Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 10]
[Localité 4]
☎ :[XXXXXXXX01]
N° RG 25/00023 - N° Portalis DBZS-W-B7J-ZDY2
N° de Minute : 25/00062
ORDONNANCE DE REFERE
DU : 28 Avril 2025
[W] [O]
C/
[B] [J]
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ORDONNANCE DU 28 Avril 2025
DANS LE LITIGE ENTRE :
DEMANDEUR(S)
M. [W] [O]
né le 30 Juin 1962 à [Localité 12], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Julien BRIOUT, avocat au barreau de LILLE
ET :
DÉFENDEUR(S)
Mme [B] [J], demeurant [Adresse 11]
comparante en personne ;
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 10 Mars 2025
Mélanie COCQUEREL, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 28 Avril 2025, date indiquée à l'issue des débats par Mélanie COCQUEREL, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier
RG 25/00023 – Page - SD
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé signé le 25 juillet 2019 avec effet au 12 août 2019, M. [W] [O] a donné en location à M. [L] [Z] et Mme [B] [J], un appartement à usage d’habitation situé au 3ème étage, porte 27, de la résidence [Adresse 9] à [Localité 8] ainsi qu’un parking n°27 en sous-sol situé à la même adresse, moyennant un loyer mensuel initial de 715 euros, outre une provision sur charges de 95 euros.
Le 1er mai 2021, M. [Z] a attesté sur l’honneur qu’il était séparé de Mme [B] depuis le 1er mars 2021, qu’il ne résidait donc plus dans le logement. Il a sollicité de ne plus figurer sur le bail et a indiqué avoir pris connaissance du délai de 6 mois pour que la modification soit effective.
Par acte d’huissier du 13 septembre 2024, M. [O] a fait délivrer à Mme [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le bail afin d’obtenir le règlement d’une somme de 2 752,27 euros dont 2 605,29 euros à titre principal au titre des loyers et charges impayés.
Ce commandement a été notifié par voie électronique à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) dans le Nord le 16 septembre 2024.
Par acte d’huissier du 6 décembre 2024, M. [O] a fait assigner Mme [J] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille afin de voir, au visa de l’article 1240 du code civil, 873 du code de procédure civile, de la loi du 6 juillet 1989, notamment les dispositions de son article 29 :
constater la résiliation de plein droit du bail litigieux,ordonner l’expulsion de Mme [J] des lieux et de tout occupant de son chef, et cela au besoin avec le concours de la force publique,dire qu’à défaut pour Mme [J] d’avoir libéré les lieux dans les deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous les occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tels garde-meubles qu’il plaira au bailleur, aux frais, risques et périls de Mme [J],condamner Mme [J] au paiement de la somme provisionnelle de 3 149,88 euros avec intérêts judiciaires à compter du 13 septembre 2024 sur la somme de 2 605,29 euros (date du commandement de payer) et pour le surplus à compter de la délivrance de l’assignation valant sommation,condamner Mme [J] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation qui ne saurait être inférieure au montant de la dernière mensualité de loyer et charges actuellement exigible,condamner Mme [J] au paiement de la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,condamner Mme [J] aux frais et dépens, y compris le coût du commandement de payer.
Cette assignation a été notifiée par voie électronique au Préfet du Nord le 9 décembre 2024.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 mars 2025.
M. [O], représenté par son conseil, s’en est rapporté aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette à la somme de 5 634,70 euros au 3 mars 2025 et à préciser qu’il s’oppose à tout délai dans la mesure où les derniers règlements effectués par la défenderesse ne correspondent pas à l’intégralité du loyer.
Mme [J] a comparu et elle a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire.
Elle a fait valoir qu’elle s’est séparée en 2021, a été en arrêt de travail en 2022, qu’elle exerce en tant que toiletteur animalier sous le statut d’auto-entrepreneur, qu’elle a déposé une demande de logement social depuis 2021 et un dossier de surendettement en novembre 2024 qui a été déclaré recevable le 14 février 2025, qu’elle a un enfant de 5 ans à charge et ne perçoit aucune pension alimentaire ; qu’elle a également effectué une demande de FSL en 2023 qui a été refusée.
A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 28 avril 2025 et Mme [J] a été autorisée à justifier des règlements effectués en cours de délibéré.
Le juge n’a été destinataire d’aucun justificatif à ce titre de sa part.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
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Sur l’existence d’un trouble manifestement illicite
Aux termes de l’article 834 du même code, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Aux termes de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Il est constant que l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite au sens de ce texte.
En l’espèce, la défenderesse n’a manifestement pas réglé son loyer pendant plusieurs mois et ce en méconnaissance des termes du contrat de bail et de la loi du 6 juillet 1989.
L’existence d’un trouble manifestement illicite est donc établie.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion
Aux termes du paragraphe I de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail conclu le 25 juillet 2019 entre les parties contient une clause résolutoire (article VIII) suivant laquelle à défaut de paiement au terme convenu, de tout ou partie des loyers, charges et accessoires, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer.
Le bailleur justifie avoir fait délivrer au locataire, le 13 septembre 2024, un commandement de payer visant cette clause résolutoire afin d’obtenir le règlement de la somme de 2 605,29 euros titre principal dans un délai de deux mois.
Suivant le décompte produit par le bailleur et arrêté au 3 mars 2025, l’intégralité des causes du commandement n’a pas été réglée dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.
Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 14 novembre 2024.
Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
En l’espèce, d’après le décompte actualisé produit par le bailleur et arrêté au 3 mars 2025, Mme [J] n’a pas réglé le loyer courant avant l’audience puisqu’elle a effectué un règlement de 500 euros le 5 février 2025 alors que le loyer courant est de 924,21 euros, provision sur charges comprises.
Par ailleurs, le dépôt d’un dossier de surendettement ne permet pas de considérer que Mme [J] est en mesure de régler sa dette locative qui est assez significative.
Il n’y a donc pas lieu d’envisager la suspension des effets de la clause résolutoire contenue au bail et l’expulsion de Mme [J] sera ordonnée selon les modalités précisées dans le dispositif de la présente décision.
Sur les sommes dues
Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.
Par ailleurs, le préjudice subi par le bailleur du fait de l'occupation indue de son bien immobilier est réparée par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail.
En l’espèce, l’indemnité mensuelle d’occupation due à compter de la résiliation du bail sera fixée à une somme équivalente au loyer, charges comprises qui aurait été due en l’absence de résiliation du bail, soit la somme actuelle de 924,21 euros suivant le décompte actualisé produit par le bailleur.
Suivant ce même décompte, la dette de Mme [J] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés est de 5 634,70 euros, échéance de mars 2025 incluse.
Mme [J] sera donc condamnée à payer à M. [O] la somme provisionnelle de 5 634,70 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance de mars 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 13 septembre 2024 sur la somme de 2 605,29 euros et de la signification de la présente décision pour le surplus.
A compter du mois d’avril 2025, Mme [J] sera condamnée à payer à M. [O] une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au loyer convenu dans le bail, charges comprises, soit la somme mensuelle provisionnelle de 924,21 euros et ce jusqu’à la libération effective des lieux.
Sur les demandes accessoires
En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [J] qui succombe à l’instance sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail du 13 septembre 2024.
En application de l’article 700 du code de procédure civile, Mme [J] sera condamnée à payer à M. [O] la somme de 500 euros.
Enfin, la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit en application de l'article 514-1 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux et de la protection, statuant en référés à l'issue de débats tenus en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
CONSTATONS la résiliation du bail signé le 25 juillet 2019 avec effet au 12 août 2019 entre M. [W] [O] et Mme [B] [J] portant sur un appartement à usage d’habitation situé au 3ème étage, porte 27, de la résidence [Adresse 9] à [Localité 8] ainsi qu’un parking n°27 en sous-sol situé à la même adresse à compter du 14 novembre 2024 ;
DISONS qu'à défaut pour Mme [B] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, M. [W] [O] pourra faire procéder à son expulsion des lieux sus-désignés ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
RAPPELONS qu’en application de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;
FIXONS le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due à compter de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux à une somme équivalente au montant du loyer, charges comprises, qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, soit la somme actuelle de 924,21 euros;
CONDAMNONS Mme [B] [J] à payer à M. [W] [O] la somme provisionnelle de 5 634,70 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance de mars 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 13 septembre 2024 sur la somme de 2 605,29 euros et de la signification de la présente décision pour le surplus ;
CONDAMNONS Mme [B] [J] à payer à M. [W] [O] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d'un montant de 924,21 euros, à compter du mois d’avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;
RAPPELONS à Mme [B] [J] qu’elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :
DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES
CELLULE CAPPEX
[Adresse 6]
[Adresse 2]
[Adresse 7]
[Localité 5]
DISONS qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;
CONDAMNONS Mme [B] [J] à payer à M. [W] [O] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS Mme [B] [J] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail du 13 septembre 2024 ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l'exécution provisoire de droit.
Ainsi jugé et prononcé à [Localité 10], le 28 avril 2025.
LE GREFFIER LE JUGE
