Tribunal judiciaire, 29 juillet 2024. 24/00971

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 3] [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 7] Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 8] N° RG 24/00971 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZGJF Minute : 24/00461 Monsieur [H] [Z] Représentant : Maître Valérie REDON-REY de la SCP REDON-REY, avocats au barreau de Toulouse, C/ Monsieur [L] [C] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 Juillet 2024 DEMANDEUR : Monsieur [H] [Z] [Adresse 6] [Localité 5] représenté par Maître Kenza HAMDACHE, substituant Maître Valérie REDON-REY de la SCP REDON-REY, avocats au barreau de Toulouse DÉFENDEUR : Monsieur [L] [C] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 9] comparant en personne DÉBATS : Audience publique du 21 Juin 2024, présidée par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection en présence de Madame Cassandra LORIOT, auditrice de justice, qui a siégé en surnombre et participé au délibéré avec voix consultative, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier. DÉCISION: Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 29 Juillet 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier. RAPPEL DES FAITS Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 7 et 18 juillet 2023, Monsieur [H] [Z] a consenti à Monsieur [L] [C] un contrat de bail portant sur un local meublé à usage d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 9], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 810 €, outre les provisions mensuelles sur charges de 75 €, et le versement d'un dépôt de garantie de 810 euros. Le locataire ayant cessé de payer régulièrement ses loyers, le bailleur a fait délivrer, par exploit de commissaire de justice du 10 janvier 2024, à Monsieur [L] [C] un commandement de payer la somme en principal de 2735,82€ arrêtée au 3 janvier 2024 au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire insérée au contrat de location. PROCEDURE Par exploit de commissaire de justice délivré le 8 avril 2024, Monsieur [H] [Z] a fait citer Monsieur [L] [C] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de : " constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée par le contrat de bail et dire que le bail est résilié de plein droit , " ordonner l'expulsion de Monsieur [L] [C] et celle de tous occupants de son chef des lieux, et ce avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier s'il y a lieu, " condamner Monsieur [L] [C] au paiement : Ï de la somme provisionnelle de 4170,80 € , correspondant à l'arriéré de loyers et charges, échéance de mars 2024 incluse, Ï d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu'à son départ effectif des lieux, soit à la somme de 902,50 euros, indemnité annuellement révisée en fonction de la clause insérée dans le bail tant que l'occupant n'aura pas quitté les lieux Ï de la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer. " dire et juger que les interêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 10 janvier 2024. A l'appui de ses prétentions, le demandeur a invoqué les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et a exposé que le défendeur a cessé de payer régulièrement ses loyers et ses charges, qu'un commandement de payer lui a été délivré par exploit de commissaire de justice, qu'il n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti à compter de sa délivrance, de sorte que la clause résolutoire insérée au bail est acquise et que son expulsion doit être ordonnée. A l'audience du 21 juin 2024, Monsieur [H] [Z], représenté, a actualisé le montant de la dette locative à la hausse à la somme de 6878,32 € selon décompte arrêté au 19 juin 2024. Il a indiqué que le locataire n'a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience et a maintenu le surplus de ses demandes initiales. Il s'est opposé à l'octroi éventuel de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire à la partie défenderesse. Monsieur [L] [C], comparant, a indiqué avoir eu deux accidents de voiture, ayant provoqué des arrêts maladie. Il a été licencié en novembre 2023 et a pu continuer un peu à régler son loyer et ses charges grâce à ses économies. Il perçoit actuellement une allocation de France Travail variant entre 900 et 1000 euros tous les mois, qui vient systématiquement combler son découvert. Il a exposé souhaiter rester dans ce logement mais n'est pas en capacité de prendre un engagement sur des délais de paiement. L'affaire a été mise en délibéré au 29 juillet 2024. MOTIFS DE LA DECISION L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Sur la recevabilité Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 10 avril 2024, soit plus de six semaines avant l'audience en date du 21 juin 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action est donc recevable. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. L'article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l'ordre public. L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. L'article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Le bail conclu le 7 et 18 juillet 2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 janvier 2024, pour la somme en principal de 2735,82 €, arrêtée au 3 janvier 2024. Force est de constater que ladite clause résolutoire stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s'exécuter, de sorte qu'il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 mars 2024. Monsieur [L] [C] a confirmé n'avoir procédé à aucun paiement depuis février 2024 et ne pas avoir la capacité de financière de proposer un apurement échélonné de la dette locative. L'expulsion de Monsieur [L] [C] sera ordonnée, en conséquence, avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier. Sur les demandes de condamnation au paiement En occupant sans droit ni titre les lieux loués, le défendeur cause jusqu'à son départ un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l'article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé. Par conséquent, Monsieur [L] [C] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle provisionnelle d'occupation pour la période courant du 11 mars 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges du local d'habitation, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout justifié au stade de l'exécution. Monsieur [H] [Z] produit un décompte indiquant que Monsieur [L] [C] reste lui devoir la somme de 6878,32€, échéance du mois de juin 2024 incluse. Monsieur [L] [C], comparant, ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. Monsieur [L] [C] sera donc condamné à verser à Monsieur [H] [Z] une somme provisionnelle de 6878,32 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 19 juin 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse, assortie des interêts de retard sur la somme de 2365,82 euros à compter du 10 janvier 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1805 euros à compter du 8 avril 2024, date de l'assignation, et sur le surplus à compter de la présente décision. Sur les demandes accessoires Monsieur [L] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir Monsieur [H] [Z], Monsieur [L] [C] sera condamné à lui verser une somme de 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS, Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ; Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence, Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 7 et 18 juillet 2023, entre Monsieur [H] [Z] et Monsieur [L] [C] concernant le local à usage d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 9] sont réunies à la date du 10 mars 2024 ; Ordonnons en conséquence à Monsieur [L] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ; Disons qu'à défaut pour Monsieur [L] [C] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [H] [Z] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; Condamnons Monsieur [L] [C] à payer à Monsieur [H] [Z] une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables calculés tels que si le contrat s'était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l'exécution, et ce, à compter du 11 mars 2024 jusqu'à libération effective des lieux ; Condamnons Monsieur [L] [C] à verser à Monsieur [H] [Z] la somme provisionnelle de 6878,32 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 19 juin 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse, assortie des interêts de retard sur la somme de 2365,82 euros à compter du 10 janvier 2024 sur la somme de 1805 euros à compter du 8 avril 2024, et sur le surplus à compter de la présente décision ; Condamnons Monsieur [L] [C] à verser à Monsieur [H] [Z] une somme de 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamnons Monsieur [L] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ; Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 29 juillet 2024. Le Greffier Le Juge