Tribunal judiciaire, 04 juin 2024. 23/11665

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ Loyers commerciaux N° RG 23/11665 N° Portalis 352J-W-B7H-C2ZH7 N° MINUTE : 2 Assignation du : 07 Septembre 2023 Jugement avant dire droit [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : Expert : [O] [I][2] [2] [Adresse 7] [Localité 8] JUGEMENT rendu le 04 Juin 2024 DEMANDERESSE E.P.I.C. [Localité 15] HABITAT - OPH [Adresse 4] [Localité 11] représentée par Maître Catherine HENNEQUIN, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #P0483 DEFENDERESSES S.A.S. PARKING [Localité 15] NORD [Adresse 2] - [Adresse 5] [Localité 9] S.A.S. PARKING [Localité 15] NORD EST [Adresse 3] [Localité 10] représentées par Maître Muriel ANDRÉ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0532 COMPOSITION DU TRIBUNAL Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ; assistée de Camille BERGER, Greffière DEBATS A l’audience du 02 Avril 2024 tenue publiquement JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort EXPOSE DU LITIGE Par un acte sous seing privé en date du 25 janvier 2014, l’établissement public [Localité 15] HABITAT-OPH a donné à bail commercial à la société S.A. GRAND PARKING [12] pour y exercer l’activité exclusive de garage parking public souterrain pour automobiles et assimilées, avec location, achat et vente de voitures, pièces détachées et accessoires, des locaux situés [Adresse 6] à [Localité 10] désignés comme suit : “DES LOCAUX d’une surface totale de dix-huit mille mètres carrés environ répartie en trois niveaux, rez-de-chaussée et sous-sol, y compris circulation et piste d’accès représentant environ SIX CENT QUARANTE (640) places de parking ainsi qu’un local gardien comportant bureau du gardien, deux W.C. et deux toilettes. Lesdits locaux comprenant : - une entrée [Adresse 13] et une sortie [Adresse 16], - quatre sorties de secours piétons par escaliers”. Le bail a été conclu pour une durée de neuf années et trois mois, entiers et consécutifs, à compter du 1er février 2013 pour se terminer le 31 mai 2022, et moyennant le versement d’un loyer annuel de 120.000 euros hors taxes et hors charges. Par un acte extrajudiciaire en date du 24 décembre 2021, la société S.A. GRAND PARKING [12] assistée de la SELARL ASCAGNE AJ représentée par Maître [P] [Z], administrateur judiciaire, et de la SELARL ATHENA représentée par Maître [T] [J], mandataire judiciaire, a sollicité le renouvellement de son bail à effet du 1er juin 2022. Par jugement en date du 16 mars 2022, le tribunal de commerce de Paris a arrêté le plan de cession de la société S.A. GRAND PARKING [12] en faveur de la société S.A.S. PARKING [Localité 15] NORD et a notamment ordonné le transfert du contrat de droit au bail portant sur les locaux susvisés. Le tribunal a autorisé la substitution de la société S.A.S. PARKING [Localité 15] NORD par la société S.A.S. PARKING [Localité 15] NORD EST. La cession d’entreprise en date du 30 janvier 2023, enregistrée auprès du service des Finances Publiques le 4 avril 2023, et au bénéfice de la société S.A.S. PARKING [Localité 15] NORD EST se substituant à la société S.A.S. PARKING [Localité 15] NORD, a été signifiée à l’établissement public [Localité 15] HABITAT-OPH le 14 septembre 2023. Par acte extrajudiciaire en date du 23 mars 2022, l’établissement public [Localité 15] HABITAT-OPH a accepté le renouvellement du bail et a proposé de voir fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 200.000 euros hors taxes et hors charges puis a signifié à la preneuse un mémoire préalable le 4 mai 2023. Faute d’accord, l’établissement public [Localité 15] HABITAT OPH a, par actes délivrés les 7 et 8 septembre 2023, fait assigner devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris les sociétés S.A.S. PARKING [Localité 15] NORD EST et S.A.S. PARKING [Localité 15] NORD aux fins de fixation du loyer du bail renouvelé. Aux termes de son dernier mémoire régulièrement notifié par courrier recommandé et par voie électronique le 14 mars 2024, l’établissement public [Localité 15] HABITAT OPH demande au juge des loyers commerciaux de : Vu les articles L. 145-34, R. 145-10 et R. 145-30 du code de commerce, - Le recevoir en son acte introductif d’instance et son mémoire, et le déclarer bien fondé en ses demandes, - Fixer le prix du bail renouvelé le 1er juin 2022 à la somme annuelle de 200.000 euros hors charges et hors taxes, toutes autres clauses, charges et conditions du bail commercial expiré demeurant inchangées, sauf celles à actualiser au regard des dispositions de la loi n°2014-626 en date du 18 juin 2014 et du décret n°2014-1317 en date du 3 novembre 2014, - Condamner in solidum les sociétés PARKING [Localité 15] NORD et PARKING [Localité 15] NORD EST au paiement des intérêts au taux légal sur les loyers arriérés à compter de chaque date d’exigibilité, conformément aux dispositions de l’article 1343-1 du code civil, - Ordonner la capitalisation desdits intérêts dans les conditions des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, pour ceux correspondant à des loyers dus depuis plus d’un an, - Débouter les sociétés PARKING [Localité 15] NORD et PARKING [Localité 15] NORD EST de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions, - A titre subsidiaire, ordonner une mesure d’instruction en application des dispositions de l’article R. 145-30 du code de commerce et dans ce cas, fixer le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme annuelle de 200.000 euros hors charges et hors taxes, à compter du 1er juin 2022, - Constater que les sociétés PARKING [Localité 15] NORD et PARKING [Localité 15] NORD EST ne s’opposent pas à la mesure d’instruction sollicitée, - Rappeler qu’à défaut d’exercice, par les parties, de leur droit d’option prévu par les dispositions de l’article L. 145-57 du code de commerce et qu’à défaut d’appel, ou si l’exécution provisoire est ordonnée, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L. 111-2, L. 111-3 et L. 111-6 du code des procédures civiles d’exécution, - Condamner in solidum les sociétés PARKING [Localité 15] NORD et PARKING [Localité 15] NORD EST à verser à [Localité 15] HABITAT-OPH la somme de 4.000 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, - Condamner in solidum les sociétés PARKING [Localité 15] NORD et PARKING [Localité 15] NORD EST aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de la SELAS LGH & ASSOCIES, en la personne de Maître Catherine HENNEQUIN, avocat aux offres de droit, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, comprenant également les frais d’expertise, dans l’hypothèse où une telle mesure d’instruction serait ordonnée, - Rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel et caution. Aux termes de leur dernier mémoire régulièrement notifié par voie électronique et par acte extrajudiciaire les 20 et 21 décembre 2023, les sociétés S.A.S. PARKING [Localité 15] NORD et S.A.S. PARKING [Localité 15] NORD EST demandent au juge des loyers commerciaux de : - Rejeter les différents moyens allégués par [Localité 15] HABITAT OPH dans le mémoire en demande, - Fixer à la somme de 71.419 euros par an en principal le loyer du bail renouvelé au 1er juin 2022, dont la société PARKING [Localité 15] NORD EST est titulaire pour les locaux à usage de commerce de garage, situés [Adresse 6] à [Localité 10] et, toutes les autres clauses et conditions du bail renouvelé demeurant inchangées, - Condamner le bailleur à réajuster le dépôt de garantie en fonction du montant du loyer renouvelé et de rembourser si besoin le locataire en cas de trop versé, - Condamner la partie demanderesse en tous les dépens. MOTIFS DE LA DÉCISION Il résulte des pièces versées aux débats que les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail portant sur les locaux situés [Adresse 6] à [Localité 10] à compter du 1er juin 2022. En revanche, elles demeurent en désaccord sur le prix. L’établissement public [Localité 15] HABITAT-OPH précise que le loyer actuel s’élève à la somme de 151.428 euros hors taxes et hors charges, par an. Il fait essentiellement valoir que les locaux ayant un caractère monovalent, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative. [Localité 15] HABITAT OPH demande que le loyer soit fixé selon la méthode dite “hôtelière” basée sur la rentabilité des locaux. Se fondant sur un avis réalisé à sa demande par le cabinet SEGAT et datant du 3 octobre 2022, [Localité 15] HABITAT-OPH soutient que sur la base de 640 places de stationnement, d’un taux d’effort global et d’un taux de remplissage tous deux fixés à 50 %, d’une valeur médiane de marché de 60 euros par mois et par emplacement (valeur médiane entre le montant des redevances dans le cadre de délégations de service public et celui déterminé par une étude de marché aboutissant à un loyer de 70 euros / m² / an, auquel est appliqué un abattement de 15 %), l’estimation de la valeur locative par la méthode des ratios professionnels avec prise en compte des bilans consultés est de 135.329 euros par an hors charges et hors taxes ; que la méthode par comparaison aboutit à une valeur locative de 268.800 euros par an hors charges et hors taxes ; que la moyenne entre ces deux estimations est de 202.064,50 euros. [Localité 15] HABITAT OPH en conclut que sa demande tendant à voir fixer le loyer du bail renouvelé à 200.000 euros hors taxes par an est dès lors justifiée. [Localité 15] HABITAT-OPH conteste l’argumentation des sociétés PARKING [Localité 15] NORD et PARKING [Localité 15] NORD EST soutenant que d’importants travaux ont été réalisés, lesquels ont mis fin aux désordres et qu’en tout état de cause, l’acquisition du fonds de commerce s’est opérée en toute connaissance de l’état des locaux. Par ailleurs, le bailleur se prévaut d’un jugement rendu par la 18ème chambre civile du tribunal judiciaire de Paris le 5 décembre 2019 qui s’est prononcé sur les charges imputables en vertu du bail à l’ancien preneur, la société S.A. GRAND PARKING [12], et a rejeté ses contestations identiques à celles opposées par les sociétés PARKING [Localité 15] NORD et PARKING [Localité 15] NORD EST. Les sociétés PARKING [Localité 15] NORD et PARKING [Localité 15] NORD EST répliquent qu’il ressort du constat d’huissier réalisé le 24 mars 2022, du rapport du cabinet SEGAT et de celui établi à leur demande par Madame [E] le 15 novembre 2023, que les locaux sont en mauvais état et subissent des dégâts des eaux à répétition, que les parties communes ne sont pas entretenues, que les lieux ne sont pas aux normes de sécurité notamment incendie et que les charges, impôts et taxes refacturés au preneur sont incohérentes. Elles ajoutent que la visibilité des locaux est faible ; que leur accès est difficile. Elles se réfèrent à l’avis de Madame [E] qui retient : - 601 emplacements de stationnement effectifs et non pas 640 ; - que les désordres empêchent l’exploitation de 40 places de stationnement; - que les locaux sont monovalents ; - que sur la base de 561 places de stationnement, d’une recette théorique maximale de 891.153 euros hors taxes arrondie à 891.000 euros et d’un taux d’effort global fixé à 25 %, l’estimation de la valeur locative est de 222.750 euros, de laquelle elle déduit l’impôt foncier et les taxes d’un montant total de 127.106 euros et à laquelle elle applique un abattement de 25 % pour trouble de jouissance dû aux travaux d’entretien de la structure non effectués par le bailleur y compris les travaux concernés par l’injonction de la Préfecture, pour aboutir à un loyer de 71.419 euros que les sociétés PARKING [Localité 15] NORD et PARKING [Localité 15] NORD EST demandent de retenir. Par application des articles L. 145-36 et R. 145-10 du code de commerce, le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée. Les locaux qui ne peuvent être transformés en vue d’une destination différente sans réalisation de travaux importants et coûteux présentent un caractère monovalent. En l’espèce, le local loué est à usage de parking et les parties s’accordent pour lui reconnaître un caractère monovalent. Compte tenu des éléments fournis par les parties et dans la mesure où chacun des rapports amiables produits est contesté par l’autre partie, il est nécessaire, pour déterminer le prix du bail des locaux visés, de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R. 145-30 du code de commerce, aux frais avancés de l’établissement public [Localité 15] HABITAT OPH, demandeur à la fixation judiciaire du loyer et de l’expertise, dans les termes du présent dispositif. En application de l’article L. 145-57 du code de commerce et dans la mesure où seule l’expertise judiciaire permettra d’évaluer la valeur locative, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la S.A.S. PARKING [Localité 15] NORD EST pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges. Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés. Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 de ce code. PAR CES MOTIFS Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, Constate le principe du renouvellement du bail liant l’établissement public [Localité 15] HABITAT-OPH et la S.A.S. PARKING [Localité 15] NORD EST portant sur des locaux sis [Adresse 6] à [Localité 10], à compter du 1er juin 2022, Dit que les locaux sont monovalents et que le prix du bail renouvelé doit être fixé en application des critères posés par l’article R. 145-10 du code de commerce, Pour le surplus, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigne en qualité d’expert : Monsieur [O] [I] [Adresse 7] Mail : [Courriel 14] Tel : [XXXXXXXX01] avec pour mission de : - convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire, - se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission, - visiter les locaux litigieux situés [Adresse 6] à [Localité 10] et de les décrire, - entendre les parties en leurs dires et explications, - rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er juin 2022 au regard des usages observés dans la branche d’activité considérée en application des dispositions des articles L. 145-36 et R. 145-10 du code de commerce, - rendre compte du tout et donner son avis motivé, - dresser un rapport de ses constatations et conclusions, Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 septembre 2025, Fixe à la somme de 4.000 (quatre mille) euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par l’établissement public [Localité 15] HABITAT OPH à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17ème) avant le 5 septembre 2024 inclus, avec une copie de la présente décision, Dit que l’affaire sera rappelée le 1er octobre 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation, Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet, Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise, Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges, Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, Réserve les dépens, Rappelle que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit. Fait et jugé à PARIS, le 04 juin 2024. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE C. BERGER M. ESCRIVE