriété ») et la société MERATEL, de laquelle elle prétend tenir son droit de propriétaire »(arrêt attaqué p. 5, dernier § et p. 6, § 1 à 6) ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QU' «Il résulte de l'acte de vente du 8 janvier 1986, que la société MERATEL a vendu à la Société Civile Immobilière FLORIS, représentée par son gérant, Monsieur [B] [U] [G] [E], dans un immeuble sis à [Adresse 5], un bâtiment à usage d'habitation et de commerce correspondant à :
- un local commercial sur deux niveaux (sous-sol et rez-de-chaussée) : lot [Cadastre 5];
- une pièce à usage de chaufferie située au sous-sol : lot n°25 ;
- une cour au rez-de-chaussée : lot [Cadastre 6].
Il ne ressort de la désignation du bien contenue dans l'acte de vente, que la SCI FLORIS aurait acquis des places de stationnement.
Dans l'acte de vente, les lots rachetés par la SCI FLORIS sont désignés comme compris dans un immeuble qui « figure à la matrice cadastrale rénovée de la ville [Localité 1] au nom des copropriétaires des immeubles [Adresse 6], section BY n°[Cadastre 3], [Adresse 6], pour trois ares et soixante dix centiares (passage commun), et au nom des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5], section BY n° [Cadastre 4], [Adresse 6], pour trois ares et trente deux centiares ».
Or, selon le plan de masse établi par la Ville [Localité 1], la cour sur laquelle se trouveraient les parkings litigieux serait cadastrée Section BY n°[Cadastre 2], parcelle non désignée dans l'acte de vente.
De plus, il ressort des pièces produites qu'un accord transactionnel est intervenu le 6 juillet 1977 entre la Caisse Régionale de Crédit Agricole, la société MERATEL et les copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5], mentionnant qu'aux termes d'un acte reçu le 18 janvier 1977, la Société MERATEL a vendu à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel des Pyrénées Atlantiques, « diverses parties de l'immeuble situé au fond du passage commun portant les n° 5 et [Adresse 2], édifié sur le lot n° [Cadastre 7] du lotissement approuvé par arrêté préfectoral du 5 avril 1950 (...); En outre la jouissance exclusive de la cour de soixante six mètres carrés ».
Aux termes de ce même acte, la Caisse Régionale de Crédit Agricole, titulaire du lot n° [Cadastre 7] du Lotissement, : « Renonce à tous droits qu'elle pourrait avoir sur la cour de 66 m², notamment jouissance et droit de passage, au profit des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] de façon que les copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] disposent de cette cour en toute propriété», et que « la Société MERATEL renonce également à tous droits qu'elle pourrait avoir sur cette cour de soixante six mètres carrés ».
L'acte ajoute que, par suite de ces renonciations, les copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] concèdent au profit du lot n°[Cadastre 7] du lotissement un droit qui s'exercera sur cette cour de 66m², soit «le long de l'immeuble construit sur ce lot [Cadastre 7] et appartenant au Crédit Agricole et sur une largeur de 2 mètres, un passage pour piétons de jour et de nuit figurant hachuré de jaune sur le plan ci-annexé porté au cadastre section BY n°[Cadastre 2] pour 4 m²», outre une facilité de stationnement d'un véhicule.
La SCI FLORIS produit un acte notarié en date du 6 juillet 1977 portant modification d'état descriptif de division, et rappelant que « les copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] ont vendu à la société MERATEL une fraction des parties communes proportionnellement à leurs droits dans ces parties », à la suite de quoi dans le nouvel état descriptif de division, la société MERATEL dispose, à titre de partie privative, du lot n°[Cadastre 6] (ex-lot [Cadastre 1]) formant « une cour portant la désignation parking sur le plan ».
Cependant cet acte qui précise que l'accord transactionnel passé avec le Crédit Agricole a été reçu lui-même le 6 juillet 1977 « avant les présentes », ne mentionne pas la date à laquelle serait intervenu l'acte de cession des fractions de parties communes au profit de la Société MERATEL.
De plus, la SCI FLORIS qui détiendrait ses droits de la Société MERATEL ne produit pas elle-même cet acte de cession de sorte qu'il n'est justifié d'aucune façon que ladite cession aurait pu intervenir au profit de la Société MERATEL postérieurement à la renonciation à leurs droits sur la cour à laquelle elle-même et le Crédit Agricole ont consenti dans l'accord transactionnel du 6 juillet 1977 ».
La SCI FLORIS n'établit dès lors pas que la Société EIFFAGE CONSTRUCTION BEARN aurait indûment occupé une parcelle sur laquelle la demanderesse disposerait d'un droit de pleine jouissance ni qu'elle aurait détruit une cheminée lui appartenant.
En conséquence, la SCI FLORIS sera déboutée de ses demandes indemnitaires» (jugement p. 4, 2 derniers §, p. 5 et p. 6, § 1 et 2);
ALORS, QU'il ressortait des propres constatations de la Cour d'appel, par motifs adoptés (jugement p. 4, § pénultième et p. 5, antépénultième), d'une part, que l'acte de vente intervenu le 8 janvier 1986 entre la Société MERATEL et la SCI FLORIS portait notamment sur le parking litigieux désigné comme «une cour au rez-de-chaussée : lot [Cadastre 6] », et d'autre part, qu'aux termes de l'acte notarié du 6 juillet 1977 portant modification d'état descriptif de division, «les copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] ont vendu à la Société MERATEL une fraction des parties communes proportionnellement à leurs droits dans ces parties» à la suite de quoi dans le nouvel état descriptif de division, « la Société MERATEL dispose, à titre de partie privative, du lot n° [Cadastre 6] formant « une cour portant la désignation parking sur le plan » ; que la Cour d'appel a cependant considéré que ledit parking n'était pas la propriété de la Société MERATEL, l'auteur de la Société FLORIS, au motif que l'accord transactionnel du 6 juillet 1977 aux termes duquel la Société MERATEL notamment avait renoncé à ses droits sur le parking au profit des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3], ne mentionnait pas la date de cession des fractions de parties communes au profit de la Société MERATEL (jugement p. 5,avant-dernier §) ; qu'en statuant ainsi cependant qu'elle avait elle-même constaté que ledit accord transactionnel avait été conclu « avant les présentes », soit donc avant l'acte en vertu duquel les copropriétaires avaient à nouveau cédé leurs droits sur le parking litigieux à la Société MERATEL, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard des dispositions des articles 1316 et suivants du Code civil.
