Tribunal judiciaire, 30 juillet 2024. 24/01293

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARTRES N° RG 24/01293 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GIX4 Minute : 24/ JCP Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Paul-Gabriel CHAUMANET de l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101 Copie certifiée conforme délivrée le : à : [G] [B] Préf28 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS Juge des Contentieux de la Protection JUGEMENT Réputé contradictoire DU 30 Juillet 2024 DEMANDEUR : Etablissement public OPH DE CHARTRES METROPOLE - C’ CHARTRES HABITAT, dont le siège social est sis Place des Halles - 28000 CHARTRES agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège représentée par l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, demeurant 47 avenue de Villiers - 75017 PARIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101 D’une part, DÉFENDEUR : Monsieur [G] [B] né le 25 Janvier 1985 à TUNISIE, demeurant 62 B rue de la République - 28300 MAINVILLIERS non comparant, ni représenté D’autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME Greffier: Séverine FONTAINE DÉBATS : L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 21 Mai 2024 et mise en délibéré au 30 Juillet 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe. * * * EXPOSE DU LITIGE Par acte sous-seing privé en date du 29 décembre 2014 la société le LOGEMENT FRANCILIEN a donné à bail à Monsieur et Madame [B] un logement situé au 5 Place des Fondeurs à CHARTRES 28000, pour un loyer mensuel de 370,67 euros hors charges locatives. Par contrat de location d’une aire de stationnement à un résidant en date du 1er juin 2015, il leur a été consenti pour un box souterrain n°1225010050 correspondant à l’emplacement numéro 31, comme accessoire du contrat de bail précité, pour un loyer d’un montant mensuel de 43,96 euros. Par second contrat de location d’une aire de stationnement à un résidant en date du 10 septembre 2015, il leur a été consenti pour un box souterrain n°1225010048 correspondant à l’emplacement n°33 , pour un loyer d’un montant mensuel de 43,96 euros dans la même résidence. Le 1er janvier 2019, l’ensemble immobilier sis Résidence du Pont Neuf sis 3,5,7 Place des Fondeurs à CHARTRES 28000 est devenu la propriété de l’OPH DE CHARTRES METROPOLE HABITAT (dénommée société C’CHARTRES HABITAT). Monsieur et Madame [B] ont donné congé concernant le logement par courrier du 28 mars 2022, l’état des lieux a été effectué le 28 avril 2022. Madame [B] a également donné congé pour les deux box. En revanche, Monsieur [B] n’a donné congé que pour le box n°31, et bien que n’occupant plus de logement dans la résidence, puisqu’il demeurait désormais 62 bis rue de la république à MAINVILLIERS 28300, a souhaité conserver la location du box n°33, ce qui a donné lieu à un avenant en date du 29 avril 2022. Les échéances de loyer portant sur ce box n°33 n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 29 janvier 2024 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 575,63 euros en principal. Par acte d'huissier signifié à étude 18 avril 2024, la société C’CHARTRES HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres, statuant au fond, afin d'obtenir, le constat de la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire de voir prononser la resolution judiciaire, en tout état de cause son expulsion et sa condamnation à lui verser les sommes suivantes : 670,58 euros au titre des loyers et charges impayés,une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel révisé et augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux, comme si le bail s'était poursuivi,la somme de 300 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 21 mai 2024. La société C’CHARTRES HABITAT, représentée par son avocat, indique maintenir les demandes de son assignation. Elle actualise sa créance à la somme de 700,71 euros, échéance du mois d’avril 2024 incluse. Monsieur [G] [B], régulièrement citée à étude, n’a pas comparu et n’a pas été représenté. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions de la société CIC, il est fait référence aux termes de son assignation signifiée le 21 février 2024. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 juillet 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION : Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le défaut de comparution du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée. Sur la loi applicable à la mesure d’expulsion : Au regard des dispositions de l’article 2 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les garages et places de stationnement sont exclus du champ d’application de cette loi, s’ils ne sont pas l’accessoire d’un logement principal loués par le bailleur. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rappelé dans un arrêt du 5 mars 1997 (Pourvoi n°95-14.588), que le caractère accessoire ou autonome du garage ou de l’emplacement de stationnement résulte de l’intention des parties, qui s’apprécie souverainement au regard des contrats de location. En l’espèce, si dans un premier temps les époux [B] avaient pu bénéficier de la location de deux emplacements de parking parce qu’ils louaient un appartement dans la résidence du 5 Place des Fondeurs à CHARTRES 28000, il est constant, qu’il a été conclu trois contrats à trois dates différentes. La durée de la location, le régime des congés et les modalités de résiliation conventionnelle des deux box étaient différentes de celle du logement, il n’existe aucun lien de juridique entre le bail d’habitation et celui des box, cela confirmé par le fait que l’avenant du 29 avril 2022 a été conclu au seul nom de Monsieur [B], alors qu’il ne demeurait plus dans la résidence et que son épouse et lui-même avaient donné congé du logement. Ce sont par conséquent, les dispositions de droit commun du code civil, qui s’appliquent en l’espèce. Sur la recevabilité : Suite aux impayés de loyer relatif au garage, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer en date du 9 janvier 2024 rappelant la clause résolutoire inséré au bail, qui est resté infructueux au-delà du délai conventionnel d’un mois. L’action est donc recevable. Sur la résiliation du bail : L’obligation de payer qui incombe au locataire, résultent de la conjugaison des articles 1103 du code civil au terme duquel « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits », et 1104 du code civil selon lequel: «Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public ». Par ailleurs, l’article 1224 du code civil mentionne que, « la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice ». Selon l’article 1227 du même code, « la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice ». En l’espèce, le commandement de payer délivré le 9 janvier 2024 à la suite des loyers restés impayés depuis le 23 juin 2022, reproduit la clause résolutoire insérée au bail. Monsieur [G] [B] n'ayant pas réglé la dette dans le mois de ce commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 10 février 2024. Les effets de la clause de résiliation peuvent être suspendus pendant ce délai. Cependant, l'absence de comparution de Monsieur [G] [B] et le manque d'éléments sur sa situation personnelle laissent le juge dans l'ignorance de sa situation financière et ne permettent pas de déterminer des mensualités susceptibles d’être respectées pour acquitter la dette. Dans ces conditions, il n’y a lieu d’octroyer des délais de paiement. Monsieur [G] [B] se trouvant dans les lieux sans droit ni titre depuis le 10 février 2024, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef à défaut de départ volontaire après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier. Sur l'indemnité d'occupation : Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de la société C’CHARTRES HABITAT, il convient de fixer à titre provisionnel le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 10 février 2024 jusqu’au départ effectif de Monsieur [G] [B] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi et de condamner Monsieur [G] [B] au paiement de celle-ci. Sur la demande en paiement de l'arriéré Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire aux termes des articles précités. En l’espèce, il résulte des pièces produites par la société C’CHARTRES HABITAT - contrat de bail signé, commandement de payer et extrait de compte - que sa créance s’élève à la somme de 700,71 euros représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 21 mai 2024, échéance du mois d’avril incluse. Il convient en conséquence de condamner Monsieur [G] [B] au paiement de cette somme provisionnelle sous réserve des indemnités d'occupation échues depuis cette date et éventuellement impayés. Sur les demandes accessoires :   Monsieur [G] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.   Compte tenu des frais irrépatibles engagés par le bailleur, il convient condamner Monsieur [G] [B] à payer à la société C’CHARTRES HABITAT la somme de 150 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure.   Il convient de rappeler qu'aux termes des dispositions des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. PAR CES MOTIFS,   Le Juge des contentieux de la protection, statuant au fond, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, et par mise à disposition au greffe : DECLARE l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE CHARTRES METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT recevable en son action ;   CONSTATE la résiliation du bail conclu entre la société C’CHARTRES HABITAT et Monsieur [G] [B] à compter du 10 février 2024 et portant sur le box numéro 33 situé au 5 place des Fondeurs à CHARTRES 28000; ORDONNE en conséquence à Monsieur [G] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement;   DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux, la société C’CHARTRES HABITAT pourra faire procéder à l'expulsion de Monsieur [G] [B], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L. 412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution ;   DIT que l'indemnité d'occupation due à compter du 10 février 2024 jusqu'au départ effectif des lieux, matérialisé par la remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise sera égale au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi ; CONDAMNE Monsieur [G] [B] à payer à la société C’CHARTRES HABITAT la somme de 700,71 euros (sept cent euros et soixante et onze centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus selon décompte au 14 mai 2024, échéance du mois d’avril 2024 incluse, outre les indemnités d'occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêt au taux légal ; RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l'assignation viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ; CONDAMNE Monsieur [G] [B] à payer la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au profit de la société C’CHARTRES HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [G] [B] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer ; RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire ; Ainsi jugé et prononcé. LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Séverine FONTAINE Isabelle DELORME