Cour de cassation, 24 septembre 2014. 13-18.924

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Vu l'article 1638 du code civil ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 15 juin 2012), que Mme X... , acquéreur de parcelles provenant de la division d'un fonds unique dont sa fille et son gendre ont acquis l'autre partie comportant une maison, a refusé de régulariser la vente par acte authentique en reprochant à son vendeur, la société GR, de lui avoir caché l'existence, sur son terrain, de la canalisation d'évacuation des eaux usées de la maison ; Attendu que pour rejeter la demande de Mme X... , l'arrêt retient que la présence de la canalisation souterraine dans le terrain vendu ne constitue ni une servitude, ni un droit personnel et ne peut recevoir la qualification de charge ; Qu'en statuant ainsi alors que la présence d'une canalisation non apparente, diminuant l'usage du terrain vendu et n'ayant fait l'objet d'aucune déclaration par le vendeur, constitue une charge occulte grevant le fonds, la cour d'appel a violé l'article précité ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il dit qu'il vaut acte de vente par la société GR à Mme X... d'une parcelle de terrain sise au lieudit La Bonalière, commune de Châtellerault, cadastrée section DT n° 404 et DT n° 405 pour une surface totale de 423 m2, moyennant le prix de 33 270 euros, l'arrêt rendu le 15 juin 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Poitiers ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ; Condamne la société GR aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société GR à payer à Mme X... la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la société GR ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre septembre deux mille quatorze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Bénabent et Jéhannin, avocat aux Conseils, pour Mme X... . Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que l'arrêt vaut acte de vente par la société GR à Madame Jeannine Krzykawiak d'une parcelle de terrain sise au lieudit La Bonalière, commune de Châtellerault, cadastrée section DT n° 404 et DT n° 405 pour une surface totale de 423 m2, moyennant le prix de 33 270 euros ; AUX MOTIFS QUE « Mme Y...se prévalant de l'application de l'article 1638 du code civil sollicite la résiliation du compromis de vente précité, en soutenant que les parcelles vendues sont grevées d'une servitude de canalisation souterraine de tout à l'égout, qui partant de la parcelle cadastrée n° 120 traverse les parcelles cadastrées n° 404 et 405 pour aboutir au tout à l'égout situé sur la voie publique rue du moulin neuf ; que bien que l'article 1638 du code civil ne vise expressément que les seules servitudes non apparentes, il est de jurisprudence constante que ce texte s'applique à toutes les charges occultes à caractère réel grevant le bien vendu ou personnel concédé par le vendeur relativement à ce bien ; mais que tel n'est pas le cas de la canalisation en cause, dès lors qu'il n'est pas plus allégué que démontré qu'elle constitue une servitude naturelle ou encore légale, puisqu'il n'est pas contesté que le passage de la canalisation en cause dans le sous-sol du terrain objet du compromis de vente n'est pas rendue obligatoire par le fait que cette canalisation ne peut pas passer ailleurs et notamment rejoindre le tout à l'égout situé sur le cd 725 dit route de Lencloître situé au nord de la parcelle n° 120 en évitant de traverser les parcelles n° 404 et 405 objet du compromis de vente du 30 septembre 2008 ; que par ailleurs une servitude d'évacuation des eaux usées, dont l'exercice exige le fait de l'homme et ne peut se perpétuer sans son intervention renouvelée, a un caractère discontinu ne permettant pas son acquisition par prescription mais par titre, en application de l ¿ article 691 du code civil, qui fait défaut en l'espèce ; que dès lors que l'acte d'achat de la société Gr du 16 avril 2008 ne mentionne pas l'existence d'une servitude de canalisation de tout à l'égout à son profit et au détriment de la parcelle voisine objet du compromis litigieux, pas plus qu'il n'y est fait état d'une quelconque publicité foncière ; que si la destination du père de famille vaut titre à l'égard des servitudes discontinues c'est à condition qu'existent lors de la division du fonds des signes apparents de cette servitude ; que la ladite servitude ne peut donc pas plus être qualifiée de servitude acquise par destination du père de famille, alors qu'à supposer même qu'elle ait été réalisée par les consorts Z...sur un fonds qui a fait l'objet d'une division ultérieure, il n'est pas démontré qu'elle présentait alors des signes apparents de son existence, en l'absence avérée de surcroît d'ouvrages extérieurs de nature à établir la présence de cette canalisation de tout à l'égout ; que d'ailleurs l'intimée ne conteste pas cette situation, puisqu'elle invoque précisément l'application de l'article 1683 du code civil, qui concerne les servitudes non apparentes ; qu'il n'est pas davantage démontré ou même avancé que la canalisation litigieuse constitue une servitude administrative ; qu'enfin force est de constater qu'il n'est pas plus établi que les propriétaires des parcelles cadastrées 120 et 403 (qui sont aux termes de l'acte notarié du 31 mars 2008 la fille et le gendre de l'intimée) bénéficient du droit personnel d'exiger le passage de la canalisation sur la parcelle voisine objet du compromis attaqué ; qu'il découle de ces observations que la canalisation souterraine de tout à l'égout invoquée par l'intimée pour solliciter la résiliation de la promesse synallagmatique de vente ne constitue au profit des propriétaires des parcelles voisines cadastrées n° 120 et 403 ni une servitude ni un droit personnel, si bien qu'elle ne peut recevoir la qualification de charge au sens des articles 1626 et 1638 du code civil, de sorte que le propriétaire des parcelles cadastrées n° 404 et 405 peut notamment obturer cette canalisation à l'entrée de son terrain, avant de procéder à toute construction, à supposer que la présence de cette canalisation ne soit pas à l'inverse un avantage lui permettant de se raccorder au tout à l'égout ; que dans ces conditions il y a lieu d'infirmer le jugement entrepris, étant observé qu'eu égard au lien de filiation qui unit l'intimée aux propriétaires des parcelles voisines cadastrées n° 120 et 403 celle-ci ne peut soutenir qu'elle ignorait l'existence de la canalisation litigieuse lors de la signature du compromis ; sans que le fait qu'ils sont devenus propriétaires le 31 mars 2008 soit déterminant dès lors que cette date est antérieure au compromis litigieux du 30 septembre 2008 ; qu'au contraire et a fortiori la société Gr ne doit aucune garantie ; qu'en dernier lieu Mme Y...ne démontre pas qu'à supposer qu'elle ait été informée de l'existence de la canalisation dont il s'agit, elle n'aurait pas consenti à l'acquisition de cet immeuble, à défaut de démontrer que « cette servitude rend le terrain difficilement constructible » comme avancé par le conseil de Mme Y...dans son courrier du 27 août 2009, compte tenu du surplus des motifs sus développés ; qu'il s'évince par ailleurs de ces motifs que l'intimée ne peut pas plus se prévaloir tant d'un manquement à l'obligation de renseignement qu'à l'obligation de délivrance » ; 1°/ ALORS QUE si l'héritage vendu se trouve grevé, sans qu'il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu'elles soient de telle importance qu'il y ait lieu de présumer que l'acquéreur n'aurait pas acheté s'il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n'aime se contenter d'une indemnité ; que la garantie de l'article 1638 du Code civil s'étend à toute sujétion dès lors qu'elle diminue l'usage de la chose ; que le passage en tréfonds d'une canalisation d'écoulement des eaux usées d'un fonds voisin, dissimulée à l'acheteur, constitue une charge occulte grevant le fonds qui la supporte ; qu'en déboutant Mme Y...de sa demande en résiliation de la vente en retenant que la canalisation passant dans le sous-sol du terrain objet de la vente n'aurait pas constitué une servitude naturelle, légale, conventionnelle ou administrative, et qu'elle aurait pu passer à un autre endroit du terrain voisin, ce qui aurait autorisé Mme Y...à l'obturer à l'entrée de son terrain, cependant que le simple constat de l'existence de cette charge et de son absence de mention sur l'acte de vente suffisait à autoriser l'acquéreur à demander la résiliation du contrat, la cour d'appel a violé les articles 1638 et 1134 du code civil ; 2°/ ALORS QU'il appartient au vendeur, à plus forte raison lorsqu'il s'agit d'un professionnel, d'informer l'acheteur de l'existence des charges occultes et non à l'acheteur de se renseigner à cet égard ; qu'en se bornant à retenir que Mme Y...« ne peut soutenir qu'elle ignorait l'existence de la canalisation litigieuse lors de la signature du compromis » du 30 septembre 2008, car sa fille et son gendre avaient acquis les parcelles voisines desservies par la canalisation litigieuse six mois auparavant, la Cour d'appel, qui n'a pas caractérisé la réalité de la connaissance de cette canalisation par Mme Y..., a statué par des motifs impropres à dispenser le vendeur de son obligation d'information, privant ainsi sa décision de base légale au regard des articles 1638 et 1134 du code civil ; 3°/ ALORS QU'en retenant que Mme Y...n'aurait pas établi qu'elle n'aurait pas consenti à l'acquisition de l'immeuble si elle avait été informée de l'existence de la canalisation, à défaut de démontrer « que cette servitude rend le terrain difficilement constructible », sans s'expliquer sur la circonstance, retenue les premiers juges, qu'une canalisation d'eaux usées « prive le fonds grevé de la jouissance de la totalité du sous-sol » et qu'« il est nécessaire de faire procéder à son déplacement avant toute construction », ni sur le fait, invoqué par Mme Y...dans ses écritures d'appel, que la canalisation traversait en plein milieu le terrain litigieux, ce qui faisait obstacle à la construction d'une habitation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1638 et 1134 du code civil.