Cour d'appel, 06 juin 2023. 21/01501

COUR D'APPEL DE RIOM PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE Du 06 juin 2023 N° RG 21/01501 - N° Portalis DBVU-V-B7F-FUHG -LB- Arrêt n° [G] [M], [B] [M] / [A] [P], [S] [X] Jugement au fond, origine Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND, décision attaquée en date du 18 Mars 2021, enregistrée sous le n° 19/03274 Arrêt rendu le MARDI SIX JUIN DEUX MILLE VINGT TROIS COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré : M. Philippe VALLEIX, Président M. Daniel ACQUARONE, Conseiller Mme Laurence BEDOS, Conseiller En présence de : Mme Céline DHOME, greffier lors de l'appel des causes et du prononcé ENTRE : M. [G] [M] [Adresse 5] [Localité 2] et M. [B] [M], intervenant volontaire en qualité d'appelant par conclusions du 30/09/21 [Adresse 1] [Localité 2] Représentés par Maître Jean-Michel DE ROCQUIGNY de la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND Timbre fiscal acquitté APPELANTS ET : M. [A] [P] [Adresse 3] [Localité 4] et Mme [S] [X] [Adresse 3] [Localité 4] Représentés par Maître Jean-Julien PERRIN de l'AARPI JURIS LITEM AARPI, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND Timbre fiscal acquitté INTIMES DÉBATS : A l'audience publique du 13 février 2023 ARRÊT : CONTRADICTOIRE Prononcé publiquement le 6 juin 2023, après prorogé du délibéré initialement prévu le 4 avril 2023 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; Signé par M. VALLEIX, président et par Mme DHOME, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES Par acte authentique reçu par maître [F], notaire à [Localité 6], le 22 juillet 2015, M. [G] [M] et M. [B] [M] ont vendu à M. [A] [P] et Mme [S] [X] une maison située [Adresse 3] (63). Avant la vente, le bien était donné en location. Se plaignant d'odeurs nauséabondes en provenance des toilettes de la salle de bains, M. [P] et Mme [X] ont obtenu, par ordonnance de référé du 5 septembre 2017, l'organisation d'une expertise confiée à M. [L] [Z] qui a déposé son rapport le 8 février 2019. Par acte d'huissier en date du 31 juillet 2019, M. [P] et Mme [X] ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand M. [G] [M] et M. [B] [M] pour obtenir, sur le fondement de la garantie des vices cachés, la condamnation de ces derniers au paiement de la somme de 22'000 euros au titre des travaux de reprise et de diverses sommes en réparation de leurs préjudices. Par jugement du 18 mars 2021, le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a statué en ces termes : -Condamne in solidum M. [G] [M] et M. [B] [M] à payer à M. [A] [P] et Mme [S] [X] les sommes de : -22'000 euros au titre des travaux de reprise ; -1000 euros au titre du préjudice de jouissance ; -Déboute M. [A] [P] et Mme [S] [X] de leur demande au titre du préjudice moral ; -Condamne in solidum M. [G] [M] et M. [B] [M] à verser à M. [A] [P] et Mme [S] [X] la somme de 1700 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; -Condamne in solidum M. [G] [M] et M. [B] [M] aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire ; -Dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire. M. [G] [M] a relevé appel de cette décision par déclaration électronique du 7 juillet 2021 (RG 21/01 501). M. [B] [M] a relevé appel de cette décision par déclaration électronique du 12 juillet 2021 (RG 21/01 544). Par conclusions du 30 septembre 2021, M. [B] [M] est intervenu volontairement à la procédure RG 21/01 501. Par ordonnance du 3 février 2022, les deux procédures pendantes devant la cour ont été jointes. La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 15 décembre 2022. Vu les conclusions en date du 30 septembre 2021 aux termes desquelles M. [G] [M] et M. [B] [M] demandent à la cour de : -Mettre à néant le jugement querellé ; -Débouter purement et simplement les consorts [P]-[X] de toutes demandes, fins et conclusions dirigées à leur encontre ; -Condamner les consorts [P]-[X] au paiement d'une indemnité de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance. Vu les conclusions en date du 29 décembre 2021 aux termes desquelles M. [A] [P] et Mme [S] [X] demandent à la cour de : -Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand en date du 18 mars 2021 en ce qu'il a condamné in solidum M. [G] [M] et M. [B] [M] à leur verser les sommes de : -22'000 euros au titre des travaux de reprise, -1700 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; -Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand en date du 18 mars 2021 en ce qu'il a condamné in solidum M. [G] [M] et M. [B] [M] aux dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire ; -Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand en date du 18 mars 2021 en ses autres dispositions ; Statuant à nouveau, -Condamner M. [B] [M] et M. [G] [M] in solidum à leur payer les sommes suivantes : -6500 euros au titre du préjudice de jouissance, -2500 euros au titre du préjudice moral, -3500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Y ajoutant, -Condamner M. [B] [M] et M. [G] [M] aux dépens de la présente instance. En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées pour l'exposé complet des prétentions respectives des parties et de leurs moyens. MOTIFS DE LA DÉCISION -Sur le fondement de l'action : L'action initiée par M. [P] et Mme [X] tend uniquement à l'indemnisation des conséquences dommageables du défaut de la chose vendue, en application de l'article 1645 du code civil, étant rappelé que la recevabilité de l'action en réparation du préjudice éventuellement subi du fait d'un vice caché n'est pas subordonnée à l'exercice d'une action rédhibitoire ou estimatoire. -Sur l'existence de vices cachés : Il résulte du rapport d'expertise établi par M. [Z] que le réseau d'évacuation des eaux usées de la maison est affecté de désordres se situant sous la dalle. L'expert décrit de la façon suivante les désordres constatés : -Fort tassement en sous-face au niveau du raccord du piquage de la cuisine ; -Casse et déboîtement sur le raccord du piquage de la cuisine ; -Casse et déboîtement sur le raccord du piquage wc ; -Stagnation entre la salle de bains et le piquage ayant un fort tassement en sous-face ; -Légère stagnation avant l'entrée en regard R2 ; -Fuite sur le siphon du lave-mains des WC. L'expert émet plusieurs hypothèses quant à l'origine des désordres, difficile à identifier selon lui, mais précise qu'une fois que le processus de dégradation a été enclenché, les désordres se sont aggravés alors que les canalisations n'étaient plus étanches et que, les eaux usées circulant régulièrement, celles-ci se répandent sous la dalle, autour des canalisations, pouvant entraîner des tassements de support et des tensions sur les canalisations, provoquant contre-pente et déboîtements. Il indique encore que les désordres observés aboutissent à des fuites quotidiennes d'eaux usées qui s'infiltrent sous la dalle et que cette situation peut se traduire par des manifestations d'humidité qui ont été constatées par des mesures au moyen d'un humidimètre. L'expert considère que ces désordres, qui se traduisent par des difficultés récurrentes d'écoulement des eaux usées nécessitant des débouchages et autres interventions, par des odeurs pouvant remonter dans les toilettes et la salle de bains en raison de la stagnation d'eaux usées dans les canalisations qui imprègnent le sol aux abords des canalisations défectueuses, par de l'humidité, compromettent l'usage qui peut être attendu de la maison. Le premier juge a retenu que ces désordres étaient constitutifs de vices cachés compte tenu de leur incidence sur l'utilisation du bien vendu et de leur antériorité à la vente, et cette qualification n'est plus discutée devant la cour. -Sur la clause d'exclusion de garantie des vices cachées: Les appelants se prévalent, pour s'opposer aux demandes, de la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés prévue par l'acte de vente du 22 juillet 2015 en ces termes : « Du fait de la délivrance des différents diagnostics énumérés ci-dessus et en complément de ce qui est indiqué au paragraphe 'charges et conditions', le vendeur est exonéré de la garantie des vices cachés correspondante conformément aux dispositions du II de l'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation ». Dans le paragraphe 9 suivant cette clause, intitulé « assainissement », il est indiqué : « Le vendeur déclare : -qu'il existe un réseau public d'assainissement et que l'immeuble vendu y est raccordé. -qu'il n'existe pas de système d'assainissement individuel non neutralisé. -que l'installation d'assainissement n'a fait l'objet d'aucun contrôle technique de la part du service communal d'assainissement. -n'avoir rencontré aucun problème particulier sur cette installation. (') ». En application de l'article 1645 du code civil, le vendeur de mauvaise foi, c'est-à-dire qui connaissait les vices de la chose, ne peut se prévaloir d'une clause d'exclusion de garantie des vices cachés. Par ailleurs, le vendeur professionnel, tenu de connaître les vices de la chose vendue, ne peut se prévaloir d'une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés. Pour s'opposer au jeu de la clause d'exclusion de garantie, les intimés soutiennent en premier lieu que les consorts [M] doivent être considérés comme des vendeurs professionnels. Toutefois, le fait que M. [B] [M] et M. [G] [M] soient associés au sein d'une SARL, dont M. [B] [M] est le gérant, ayant pour objet « la location de logements » et que la maison litigieuse ait été acquise dans la perspective d'un investissement locatif est un élément insuffisant pour considérer que les appelants ont la qualité de vendeurs professionnels de l'immobilier alors qu'il n'est pas établi qu'au-delà de la recherche de revenus locatifs ils aient procédé régulièrement à des opérations de nature à leur conférer des compétences particulières dans ce domaine. Les intimés considèrent qu'en toute hypothèse la mauvaise foi des vendeurs est caractérisée, alors qu'ils connaissaient nécessairement les vices cachés, ce qu'a retenu le premier juge. Il ressort du rapport d'expertise et des pièces communiquées qu'antérieurement à la vente, les locataires successifs ayant occupé le bien ont été confrontés à des difficultés récurrentes liées aux désordres existant sur les canalisations et ont sollicité l'intervention d'entreprises spécialisées. Ainsi, la SAVAC est intervenue le 5 août 2006 pour procéder à une intervention de débouchage et il est mentionné sur la facture Suez ( SAVAC) du 25 août 2006 l'anomalie suivante : « conduit probablement décalé dans regards ou branchement en Y ». Il a été procédé à l'examen télévisé des canalisations le 16 août 2006, le motif de l'inspection étant la « vérification de l'état et du fonctionnement d'un réseau d'assainissement ». Il est mentionné une perforation à 3,3 ml du siphon et un éclatement à 3,3 ml du siphon. La SAVAC est encore intervenue le 13 septembre 2010 pour une opération de débouchage, et la facture émise le 1er octobre 2010 mentionne : « Anomalies : sol humide au pied du wc, papier reste accroché à l'intérieur du conduit. Prévoir un passage caméra.» M. [G] [M] et M. [B] [M] soutiennent qu'ils n'ont pas eu connaissance avant la vente de l'existence de « désordres affectant le réseau d'évacuation des eaux usées », dans la mesure où le bien était donné en location et où ils n'ont pas été amenés à intervenir eux-mêmes ni à régler les factures émises. Il est toutefois produit, outre les factures, des attestations dont il ressort d'une part que des entreprises spécialisées en réseau des eaux usées sont intervenues souvent dans la propriété des appelants (attestation de M. et Mme [Y], voisins de la maison), d'autre part que plusieurs locataires, régulièrement indisposés par des problèmes d'évacuation des eaux usées, avaient informé « M. [M] » des difficultés rencontrées sans pouvoir se faire rembourser les dépenses exposées (attestation de Mme [V] et de M. [W]), et que M. [M] s'est lui-même rendu sur place en 2011, soit un peu plus d'un an après l'intervention de la SAVAC en 2010 (attestation de M. [W]). M. [G] [M] a par ailleurs admis pendant les opérations d'expertise avoir été informé des désordres survenus en 2006 et en 2010, mais a expliqué que ceux-ci étaient liés à un mauvais usage des équipements de la maison par les locataires, ce qui n'a pas été confirmé par l'expert et qui est contredit par les factures évoquées dans le rapport. Il convient d'observer par ailleurs qu'il n'a été fait aucune mention dans l'acte de vente des incidents survenus, puisqu'il est au contraire précisé que les vendeurs déclarent « n'avoir rencontré aucun problème particulier sur cette installation ». En considération de l'ensemble de ces éléments, le premier juge a à juste titre considéré que les vendeurs avaient bien connaissance des vices affectant le réseau des évacuations des eaux usées et que leur mauvaise foi, faisant obstacle à l'application de la clause d'exclusion de garantie, était caractérisée. -Sur l'indemnisation des préjudices : Le premier juge a exactement retenu que compte tenu de l'avis émis par l'expert, qui a examiné l'ensemble des devis communiqués de part et d'autre, la demande indemnitaire au titre du coût des travaux de reprise sur la base d'une évaluation de 22'000 euros devait être accueillie. Le jugement sera confirmé sur ce point. Le jugement sera en revanche infirmé sur le montant des dommages et intérêts accordés en réparation du préjudice de jouissance, soit la somme 1000 euros. En effet, ce préjudice, qui se manifeste par la présence d'humidité affectant plusieurs pièces de la maison et la survenue d'odeurs nauséabondes, perdure depuis plus de quatre ans et sera plus justement réparé par l'allocation d'une somme de 4000 euros. S'agissant de la demande au titre de la réparation d'un préjudice moral spécifique, si le premier juge ne pouvait en effet considérer comme il l'a fait que celui-ci serait indemnisé au titre des frais irrépétibles, le jugement sera toutefois confirmé, par substitution de motifs, en ce qu'il a rejeté la demande alors qu'il n'est produit aucune pièce particulière justifiant de la réalité de ce préjudice. - Sur les dépens et les frais irrépétibles : Le jugement sera confirmé sur la charge des dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Les appelants supporteront les entiers dépens d'appel ce qui exclut qu'ils puissent bénéficier des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Il serait en revanche inéquitable de laisser M. [P] et Mme [X] supporter l'intégralité des frais qu'ils ont dû exposer pour faire assurer la défense de leurs intérêts devant la cour. M. [B] [M] et M. [G] [M] seront condamnés in solidum à leur payer la somme de 3500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS LA COUR, Statuant publiquement et contradictoirement, Infirme le jugement en ce qu'il a : -Condamné in solidum M. [G] [M] et M. [B] [M] à payer à M. [A] [P] et Mme [S] [X] la somme de 1000 euros au titre du préjudice de jouissance ; Statuant à nouveau sur ce point, -Condamne in solidum M. [G] [M] et M. [B] [M] à payer à M. [A] [P] et Mme [S] [X], pris ensemble, la somme de 4000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance ; Confirme le jugement pour le surplus, Condamne in solidum M. [G] [M] et M. [B] [M] à supporter les dépens d'appel ; Condamne in solidum M. [G] [M] et M. [B] [M] à payer à M. [A] [P] et Mme [S] [X], pris ensemble, la somme de 3500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Le Greffier, Le Président,