Texte intégral
MM/ND
Numéro 23/2338
COUR D'APPEL DE PAU
2ème CH - Section 1
ARRÊT DU 29/06/2023
Dossier : N° RG 22/00223 - N° Portalis DBVV-V-B7G-IDEX
Nature affaire :
Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion
Affaire :
[P] [T], [E] [Y] épouse [T]
C/
S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R Ê T
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 29 Juin 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 04 Mai 2023, devant :
Monsieur MarcMAGNON, magistrat chargé du rapport,
assisté de Madame Nathalène DENIS, greffière présente à l'appel des causes,
Marc MAGNON, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :
Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente
Monsieur Marc MAGNON, Conseiller
Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller
qui en ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTS :
Monsieur [P] [T]
né le [Date naissance 1] 1964 à [Localité 7] (81)
de nationalité française
[Adresse 5]
[Localité 4]
Madame [E] [Y] épouse [T]
née le [Date naissance 3] 1969 à [Localité 8] (Algérie)
de nationalité française
[Adresse 5]
[Localité 4]
Représentés par Me Bertrand DEFOS DU RAU de la SELARL LANDAVOCATS, avocat au barreau de DAX
INTIMEE :
S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
immatriculée au RCS de Paris sous le n° 824 541 148, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège
[Adresse 2]
[Localité 6]
Représentée par Me Brieuc DEL ALAMO de la SCP CABINET DE BRISIS & DEL ALAMO, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN
Assistée de Me Renaud ROCHE (SELARL LEVY ROCHE SARDA), avocat au barreau de LYON
sur appel de la décision
en date du 02 NOVEMBRE 2021
rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE DAX
EXPOSE DES FAITS ET PROCEDURE :
Par contrat du 22 février 2013, [L] [I] a donne à bail aux époux [T] un logement situé, [Adresse 5] à [Localité 4] (40), moyennant un loyer mensuel de 515 euros, outre la somme de 50 euros à titre de provision sur charges.
Le 25 juin 2019, Monsieur [I] a souscrit auprès de la société Action Logement Services un contrat de cautionnement intitulé « VISALE » tendant à garantir le paiement des loyers et charges du bail conclu avec Monsieur et Madame [T].
Par acte du 5 août 2019, la société Action Logement Services, se disant subrogée dans les droits de Monsieur [I], a fait notifier à Monsieur et Madame [T] un commandement de payer les sommes dues à hauteur de 2 126,18 euros, outre les frais, en visant la clause résolutoire prévue au bail.
Par acte du 25 février 2021, la société Action Logement Services a assigné Monsieur et Madame [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dax, afin de voir :
' constater, et à défaut prononcer la résiliation du bail conclu entre les parties,
' ordonner en conséquence l'expulsion des locataires et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique,
' condamner solidairement Monsieur et Madame [T] au paiement de la somme de 3140,57 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 5 août 2019, date du commandement de payer, sur la somme de 2126,18 euros, et à compter de l'assignation pour le surplus,
' fixer l'indemnité d'occupation à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,
' condamner solidairement Monsieur et Madame [T] à lui verser les indemnités d'occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu'à libération effective des lieux,
' condamner solidairement Monsieur et Madame [T] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, ainsi qu'au paiement de la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
A l'audience du 6 juillet 2021, la demanderesse a soutenu ses demandes, actualisé sa créance et fait valoir que la décision de la commission de surendettement des particuliers des Landes du 29 octobre 2018, ordonnant une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au profit de Monsieur et Madame [T] lui est inopposable, au motif que les loyers réclamés dans l'acte introductif d'instance se situent entre mars 2019 et novembre 2020.
Monsieur [T], muni d'un pouvoir aux fins de représenter son épouse, a indiqué qu'il était à jour de ses loyers depuis la décision de la commission de surendettement.
Par jugement du 2 novembre 2021, le juge des contentieux de la protection de Dax, statuant par jugement contradictoire en premier ressort a :
Constaté la résiliation du bail conclu entre les parties, à effet du 6 octobre 2019,
Dit qu'a défaut pour Monsieur et Madame [T] d'avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur fait, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est,
Condamné solidairement Monsieur et Madame [T] à payer à la société Action Logement Services, au titre des loyers et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 9 mars 2021, la somme de 3550,93 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 5 août-2019, date du commandement de payer, sur la somme de 2126,18 euros, et à compter de l'assignation sur le surplus,
Débouté la société Action Logement Services de ses demandes portant sur les indemnités d'occupation à venir, en l'absence de quittances subrogatives,
Condamné solidairement Monsieur et Madame [T] à verser à la société Action Logement Services la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Les a condamnés solidairement aux dépens de l'instance, en ce compris les frais du commandement de payer.
Par déclaration du 24 janvier 2022, les époux [T] ont relevé appel de ce jugement.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 avril 2023 l'affaire étant fixée au 4 mai 2023.
Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l'espèce des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l'exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessous.
MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES :
Vu les conclusions du 14 septembre 2022 des époux [T] tendant à :
Vu les articles 1346 et suivants du Code civil,
Infirmer le jugement du Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire de Dax en date du 2 novembre 2021 ;
Débouter la SASU Action Logement Services de l'ensemble de ses demandes ;
Condamner la SASU Action Logement Services à verser à Monsieur et Madame [T] la somme de 5.000,00 euros à titre de dommages-intérêts pour leur préjudice moral ;
La condamner à verser à Monsieur et Madame [T] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
La condamner aux entiers dépens.
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Vu les conclusions de la SASU Action Logement Services en date du 12 septembre 2022 tendant à :
Vu la convention quinquennale du 2 décembre 2014
Vu le commandement de payer en date du 05/08/2019
Vu les articles 1134, 1147 et 1184 du Code Civil, devenus, depuis le 1er octobre 2016, les articles 1103, 1217, 1231-1 et 1224 et suivants du Code Civil,
Vu l'article 24 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la Loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
Vu les articles 1249 et suivants, devenus, depuis le 1er octobre 2016, les articles 1346 et suivants, et 2305 et suivants du code civil,
Débouter Monsieur et Madame [T] de l'ensemble de leur demandes, 'ns et conclusions,
Déclarer, à titre liminaire, irrecevable, la demande de dommages-intérêts de 5000 € car nouvelle en application de l'article 566 du code de procédure civile.
Confirmer le jugement rendu le 2 novembre 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dax en toutes ses dispositions,
A titre subsidiaire,
Prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Monsieur [P] [T] et de Madame [E] [T].
En conséquence,
Ordonner L' expulsion de Madame [E] [T] et de Monsieur [P] [T] et de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique.
En réactualisant la créance,
Condamner solidairement Madame [E] [T] et Monsieur [P] [T] à payer à Action Logement Services la somme de 3229,51 € (arrêtée au 30 août 2021), avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 05/08/2019 sur la somme de 2 126,18 E, et pour le surplus à compter de la présente assignation.
Condamner solidairement Madame [E] [T] et Monsieur [P] [T] à payer à Action Logement Services la somme de 1000,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamner solidairement Madame [E] [T] et Monsieur [P] [T] en tous les dépens d'appe1.
MOTIVATION :
Sur la résiliation du bail :
Par acte d'huissier en date du 5 août 2019, la société Action Logement Services, en sa qualité de caution subrogée dans les droits du bailleur, sur la base d'une quittance subrogative du 13 juin 2019, a fait délivrer aux époux [T] un commandement de payer la somme de 2278,15 euros, dont 2126,18 euros en principal, correspondant aux loyers et charges impayés des mois de décembre 2018 et janvier à mai 2019. Ce commandement rappelait les termes de la clause résolutoire inscrite au bail, et informait les locataires qu'à défaut de régulariser le paiement de cette somme dans le délai de deux mois à compter de la date de signification du commandement de payer, le bail serait résilié de plein droit.
A hauteur d'appel, les époux [T] soutiennent que la caution n'aurait pas de recours personnel à leur encontre, en application de l'article 2308 du code civil, car elle n'aurait pas informé les locataires des paiements qu'elle a effectués entre les mains du bailleur, ces paiements étant d'ailleurs postérieurs au paiement des loyers et charges par les époux [T].
Sur ce point, la société Action Logement Services fait valoir qu'avant chaque déblocage de fonds, les locataires étaient prévenus et qu'en tout état de cause les débiteurs sont dans l'incapacité de démontrer qu'ils auraient eu des moyens pour faire déclarer la dette éteinte.
Les époux [T] ajoutent que sur le terrain du recours subrogatoire, la subrogation suppose que le bailleur ait des droits à faire valoir à l'encontre des locataires. Ils considèrent qu'ayant réglé leur part des loyers et des charges, tout comme la caisse d'allocations familiales, leur solde auprès du mandataire du bailleur, l'agence Soliha, serait créditeur, ces paiements étant antérieurs à ceux effectués par la SASU Action Logement Service. Ils en déduisent que la SASU Action Logement services n'a aucune créance à faire valoir à leur encontre.
A cet égard, la société intimée fait observer que lorsque les quittances subrogatives ont été établies, les locataires étaient redevables d'une dette à l'égard du créancier de telle sorte que le créancier pouvait établir une quittance subrogative.
L'article 2305 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 dispose que « la caution qui a payé à son recours contre le débiteur principal, soit que le cautionnement ait été donné au su ou à l'insu du débiteur. Ce recours a lieu tant pour le principal que pour les intérêts et les frais ; néanmoins la caution n'a de recours que pour les frais par elle faits depuis qu'elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle. Elle a aussi recours pour les dommages et intérêts, s'il y a lieu ».
Selon l'article 2306 du même code dans sa rédaction applicable au litige, 'la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.'
Les articles 2305 et 2306 ouvrent ainsi un choix à la caution entre deux sortes de recours. Le premier texte lui reconnaissant une action personnelle, découlant de sa qualité de caution. Le second fait application des principes de la subrogation aux droits du créancier de 'celui qui, étant tenu avec d'autres ou pour d'autres au paiement de la dette, avait intérêt de l'acquitter'.
Il est admis que l'établissement d'une quittance subrogative à seule fin d'établir la réalité du paiement est sans incidence sur le choix de la caution d'exercer son recours personnel (1ère Civ., 15 juin 2016, pourvoi n° 15-18.488). la caution n'est pas tenue non plus d'opter pour l'un ou l'autre des recours et peut agir contre le débiteur, à toutes fins utiles, sur les deux fondements, afin de cumuler leurs avantages respectifs.
Toutefois, le fait de ne pas s'être prévalu de l'un des deux recours, lors d'une première action en justice ayant fait l'objet d'une décision de justice passée en force de chose jugée, peut rendre irrecevable une action fondée sur l'autre recours en application du principe de la concentration des moyens.
L'article 2308 du code civil dans sa rédaction applicable au litige dispose par ailleurs que 'La caution qui a payé une première fois, n'a point de recours contre le débiteur principal qui a payé une seconde fois lorsqu'elle ne l'a point averti du payement par elle fait ; sauf son action en répétition contre le créancier.
Lorsque la caution aura payé sans être poursuivie et sans avoir averti le débiteur principal, elle n'aura point de recours contre lui dans le cas où, au moment du payement, ce débiteur aurait eu des moyens pour faire déclarer la dette éteinte; sauf son action en répétition contre le créancier.'
Ces dispositions sont applicables, que la caution agisse sur le fondement de l'article 2305 du code civil, au titre de son recours personnel, ou sur le fondement de l'article 2306 au titre de son recours subrogatoire.
En l'espèce, il ressort du décompte établi par le mandataire du bailleur le 18 novembre 2021( pièce 3 des appelants) qu'à la date du 6 juin 2019, le compte des locataires présentait un solde débiteur de 2332,93 euros. A la suite du virement VISALE du 20 juin 2019 de la société Action Logement Services d'un montant de 2126,18 euros, ce solde demeurait débiteur de 106,75 euros. Ce n'est qu'à la suite de la régularisation du versement d'APL du 26 juin 2019, d'un montant de 1203,00 euros, que ce solde est redevenu créditeur.
Toutefois, ce décompte établit la balance entre les appels de loyers et charges et les paiements opérés par les locataires ou pour leur compte, en ce compris les paiements effectués par la société Action Logement Services. Or, si l'on déduit le versement VISALE du 20 juin 2019 et même après régularisation de l'arriéré d'APL du 26 juin 2019, le compte de gestion locatif serait demeuré débiteur d'environ 1500,00 euros à la date du 6 août 2019.
Il s'ensuit que les époux [T] ne peuvent soutenir qu'ils étaient à jour de leurs loyers à la date du versement opéré par Action Logement Services, alors qu'à la date de ce règlement leur compte locatif enregistrait une dette de 2232,93 euros.
Ils ne peuvent non plus soutenir avoir payé une deuxième fois la créance réglée par la caution au bailleur, car, si à la date du 7 octobre 2019, terme du commandement de payer adressé par la caution subrogée, le compte locatif présentait un solde créditeur de 603,56 euros, sans le versement effectué par la caution le 21 juin 2019, non remboursé par les époux [T], le solde de ce compte aurait été débiteur de -1522,62 euros ( +603,56- 2126,18).
Les époux [T] ne peuvent donc soutenir avoir payé une deuxième fois, ni à hauteur de ce montant, ni même pour la totalité de la somme versée au bailleur par la société intimée, puisque le solde créditeur de 603,56 euros constaté à la date du 7 octobre 2019 a été affecté par le mandataire de M [I] aux échéances de loyers postérieurs.
D'autres sommes ont pas la suite été versées au mandataire du bailleur par la société Action logement Services au titre de la garantie VISALE, selon le décompte de créance produit en pièce 20 par l'intimée, corroboré par le décompte du mandataire du bailleur, l'association Soliha (pièce 16 de l'intimée).
Ainsi à la date du 10 août 2022, la créance d'Action logement Services s'établissait à 3227,35 euros après le reversement à cette dernière, par Soliha, du solde créditeur du compte locatif, une première fois pour 379,32 euros le 30 mars 2022 et une seconde fois, le 18 mai 2022, pour 1360,12 euros. La créance de la caution est par ailleurs confirmée à hauteur de cette somme, par les quittances subrogatives versées aux débats.
Il s'ensuit que la situation des époux [T] n'a jamais été régularisée en totalité auprès de la caution subrogée dans les droits du bailleur, ni avant l'échéance du commandement de payer délivré au visa de la clause résolutoire , ni même après.
La clause résolutoire inscrite au bail a donc produit ses effets au terme du commandement de payer régulièrement délivré le 5 août 2019. Le jugement est en conséquence confirmé sur la résiliation du bail et ses effets.
Sur la dette locative envers la caution subrogée :
La société intimée produit un décompte de créance qui est confirmé par les quittances subrogatives versées aux débats et par le relevé des échéances appelées et des paiements encaissés par l'association Soliha.
Le reliquat de la créance de la société Action Logement Services s'établit à la somme de 3227,35 euros arrêtée au 10 août 2022.
Les intérêts seront dus au taux légal sur la somme de 2126,18 euros, à compter du commandement de payer du 5 août 2019 et pour le surplus à compter de l'assignation. Le jugement est réformé en ce sens.
Sur la demande de dommages et intérêts des époux [T] :
Compte tenu de l'issue du litige, les époux [T] sont déboutés de leur demande de dommages et intérêts, l'action engagée par la société Action Logement Services n'étant aucunement abusive et aucune faute n'étant caractérisée à l'encontre de la caution dans la phase pré contentieuse.
Sur les demandes annexes :
Les époux [T] qui succombent supporteront la charge des dépens de première instance et d'appel, comprenant le coût du commandement de payer.
Compte tenu de la position des parties et des circonstances de la cause, l'équité ne justifie pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, pour les frais non compris dans les dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS :
La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,
Confirme le jugement sauf en ce qu'il a condamné solidairement Monsieur et Madame [T] à payer à la société Action Logement Services, au titre des loyers et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 9 mars 2021, la somme de 3550,93 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 5 août 2019, date du commandement de payer, sur la somme de 2126,18 euros, et à compter de l'assignation sur le surplus,
Statuant à nouveau de ce chef,
Condamne solidairement Monsieur et Madame [T] à payer à la société Action Logement Services, au titre des loyers et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 10 août 2022, la somme de 3227,35 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 5 août 2019, date du commandement de payer, sur la somme de 2126,18 euros, et à compter de l'assignation sur le surplus,
Y ajoutant,
Condamne Monsieur et Madame [T] aux dépens d'appel,
Déboute les parties de leur demande respective fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Le présent arrêt a été signé par Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile.
La Greffière La Présidente
