Cour d'appel, 29 juin 2023. 23/00285

29/06/2023 ARRÊT N°436/2023 N° RG 23/00285 - N° Portalis DBVI-V-B7H-PG53 EV/MB Décision déférée du 06 Décembre 2022 - Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE ( 21/01907) [R] [Y] [Z] [O] [T] [U] C/ [G] [M] [I] [S] [X] épouse [M] INFIRMATION Grosse délivrée le à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 3ème chambre *** ARRÊT DU VINGT NEUF JUIN DEUX MILLE VINGT TROIS *** APPELANTS Monsieur [Z] [O] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 1] Représenté par Me Gilles SOREL, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et Me Mathieu SPINAZZE de la SELARL DECKER, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE Madame [T] [U] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 1] Représentée par Me Gilles SOREL, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et Me Mathieu SPINAZZE de la SELARL DECKER, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE INTIMÉS Monsieur [G] [M] [Adresse 3] [Localité 2] Représenté par Me Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE Madame [I] [S] [X] épouse [M] [Adresse 3] [Localité 2] Représentée par Me Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Mai 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant E.VET, Conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : E.VET, président O. STIENNE, conseiller A. MAFFRE, conseiller Greffier, lors des débats : I. ANGER ARRET : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par E.VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre Par contrat du 15 novembre 2011, M. [G] [M] et Mme [I] [X] épouse [M] ont donné à bail à M. [Z] [O] et à Mme [T] [U] un appartement situé [Adresse 4]. Par acte du 3 mai 2021, les époux [M] ont fait assigner M. [O] et Mme [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de voir prononcer la résiliation du bail, ordonner l'expulsion des locataires et condamner M. [O] à leur verser 11'635,03 € échus au mois d'avril 2021 à parfaire ainsi qu'une indemnité mensuelle d'occupation et 600 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement du 6 décembre 2022, le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse a : ' prononcé la résiliation du bail du 15 novembre 2011 liant M. [G] [M] et Mme [I] [X] épouse [M] à M. [Z] [O] et à Mme [T] [U] un logement à usage d'habitation sis [Adresse 4], ' ordonné I'expuIsion de M. [Z] [O] et celle de tous occupants de son chef du Iogement à usage d'habitation sis [Adresse 4] selon les conditions visées à l'article L 412-6 du Code de procédure d'exécution, ' condamné M. [Z] [O] à payer les loyers à échoir depuis l'acte introductif d'instance ainsi qu'une indemnité rnensuelle d'occupation d'un montant égal au dernier loyer mensuel indexé charges incluses soit Ia somme de 1182.75 € à compter de la résiliation du contrat et ce jusqu'à Ia reprise effective des lieux par le bailleur quelles que soient les modalités, ' condamné M. [Z] [O] à payer la somme de 6 582,53 € au titre des charges allant de 2018 à 2021, ' condamné M. [Z] [O] à payer la somme de 600 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ' condamné M. [Z] [O] aux dépens en ce compris le coût afférent à la délivrance du commandement préalable, ' débouté M. [Z] [O] et Mme [T] [U] de leur demande de condamnation des époux [M] au paiement de la somme de 3000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, ' rejeté toutes demandes plus amples ou contraires. Par déclaration du 25 janvier 2023, M. [O] et Mme [U] ont formé appel de la décision en ce qu'elle a: «prononcé la résiliation du bail du 15/11/2011 liant M. [G] [M] et Mme [I] [X] épouse [M] à M. [Z] [O] et à Mme [T] [U] un logement à usage d'habitation sis [Adresse 4], ordonné l'expulsion de M. [Z] [O] et celle de tous occupants de son chef du logement à usage d'habitation sis [Adresse 4] selon les conditions de l'article L.412-6 du code procédure civile d'exécution, condamné M. [Z] [O] à payer les loyers à échoir depuis l'acte introductif d'instance ainsi qu'à une indemnité d'occupation d'un montant égal au dernier loyer mensuel indexé charges incluses soit la somme de 1182,75€ à compter de la résiliation du contrat et ce jusqu'à la reprise effective des lieux par le bailleur, condamné M. [Z] [O] à payer la somme de 6582,53 € au titre des charges allant de 2018 à 2021, condamné M. [Z] [O] à payer la somme de 600 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, condamné M. [Z] [O] aux dépens en ce compris le coût afférent à la délivrance du commandement préalable, débouté M.[Z] [O] et Mme [T] [U] de leur demande de condamnation des époux [M] au paiement de la somme de 3000 € au titre de dommages intérêts pour procédure abusive, rejeté toutes demandes plus amples ou contraires des époux [O]. ». Par ordonnance du 2 février 2023, M. [O] et Mme [U] étaient autorisés à faire assigner à jour fixe les époux [M]. Par ordonnance de référé du 10 mai 2023, le magistrat délégué par le premier président a : ' déclaré irrecevable la demande d'arrêt de l'exécution provisoire de M.[O] et Mme [U], ' les a condamnés aux dépens, ' les a condamnés à verser 600 € aux époux [M] au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par dernières conclusions du 15 mai 2023, M. [O] et Mme [U] demandent à la cour de : ' réformer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près du Tribunal judiciaire de Toulouse en date du 6 décembre 2022 en ce qu'il a : o prononcé la résiliation du bail du 15/11/2011 liant les parties, o ordonné l'expulsion des preneurs, o condamné M. [O] à payer une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 1182,75 €, o condamné M. [O] au paiement de la somme de 6.582,53 € au titre des charges allant de 2018 à 2021 ; Statuant à nouveau, A titre principal, ' juger que les demandes faites au titre de la régularisation des charges pour les années 2015, 2016 et 2017 sont irrecevables comme prescrites, ' juger qu'aucun justificatif n'est produit s'agissant des charges pour les années 2018-2019, ' juger que les consorts [O]-[U] sont à jour du paiement des loyers, ' juger que le bail d'habitation continu de s'exécuter, Par conséquent, ' débouter les époux [M] de l'intégralité de leurs demandes, fins et prétentions, A titre subsidiaire et si par extraordinaire la Cour devait retenir l'acquisition de la clause résolutoire, ' ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire, ' accorder aux consorts [O]-[U] les plus larges délais de paiement, ' condamner les époux [M] au paiement de la somme de 10 000 € à titre de dommages-et-intérêts pour procédure abusive et préjudice moral, ' condamner les époux [M] au paiement de la somme de 12.720 € au titre des charges réglées non justifiées, depuis 2019, ' ordonner la compensation entre les sommes éventuellement dues par les consorts [O]-[U] et les consorts [M], ' condamner les époux [M] au paiement de la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ' condamner les époux [M] aux entiers dépens d'instance. Par dernières conclusions du 8 mars 2023, les époux [M] demandent à la cour de : ' débouter les consorts [O] de l'intégralité de leurs demandes, ' confirmer en toutes ses dispositions la décision dont appel, ' condamner les consorts [O] à M. [M] et Mme [P] à une somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux frais et dépens de l'instance. La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées. MOTIFS M. [O] et Mme [U] exposent avoir reçu en octobre 2017 une demande de régularisation de charges faisant état d'une somme de 2121,36€ pour la période du 1er octobre 2014 au 30 septembre 2015 et 2958,26 € pour la période du 1er octobre 2015 au 30 septembre 2016 et avoir sollicité en vain des justificatifs. Ils relatent que le 10 janvier 2018, un commandement de payer visant la clause résolutoire leur a été délivré pour un montant de 5029,21 €. Ils ont contesté ce commandement auquel aucune suite n'a été donnée. En février 2019, ils ont reçu une nouvelle mise en demeure et deux commandements de payer le 20 décembre 2019 pour 5255,41 € et le 12 octobre 2020 pour un montant de 7752,22 €. Ils affirment avoir toujours réglé leur loyer et leurs charges et rappellent l'obligation du bailleur de justifier de la réalité des charges imputées à son locataire qui doit pouvoir consulter les justificatifs et font valoir que tel n'a pas été le cas en l'espèce, les pièces produites par les bailleurs ne constituant pas des justificatifs. Ainsi, il est impossible de déterminer avec certitude le montant acquitté par les bailleurs. Enfin, ils soulignent que les relevés de compteurs produits ne sont pas des factures fournisseurs et que les états de consommation ne donnent aucun élément permettant de justifier le montant des provisions sur charges réglées et régularisations appelées. Les époux [M] opposent que, quand bien même elles n'auraient pas fait l'objet d'une régularisation annuelle, les charges demeurent récupérables dans la limite de la prescription triennale et que les locataires se sont abstenus d'effectuer un quelconque règlement au titre des charges régularisées. Ils affirment avoir produit en première instance les justificatifs des charges conformément aux dispositions légales. Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En application de l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Selon l'article 23 de la loi du 06 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie : 1° des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ; 2° des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée (...), 3° des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement (...). Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. Les provisions versées par le locataire ne constituent pas un règlement forfaitaire des charges, mais une avance provisoire à valoir sur le montant des dépenses acquittées et justifiées par le bailleur. Les bailleurs sollicitent la confirmation de la décision en ce qu'elle a condamné les locataires à leur verser 6582,53 € au titre des charges pour les années 2018 à 2021. Aucune des parties n'a actualisé sa demande. Les demandes au titre des charges sont soumises à la prescription triennale. En l'espèce, le bail liant les parties à effet au 25 novembre 2011 prévoyait le paiement mensuel d'un loyer de 850 € avec indexation outre 100 € au titre des charges. Les parties ne contestent pas que l'assignation ayant engagé la présente procédure a été délivrée le 3 mai 2021. En conséquence, aucun montant antérieur au 3 mai 2018 ne peut être dû par les locataires et au vu de l'historique de compte une somme de : 1958,26 + 2121,36 + 1129,28 = 5028,90 € doit être déduite du montant réclamé car prescrite. Par ailleurs, les locataires considèrent que les montants réclamés pour la période postérieure ne sont pas justifiés. Les bailleurs qui fournissent plusieurs relevés locatifs, sans grand intérêt avec la justification qui leur est demandée des sommes réclamées au titre des charges qui est le seul objet du litige, n'ont pas estimé utile de produire les documents établis au titre des régularisations de charges pour les années postérieures à 2018. En effet, ils fournissent des documents intitulés « régularisation de charges locatives » correspondant aux années pour lesquelles ils sont forclos à présenter toute réclamation. Le seul document intitulé « régularisation de charges locatives »établi le 26 février 2020 pour la période du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2018 concerne la période concernée de mai à septembre 2018. Or, ce document mentionne un solde en faveur des locataires de 7,31 €. Les bailleurs ne justifient d'aucune charge pour la période postérieure à cette date, alors qu'ils ont conclu pour la dernière fois le 8 mars 2023, qu'ils avaient donc toute possibilité de produire des justificatifs récents. De même, les justificatifs des taxes ordures ménagères ne sont pas versés pour les années concernées. En effet, pour la seule année 2021, il est produit un document établi par Foncia selon lequel le montant de la taxe d'ordures ménagères s'élève à 183 €. Ce document établi sur la base des dires du bailleur en l'absence de justificatifs du service des impôts ne peut être retenu. En conséquence, à défaut pour les bailleurs de fournir quelques explications chiffrées dans leurs conclusions sur les sommes qu'ils réclament et de produire des justificatifs clairs visant les périodes non prescrites, ils ne peuvent être considérés comme justifiant d'une quelconque créance et il convient de rejeter leur demande en paiement par infirmation du jugement déféré. Dès lors, il ne peut être fait droit à la demande de prononcer la résiliation du bail et l'expulsion, par infirmation du jugement déféré. Les locataires sollicitent la condamnation des bailleurs à leur rembourser 12'720 €, dont ils n'expliquent pas à quoi il correspond. Les demandes ayant été arrêtées mensualité de décembre 2021 incluse, à cette date, la dette des locataires résultant de l'historique de compte s'élevait à 9321,06 €, les locataires avaient versé 57'657,77 € et les bailleurs leur réclamant 66'978,83 €. Or, il convient de déduire de la somme réclamée 5028,90 € correspondant aux régularisations de charges déclarées prescrites ainsi que les montants correspondant aux provisions sur charges non justifiées dans la limite de la prescription de trois ans soit (265X36) = 9540 €. En conséquence, la créance des locataires arrêtée au 1er janvier 2022 doit être fixée à : 66'978,83 - (57'657,77+ 9540+5028,90) = 5247,84 €. Enfin, ainsi qu'il a été dit, seule une mise à disposition des justificatifs des charges est mise à la charge du bailleur. Or, en l'espèce, les locataires ne justifient pas d'un préjudice autre que celui résultant du rejet des demandes des bailleurs et de leur condamnation à rembourser les sommes indûment versées, ce qui correspond pour les locataires à une absence totale de règlement de charges pour une période importante. De plus, l'engagement d'une action en justice et sa poursuite en appel constituent un droit dont l'exercice ne dégénère en abus qu'en cas de démonstration d'une faute, non caractérisée en l'espèce. La demande de dommages-intérêts présentée par les locataires doit en conséquence être rejetée. L'équité commande de rejeter les demandes présentées au titre de l'article 700 du code de procédure civile en première instance par infirmation du jugement déféré et en cause d'appel. Enfin, les bailleurs garderont la charge des dépens de première instance, par infirmation du jugement déféré et d'appel. PAR CES MOTIFS : La cour, Statuant dans les limites de sa saisine : Infirme le jugement déféré, Déclare irrecevables comme prescrites les demandes de M. [G] [M] et Mme [I] [X] épouse [M] au titre des régularisations de charges pour les années 2015 à 2017, Déboute M. [G] [M] et Mme [I] [X] épouse [M] de leurs demandes au titre des charges pour les années posterieures, Rejette la demande en prononcé de la résiliation du bail, Condamne M. [G] [M] et Mme [I] [X] épouse [M] à verser 5247,84 € arrêtée au 31 décembre 2021, Rejette la demande en dommages-intérêts présentée par M. [Z] [O] et Mme [T] [U], Rejette les demandes présentées par les parties au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Dit que chaque partie gardera la charge des dépens par elle engagés. LE GREFFIER LE PRESIDENT I. ANGER E. VET