Texte intégral
N° RG 21/05065 - N° Portalis DBVX-V-B7F-NV4H
Décision du Juge des contentieux de la protection de Lyon au fond du 13 novembre 2020
RG : 11-20-0010
[O]
C/
[S]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
8ème chambre
ARRÊT DU 13 Septembre 2023
APPELANT :
M. [E] [O]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représenté par Me Georgia LUMBRERAS, avocat au barreau de LYON, toque : 1633
INTIMÉ :
M. [U] [S]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représenté par Me Adeline FIRMIN, avocat au barreau de LYON, toque : 2553
Ayant pour avocat plaidant Me Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX
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Date de clôture de l'instruction : 12 Septembre 2022
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 12 Juin 2023
Date de mise à disposition : 13 Septembre 2023
Audience présidée par Bénédicte BOISSELET, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.
Composition de la Cour lors du délibéré :
- Bénédicte BOISSELET, président
- Karen STELLA, conseiller
- Véronique MASSON-BESSOU, conseiller
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
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Exposé du litige
Par acte sous seing privé du 10 octobre 2012, [U] [S] a loué à [E] [O] un appartement situé [Adresse 5]. Le montant mensuel du loyer était de 700 €.
Le 8 novembre 2019, [U] [S] a fait délivrer à [E] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, pour un montant de 11 900 € correspondant à l'arriéré de loyer, mois de novembre 2019 inclus.
Aux motifs que les causes du commandement de payer n'avait pas été régularisées dans les délais, [U] [S] a, le 20 janvier 2020, assigné [E] [O] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Lyon aux fins de voir au principal constater l'acquisition de la clause résolutoire et statuer sur ses conséquences et voir condamner [E] [O] à lui régler l'arriéré de loyers à hauteur de la somme de 13 480,37 €, mois de janvier 2020 inclus.
Par jugement du 13 novembre 2020, le Juge des contentieux de la protection a :
Condamné [E] [O] à payer à [U] [S] la somme de 14 700 €, correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'au mois d'octobre 2020 inclus selon état de créance du 2 octobre 2020 outre les intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2019 sur la somme de 11 900 € et à compter de la date de la décision pour le surplus ;
Constaté que le bail consenti par [U] [S] à [E] [O] sur les locaux à usage d'habitation sis [Adresse 5], est résilié depuis le 9 janvier 2020 ;
Dit que [E] [O] doit quitter les lieux et qu'à défaut de libération volontaire des locaux deux mois après signification d'un commandement de quitter les lieux, le bailleur est autorisé à faire procéder à son expulsion, tant de sa personne que de ses biens, ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique ;
Condamné [E] [O] à payer à [U] [S] :
' Une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en l'absence de cessation du bail, à compter du 1er novembre 2020 jusqu'à la libération effective des lieux,
' La somme de 1000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile.
Rejeté le surplus des demandes de [U] [S] ;
Dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit ;
Condamné [E] [O] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer du 8 novembre 2019.
[E] [O] a interjeté appel dudit jugement par déclaration d'appel régularisée par RPVA du 10 juin 2021, limitant son appel aux chefs de décision l'ayant condamné au titre de l'arriéré de loyers, au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.
Il a désormais quitté les lieux loués.
Aux termes de ses dernières écritures, régularisées par RPVA le 3 mai 2022, [E] [O] demande à la Cour de :
Vu la Loi du 6 juillet 1989,
Réformer le jugement rendu par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Lyon du 13 novembre 2020 en ce qu'il l'a condamné à payer la somme de14 700 € correspondant au montant des loyers, charges et indemnité d'occupation jusqu'au mois d'octobre 2020 inclus outre les intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2019 sur la somme de 11 900 €, la somme de 1 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.
Par conséquent,
Rejeter toute demande en paiement émanant de [U] [S] au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation et plus particulièrement les demandes correspondant à des loyers, charges et indemnités d'occupation de novembre 2020 jusqu'à décembre 2021 formulées dans le cadre de l'appel incident.
A titre subsidiaire, en cas de besoin, lui accorder le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 36 mois,
En toute hypothèse,
Condamner [U] [S] à lui payer une somme de 1000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.
[E] [O] expose :
qu'au cours de l'année 2018, il a dû réaliser des travaux dans la salle de bain, en raison d'un problème électrique et qu'il a été convenu avec le bailleur que les loyers des mois de juin, juillet et août 2018 ne seraient, par conséquent, pas dus ;
qu'à compter du mois de septembre 2018, il a repris le paiement du loyer par virement, mais que le bailleur lui a indiqué qu'il souhaitait dorénavant obtenir le paiement des loyers en numéraire, ce qui l'a amené à verser chaque mois le montant du loyer en liquide.
L'appelant conteste à titre principal devoir une quelconque somme au titre de l'arriéré de loyers, faisant valoir :
qu'il a payé le loyer en liquide à compter du mois de novembre 2018 et en justifie par la production de ses relevés de compte ;
qu'en réalité, l'intégralité des loyers a été payé et aucun commandement de payer n'aurait dû lui être signifié ;
qu'à compter du mois de mars 2020, il a de nouveau procédé au règlement des loyers par virement ;
que par ailleurs, les lieux loués étant intégrés à une maison, divisée en appartement qui ne ne disposaient pas de compteurs d'eau et d'électricité individuels, il a souscrit en son nom les contrats d'alimentation en eau et en électricité pour la maison d'habitation entière, à charge pour [U] [S] de lui rembourser les consommations d'eau et électricité des autres occupants ;
que n'obtenant plus les remboursements au titre des consommations d'eau et d'électricité des autres logements, il a été contraint d'adapter le montant des virements effectués au profit de [U] [S], ce qui, après explications, n'a soulevé aucune opposition de sa part ;
qu'il a procédé à des virements dont il n'a pas été tenu compte dans le décompte du bailleur, notamment ceux des mois de mai et juin 2021 ;
qu'enfin, ayant quitté le logement fin juin 2021, aucun loyer ne saurait être dû postérieurement à cette date.
A titre subsidiaire, [E] [O] sollicite des délais de paiement sur trois ans, faisant valoir qu'il est actuellement soigné pour un cancer et que ses revenus ne lui permettent pas de payer en une seule fois la somme qui lui est réclamée.
Aux termes de ses dernières écritures, régularisées par RPVA le 8 mars 2022, [U] [S] demande à la Cour de :
Vu les dispositions des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989,
Débouter [E] [O] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
Confirmer le jugement rendu le 13 novembre 2020 par le tribunal judiciaire de Lyon en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne le quantum de l'arriéré de loyers restant dus.
Statuer à nouveau de ce chef,
Condamner [E] [O] à lui payer la somme de 16 724,19 € correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'au 21 juillet 2021 date de la reprise des lieux loués ;
Condamner [E] [O] à lui payer la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, et aux dépens.
Il soutient en premier lieu que la résiliation du bail doit être confirmée, observant :
que les causes du commandement n'ont pas été apurées dans les délais ;
qu'il conteste qu'il y a eu un accord de franchise de trois mois de loyers en contrepartie de travaux, ce dont par ailleurs le preneur ne rapporte pas la preuve ;
qu'il conteste avoir exigé le paiement du loyer en liquide et qu'en réalité, le loyer était payé de manière totalement aléatoire par [E] [O], de sorte qu'il a été contraint de lui demander à quoi correspondaient exactement les sommes qu'il recevait de sa part.
Il précise que la demande de résiliation du bail et d'expulsion était assurément fondée mais qu'elle est devenue sans objet dès lors qu'il a repris les lieux le 21 juillet 2021.
Il soutient en second lieu que la somme actualisée qu'il réclame au titre de l'arriéré de loyers ne souffre d'aucune contestation, faisant valoir :
que si [E] [O] prétend être à jour du paiement des loyers, il ne rapporte nullement la preuve de l'extinction de son obligatoire pécuniaire.
que par ailleurs, [E] [O] doit être condamné au paiement des loyers jusqu'au 21 juillet 2021, date de la reprise des lieux, alors qu'il ne rapporte pas la preuve qu'il a remis les clés de l'appartement avant cette date.
Il s'oppose enfin aux délais de paiement sollicités, dès lors que la dette locative de [E] [O] ne cesse de s'aggraver et qu'il ne paye pas le loyer courant.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Au préalable, la Cour rappelle qu'en vertu de l'article 562 du Code de procédure civile, l'appel ne défère à la Cour que la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément ou implicitement et de ceux qui en dépendent.
En l'espèce, [E] [O] n'ayant pas fait appel du chef de la décision déférée ayant constaté la résiliation du bail, il n' y a pas lieu de confirmer ce chef de de décision comme [U] [S] le sollicite puisqu'il n'entre pas dans le cadre de l'appel et ne peut être remis en cause.
1) Sur la dette locative
L'article 7a de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : « Le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus ».
Cette obligation est par ailleurs reprise à l'article 7 du contrat de bail, [E] [O] y étant dès lors légalement et contractuellement tenu.
[E] [O] soutient en l'espèce avoir réglé l'intégralité des loyers, faisant valoir :
qu'il a bénéficié en accord avec le bailleur d'une franchise de loyer de trois mois pour les loyers de juin à août 2018 en raison de travaux qu'il a effectués dans l'appartement ;
qu'à compter du mois d'octobre 2018, il a réglé le loyer en numéraire, conformément à la demande du bailleur, ce jusqu'au mois de mars 2020, à partir duquel il a repris le réglement du loyer par virement.
Force est de constater toutefois qu'il ne justifie d'aucun élément pour établir l'accord intervenu avec le bailleur pour une franchise de loyer de trois mois en raison de travaux qu'il aurait effectués, alors que le bailleur le conteste, pas plus d'ailleurs qu'il ne justifie de la réalisation de ces travaux.
S'il produit par ailleurs ses relevés de comptes des années 2018 à 2020, il ne peut être retenu que les retraits figurant sur ces relevés de compte établissent que les loyers ont été réglés, dès lors que rien ne permet de rattacher ces retraits, au demeurant d'un montant très divers car oscillant de 300 € à 1 000 €, au paiement du loyer, étant observé de nouveau que le bailleur conteste avoir exigé un paiement en numéraire.
Cette absence de preuve ne saurait en outre être remise en cause par le mail en date du 24 février 2020 envoyé par [E] [O] à son bailleur (pièce 4 appelant), aux termes duquel celui-ci se limite à affirmer que le paiement du loyer est effectué en numéraire à la demande du bailleur sans pour autant qu'il soit justifié que ce mail a bien été envoyé au bailleur et que celui-ci ne l'a pas contesté.
Par ailleurs, si [E] [O] justifie effectivement avoir souscrit en son nom les contrats d'alimentation en eau et électricité pour la maison entière, à charge pour le bailleur de lui rembourser les consommations qui ne lui incombaient pas, il ne produit aucun décompte ni justificatif qui seraient de nature à expliquer la répartition qu'il soutient avoir opérée entre les sommes qu'il a pris en charge pour les consommations et les sommes qu'il aurait reversées au bailleur.
En revanche, à l'examen des pièces versées aux débats, il apparait que [E] [O] produit des quittances de loyer soit qui n'ont pas été prises en compte par le bailleur dans son décompte actualisé (pièce 7 intimé), soit qui figurent dans le décompte pour un montant inférieur à celui qui a été quittancé.
Il en est ainsi pour les mois de :
mars 2021 : quittancé 700 € et qui figure au décompte pour un montant de 400 € ;
avril 2021 : quittancé 700 € et qui figure au décompte pour un montant de 600 € ;
mai 2021 : quittancé 700 € et qui figure au décompte pour un montant de 0 € ;
soit un total de 1 100 € non pris en compte.
Il justifie par ailleurs avoir opéré un virement de 700 € pour le mois de juin 2021 (Pièce 15 appelant).
Il en résulte qu'il doit être déduit une somme de 1 800 € de la somme actualisée de 16 724,19 € réclamée par le bailleur, soit un solde de 14 924,19 €.
Enfin, dès lors que [E] [O] ne justifie pas d'une remise des clés à la fin juin 2021, date à laquelle il soutient avoir quitté les lieux, le loyer est bien dû au prorata jusqu'au 21 juillet 2021, date à laquelle le bailleur justifie avoir repris les lieux (constat d'huissier du 21 juillet 2021, pièce 8 intimé). La somme de 474,19 €, figurant au décompte à ce titre, doit donc être validée.
En conséquence, la Cour :
confirme la décision déférée qui a condamné [E] [O] à payer à [U] [S] la somme de 14 700 € correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'au mois d'octobre 2020 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2019 sur la somme de 11 900 € et à compter du 13 novembre 2020, date de la décision, pour le surplus,
y ajoutant, fixe à 14 924,19 € le montant de la dette locative au 21 juillet 2021 et condamne [E] [O] à payer à [U] [S] la somme actualisée de 14 924,19 €, correspondant à la somme due au titre des loyers et indemnités d'occupation jusqu'au 21 juillet 2021, date de la reprise des lieux.
2) Sur la demande de délais de paiement
L'article 1343-5 du Code civil dispose notamment :
'Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.'
Par ailleurs, en vertu de l'article 24.V de la loi du 6 juillet 1989 :
'Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.....
En l'espèce, si [E] [O] sollicite des délais de paiement, il ne produit aucun élément sur sa situation financière et ne démontre pas être en situation de régler sa dette locative si un échéancier lui était accordé.
En conséquence, sa demande de délais de paiement ne peut qu'être rejetée.
3) Sur les demandes accessoires
[E] [O] succombant, la Cour confirme la décision déférée qui l'a condamné aux dépens de la procédure de première instance et à payer à [U] [S] la somme de 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, justifiée en équité.
La Cour condamne [E] [O] aux dépens à hauteur d'appel et à payer à [U] [S] la somme de 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile à hauteur d'appel, justifiée en équité.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Confirme la décision déférée en ce qu'elle a condamné [E] [O] à payer à [U] [S] la somme de 14 700 € correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d'occupation dus jusqu'au mois d'octobre 2020 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2019 sur la somme de 11 900 € et à compter du 13 novembre 2020, date de la décision, pour le surplus.
Y ajoutant :
Fixe après actualisation à 14 924,19 € le montant de la dette locative au 21 juillet 2021 ;
Condamne [E] [O] à payer à [U] [S] la somme actualisée de 14 924,19 €, au titre des loyers et indemnités d'occupation dûs jusqu'au 21 juillet 2021, date de la reprise des lieux ;
Confirme la décision déférée qui a condamné [E] [O] aux dépens de la procédure de première instance et à payer à [U] [S] la somme de 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamne [E] [O] aux dépens à hauteur d'appel ;
Condamne [E] [O] à payer à [U] [S] la somme de 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile à hauteur d'appel ;
Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
