Tribunal judiciaire, 26 décembre 2024. 24/06887

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/06887 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5NTC N° MINUTE : 7/2024 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 26 décembre 2024 DEMANDEUR Monsieur [U] [C], demeurant [Adresse 1] - [Localité 5], représenté par Me Jean Christophe LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER, [Adresse 2] [Localité 3] DÉFENDERESSE Madame [H] [G], demeurant [Adresse 4] - [Localité 5], non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière DATE DES DÉBATS : 22 octobre 2024 ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée le 26 décembre 2024 par Mathilde CLERC, Juge, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière Décision du 26 décembre 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/06887 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5NTC EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par contrat du 28 juin 2022, M. [U] [C] a consenti un bail d'habitation à Mme [H] [G] sur des locaux situés au [Adresse 4] [Localité 5], moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial de 794 euros, aujourd'hui égal à 850,50 euros, outre d'une provision sur charges de 80 euros, inchangée. Par acte de commissaire de justice du 13 mars 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 4186,98 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire. Par assignation du 27 juin 2024, M. [U] [C] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, ordonner l'expulsion de Mme [H] [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef et la condamner par provision au paiement des sommes suivantes : -une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à 901,75 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, -3290,48 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté fin avril 2024, -1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 28 juin 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. L'affaire a été appelée à l'audience du 22 octobre 2024. Par courrier du 31 août 2024, reçu le 3 septembre 2024, Mme [H] [G] a donné congé des lieux, à effet au 1er octobre 2024. Par courrier du 23 septembre 2024, le cabinet VLN, mandataire du bailleur, a accusé réception du congé, précisant que ce dernier produirait ses effets au 3 octobre 2024 et que l'état des lieux de sortie aurait lieu à cette date. Par procès-verbal du 3 octobre 2024, le commissaire de justice mandaté par M. [U] [C] a constaté dans les lieux la présence de Mme [H] [G] et de M. [I] [S], fils de la locataire en titre, lequel a déclaré qu'il souhaitait rester dans les lieux jusqu'au 3 mars 2025. Par conclusions signifiées à la locataire en date du 18 octobre 2024, le bailleur a sollicité du juge des contentieux de la protection qu'il : - Constate que Mme [H] [G] a notifié à son bailleur un congé en date du 3 septembre 2024 à effet au 3 octobre 2024, - Constate que Mme [H] [G] empêche la reprise du logement en laissant dans celui-ci un occupant de son chef qui se refuse de quitter les lieux, - Constate la déchéance du droit d'occupation du bail à la date du 3 octobre 2024, - Ordonne l'expulsion de Mme [H] [G] ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, - Condamne, par provision, Mme [H] [G] à payer à M. [U] [C], la somme de 6957,86 euros au titre de l'arriéré de loyer arrêté à fin octobre 2024, - Fixe le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation due à compter du 1er novembre 2024 à la somme de 930,50 euros, ordonne qu'il soit révisé dans les conditions du bail s'il n'avait été résilié, et condamne Mme [H] [G] à payer à M. [U] [C], par provision, la dite somme jusqu'à complète libération des lieux de tous occupants ou tous meubles, - Condamne Mme [H] [G] à payer à M. [U] [C] la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamne Mme [H] [G] aux entiers dépens de l'instance. PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES À l'audience du 22 octobre 2024, M. [U] [C] sollicite le bénéfice de ses dernières écritures. Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, les dernières conclusions du demandeur lui ayant été signifiées selon les mêmes modalités, Mme [H] [G] n'a pas comparu et ne s'est pas fait representer. Il sera statué par ordonnance réputée contradictoire. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande M. [U] [C] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Son action d'origine, introduite aux fins de constat d'acquisition de la clause résolutoire, était donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la déchéance du titre d'occupation de Mme [H] [G] et son expulsion En vertu de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un tel trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin, sur le fondement de l'article 835 du code de procédure civile. En vertu des dispositions de l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. Le délai de préavis est toutefois d'un mois sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l'article 17, dont la commune de [Localité 6] fait partie. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués. En l'espèce, Mme [H] [G] a délivré le congé par courrier du 31 août 2024, reçu le 3 septembre 2023, de sorte que son préavis expirait le 3 octobre 2023. Le congé délivré étant régulier en la forme, le bailleur en ayant accusé reception le 23 septembre 2023, Mme [H] [G] est déchue de tout titre d'occupation depuis le 3 octobre 2023. Elle en est donc occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient, en conséquence, d'ordonner à Mme [H] [G] ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser M. [U] [C] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant. Dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux. 2. Sur la provision au titre de l'arriéré de loyers et d'indemnités d'occupation Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, M. [U] [C] verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 22 octobre 2024, Mme [H] [G] lui devait la somme de 6957,86 euros. Mme [H] [G] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision. 3. Sur l'indemnité d'occupation En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 930,50 euros. L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [U] [C] ou à son mandataire. 4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. Mme [H] [G], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1000 euros à la demande de M. [U] [C] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que Mme [H] [G] est déchue de tout titre d'occupation depuis le 3 octobre 2023, CONSTATE que Mme [H] [G] est occupante sans droit ni titre des locaux situés au [Adresse 4] [Localité 5] depuis le 3 octobre 2023, ORDONNE à Mme [H] [G] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, CONDAMNE Mme [H] [G] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 930,50 euros par mois, à compter du 1er novembre 2024, DIT que cette indemnité d'occupation est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, CONDAMNE Mme [H] [G] à payer à M. [U] [C] la somme de 6957,86 euros (six mille neuf cent cinquante sept euros et quatre-vingt-six centimes) à titre de provision sur l'arriéré de loyers et d'indemnités d'occupation arrêté au 22 octobre 2024, CONDAMNE Mme [H] [G] à payer à M. [U] [C] la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Mme [H] [G] aux entiers dépens, RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre proviso ire. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 décembre 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés. Le Greffier La Juge