Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
N° RG 24/50337
N° Portalis 352J-W-B7I-C3V23
N° : 3
Assignation du :
05 janvier 2024
[1]
[1] 3 copies exécutoires
délivrées le :
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 13 septembre 2024
par Cristina APETROAIE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier.
DEMANDEUR
Le Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble sis [Adresse 1] - [Localité 5], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, la société GTF IMMOBILIER, dont le siège social est sis
[Adresse 3]
[Localité 6]
représenté par Maître Thomas BROCHE, avocat au barreau de PARIS - #B1159
DEFENDERESSES
La S.A.S. RANNOUCH PLACE
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Maître Clémence DUBUARD de la SELEURL Cabinet Clémence Dubuard, avocats au barreau de PARIS - #J81
La S.C.P.I. PATRIMMO COMMERCE
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître Virginie LACHAUT, avocat au barreau de PARIS - #D1006
DÉBATS
A l’audience du 05 juillet 2024, tenue publiquement, présidée par Cristina APETROAIE, Juge, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier,
EXPOSE DU LITIGE
La société PATRIMMO COMMERCE est propriétaire au sein de l’immeuble du [Adresse 1] [Localité 5] du lot n°2, constitué d’un local commercial au rez-de-chaussée, lequel est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Par acte sous seing-privé du 18 août 2023, ce lot a été donné à bail commercial à la société RANNOUCH PLACE pour une durée de 10 années à compter de la date de réalisation de l’état des lieux d’entrée, soit le 20 septembre 2023, moyennant un loyer annuel hors taxes hors charges de 17.100 euros, pour l’exercice de l’activité de « petite restauration rapide sur place et à emporter ne nécessitant pas d’extraction et ne créant pas de nuisances ».
Se prévalant de l’existence d’un trouble manifestement illicite résultant de travaux affectant les parties communes, réalisés par la société PATRIMMO COMMERCE et son locataire sans lui transmettre de document décrivant la consistance et l’implantation des travaux et sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] [Localité 5] (ci-après « le syndicat des copropriétaires »), représenté par son syndic en exercice la société GTF IMMOBILIER, a, par exploit délivré le 5 janvier 2024, fait citer la société PATRIMMO COMMERCE devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 8-1, 9, 14 et 25 de la loi du 10 juillet 1965 :
« DIRE ET JUGER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] – [Localité 5], représenté par son syndic, la société GTF IMMOBILIER, redevable et bien fondé en ses demandes ;
DIRE ET JUGER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] - [Localité 5], représenté par son syndic, la société GTF IMMOBILIER, redevable et bien fondé en ses demandes ;CONDAMNER la société PATRIMMO COMMERCE à :• communiquer les éléments techniques afférents aux travaux tels qu’imposés par le règlement de copropriété ;
• remettre les lieux en état à la suite du percement de la façade arrière pour créer une ventilation ;
• remettre les lieux en état à la suite de l’ouverture d’une porte sur la cour arrière ;
• procéder à l’enlèvement des matériaux résiduels entreposés dans la cour ;
• remettre les lieux en état à la suite du percement du hall d’entrée et supprimer le raccordement électrique sauvage ;
• supprimer les deux réseaux d’extraction avec refoulement sur cour et façade et remettre les lieux en état ;
Le tout, pour chaque condamnation, sous astreinte distincte de 100,00 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, au profit du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] – [Localité 5], représenté par son syndic, la société GTF IMMOBILIER ;
- CONDAMNER la société PATRIMMO COMMERCE à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] – [Localité 5], représenté par son syndic, la société GTF IMMOBILIER, la somme de 3.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- CONDAMNER la société PATRIMMO COMMERCE aux entiers dépens de l’instance, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, dont distraction au profit de Maître Thomas BROCHE, Avocat au Barreau de Paris ; ».
A l’audience du 16 février 2024, l’affaire a été renvoyée à la demande des parties et une injonction de rencontrer un médiateur leur a été délivrée.
La société PATRIMMO COMMERCE a, par exploit délivré le 6 mars 2024, fait assigner sa locataire, la société RANNOUCH PLACE, en intervention forcée. Cette assignation a été enrôlée sous le numéro de RG 24/52160.
Les deux instances ont été jointes sous le numéro de RG commun 24/50337 lors de l’audience du 3 mai 2024.
Les parties n’ayant pas souhaité entrer en médiation, l’affaire a été plaidée à l’audience du 5 juillet 2024.
Aux termes de ses écritures déposées et oralement soutenues à l’audience, le syndicat des copropriétaires, représenté, demande au juge des référés de :
« DIRE ET JUGER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] – [Localité 5], représenté par son syndic, la société GTF IMMOBILIER, redevable et bien fondé en ses demandes ;
CONDAMNER in solidum les sociétés PATRIMMO COMMERCE et RANNOUCH PLACE à :
• communiquer les éléments techniques afférents aux travaux tels qu’imposés par le règlement de copropriété ;
• remettre les lieux en état à la suite du percement de la façade arrière pour créer une ventilation ;
• remettre les lieux en état à la suite de l’ouverture d’une porte sur la cour arrière ;
• procéder à l’enlèvement des matériaux résiduels entreposés dans la cour ;
• remettre les lieux en état à la suite du percement du hall d’entrée et supprimer le raccordement électrique sauvage ;
• supprimer les deux réseaux d’extraction avec refoulement sur cour et façade et remettre les lieux en état ;
• supprimer l’enseigne drapeau lumineuse fixée sur la façade de l’immeuble et remettre le mur en état ;
• supprimer les 5 luminaires installés sur la devanture ;
Le tout, pour chaque condamnation, sous astreinte distincte de 100,00 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, au profit du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] – [Localité 5], représenté par son syndic, la société GTF IMMOBILIER ;
-CONDAMNER in solidum les sociétés PATRIMMO COMMERCE et RANNOUCH PLACE à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] – [Localité 5], représenté par son syndic, la société GTF IMMOBILIER, la somme de 5.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
-CONDAMNER in solidum les sociétés PATRIMMO COMMERCE et RANNOUCH PLACE aux entiers dépens de l’instance, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, dont distraction au profit de Maître Thomas BROCHE, Avocat au Barreau de Paris ».
En réplique, dans ses écritures déposées à l’audience, la société PATRIMMO COMMERCE, représentée, sollicite du juge des référés de :
« ➢ DIRE ET JUGER recevable et bien-fondée la société PATRIMMO COMMERCE dans toutes ses demandes, fins et conclusions du présent incident ;
➢ CONDAMNER la société RANNOUCH PLACE à garantir la société PATRIMMO COMMERCE de toutes condamnations que la présente juridiction prononcerait contre elle ;
➢ CONDAMNER la société RANNOUCH PLACE à verser à la société PATRIMMO COMMERCE la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
➢ CONDAMNER la société RANNOUCH PLACE aux entiers dépens de la présente instance sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile ».
Par écritures déposées et oralement soutenues à l’audience, la société RANNOUCH PLACE, par l’intermédiaire de son conseil, demande au juge des référé de :
« DECLARER la société RANNOUCH PLACE recevable et bien fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions ;
A titre principal :
DEBOUTER la société PATRIMMO COMMERCE de sa demande de garantie à l’égard de la société RANNOUCH PLACE de toutes les condamnations éventuellement prononcées,
DEBOUTER la société PATRIMMO COMMERCE de toutes ses demandes, finset conclusions,
CONDAMNER la société PATRIMMO COMMERCE à verser la somme de 2.000,00 euros à la société RANNOUCH PLACE au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNER la société PATRIMMO COMMERCE aux dépens,
A titre subsidiaire :
DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] – [Localité 5] de toutes ses demandes, fins et conclusions,
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] – [Localité 5] à verser la somme de 2.000,00 euros à la société RANNOUCH PLACE au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] – [Localité 5] aux dépens ».
Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance, aux conclusions déposées à l'audience et soutenues oralement ainsi qu'aux notes d'audience, sur le fondement des dispositions de l'article 446-1 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, il est rappelé que les demandes tendant à « constater » de « juger » ou de « donner acte » ne constituent pas, en dehors des cas prévus par la loi, des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile et qu'il n'y a pas lieu de reprendre, ni d'écarter dans le dispositif de la présente décision les demandes tendant à cette fin, telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, en ce qu’elles portent sur des moyens ou éléments de fait relevant des motifs et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire de l’ordonnance.
Sur les demandes principales
Aux termes de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dernières dispositions.
Le trouble manifestement illicite s'entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.
Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté, à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, la méconnaissance d’un droit.
Il appartient au requérant de démontrer l'existence d'une illicéité du trouble et son caractère manifeste et actuel.
Le juge des référés doit se placer, pour ordonner ou refuser des mesures conservatoires ou de remise en état, à la date à laquelle il prononce sa décision.
En application des I et II de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.
L'article 25b de la même loi rappelle que le copropriétaire qui exécute des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble doit solliciter l'autorisation de l'assemblée générale.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires expose que la société PATRIMMO COMMERCE et son locataire, la société RANNOUCH PLACE, ont fait réaliser des travaux affectant les parties communes, sans transmettre les informations utiles relatives à l’implantation et la consistance des travaux ni requérir l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.
Il reproche au bailleur d’avoir permis à son locataire l’exécution de travaux non conformes malgré les nombreuses demandes de suspension des travaux et de remise en état qu’il lui a transmises et notamment :
Le percement du mur de façade arrière, partie commune, pour créer une bouche de ventilation ;L’ouverture d’une porte à l’arrière du local, donnant sur une cour privative attenante au lot n°3 appartenant aux propriétaires des lots n°3 et 18 et l’installation d’un panneau indiquant à cet endroit la présence d’une sortie de secours ;Le stockage de matériel dans la cour, dont la jouissance exclusive est réservée aux propriétaires du lot n°18 ;Le percement d’un trou sur le mur du hall d’entrée, partie commune, pour y faire passer un raccordement électrique ;La création de deux réseaux d’extraction donnant sur la cour et la façade de l’immeuble et de trois hottes dans le local commercial, créant des nuisances odorantes chez les habitants de l’immeuble ayant leurs fenêtres juste au-dessus, alors même que le bail conditionne l’utilisation des locaux par le preneur à une activité ne nécessitant pas d’extraction et autorise l’installation d’une seule hotte à charbon ;La pose d’une enseigne lumineuse, « inesthétique » compte tenu de l’architecture de l’immeuble, sur la façade en pierre de l’immeuble malgré le refus opposé par l’assemblée générale des copropriétaires ;La pose de cinq luminaires « très puissants » sur cette même vitrine, d’une intensité « aveuglante et hors norme ».
Il précise que seule une demande relative à la pose de l’enseigne sur la vitrine du local commercial a fait l’objet d’un projet de résolution, résolution qui a été rejetée par la majorité des copropriétaires lors de l’assemblée générale extraordinaire du 20 décembre 2023. Il sollicite ainsi la condamnation du bailleur à faire cesser les troubles reprochés sous astreinte.
En réplique, la société PATRIMMO COMMERCE indique qu’elle ne peut être tenue pour responsable des initiatives prises par son locataire alors même que celui-ci ne lui a pas davantage transmis le projet de travaux, que lorsqu’il a eu connaissance du projet de modification de l’enseigne, le bailleur a demandé l’organisation d’une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires et qu’il a sollicité de nombreuses fois le preneur pour obtenir des informations relatives aux travaux.
La société RANNOUCH PLACE expose quant à elle que son bailleur avait parfaite connaissance des travaux qu’elle envisageait de faire réaliser, à savoir : modifier l’enseigne sur la façade de l’immeuble, installer une hotte à charbon sans extraction au sein du local et faire des travaux de remise en état du local.
Elle indique, s’agissant de la modification de l’enseigne sur la façade de l’immeuble, que le bailleur a demandé la convocation d’une assemblée générale des copropriétaires et sa mise à l’ordre du jour, convocation à laquelle le syndic n’a pas procédé dans le délai légal de 15 jours. Elle précise par ailleurs qu’elle n’était pas au fait des difficultés s’agissant de la modification de l’enseigne et qu’elle a toujours sollicité l’autorisation de son bailleur avant de faire procéder aux travaux.
S’agissant de l’installation d’une hotte à charbon, elle explique qu’elle est prévue au bail et qu’elle constitue un élément « primordial » du contrat sans lequel elle n’aurait pas accepté de conclure le contrat de bail et qu’une telle installation permet de recycler l’air avant qu’il ne soit rejeté à l’extérieur.
S’agissant de la porte ouvrant sur la cour privative, la société RANNOUCHE PLACE indique qu’elle l’a condamnée, ce qui l’a contrainte à créer une bouche de ventilation au-dessus de la porte, réalisée dans « les règles de l’art ».
Elle expose encore qu’elle a fait enlever le matériel entreposé dans la cour, que le percement dans le mur du hall d’entrée lui permet de raccorder son local à la fibre internet et que ce raccordement a été effectué par un professionnel.
*Sur la demande de communication de pièces
Le syndicat des copropriétaires sollicite la communication des éléments « techniques » relatifs aux travaux réalisés par la société RANNOUCH PLACE, afin de prendre connaissance de la consistance et de l’implantation desdits travaux, conformément à l’article 10 alinéa 2, du décret n°67-223 du 17 mars 1967.
Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires indique que si le bailleur lui a transmis des documents concernant l’enseigne et deux autres documents, aucun ne mentionne la création des réseaux d’extraction réalisés par la société RANNOUCH PLACE, ce qui empêche la bonne information des autres copropriétaires et laisse craindre des rejets d’air « vicié » en provenance du local commercial à usage de petite restauration, à proximité des fenêtres des copropriétaires de l’immeuble.
En réplique, la société preneuse argue de ce que le syndicat des copropriétaires réclame la transmission d’éléments techniques relatifs aux travaux, sans préciser de quels éléments techniques il s’agit et selon quel fondement elle doit être contrainte de transmettre de tels éléments.
Fondant sa demande sur les dispositions de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires ne produit toutefois aucun élément permettant d’établir l’existence d’un trouble manifestement illicite ou d’un dommage imminent qui en résulterait.
De plus, la communication de documents ne constitue ni une mesure conservatoire, ni une mesure de remise en état.
En outre, la société RANNOUCH PLACE a d’ores et déjà communiqué des éléments précisant la consistance et l’implantation des travaux, notamment une facture du 23 septembre 2023 qui fait état de plusieurs postes de travaux et un certificat d’intervention et de test de la société VITAL VENTIL AIR du 19 octobre 2023 indiquant la création de deux réseaux d’extraction à charbon actifs et trois hottes aspirantes sur deux moteurs, et il n’est pas démontré que le bailleur ou le preneur seraient en possession d’autres éléments dont ils refuseraient la transmission.
Ainsi, il n’est pas démontré que les conditions d’application de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile sont réunies. Il n’y a dès lors pas lieu à référé sur ce chef de demande.
*Sur la demande relative à la bouche d’aération sur le mur de la façade arrière
Le règlement de copropriété de l’immeuble du [Adresse 1] [Localité 5] liste dans son article 4, de façon non limitative, les parties communes de l’immeuble, comme comprenant notamment « les fondations, les gros murs de façade et de refend, les murs-pignons, mitoyens ou non ; (…) ». Par ailleurs, comme exposé plus haut, l’article 25 b de la loi du 25 juillet 1965 impose aux copropriétaires d’obtenir l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires avant de procéder à des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble.
Le syndicat des copropriétaires produit un constat de commissaire de justice établi le 27 octobre 2023, duquel il résulte qu’une bouche d’aération est installée sur le mur de façade au fond de la cour, entourée de peinture fraîche. Le commissaire de justice indique qu’il s’agirait d’une « (…) pose manifestement récente (…) au regard de la peinture fraîche située autour de l’orifice. ».
Aux termes du courrier de mise en demeure du 28 octobre 2023 adressé par le conseil syndical à la société PATRIMMO COMMERCE et la société RANNOUCH PLACE, celui-ci fait état du « percement de la façade arrière de l’immeuble pour y installer manifestement une sorte de ventilation » et demande aux défenderesses de reboucher le conduit de ventilation sous le contrôle du syndic et/ou de l’architecte de l’immeuble, avec des matériaux adaptés.
Par courrier du 22 novembre 2023 adressé au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, la société WHITE BIRD, représentant le bailleur, fait valoir en réponse que la création d’une telle bouche d’aération ne constitue pas « des ajouts mais des déplacements d’évacuation préexistantes » et que le bailleur et le locataire se réservent « la possibilité de solliciter l’architecte de la copropriété afin qu’il (…) délivre un avis sur ces éléments et dont nous soumettrons la question au cours d’une AGE le cas échéant. (…) ».
Il ressort des éléments qui précèdent que le mur de façade à l’arrière de l’immeuble est une partie commune, sur laquelle la société RANNOUCH PLACE reconnaît avoir installé une bouche d’aération par le percement du mur.
En outre, si la société WHITE BIRD représentant le propriétaire du local a évoqué une potentielle demande d’inscription d’une résolution à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires afin de les autoriser à percer le mur de façade et y installer une bouche d’aération, ni le propriétaire bailleur, ni le locataire ne démontrent en l’espèce qu’une telle inscription a eu lieu et qu’ils ont obtenu l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires de percer le mur et d’y placer une bouche de ventilation.
Ainsi, l’absence d’une telle autorisation est, à elle seule, constitutive d’un trouble manifestement illicite, déjà réalisé, qu’il convient de faire cesser, en ordonnant la remise en état du mur de façade à l’arrière de l’immeuble.
*Sur l’encombrement de la cour au rez-de-chaussée
Le règlement de copropriété indique en page 9 que lot n°18 est composé d’une cour au rez-de-chaussée « (…) avec accès par le lot numéro 3 (…) » et définit en page 14 les parties communes générales comme incluant notamment « La totalité du sol de l’immeuble, tant dans ses parties bâties que non bâties, la jouissance des cours 1 et 2 étant, toutefois, réservée, respectivement aux propriétaires des lots 17 et 18 (…) ».
L’article 29 du règlement de copropriété stipule : « Nul ne pourra, même temporairement, encombrer les parties communes ni y déposer quoi que ce soit (…) Les cours (…) devront être laissés libres en tout temps (…) ».
Le droit de jouissance exclusive et privative sur une partie commune attribué par le règlement de copropriété à un lot en particulier n’en modifie pas pour autant le caractère de partie commune.
Il résulte du constat d’huissier dressé le 27 octobre 2023 par Me [F] que dans la cour du rez-de-chaussée du lot n°18, deux conteneurs à poubelles ont été entreposés l’un sur l’autre, ainsi qu’un balai, des poutrelles métalliques, une poutre en bois et des fers à béton, une gaine et des câbles électrique, le commissaire de justice constatant par ailleurs que « le sol est recouvert de divers débris de chantier » et que « Madame [J] (…) déclare que la table de jardin rouge ainsi que les chaises et la table de jardin blanche lui appartiennent. ».
Par courrier du 28 octobre 2023, le conseil syndical de l’immeuble a mis en demeure la société PATRIMMO COMMERCE et son locataire « De débarrasser sans délai les gravats, matériaux et containers à ordures stockés (…) dans la cour de M. et Mme [J] en prenant soin de les prévenir préalablement (…) », expliquant que « (…) cette cour (lot n°18) est la propriété de Mr et Mme [J] et l’accès leur en est strictement réservé comme attenant à leur propre lot n°3 en vertu de leur titre de propriété et du règlement de copropriété (…) ».
Par courrier du 22 novembre 2023, la société WHITE BIRD a répondu en ces termes au syndic et au syndicat des copropriétaires : « (…) Pour l’accès à la cour arrière il s’agit d’une confusion du Locataire et d’une erreur sur l’appréciation de la zone concernée par son bail. Ce malentendu a été dissipé et nous vous présentons nos excuses pour la gêne occasionnée. (…) La cour arrière a d’ores et déjà été dégagée et son accès sera condamné. ».
Par un autre courrier du décembre 2023, le conseil syndical a indiqué à la société WHITE BIRD que : « (…) La cour arrière doit encore être débarrassée d’immenses tiges en fer, type fers à béton, qui ont été entreposées par les ouvriers travaillant sur le chantier ; nous n’avons par ailleurs aucune preuve de ce que l’accès été condamné ; (…) ».
La société PATRIMMO COMMERCE verse par ailleurs aux débats une photographie en pièce 5, non datée mais intitulée « 2. Photos après notre intervention », sur laquelle on peut voir la cour vidée de tout matériel, si ce n’est la présence d’une table et ce qui semble être une chaise repliée contre le mur.
Il ressort des éléments qui précèdent que la cour en cause est une partie commune, dont la jouissance exclusive est attribuée aux propriétaires des lots n°3 et 18. Par ailleurs, l’article 29 du règlement de copropriété susvisé stipule expressément qu’il est interdit d’entreposer quoi que ce soit dans les parties communes et plus précisément dans les cours.
En outre, les photographies versées aux débats permettent de constater que de nombreux matériaux de chantier et des containers ont été entreposés dans la cour, ce que la société RANNOUCH PLACE ne conteste pas au demeurant.
L’encombrement d’une partie commune, même attribuée à la jouissance exclusive de certains copropriétaires, constitue un trouble manifestement illicite.
Par ailleurs, la seule photographie versée aux débats par la société PATRIMMO COMMERCE, non datée et dépourvue de tout mention permettant d’en identifier l’auteur, n’est pas un élément établissant de manière objective et avec l’évidence requise en référé que la cour a, à ce jour, effectivement été libérée de tous les matériaux appartenant à la société RANNOUCH PLACE.
Dans ces circonstances, le dépôt de matériaux dans la cour par les défenderesses constitue un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser en ordonnant l’enlèvement de tous les matériaux résiduels qui y sont entreposés.
*Sur la demande relative à l’ouverture de la porte donnant sur la cour arrière
L’article 7 du règlement de copropriété de l’immeuble indique que les parties privatives comprennent notamment : « (…) Les cloisons intérieures (…) ainsi que leurs portes (…) Les portes palières (…) ».
Par ailleurs selon l’article 9 de ce même règlement susvisé : « Chacun des copropriétaires aura le droit de jouir comme bon lui semble des parties privatives comprises dans lot, à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité, la sécurité ou la tranquillité de l’immeuble ni de porter atteinte à sa destination. ».
Par courriel du 4 octobre 2023, la société RANNOUCH PLACE a indiqué à la société WHITE BIRD : « Concernant la porte derrière et très important car il doit servir en cas de secours. Pour cela, si possible de me confirmer si je change la serrure et je vous enverrai le devis ou vous envoyer un de votre part ? (…) », qui lui a répondu par un courrier du 13 octobre 2023 « (…) Je vais demander un devis pour la porte arrière mais il faut que je la voie sur place pour envoyer des photos et faire la demande (…) ».
Par courrier du 28 octobre 2023, le conseil syndical a mis en demeure la société PATRIMMO COMMERCE et la société RANNOUCH PLACE d’avoir à refermer et condamner la porte située à l’arrière du local et donnant sur la cour dans les termes suivants : « (…) une porte a été ouverte depuis l’intérieur de votre local sur la cour arrière où des ouvriers ont pénétré (…) Or, cette cour (lot n°18) est la propriété de Mr et Mme [J] et l’accès leur en est strictement réservé (…) ».
Il ressort des éléments qui précèdent que la porte arrière du local commercial et donnant sur la cour est une partie privative au lot n°2 appartenant à la société PATRIMMO COMMERCE.
En revanche, comme il a été précisé plus-avant, la cour qui se situe derrière la porte au fond du local commercial est une partie commune affectée à la jouissance exclusive des propriétaires des lots n°3 et 18.
Les défenderesses ne contestent pas avoir ouvert la porte donnant sur la cour, expliquant qu’il s’agit d’une sortie de secours. Néanmoins, celles-ci ne rapportent pas la preuve que cette porte est effectivement une sortie de secours et qu’elle doit rester ouverte pour respecter des règles spécifiques relatives à la sécurité du local.
Par ailleurs, la société RANNOUCH PLACE qui explique avoir condamné la porte par la construction d’un placard emmuré, verse aux débats une capture d’écran de ce qui semble être une vidéo tournée par un téléphone portable, datée du 16 janvier 2024, mettant en lumière un placard encastré dans un mur carrelé, sans toutefois établir d’une manière objective qu’un tel placard se situe bien dans les lieux faisant l’objet du présent litige, ni qu’il a été construit sur l’emplacement de la porte à l’arrière du local.
Dans ces circonstances, l’ouverture de la porte du local commercial sur une partie commune à jouissance exclusive constitue un trouble manifestement illicite auquel il convient de mettre fin en ordonnant la fermeture de la porte et sa condamnation définitive.
*Sur la demande relative au percement du mur du hall d’entrée et le raccordement électrique
Selon l’article 4 du règlement de copropriété, les parties communes de l’immeuble comprennent notamment « les fondations, les gros murs de façade et de refend, les murs-pignons, mitoyens ou non ; (…) ».
L’article 32 du même règlement précise cependant « Les copropriétaires pourront, après en avoir avisé le syndic, procéder à tous branchements (…) d’électricité (…) sur toutes les canalisations et réseaux constituant des parties communes, le tout dans la limite de leur capacité et sous réserve de ne pas causer de nuisances aux autres copropriétaires ».
Par ailleurs, comme exposé plus haut, l’article 25 b de la loi du 25 juillet 1965 impose aux copropriétaires d’obtenir l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires avant de procéder à des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble.
Au soutien de son allégation selon laquelle la société RANNOUCH et son bailleur ont percé le mur du hall d’entrée, partie commune, pour faire passer un câble électrique sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, le syndicat des copropriétaires verse quatre photographies, non datées, représentant un mur dans lequel un trou a été percé et à travers lequel passe un câble électrique bicolore, raccordé à un boîtier installé sur le plafond.
Par courrier du 13 décembre 2023, le conseil syndical de l’immeuble signalait à la société WHITE BIRD « (…) votre locataire a effectué hier, 12 décembre 2023, en perçant de nouveau un mur des parties communes, cette fois le hall d’entrée, un raccordement électrique sauvage en faisant courir un fil au travers du hall, depuis le commerce jusqu’à un boitier présent en partie commune (…) » et le mettait en demeure de retirer le câble électrique et de remettre le mur en état.
La société RANNOUCH PLACE, qui ne conteste pas avoir procédé au percement du mur du hall d’entrée pour faire passer un câble électrique et le raccorder à un boîtier, explique qu’il s’agit d’un câble de raccordement du local commercial au « point de mutualisation » de la fibre optique internet de l’immeuble et verse au débat un bon de commande établi par la société BOUYGUES TELECOM à la date du 30 septembre 2023 et au nom de la société RANNOUCH PLACE pour la mise en service de la ligne au [Adresse 1] [Localité 5].
En outre, le mur du hall d’entrée est, conformément au règlement de copropriété, une partie commune et rien ne permet d’établir avec évidence en l’espèce que le locataire et son bailleur ont obtenu l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires de percer le mur et de faire passer par la brèche percée un câble électrique, de même que rien ne permet d’affirmer que les défendeurs ont avisé le syndic de leur volonté de se raccorder au boîtier internet de l’immeuble.
Ainsi, l’absence d’autorisation à faire procéder aux travaux en cause est, à elle seule, constitutive d’un trouble manifestement illicite, déjà réalisé, auquel il convient de mettre fin.
Dès lors, il convient d’ordonner la remise en état du mur du hall d’entrée et la suppression du raccordement électrique.
*Sur la demande relative aux deux réseaux d’extraction avec refoulement sur cour et façade
Si le syndicat des copropriétaires argue de ce que la création de deux réseaux d’extraction donnant sur la cour et la façade de l’immeuble par la société RANNOUCH PLACE est faite en violation du bail et crée des nuisances odorantes chez les habitants de l’immeuble ayant leurs fenêtres juste au-dessus, le certificat d’intervention de la société VITAL VENTIL AIR versé aux débats n’est pas daté et ne suffit pas à établir, avec l’évidence requise en référé, que les deux réseaux d’extraction créés dans le local commercial appartenant à la société PATRIMMO COMMERCE ont été construits sur les murs des parties communes, justifiant une demande d’autorisation portée devant l’assemblée générale des copropriétaires, ni que de tels réseaux sont à l’origine de nuisances olfactives constitutives d’un trouble manifestement illicite.
Le syndicat des copropriétaires ne verse par ailleurs aucun autre élément objectif tel qu’un constat de commissaire de justice, permettant d’établir avec l’évidence requise en référé l’implantation sur les parties communes des bouches de sorties des réseaux d’extraction et l’existence des nuisances olfactives alléguée par le requérant.
Dans ces circonstances, le trouble manifestement illicite n’est pas caractérisé.
Il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.
*Sur la dépose de l’enseigne lumineuse
Aux termes de l’article 4 du règlement, les gros murs de façade sont des parties communes et l’article 25 b de la loi du 25 juillet 1965 susvisé impose aux copropriétaires d’obtenir l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires avant de procéder à des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble.
Selon l’article 18 du règlement de copropriété « (…) Toute installation d’enseigne, réclame, panneau ou affiche quelconque sur la façade du bâtiment est strictement interdite.
Toutefois, les copropriétaires ou occupants des magasins situés au rez-de-chaussée, pourront apposer une enseigne à la condition expresse de se conformer aux lois, règlements et usages et de ne pas apporter de troubles dans la jouissance des autres lots ni de porter atteinte à l’harmonie de l’immeuble (…) ».
A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :
- Un courrier recommandé avec accusé de réception de la société WHITE BIRD du 23 octobre 2023 sollicitant du syndicat des copropriétaires de l’immeuble la convocation d’une assemblée générale extraordinaire et l’inscription à l’ordre du jour d’une résolution visant à autoriser la société RANNOUCH PLACE à modifier la devanture du local commercial ;
-Le procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 20 décembre 2023 faisant état du rejet à la majorité des voix des copropriétaires de la demande d’autorisation de la société RANNOUCH PLACE à changer la devanture du local commercial ;
-Un courriel du syndic de l’immeuble du 20 décembre 2023 indiquant à la société WHITE BIRD que la demande de modification de la devanture du local commercial avait été rejetée à la majorité des voix des copropriétaires ;
-Une série de photos, non datées, faisant apparaître au n°20 de la rue une enseigne lumineuse bleue sur laquelle on peut lire « Galette Traditionnelle Libanaise » « Rannouch Place ».
Les parties ne contestent pas que le mur de façade de l’immeuble est une partie commune. Or, la modification de son aspect extérieur doit être expressément autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires et que bien que la pose d’une enseigne soit autorisée, celle-ci doit notamment respecter l’harmonie de l’immeuble.
Il est établi que lors de l’assemblée générale extraordinaire qui s’est tenue le 20 décembre 2023, les copropriétaires ont, à la majorité des voix, rejeté la demande d’autorisation de modifier la devanture du local commercial faite par la société PATRIMMO COMMERCE pour le compte de la société RANNOUCH PLACE et il n’est pas contestable que celles-ci ont, malgré le refus opposé par l’assemblée générale, procédé à cette modification.
Ainsi, compte tenu du refus opposé par l’assemblée générale des copropriétaires et de l’absence d’autorisation, la modification de la devanture du local commercial constitue un trouble manifestement illicite, sans qu’il soit nécessaire de constater l’atteinte à l’harmonie de l’immeuble. Il convient alors de faire cesser le trouble en ordonnant la dépose de l’enseigne lumineuse et la remise en état du mur sur lequel elle est fixée.
*Sur la demande relative aux cinq luminaires installés sur la devanture du local commercial
En ce qui concerne la pose de spots lumineux en dessous de l’enseigne sur la devanture du local commercial, l’article 13 du règlement de copropriété indique précisément : « Les portes d’entrée des appartements, les fenêtres et fermetures extérieures (…) ne pourront être modifié, si ce n’est avec l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires (…) ».
Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires verse une photographie, floue, sur laquelle on aperçoit l’entrée au numéro 20 d’un immeuble et à sa droite une devanture d’un commerce au-dessus de laquelle cinq spots lumineux sont installés et en état de fonctionnement.
Cet élément n’apparaît cependant pas suffisamment probant, dans la mesure où la photographie n’a pas été prise par un commissaire de justice et ne comporte aucune indication quant à la date à laquelle elle a été prise et ne permet pas d’établir l’auteur à l’origine de l’installation en cause.
Ainsi, il ne ressort manifestement pas des éléments versés aux débats par le syndicat des copropriétaires que les défendeurs auraient installé cinq spots lumineux sur la façade de l’immeuble du [Adresse 1] [Localité 5] et que de telles installations seraient constitutives d’un trouble manifestement illicite, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce chef de demande.
Sur la garantie du locataire et l’astreinte
La société PATRIMMO COMMERCE sollicite la condamnation de son locataire, la société RANNOUCH PLACE, à la garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre à l’issue du présent litige.
En réplique, la société RANNOUCH PLACE indique que son bailleur était parfaitement informé des travaux qu’elle envisageait d’entreprendre dans le local qu’elle a pris à bail et que c’est sur lui que reposait l’obligation de faire toutes les démarches pour respecter les termes du bail. Elle précise qu’elle a respecté ses obligations, qu’elle a toujours veillé à solliciter l’autorisation de son bailleur pour réaliser les travaux et que son bailleur ne l’a jamais informé de la moindre difficulté. Elle estime donc ne pas devoir garantir le bailleur des condamnations qui pourraient résulter de la présente instance.
L’article 9.2 du bail en date du 18 août 2023 prévoit : « (…) Le Preneur, qui assume pendant toute la durée du Bail la responsabilité d’employeur, devra se conformer et faire respecter par ses préposés (…) l’ensemble des lois, règlements, ordonnances en vigueur et autorisations applicables dans l’Immeuble et aux Locaux Loués (…)
La présente location exclut les parties communes ou à usage commun de l’Immeuble, qui ne pourront en aucun cas être utilisées par le Preneur pour l’exercice de son commerce et pour quelque raison que ce soit. ».
Par ailleurs, l’article 9.3 du même bail indique : « (…) Le Preneur ne devant pas troubler la jouissance paisible des voisins, devra faire son affaire personnelle, à ses frais, risques et périls, sans que le Bailleur ne puisse être inquiété ou recherché, de toutes réclamations faites par les voisins ou les tiers (…) ainsi que pour toutes les nuisances liées à l’exercice de l’activité du Preneur. ».
En l’espèce, il est constant que les travaux ont été réalisés par la société RANNOUCH PLACE pour son propre compte et que la présente procédure n’est que la conséquence des modifications qu’elle a apportées au local commercial. Il est par ailleurs constant que le bail prévoit expressément que sa responsabilité serait engagée en cas de non-respect du règlement de copropriété. Dans ces conditions, la garantie du preneur est due à la bailleresse pour les condamnations prononcées à son encontre.
Les défenderesses seront donc toutes deux tenues aux remises en état.
En revanche, l'astreinte ne sera ordonnée qu'à l'encontre de la société RANNOUCH PLACE qui a seule la maîtrise des lieux.
Sur les demandes accessoires
Succombant, la société PATRIMMO COMMERCE et la société RANNOUCH PLACE seront condamnées in solidum au paiement des dépens en vertu de l'article 696 du code de procédure civile, ainsi qu'à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3000 euros en application de l'article 700 du même code.
PAR CES MOTIFS
Statuant par mise à disposition au greffe après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
Enjoignons la société PATRIMMO COMMERCE et la société RANNOUCH PLACE, dans un délai de quatre mois à compter de la signification de la présente ordonnance, à :
Remettre en état le mur de façade à l’arrière de l’immeuble,Déposer les matériaux entreposés dans la cour,Refermer et condamner la porte arrière du local commercial,Reboucher et remettre en état le mur du hall d’entrée et supprimer le raccordement électrique,Déposer l’enseigne lumineuse et remettre en état le mur de façade ;
Disons qu’à défaut d’exécution dans le délai précité, la société RANNOUCH PLACE sera tenue au paiement d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard et par injonction prononcée, pendant un délai de quatre mois ;
Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de communication de pièces ;
Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande relative aux deux réseaux d’extraction avec refoulement sur cour et façade ;
Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande relative aux luminaires sur la devanture du local commercial ;
Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;
Condamnons in solidum la société PATRIMMO COMMERCE et la société RANNOUCH PLACE à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] [Localité 5], représenté par son syndic en exercice la société GTF IMMOBILIER, la somme de 3 000 euros ;
Condamnons in solidum la société PATRIMMO COMMERCE et la société RANNOUCH PLACE aux dépens ;
Disons que les dépens pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Ainsi ordonné par mise à disposition au greffe, le 13 septembre 2024.
Le Greffier, Le Président,
Arnaud FUZAT Cristina APETROAIE
Décision préparée avec le concours de [N] [B], juriste-assistante.
