Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expéditions exécutoires délivrées le :
Copies certifiées conformes délivrées le :
■
2ème chambre civile
N° RG 22/01434 -
N° Portalis
352J-W-B7G-CV2EH
N° MINUTE :
Assignation du :
10 Janvier 2022
JUGEMENT
rendu le 15 Novembre 2024
DEMANDERESSE
S.A.S. B 17
[Adresse 2]
[Localité 6]
Représentée par Maître Julien FERTOUC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0437
DÉFENDEURS
Madame [J] [N] divorcée [O]
[Adresse 4]
[Localité 9]
Monsieur [S] [N]
[Adresse 4]
[Localité 9]
Représentés par Maître Magali GIBERT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D2022
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Madame Claire BERGER, 1ère Vice-Présidente adjointe, statuant en juge unique.
Assistée de Madame Audrey HALLOT, Greffière,
Décision du 15 Novembre 2024
2ème chambre civile
N° RG 22/01434 - N° Portalis 352J-W-B7G-CV2EH
DÉBATS
A l’audience du 23 Septembre 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 18 Novembre 2024. Le mise à disposition a été anticipée au 15 Novembre 2024.
JUGEMENT
Rendu prubliquement par mise à disposition au Greffe
Contradictoire et en premier ressort
___________________
Faits, procédure et prétentions des parties
Madame [L] [P] VEUVE [X] était propriétaire de différents lots de copropriété au sein de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 9].
Par jugement du 14 septembre 2017, elle a été placée sous le régime de protection de tutelle et Monsieur [T] [W], mandataire à la protection des majeurs, a été désigné comme tuteur.
Le 27 février 2020, Monsieur [W] en sa qualité de tuteur de Madame [P] veuve [X] a signé un compromis de vente avec Monsieur [Z] pour le lot n°24 situé [Adresse 4] à [Localité 9] pour un prix de 453 000 euros.
Ce compromis prévoyait une faculté de substitution au bénéfice de l’acquéreur dont Monsieur [Z] a fait usage au profit de la SAS B17.
Le 26 juin 2020, un avenant au compromis de vente a été signé, prolongeant la condition suspensive jusqu’au 20 octobre 2020.
Par ordonnance du 9 juillet 2020, Monsieur [W] a été déchargé de la mesure de tutelle au profit de Monsieur [Y].
Le 22 septembre 2020, la SAS B17 a obtenu une offre de financement de la part de la Banque Populaire Val de France.
Madame [P] veuve [X] est décédée le 31 janvier 2021, à [Localité 8], avant la réitération de la vente par acte authentique.
C’est dans ces conditions que sur assignation délivrée le 10 janvier 2022, la société B17 a assigné Monsieur [S] [N] en sa qualité d’héritier de Madame [P] veuve [X] afin de voir la vente déclarée parfaite.
Madame [U] [N], héritière de la défunte, est intervenue volontairement à l’instance.
Par dernières écritures récapitulatives notifiées par voie électronique le 2 juin 2023 auxquelles il est expressément référé, la société B17, invoquant les dispositions des articles 1103 et suivants du code civil, ensemble les articles 2044 et suivants du même code, demande au Tribunal de :
- RECEVOIR la SAS B 17 en son action et l’en déclarer bien fondée ;
En conséquence,
- DECLARER parfaite la vente suivante :
Entre le vendeur :
Monsieur [S] [M] [N], né le 10 avril 1949, demeurant [Adresse 4] à [Localité 9], de nationalité française.
Madame [J] [N] divorcée [O], née le 28 janvier 1952, retraitée demeurant [Adresse 7] – [Localité 1].
Et l’acquéreur :
La société B 17, société par actions simplifiée au capital de 1 000 euros identifiée au SIREN sous le numéro 888 478 485, dont le siège est à [Localité 8], [Adresse 2].
IDENTIFICATION DU BIEN
Dans un ensemble immobilier situé à [Localité 9] ([Localité 9]) [Adresse 4].
N° Lieu Dit Surface
Figurant ainsi
au cadastre :
Setion
AF [Cadastre 5] [Adresse 4] 00 ha 03 a 43 ca
Le lot de copropriété suivant :
Lot numéro vingt-quatre (24)
Au troisième étage, un appartement ayant une entrée sur l'escalier principal, porte à gauche, et un accès sur l'escalier de service, porte face, comprenant :
Trois chambres sur rue,
Salle à manger et cuisine sur cour,
Salle de bains, WC, penderie, entrée, surface de rangement, surface de dégagement.
Et les sept cent huit /dix millièmes (708 /10000 èmes) des parties communes générales.
Tel que le BIEN existe, avec tous droits y attachés, sans aucune exception ni réserve.
Prix : 453 000 € net vendeur.
- ORDONNER la publication du jugement à intervenir à la Conservation des Hypothèques.
- DIRE ET JUGER que le jugement à intervenir vaudra vente et acte authentique de vente entre les parties des biens ci-dessus décrits.
- CONDAMNER Monsieur et Madame [N] à payer à la SAS B 17 la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civil ainsi qu’aux entiers dépens.
- DIRE n’y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire du jugement à intervenir.
En réponse, dans leurs dernières écritures récapitulatives notifiées par voie électronique le 8 septembre 2023 et auxquelles il est expressément référé, Monsieur [S] [N] et Madame [J] [N] divorcée [O], au visa des articles 426, 464, 1126, 1591 et 1658 du code civil et 514-1 du code de procédure civile, demandent au Tribunal de :
- RECEVOIR Monsieur [S] [N] et Madame [J] [N] divorcée [O] en toutes leurs demandes, fins et conclusions.
- REJETER toutes les demandes, fins et conclusions de la société B17.
A titre principal,
- DECLARER caduque l’ordonnance du 17 février 2019 autorisant la vente d’un bien appartenant à Madame [P] veuve [X] situé au [Adresse 4] – [Localité 9], cadastré section AF n°[Cadastre 5] lieu dit [Adresse 4], surface 00ha03a43ca au jour de la signature du compromis de vente en date du 27 février 2020.
- CONSTATER l’absence de qualité à agir de Monsieur [W], tuteur de Madame [L] [P] veuve [X], lors de la signature avec Monsieur [Z] d’un compromis de vente en date du 27 février 2020 portant sur l’appartement susnommé et d’un avenant à ce compromis en date du 26 juin 2020, en raison de l’absence d’autorisation du Juge chargé de la protection des majeurs.
- DECLARER NUL le compromis de vente en date du 27 février 2020 et l’avenant à ce compromis en date du 26 juin 2020, tous deux conclus entre Madame [L] [P] veuve [X], représentée par son tuteur, Monsieur [W], et Monsieur [Z] sur la base d’une ordonnance caduque.
- REJETER les demandes de la société B17 à voir déclarer la vente parfaite et toutes les demandes subséquentes.
A titre subsidiaire,
- PRONONCER la nullité de l’ordonnance du 17 février 2019 autorisant la vente d’un bien appartenant à Madame [P] veuve [X] situé au [Adresse 4] – [Localité 9], cadastré section AF n°[Cadastre 5] lieudit [Adresse 4], surface 00ha03a43ca en raison de l’indétermination du bien objet de cette autorisation.
- PRONONCER la nullité du compromis de vente en date du 27 février 2020 et de l’avenant à ce compromis en date du 26 juin 2020, tous deux conclus entre Madame [L] [P] veuve [X], représentée par son tuteur, Monsieur [W], et Monsieur [Z].
- REJETER les demandes de la société B17 à voir déclarer la vente parfaite et toutes les demandes subséquentes.
A titre très subsidiaire,
- PRONONCER la nullité de l’ordonnance du 17 février 2019 autorisant la vente d’un bien appartenant à Madame [P] veuve [X] situé au [Adresse 4] – [Localité 9], cadastré section AF n°[Cadastre 5] lieu dit [Adresse 4], surface 00ha03a43ca sur le fondement de l’article 464 du Code civil.
- DECLARER NUL le compromis de vente en date du 27 février 2020 et l’avenant à ce compromis en date du 26 juin 2020, tous deux conclus entre Madame [L] [P] veuve [X], représentée par son tuteur, Monsieur [W], et Monsieur [Z].
- REJETER les demandes de la société B17 à voir déclarer la vente parfaite et toutes les demandes subséquentes.
A titre infiniment subsidiaire,
- DECLARER NUL le compromis de vente conclu entre Madame [L] [P] veuve [X], représentée par son tuteur, Monsieur [W], et Monsieur [Z] en date du 27 février 2020 et son avenant en date du 26 juin 2020 conclu entre les mêmes parties sur le fondement de l’article 1591 du Code civil.
REJETER les demandes de la société B17 à voir déclarer la vente parfaite et toutes les demandes subséquentes.
En tout état de cause,
- ECARTER l’exécution provisoire conformément à l’article 514-1 du Code de procédure civile et la SUSPENDRE.
- CONDAMNER la société B17 à payer la somme de 5.000 euros à Monsieur [S] [N] et de Madame [J] [N] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
- CONDAMNER la société B17 aux entiers dépens
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l'exposé plus ample des moyens de fait et de droit développés au soutien de ces prétentions, lesquels sont présentés succinctement dans les motifs.
L’ordonnance de clôture est intervenue le 15 janvier 2024.
Motifs de la décision
1) Sur la demande principale
La société SAS B 17 sollicite à titre principal, sur le fondement des articles 1583, 1124 et 1304 du code civil, que soit déclarée parfaite la vente à la suite de l’obtention par l’acquéreur d’un accord de financement, permettant ainsi la réalisation de la condition suspensive prévue à la promesse de vente du 27 février 2020.
En réponse aux moyens soulevés en défense tendant à la nullité du compromis de vente, elle soutient que l’ordonnance du juge des tutelles autorisant la vente a été signée le 27 février 2019 et n’encourt aucune caducité, en l’absence de notification à Monsieur [W].
En défense, Monsieur et Madame [N] soulèvent la nullité du compromis de vente en date du 27 février 2020.
A cet égard, ils font principalement valoir que Monsieur [W], le tuteur de Madame [P] veuve [X], n'avait pas qualité pour signer le compromis dans la mesure où l’ordonnance autorisant la vente du bien litigieux qu’ils estiment datée du 17 février 2019 était caduque au moment de la signature du compromis.
Ils estiment probable en l’absence de preuve d’une notification de l’ordonnance que celle-ci n’ait jamais été notifiée et qu’elle n’a donc pas de validité. Par ailleurs, ils soulèvent l’imprécision de l’ordonnance du 17 février 2019, celle-ci n’indiquant pas le lot objet de la vente, alors que Madame [P] veuve [X] était propriétaire de deux lots situés au 3ème étage de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8].
A titre très subsidiaire, ils sollicitent l’annulation du compromis de vente au motif de son vil prix sur le fondement de l’article 1658 du code civil.
Enfin, à titre infiniment subsidiaire, ils sollicitent l’annulation du compromis en raison du préjudice subi par la majeure protégée, sur le fondement de l’article 464 du code civil.
Sur ce,
L’article 1353 du code civil dispose que « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. »
Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».
Les deux premiers alinéas de l’article 505 du code civil précisent que « le tuteur ne peut, sans y être autorisé par le conseil de famille ou, à défaut, le juge faire des actes de disposition au nom de la personne protégée.
L'autorisation détermine les stipulations et, le cas échéant, le prix ou la mise à prix pour lequel l'acte est passé. L'autorisation n'est pas exigée en cas de vente forcée sur décision judiciaire ou en cas de vente amiable sur autorisation du juge. »
Le troisième alinéa de l’article 426 de ce même code dispose que « S'il devient nécessaire ou s'il est de l'intérêt de la personne protégée qu'il soit disposé des droits relatifs à son logement ou à son mobilier par l'aliénation, la résiliation ou la conclusion d'un bail, l'acte est autorisé par le juge ou par le conseil de famille s'il a été constitué, sans préjudice des formalités que peut requérir la nature des biens. »
Aux termes de l’article 465 du code civil, « A compter de la publicité du jugement d'ouverture, l'irrégularité des actes accomplis par la personne protégée ou par la personne chargée de la protection est sanctionnée dans les conditions suivantes :
(…) 4° Si le tuteur ou le curateur a accompli seul un acte qui aurait dû être fait par la personne protégée soit seule, soit avec son assistance ou qui ne pouvait être accompli qu'avec l'autorisation du juge ou du conseil de famille s'il a été constitué, l'acte est nul de plein droit sans qu'il soit nécessaire de justifier d'un préjudice. (…) »
L’article 1103 de ce même code prévoit que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».
En l’espèce, pour solliciter que soit déclarée parfaite la vente du lot n°24 situé [Adresse 4] à [Localité 8], la société SAS B 17se fonde sur le compromis de vente conclu le 27 février 2020 entre Madame [P] veuve [X], représentée par son tuteur Monsieur [W], et Monsieur [Z] auquel elle s’est substituée.
Il n’est pas contesté que Monsieur [W], désigné tuteur de Madame [P] veuve [X] par jugement du tribunal d’instance de Paris 17ème du 14 septembre 2017, ne pouvait conclure d’acte de disposition portant sur le patrimoine immobilier de cette dernière sans l’autorisation du juge judiciaire, en application des dispositions des articles 505 et 426 du code civil.
Aux termes du compromis de vente litigieux, versé aux débats, il est précisé que Monsieur [W] a été autorisé à signer cet acte conformément à l’ordonnance de vente du juge des tutelles du 27 juin 2019.
Or, les défendeurs, qui contestent la régularité du compromis de vente, démontrent en produisant un courrier adressé par Madame [V], vice-présidente du tribunal de Paris en charge du contentieux de la protection des majeurs, le 4 mars 2021 à Monsieur [K] [Y], tuteur désigné en remplacement de Monsieur [W], qu’aucune ordonnance autorisant la vente d’un bien immobilier de Madame [L] [P] veuve [X] n’a été établie par le juge des tutelles le 17 ou 27 juin 2019. Il convient de relever qu’aux termes de ce courrier, le magistrat ne mentionne aucune autre ordonnance autorisant la vente en cause et indique qu’« il appartiendra au notaire concerné par le compromis de vente du 7 février 2020 d’en tirer les conséquences juridiques ».
Ainsi, les mentions figurant au compromis de vente sont manifestement erronées quant à l’existence d’une ordonnance du juge des tutelles en date du mois de juin 2019 autorisant le tuteur de Madame [P] veuve [X] à vendre le bien en cause.
Si la société demanderesse soutient que Monsieur [W] était néanmoins valablement autorisé, par une ordonnance du juge des tutelles datée et notifiée postérieurement au 20 février 2019, à conclure pour Madame [P] veuve [X] le compromis de vente portant sur le lot n°24, situé au 3ème étage de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8], force est de constater qu’elle échoue à le démontrer.
A cet égard, il y a lieu de relever qu’elle a tout d’abord produit, pour conforter ses allégations, une requête de Monsieur [W] aux fins de vente d’un bien immobilier en date du 29 mai 2019 ainsi qu’une estimation de vente datée du mois de mai 2019, soit des documents établis à des dates postérieures à l’ordonnance autorisant la vente dont elle se prévaut et qui ne permettent pas de conforter ses allégations.
Ensuite, si la société demanderesse affirme que l’autorisation litigieuse, qui porte une date difficilement lisible, aurait été ordonnée non pas le 17 février tel qu’allégué en défense mais le 27 février 2019 et notifiée à Monsieur [W], elle ne l’établit cependant pas alors que les défendeurs produisent, quant à eux, une pièce dont il n’est pas contesté qu’elle consiste en un extrait du suivi des comptes de gestion tenu par le greffe du juge des tutelles en charge du dossier de Madame [P] veuve [X] indiquant que l’autorisation de vendre l’appartement situé au 3ème étage [Adresse 4] à [Localité 8] a été donnée le 17 février 2019, peu important à cet égard que cette date corresponde à un dimanche.
Enfin, et en tout état de cause, à supposer même que l’on puisse admettre que l’ordonnance autorisant Monsieur [W] ait été établie et notifiée après le 20 février 2019, il apparait que cette ordonnance est imprécise et ne comporte pas la mention du lot de copropriété dont la vente est autorisée, renvoyant simplement à une requête aux fins de vente d’un bien immobilier en date du 13 février 2018 qui indique pour identifier l’appartement en cause « [Adresse 4] [Localité 9] 3ème étage + cave en sous-sol », ce alors que les défendeurs justifient quant à eux, notamment par la production d’une ordonnance de vente d’immeuble en date du 16 mai 2019, de courriers de Monsieur [Y] et d’un avis de la commission de conciliation de [Localité 8] du 9 mars 2023, que Madame [P] veuve [X] était propriétaire, au mois de février 2019, d’un lot n°25 également situé au 3ème étage de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8].
Ainsi, la société demanderesse, à qui incombe la charge de la preuve, n’établit pas que Monsieur [W] était dument autorisé par le juge, conformément aux dispositions de l’article 505 du code civil précité, à vendre le lot n°24 de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8].
En conséquence, il y a lieu de constater, en application des dispositions précitées de l’article 465 du code civil, la nullité du compromis de vente en date du 27 février 2020 et de débouter la société demanderesse de l’ensemble de ses demandes.
2) Sur les demandes accessoires
L’équité justifie de condamner la société SAS B 17 à payer à Monsieur [S] [N] et Madame [J] [N] divorcée [O], pris ensemble, la somme de 3 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
La société SAS B 17, succombant à la présente instance, supportera les entiers dépens.
L’exécution provisoire de droit de la présente décision sera rappelée.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par décision mise à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort :
CONSTATE la nullité du compromis de vente conclu le 27 février 2020 entre Madame [L] [P] veuve [X], représentée par son tuteur Monsieur [W], et Monsieur [Z] et portant sur le lot n°24 de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 9] ;
DEBOUTE la société SAS B 17 de l’ensemble de ses demandes ;
CONDAMNE la société SAS B 17 à payer à Monsieur [S] [N] et Madame [J] [N] divorcée [O], pris ensemble, la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE toute autre demande ;
CONDAMNE la société SAS B 17 aux dépens ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.
Fait et jugé à Paris le 15 Novembre 2024
La Greffière La Présidente
