Cour d'appel, 15 novembre 2023. 20/11853

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 15 NOVEMBRE 2023 N° 2023/ 468 N° RG 20/11853 N° Portalis DBVB-V-B7E-BGSXQ [D] [H] [V] C/ Syndicat des copropriétaires LA BAIE DES COMBES Copie exécutoire délivrée le : à : Me Sandra JUSTON Me Philippe-Laurent SIDER Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 06 Novembre 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 18/01171. APPELANT Monsieur [D] [H] [V] né le 24 Février 1956 à [Localité 3] (92), demeurant [Adresse 1] représenté par Me Sandra JUSTON, membre de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me Rose-Marie FURIO-FRISCH, avocat au barreau de NICE INTIMEE Syndicat des copropriétaires LA BAIE DES COMBES sis à [Localité 2] représenté par son syndic en exercice, la SARL FELUCHI IMMOBILIER, exerçant sous l'enseigne PIM, dont le siège social est sis [Adresse 4], exçant sous l'enseigne PIM, elle-même prise en son président en exercice domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 1] représentée par Me Philippe-Laurent SIDER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et plaidant par Me Philippe CRUON, membre de l'ASSOCIATION BIGAND - CRUON, avocat au barreau de GRASSE, *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Novembre 2023. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Novembre 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE Suivant acte notarié du 30 juin 2014, Monsieur [D] [V] a acquis des époux [G] un appartement situé au [Adresse 1] au sein d'un ensemble immobilier en copropriété dénommé LA BAIE DES COMBES, sis [Adresse 1] à [Localité 2], constituant le lot n° 150 de l'état descriptif de division, avec balcons et terrasse privatifs. Le 16 juin 2017, le syndicat des copropriétaires a requis un huissier de justice à l'effet de constater que Monsieur [V] avait entrepris des travaux d'aménagement sur la partie du toit-terrasse interdite d'accès. Par exploit délivré le 7 mars 2018, le syndicat a assigné Monsieur [V] à comparaître devant le tribunal de grande instance de Grasse, devenu le tribunal judiciaire, pour voir juger que cet ouvrage constituait une partie commune de l'ensemble immobilier, et s'entendre condamner à supprimer tous les aménagements qu'il y avait réalisés, ainsi qu'à remettre en place les portillons métalliques qui en fermaient l'accès, sous peine d'astreinte. Monsieur [V] a conclu au rejet de ces demandes, au motif que l'intégralité du toit-terrasse lui appartenait privativement ; il a réclamé reconventionnellement paiement d'une somme de 5.000 euros en réparation du trouble de jouissance et du préjudice moral subis. Par jugement rendu le 6 novembre 2020, le tribunal a : - condamné M. [V] à supprimer les aménagements réalisés sur la partie du toit-terrasse située au-delà du muret surmonté d'une barrière métallique, partie commune, sous peine d'une astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la signification de la décision, - débouté le syndicat de sa demande de remise en place des deux portillons, au motif qu'il n'était pas établi que leur retrait était le fait du défendeur, - débouté M. [V] de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts, - condamné le défendeur aux dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - et ordonné l'exécution provisoire de sa décision. Monsieur [D] [V] a interjeté appel par déclaration adressée le 1er décembre 2020 au greffe de la cour. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 12 septembre 2023, Monsieur [D] [V] fait successivement valoir : - que le premier juge ne pouvait le condamner à supprimer les aménagements réalisés sans avoir tranché au préalable la question de la propriété du toit-terrasse, - qu'il existe une seule terrasse accessible uniquement par son appartement, et intégralement affectée à sa jouissance privative, - que les plans du permis de construire lui sont inopposables, de même que celui annexé au règlement de copropriété, - que l'état descriptif de division, limitant à 75 mètres carrés la surface des balcons et de la terrasse privatifs, est dépourvu de valeur contractuelle et se trouve en contradiction avec le règlement de copropriété. Il demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, - de débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses prétentions, - de le condamner en revanche à lui payer la somme de 5.000 euros en réparation de son préjudice financier et des troubles apportés à sa jouissance, - de condamner en outre l'intimé aux entiers dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'au paiement d'une somme de 7.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par conclusions récapitulatives en réplique notifiées le 22 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires, désormais représenté par son nouveau syndic la société PELUCHI IMMOBILIER, soutient pour sa part : - que l'état descriptif de division a valeur contractuelle dès lors qu'il est inséré dans le règlement de copropriété, - que la surface des balcons et de la terrasse rattachés au lot n° 150 est conforme au mesurage réalisé le 6 février 2018 par M. [I], géomètre-expert, - et que l'existence d'une barrière matérialise la séparation entre la terrasse privative et la partie du toit-terrasse constituant une partie commune, cette limite se retrouvant sur le plan du permis de construire et sur celui annexé au règlement de copropriété. Il conclut à la confirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions, et réclame en sus paiement de 5.000 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel, outre ses dépens. La clôture de l'instruction a été prononcée à l'audience avant l'ouverture des débats. DISCUSSION L'article 4.8 du règlement de copropriété de l'ensemble immobilier LA BAIE DES COMBES stipule que constituent des parties communes les éléments qui assurent le clos, le couvert et l'étanchéité des bâtiments, ainsi que toutes les terrasses, accessibles ou non accessibles, même si elles sont affectées à l'usage exclusif d'un seul copropriétaire. Le lot n° 150 est désigné à l'article 7 comme un appartement situé au quatrième étage du bâtiment D composé de trois chambres, salle de séjour, cuisine, cabinet de toilette, salle de bains, wc, placard, hall et dégagements, balcons et terrasse privatifs, étant précisé que le propriétaire sera tenu de supporter l'existence, sur sa terrasse, du fumidome et des souches de cheminée et de ventilation, ainsi que le libre accès pour leur entretien. L'article 8 contient l'état descriptif de division qui, pour être inséré dans le règlement de copropriété, bénéficie de la même valeur contractuelle et est opposable aux copropriétaires. Il précise que l'appartement constituant le lot n° 150 possède une surface de 110 mètres carrés, tandis que celle des balcons et de la terrasse privatifs est de 75,05 mètres carrés. La surface des balcons et de la terrasse indiquée dans cet acte correspond à celle qui a été mesurée le 6 février 2018 par M. [I], géomètre-expert, en exécution d'une ordonnance sur requête (soit 77 mètres carrés), tandis que celle de la partie du toit-terrasse faisant l'objet du présent litige représente une surface supplémentaire de 103,29 mètres carrés. La séparation entre ces deux parties est en outre matérialisée par un muret d'acrotère surmonté d'une barrière métallique d'une hauteur de 65 centimètres, qui était auparavant close sur toute sa longueur comme l'attestent M. [J] [M], ancien gardien de la résidence, M. [Y] [O] et Madame [F] [N] épouse [B]. Cette limite se retrouve sur les plans produits aux débats, à savoir le plan du quatrième étage du bâtiment D annexé au règlement de copropriété, et celui annexé à la demande de permis de construire, lesquels, s'ils ne sont pas juridiquement opposables à M. [V], constituent néanmoins des indices supplémentaires à l'appui de la position défendue par le syndicat. Un autre indice réside dans le fait que la terrasse privative est revêtu d'un carrelage désormais recouvert de lames de bois, tandis que le reste du toit est recouvert de simples gravillons assurant une fonction d'étanchéité du bâtiment. Il ressort des clichés annexés au procès-verbal de constat du 6 février 2018 que la terrasse privative de M. [V] supporte effectivement un 'fumidome' et des souches de cheminée et de ventilation, et que ce sont bien ces ouvrages qui sont visés par l'article 7 du règlement de copropriété susvisé, et non pas ceux implantés sur l'autre partie du toit. Il n'existe ainsi aucune contradiction entre le règlement de copropriété et l'état descriptif de division, et il n'est nulle part stipulé que le propriétaire du lot n° 150 disposerait d'un droit de jouissance privative sur l'ensemble du toit-terrasse. Enfin, contrairement à ce que soutient l'appelant, le premier juge a bien tranché dans le dispositif de sa décision la question de la propriété du toit-terrasse en définissant la limite entre partie privative et partie commune, et c'est à bon droit qu'il a condamné M. [V] à supprimer les aménagements réalisés sur cette dernière et rejeté sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, Y ajoutant, condamne Monsieur [D] [V] aux dépens de l'instance d'appel, ainsi qu'à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 2.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. LA GREFFIERE LE PRESIDENT