Cour d'appel, 07 novembre 2023. 21/08045

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRET DU 07 NOVEMBRE 2023 (n° , 5 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/08045 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDR6T Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Mars 2021 -Juge des contentieux de la protection de PARIS - RG n° 11-19-4945 APPELANTE E.P.I.C. [Localité 6] HABITAT-OPH [Adresse 1] [Localité 3] Représentée et assistée par Me Pierre GENON CATALOT, avocat au barreau de PARIS, toque : B0096 INTIME Monsieur [O] [J] [Adresse 4] [Localité 2] Représenté par Me Marie JACQUIER, avocat au barreau de PARIS, toque : A0628 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/038154 du 06/10/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS) COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : Mme Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre Mme Marie MONGIN, conseiller M. Claude CRETON, conseiller magistrat honoraire Greffier, lors des débats : Mme Gisèle MBOLLO ARRET : - Contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre et par Gisèle MBOLLO, Greffière chambre 4-4, présente lors de la mise à disposition. Par contrat de bail signé le 15 avril 1993, l'Office public d'habitation de la ville de [Localité 5] a donné à bail à M. [O] [J] des locaux à usage d'habitation, situés à [Adresse 7] Par acte d'huissier en date du 26 juin 2019, l'EPIC [Localité 5] Habitat Oph, venant aux droits de l'Office public d'habitation de la ville de [Localité 5], a fait délivrer à M [O] [J] une sommation de payer pour obtenir la somme de 1 161, 52 euros au titre de l'arriéré locatif, terme de mai 2019 inclus. Saisi par l'EPIC [Localité 5] Habitat Oph par acte d'huissier de justice délivré le 31 octobre 2019, par jugement par défaut rendu le 30 mars 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a : - débouté l'EPIC [Localité 5] Habitat Oph de sa demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail liant les parties et de ses réclamations subséquentes ; - condamné M. [O] [J] à payer à l'EPIC [Localité 5] Habitat Oph la somme de 608,45 euros avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de 1'assignation, au titre des loyers et charges arrêtés au mois septembre 2019 inclus, selon décompte arrêté au 20 septembre 2020 ; - débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires ; - condamné M. [O] [J] à payer à l'EPIC [Localité 5] Habitat Oph la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles ; - condamné M. [O] [J] aux dépens ; - ordonné l'exécution provisoire de la décision. Par déclaration reçue au greffe le 26 avril 2021, l'EPIC [Localité 5] Habitat Oph a interjeté appel de ce jugement, sauf en ce qu'il condamné M. [O] [J] à lui payer la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens. L'Association Ariane Falret a été désignée tutrice de M. [O] [J] par jugement rendu le 20 avril 2023 par le juge des tutelles du tribunal judiciaire de [Localité 5]. Dans ses dernières conclusions déposées le 22 août 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, l'EPIC [Localité 5] Habitat Oph demande à la cour de : - le dire bien fondé en son appel ; - infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions, sauf en celles ayant condamné M. [O] [J] aux dépens et à une indemnité de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - statuant à nouveau : - prononcer la résiliation du contrat de location qui le lie à M. [O] [J], représenté par l'association Ariane Falret aux torts exclusifs de ce dernier, pour défaut de paiement des loyers et charges aux termes convenus ; - ordonner en conséquence l'expulsion de M. [O] [J], ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués sis [Adresse 4] à [Localité 2], [Adresse 4], avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est ; - l'autoriser à faire transporter et entreposer les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tout garde meuble de son choix aux frais et risques de M. [O] [J], représenté par l'association Ariane Falret ; - condamner M. [O] [J], représenté par l'association Ariane Falret à lui payer la somme de 7 205, 80 euros, dette locative arrêtée au 17 août 2023, avec intérêts légaux à compter de la date de la signification de ses premières écritures d'appel ; - condamner M. [O] [J], représenté par l'association Ariane Falret à lui payer, à compter de la date de la résiliation, une indemnité d'occupation mensuelle, égale au montant du loyer en cours, majoré des charges, jusqu'à libération complète des lieux ; - condamner M. [O] [J], représenté par l'association Ariane Falret à lui verser une indemnité de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - débouter M. [O] [J] des demandes qu'il formule seul dans le cadre de son appel incident ; - ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel et sans garantie, conformément à l'article 515 du code de procédure civile ; - condamner M. [O] [J], représenté par l'association Ariane Falret aux entiers dépens. Dans ses dernières conclusions déposées le 15 septembre 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [O] [J] représenté par l'Association Ariane Falret demande à la cour de : - confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris le 30 mars 2021 en ce qu'il a : -débouté l'EPIC [Localité 5] Habitat Oph de sa demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail liant les parties et de ses réclamations subséquentes ; - déduit les frais de la somme principale réclamée au titre de la dette locative car compris dans les dépens et frais irrépétibles ; - infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris le 30 mars 2021 en ce qu'il l'a condamné à la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles ; et, statuant à nouveau, - lui accorder un délai de 36 mois pour régler sa dette ; - débouter l'EPIC [Localité 5] Habitat Oph de l'ensemble de ses demandes. L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 septembre 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la résiliation du bail Il résulte des énonciations des parties que le logement litigieux se situe désormais au [Adresse 4] à [Localité 2], [Adresse 4] (et non plus porte 1G). Il résulte des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. Encourt la résiliation de son contrat, le preneur qui ne règle plus à échéance ses loyers et charges. Il est constant que la dette de loyer n'a pas cessé d'augmenter. Sur l'origine de ses difficultés, l'intimé représenté par son tuteur, indique avoir été victime d'un AVC en décembre 2016 puis en en 2017 ce qui a empiré son état de santé, entraînant des hospitalisations multiples et plusieurs opérations. Il convient de tenir compte de l'ancienneté de la date de l'entrée dans les lieux le 15 avril 1993 du locataire dont la situation a empiré en 2018, la cour relève en effet que sa dette était inexistante en juillet 2018 (pièce 10 du bailleur). Elle a ensuite très progressivement augmenté pour atteindre sur le décompte du bailleur la somme de 7 205,80 en juillet 2023. Cette lente dégradation de la situation sur plus de 5 ans est à l'évidence le résultat de la dégradation de l'état de santé de l'intéressé. Or son placement sous tutelle permet d'établir son incapacité maladive à gérer ses ressources. Le caractère récent de ce placement sous tutelle permet aussi d'envisager la reprise du paiement des loyers et le remboursement de la dette. Dans ces conditions, la seule carence du majeur protégé ne peut être retenue comme fautive et la demande de résiliation du bail doit être rejetée, le jugement étant confirmé en ce qu'il a débouté le bailleur de cette demande et sur les demandes subséquentes relatives notamment à l'expulsion et au paiement d'une indemnité d'occupation. Sur la dette Il convient de soustraire du solde locatif allégué par le bailleur (pièce n°10) la somme de 454,54 (49,17 + 194,32 + 105,85 + 105,20 euros réclamés les 20 juillet 14 novembre 2019, 29 juin, 17 juillet 2021 ) correspondant aux frais de contentieux. Arrêtée au 17 août 2023, la dette locative atteint donc un montant de 6 751,26 euros. Le locataire est condamné au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de 1'assignation sur la somme de 1 618,33 euros, au titre des loyers et charges arrêtés au mois d'août 2023 inclus, le jugement étant réformé de ce chef. Sur la demande de délais Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. L'intimé représenté par son tuteur, entend faire valoir qu'en 2018, son inaptitude a conduit à une retraite anticipée. Le 15 septembre 2021, la MDPH 75 a reconnu un taux d'incapacité supérieur ou égal à 80 %. Il touchait la somme de 244 euros pour la retraite principale et celle de 220 euros pour la complémentaire. Étant âgé de 65 ans depuis le 11 mai 2021, il peut désormais bénéficier de l'ASPA et ses revenus doivent désormais lui permettre non seulement de régler le loyer courant, mais aussi d'apurer sa dette. Il verse aux débats les justificatifs de ses ressources actualisées : - retraite personnelle : 263,05 euros - majoration du minimum contributif : 54,26 euros - allocation solidarité aux personnes âgées : 399,69 euros - APL : 157,14 euros (pièce 12 ' Notification de retraite du 7 avril 2023 et pièce 13 ' Attestation de paiement CAF du 3 juillet 2023). Il indique que dès reprise du paiement du loyer résiduel, une demande de FSL va pouvoir être formée par le Centre d'action sociale de la Ville de [Localité 5], qui l'accompagne. Le caractère récent du placement sous tutelle de M. [J] ainsi que le suivi social d'ores et déjà mis en place justifient qu'il lui soit accordé des délais comme il sera dit dans le dispositif, sur une période cependant en application du texte précité qui ne peut être supérieure à 2 ans. Il convient également de prononcer une clause de déchéance du terme. - Sur les demandes accessoires L'équité ne commande pas de faire droit à la demande du bailleur fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile Partie perdante, M. [O] [J] représenté par l'Association Ariane Falret, devra supporter les dépens. S'agissant d'une décision rendue en dernier ressort, la demande d'exécution provisoire sera rejetée. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Confirme le jugement rendu le 30 mars 2021, sauf en ce qu'il a condamné M. [O] [J] à payer à l'EPIC [Localité 5] Habitat Oph la somme de 608,45 euros avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de 1'assignation, au titre des loyers et charges arrêtés au mois septembre 2019 inclus, selon décompte arrêté au 20 septembre 2020 et en ce qu'il a statué sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant, Condamne M. [O] [J] à payer à l'EPIC [Localité 5] Habitat Oph la somme de 6 751,26 euros avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de 1'assignation sur la somme de 1 618,33 euros, au titre des loyers et charges arrêtés au mois d'août 2023 inclus, selon décompte arrêté au 17 août 2023, Autorise M. [O] [J] à régler la dette en 23 versements mensuels de 281 euros, le 10 de chaque mois, le premier versement devant intervenir au plus tard dans le mois suivant la signification du présent arrêt, le 24ème soldant la dette. Dit qu'à défaut de respect de l'échéancier ou de paiement du loyer courant, la totalité de la dette sera à nouveau exigible, Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Rejette toute autre demande, Dit que M. [O] [J] représenté par l'Association Ariane Falret supportera la charge des dépens d'appel. La Greffière La Présidente