Cour de cassation, 09 novembre 2010. 09-68.991

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant à bon droit relevé que la réticence dolosive, pour être admise comme vice du consentement, nécessitait une dissimulation de nature à compromettre l'opération, et souverainement retenu que les différentes délibérations de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble dans lequel étaient situés les lieux loués, antérieures à la conclusion du bail, étaient imprécises quant au contenu des projets de fermeture de la résidence, que le bailleur ne connaissait ainsi pas la nature du dispositif qui allait être mis en place et qu'il ne pouvait prévoir ses incidences sur l'activité des commerces installés sur le site, la cour d'appel, qui en a déduit que le bailleur ne disposait d'aucune information d'une précision suffisante pour être communiquée au locataire commercial, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf novembre deux mille dix. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par de la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux conseils pour M. X... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté monsieur X... de sa demande en annulation du bail conclu le 2 avril 2002, de l'AVOIR débouté de sa demande tendant à la condamnation de monsieur Y... au remboursement des loyers échus et taxes foncières afférents à compter du 1er août 2000 jusqu'au dernier acquitté ainsi qu'au paiement d'une somme de 233.392,07 euros à titre de remboursement du prix d'achat du fonds de commerce et de celle de 150.000 euros à titre de dommages et intérêts pour gains manqués et de l'AVOIR condamné à payer à monsieur Y... la somme de 5.754,71 euros à titre d'arriérés de loyers ; AUX MOTIFS QU' « à l'appui de son appel, monsieur Y... explique en substance que le bail en date du 3 avril 2002 est intervenu en renouvellement d'un précédent contrat de louage en date du 22 juin 1982 et qu'entre-temps, est intervenue, le 13 juillet 2000, la cession du fonds de commerce entre son ancienne locataire, madame Z..., et monsieur X..., qui a donc pris possession des locaux, en tant que locataire, dès avant la décision de principe prise par l'assemblée générale de la copropriété, le 13 mars 2002 ; il fait donc valoir que la cession du droit au bail s'était opérée, avec une prise d'effet fixée rétroactivement au 1er août 2000, en sorte que la décision du syndicat des copropriétaires ne pouvait, en principe, avoir d'influence sur l'économie du bail de renouvellement ; cette argumentation avait déjà été développée devant le tribunal, qui l'a écartée aux motifs que, d'une part, le bailleur était parfaitement informé des intentions de sa copropriété, d'autre part, les restrictions mises par cette dernière avaient constitué une gêne non prévue lors de la conclusion de la convention, et enfin, monsieur X... n'aurait pas consenti au renouvellement du bail, s'il avait connu les difficultés d'accès qu'allaient rencontrer ses clients et ses livreurs ; en l'espèce, la copropriété est constituée d'un grand ensemble clos de 23 bâtiments, comportant en son milieu un centre commercial ; il existe six accès qui ont été équipés de portails et de portillons à ouverture automatique, à l'aide d'une télécommande, ou d'une clé à puce ; seule l'entrée principale demeure accessible aux visiteurs ; elle reste ouverte, sous surveillance, de 6 H 30 à 20 H 30 en semaine, et de 6 H 30 à 14 H le dimanche et les jours fériés ; avant d'en arriver à cette solution, l'assemblée générale des copropriétaires avait, dès le 17 mai 1999, mis à l'étude un projet de « fermeture de la Résidence » dont le contenu exact n'était pas autrement défini ; d'autres délibérations sont intervenues entre le 22 mai 2000 et le 14 mai 2001, mais qui n'étaient pas plus précises, ne s'agissant, à chaque fois, que d'études préalables confiées d'abord à un groupe d'étude mis en place pour la circonstance, puis à des prestataires de services ; il s'avère que ces mesures, finalement prises, se sont révélées contraignantes et ont constitué une certaine gêne pour l'activité de monsieur X... ; mais, pour autant, les données chiffrées qu'il fournit, pour établir les pertes dont il se plaint, sont extrêmement vagues, et ne portent que sur les mois de janvier à août 2003 et 2004, en sorte qu'il apparaît difficile d'y puiser la preuve d'une chute de son chiffre d'affaires, en relation avec les décisions du syndicat des copropriétaires ; ceci exposé, il n'en demeure pas moins que la nullité du bail était demandée pour dol, ce qui supposait, de la part du bailleur, un comportement animé d'un esprit de fraude ; la réticence dolosive, pour être admise comme vice du consentement, nécessite, en effet, une dissimulation de nature à compromettre l'honnêteté de l'opération ; or, en l'espèce, les différentes délibérations de l'assemblée générale des copropriétaires qui ont précédé celle du 13 mai 2002 ne comportaient aucune information d'une précision suffisante pour devoir être communiquée à un locataire commercial, en sorte qu'aucune réticence dolosive ne peut être reprochée au bailleur en tant que celui-ci n'était pas en mesure de connaître la nature du dispositif qui allait être mis en place ni de prévoir que celui-ci allait avoir une incidence sur l'activité des commerces installés sur le site » ; 1°) ALORS QUE le dol, erreur provoquée, n'est pas assimilable à la fraude, habileté destinée à tourner les effets habituels de la loi ; qu'en retenant en l'espèce que la nullité pour dol suppose un comportement animé d'un esprit de fraude, la Cour d'appel a ajouté à la loi une condition qu'elle ne prévoit pas et a violé l'article 1116 du Code civil ; 2°) ALORS en tout état de cause QUE la réticence dolosive est constituée par le défaut de délivrance d'une information déterminante pour celui qui s'engage sans pouvoir la connaître ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a constaté que, dès le 17 mai 1999, l'assemblée générale des copropriétaires avait mis à l'étude un projet de « fermeture de la Résidence » et que d'autres délibérations étaient intervenues entre le 22 mai 2000 et le 14 mai 2001 afin de mettre en place des études préalables confiées d'abord à un groupe d'étude, puis à des prestataires de services ; qu'il en résulte que, lors de la conclusion du bail le 2 avril 2002, monsieur Y... ne pouvait ignorer que la copropriété dont il faisait partie projetait sérieusement d'interdire l'accès du public à l'ensemble immobilier et, dès lors, au centre commercial ; qu'en considérant que cette information n'avait pas à être délivrée à monsieur X... par cela seul que ces délibérations antérieures à la conclusion du bail n'avaient pas définitivement défini les modalités de la fermeture projetée et que monsieur Y... ne pouvait connaître l'impact de cette mesure sur l'activité commerciale, la Cour d'appel n'a pas tiré de ses constatations les conséquences légales s'en évinçant et a violé l'article 1116 du Code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté monsieur X... de sa demande subsidiaire en résiliation du bail conclu le 2 avril 2002 ; AUX MOTIFS QUE « la résiliation du bail ne peut davantage être prononcée pour faute du bailleur, sur des considérations liées à une modification des règles en vigueur dans la copropriété, et que, de convention expresse, le preneur s'était engagé à respecter, à ce qu'il résulte de l'article IV du bail » ; ALORS QUE le bailleur encourt la résiliation à ses torts faute de satisfaire à l'obligation de délivrance impliquant de conserver au local commercial ses caractéristiques majeures ; que seul le fait du tiers revêtant pour lui les caractères de la force majeure peut constituer une cause étrangère ; qu'en l'espèce, à compter de la fermeture au public, le local objet du bail ne devait plus présenter ses caractéristiques initiales du fait d'un changement radical des modalités d'accès, d'une perte quasi-totale de la clientèle extérieure et de difficultés d'approvisionnement ; qu'en refusant cependant de prononcer la résiliation par cela seul que monsieur X... s'était engagé à respecter le règlement de copropriété et que la modification de celui-ci ne constituait pas une faute commise par monsieur Y..., la Cour, qui n'a pas constaté que cette modification était, pour ce dernier, un cas de force majeure, a violé les articles 1184, 1719 et 1720 du Code civil.