Cour d'appel, 15 mai 2023. 22/00905

15/05/2023 ARRÊT N° 301/2023 N° RG 22/00905 - N° Portalis DBVI-V-B7G-OUZO EV/IA Décision déférée du 17 Février 2022 - Tribunal d'Instance de TOULOUSE Site Camille PUJOL ( 21/02344) M.RAINSART [S], [Z], [G] [F] [B], [N], [A] [F] NÉE [E] [U], [H], [R] [V] NÉE [F] C/ [D] [I] CONFIRMATION Grosse délivrée le à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 3ème chambre *** ARRÊT DU QUINZE MAI DEUX MILLE VINGT TROIS *** APPELANTS Monsieur [S], [Z], [G] [F] [Adresse 7] [Localité 3] Représenté par Me Isabelle ISSALY, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et Me Brice PERIER avocat associé de la Société TPAvocats avocat plaidant au barreau de Toulouse et AVEYRON Madame [B], [N], [A] [F] née [E] [Adresse 2] [Localité 4] Représenté par Me Isabelle ISSALY, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et Me Brice PERIER avocat associé de la Société TPAvocats avocat plaidant au barreau de Toulouse et AVEYRON Madame [U], [H], [R] [V] née [F] [Adresse 6] [Localité 4] Représenté par Me Isabelle ISSALY, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et Me Brice PERIER avocat associé de la Société TPAvocats avocat plaidant au barreau de Toulouse et AVEYRON INTIMÉE Madame [D] [I] [Adresse 5] [Localité 3] Représentée par Me Chloé GUERRIC, avocat au barreau de TOULOUSE COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Mars 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant E.VET, Président, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : E.VET, président O. STIENNE, conseiller A. MAFFRE, conseiller Greffier, lors des débats : M. BUTEL ARRET : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par E.VET, président, et par M. BUTEL, greffier de chambre Par acte du 1er novembre 2000, M. [L] [F] a donné à bail à Mme [D] [I] une maison d'habitation située [Adresse 5] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel de 2500 Fr. Suite au décès de M. [L] [F], le 28 août 2018, la propriété du bien a été transférée à son épouse Mme [B] [E] épouse [F], usufruitière et à ses enfants nu-propriétaires M. [S] [F] et Mme [U] [F] épouse [V]. Par acte du 20 décembre 2020, Mme [I] a fait assigner les consort [F] devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en qualité de juge des référés aux fins de voir constater l'indécence du logement et condamner les propriétaires à faire réaliser des travaux de mise en conformité. Par acte du 27 avril 2021, les consorts [F] ont fait délivrer à la locataire un congé pour vente au prix de 170'000 € valant préavis à effet au 31 octobre 2021. Par ordonnance du 23 juillet 2021, le juge des référés de Toulouse a condamné solidairement Mme [B] [F], M. [S] [F] et Mme [U] [F] épouse [V] à payer à Mme [I] la somme de 3000 € à titre de provision à valoir sur l'indemnisation de ses préjudices de jouissance et moral. Par actes des 6 et 7 juillet 2021, Mme [D] [I] a fait assigner Mme [B] [F], M. [S] [F] et Mme [U] [F] épouse [V] devant le juge du contentieux de la protection. Par jugement du 17 février 2022, le juge des contentieux de la protection de Toulouse a : ' prononcé la nullité du congé pour vente signifié par Mme [B] [F], M. [S] [F] et Mme [U] [F] épouse [V] le 23 avril 2021, ' constaté la reconduction du contrat de bail conclu entre Mme [D] [I] et les bailleurs jusqu'au 30 juin 2023, ' débouté Mme [B] [F], M. [S] [F] et Mme [U] [F] épouse [V] de l'ensemble de leurs demandes, ' condamné in solidum Mme [B] [F], M. [S] [F] et Mme [U] [F] épouse [V] à payer à Mme [D] [I] la somme de 400 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ' condamné in solidum Mme [B] [F], M. [S] [F] et Mme [U] [F] épouse [V] aux dépens, ' rappelé que l'exécution provisoire de droit. Par déclaration du 3 mars 2022, Mme [B] [F], M. [S] [F] et Mme [U] [F] épouse [V] ont formé appel de la décision en chacune de ses dispositions. Par dernières conclusions du 16 juin 2022, Mme [B] [F], M. [S] [F] et Mme [U] [F] épouse [V] demandent à la cour de : ' réformer le jugement du 17 février 2022 du juge des contentieux et de la protection en ce qu'il a : * prononcé la nullité du congé pour vente signifié par Mme [B] [F], M. [S] [F] et Mme [U] [F] épouse [V] le 23 avril 2021, * constaté la reconduction du contrat de bail conclu entre Mme [D] [I] et les bailleurs jusqu'au 30 juin 2023, * débouté Mme [B] [F], M. [S] [F] et Mme [U] [F] épouse [V] de l'ensemble de ses demandes, * condamné in solidum Mme [B] [F], M. [S] [F] et Mme [U] [F] épouse [V] à payer à Mme [D] [I] la somme de 400 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, * condamné in solidum Mme [B] [F], M. [S] [F] et Mme [U] [F] épouse [V] aux dépens, Statuant à nouveau I- Sur le rejet de la demande en nullité du congé ' rejeter la demande en nullité du congé pour vente de Mme [D] [I] ; II- A titre reconventionnel et à titre principal : II-A Sur la demande de résiliation du contrat de bail avec effet immédiat aux torts de la locataire ' déclarer que Mme [D] [I] a manqué à son obligation de permettre l'accès aux locaux loués en vue d'effectuer des travaux (art. 7 e) ; ' déclarer que Mme [D] [I] a manqué à son obligation d'interdiction de sous-location ou de mise à disposition sans l'accord écrit du bailleur (art. 8) ; En conséquence, ' prononcer la résiliation judicaire avec effet immédiat du contrat de bail à usage d'habitation signé le 1er novembre 2000, entre M. [L] [F], le bailleur et Mme [D] [I] la locataire ; ' déclarer que Mme [D] [I] occupante sans droit ni titre ; ' prononcer l'expulsion du locataire ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique ; ' condamner Mme [D] [I] à payer à Mme [B] [E], épouse [F], à M. [S] [F] et à Mme [U] [F] et entre leurs mains, une indemnité d'occupation égale au loyer jusqu'à la libération effective des locaux et la restitution des clés ; ' condamner Mme [D] [I] à payer aux entiers dépens ainsi que les frais et honoraires d'huissier pour l'exécution et le recouvrement des condamnations dont le créancier doit faire l'avance auprès de l'huissier et ce concernant les droits de recouvrement ou d'encaissement dont bénéficient les huissiers de Justice au titre de l'article 10 du décret du 08 mars 2001 portant modification du décret N° 96/101080 du 12 décembre 1996, si dans le délai de un mois qui suivra la signification du jugement, aucun règlement n'est intervenu contraignant le créancier à poursuivre par voie d'huissier. II-B Sur la demande reconventionnelle : de remboursement des sous-loyers perçus Avant-dire droit, conformément à l'article 144 du Code de procédure civile, il est demandé : ' constater que Mme [D] [I], née le [Date naissance 1] 1962 à [Localité 8] refuse de produire les relevés bancaires alors qu'il ressort des pièces que M. [M] [O] et M. [X] [P] n'ont aucun lien de parenté ou familiaux avec la locataire [D] [I] mais habitent à l'adresse du bien loué depuis des années ; En conséquence, ' ordonner et donner pouvoir à tout huissier requis par Mme [B] [E], épouse [F], M. [S] [F] et Mme [U] [F] pour interroger le fichier FICOBA (Fichier des Comptes Bancaires) afin d'obtenir toutes les identifications des comptes bancaires ouverts et clôturés détenus par Mme [D] [I], née le [Date naissance 1] 1962 à [Localité 8] ; ' ordonner donner pouvoir à tout huissier requis par Mme [B] [E], épouse [F], M. [S] [F] et Mme [U] [F] de sommer tous établissements bancaires français ou étrangers de produire les relevés de comptes bancaires ouverts et clôturés détenus par Mme [D] [I], née le [Date naissance 1] 1962 à [Localité 8], Surseoir à statuer sur la demande suivante : ' condamner Mme [D] [I] à payer à Mme [B] [E], épouse [F], à M. [S] [F] et à Mme [U] [F] et entre leurs mains, le montant 96.000,00 € au titre des sous-loyers illégalement perçus par Mme [D] [I] et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, ' renvoyer à une audience d'une date ultérieure III- A titre reconventionnel et à titre subsidiaire, si par impossible le juge ne retenait pas la sous-location comme constitutive d'une faute, ' déclarer que Mme [D] [I] a commis une faute en dans l'occupation gratuite des lieux, par une tierce personne au contrat de bail, en l'absence du locataire ce qui constitue un manquement à l'obligation d'interdiction de sous-location ou de mise à disposition sans l'accord écrit du bailleur (art. 8) ; ' condamner Mme [D] [I] à payer à Mme [B] [E], épouse [F], à M. [S] [F] et à Mme [U] [F] et entre leurs mains, le montant 10.000,00 € au titre de dommages-intérêts au titre de sa responsabilité contractuelle ; IV- Sur la demande d'article 700 du CPC et les dépens ' condamner Mme [D] [I] à payer à Mme [B] [E], épouse [F], à M. [S] [F] et à Mme [U] [F], le montant de «3.600,00 € (deux-mille, quatre-cents €)» au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ' condamner Mme [D] [I] à payer les dépens de l'instance en ce compris les frais d'huissier engager dans l'exécution de la décision d'ordonnance sur requête. Par dernières conclusions du 15 décembre 2022, Mme [D] [I] demande à la cour de : ' confirmer le jugement du 17 février 2022 rendu par le Juge des contentieux de la protection en ce qu'il a : * prononcé la nullité du congé pour vente signifiée par Mme [B] [F], M. [S] [F] et Mme [U] [F] épouse [V] le 23 avril 2021, * constaté la reconduction du contrat de bail conclu entre Mme [D] [I] et les bailleurs jusqu'au 30 juin 2023, * débouté Mme [B] [F], M. [S] [F] et Mme [U] [F] épouse [V] de l'ensemble de ses demandes, * condamné in solidum Mme [B] [F], M. [S] [F] et Mme [U] [F] épouse [V] à payer à Mme [D] [I] la somme de 400 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, * condamné in solidum Mme [B] [F], M. [S] [F] et Mme [U] [F] épouse [V] aux dépens, Statuant à nouveau : ' condamner, à titre reconventionnel, in solidum Mme [B] [F], M. [S] [F] et Mme [U] [F] épouse [V] à payer à Mme [D] [I] la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, ' débouter Mme [B] [F], M. [S] [F] et Mme [U] [F] épouse [V] de leur demande de paiement de la somme de 3 600 € au titre de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens, ' condamner solidairement Mme [B] [F], M. [S] et Mme [U] [F] épouse [V] au paiement de la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens. La clôture de l'instruction est intervenue le 6 mars 2023. La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées. MOTIFS Sur le congé pour vente : Les appelants font valoir que si un bail a été conclu le 1er juillet 1999 entre M. [F] et Mme [I] il a été remplacé soit par un avenant soit par novation alors qu'un bail écrit a été conclu le 1er novembre 2000 qui a intégré des clauses spécifiques de destination des lieux, prise en l'état et élection de domicile. En conséquence, la date anniversaire du bail était le 1er novembre 2021 et le congé doit être considéré comme régulier en ce qu'il a été signifié six mois auparavant le 27 avril 2021. Mme [I] oppose que le bail oral conclu le 1er juillet 1999 et ayant été reconduit tacitement le 1er juillet 2020 les bailleurs ne pouvaient lui donner congé pour le 31 octobre 2021. Elle considère que l'écrit du 1er novembre 2000 ne peut être considéré comme portant novation. L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 régit les conditions de délivrance du congé par le bailleur et prévoit notamment qu'il est soumis à un délai de préavis de six mois. L'article 1714 du Code civil prévoit qu'on peut louer par écrit ou verbalement. Aux termes des dispositions de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 chaque partie peut exiger de l'autre à tout moment l'établissement d'un contrat conforme aux dispositions d'ordre public de cette loi. En l'espèce, les bailleurs ont délivré à la locataire un congé pour vente le 27 avril 2021. Il est constant que Mme [I] occupait les lieux selon bail oral du 1er juillet 1999. Par contrat-type non daté à effet au 1er novembre 2000, M. et Mme [L] [F] ont signé un bail d'habitation avec Mme [I]. Il convient de rechercher si cet écrit peut être considéré comme ayant eu un effet novatoire modifiant ainsi le point de départ des relations contractuelles entre les parties. L'article 1329 du Code civil dispose : «La novation est un contrat qui a pour objet de substituer à une obligation, qu'elle éteint, une obligation nouvelle qu'elle crée. Elle peut avoir lieu par substitution d'obligation entre les mêmes parties, par changement de débiteur ou par changement de créancier. ». La novation ne se présume pas et doit résulter d'actes positifs non équivoques des parties. En l'espèce, le seul fait de la signature d'un écrit confirmant le fait que les parties sont liées par un bail d'habitation est insuffisant à lui seul à caractériser une novation quand bien même une prise d'effet au 1er novembre 2000 est indiquée il convient de rechercher s'il y a eu une modification substantielle dans les relations contractuelles entretenues entre les parties. À ce titre, les appelants font valoir que l'écrit à effet au 1er novembre 2000 prévoyait : une clause de destination des lieux, une clause de prise en l'état et une clause d'élection de domicile. Ces trois conditions n'ont rien de spécifique et sont prévues au contrat-type visé à l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989. De plus, il n'est pas démontré qu'elles constituent une modification des obligations de la locataire et que le bail oralement convenu précédemment dérogeait à ces obligations prévues à l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 aux termes desquelles le locataire est obligé : b) d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location (article 2 du bail), c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement (article 9-1 du bail), L'élection de domicile dans les lieux loués étant sans incidence sur les obligations des parties. En conséquence, en l'absence d'effet novatoire de l'écrit du 1er novembre 2000, le bail doit être considéré comme conclu le 1er juillet 1999 et s'étant renouvelé par tacite reconduction depuis. Dès lors, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a déclaré le congé pour vente irrégulier nul et de nul effet comme n'ayant pas été délivré dans les six mois précédant le renouvellement du bail. Sur le prononcé de la résiliation : Les bailleurs font valoir que pendant toute la durée du bail les lieux n'ont été que partiellement occupés par la locataire du propre aveu de celle-ci les 24 décembre 2012 et 4 novembre 2019 et que les lieux étaient occupés par de tierces personnes. Au surplus, elle n'a pas respecté son obligation de laisser l'accès aux lieux loués pour l'exécution des travaux et n'a pas respecté l'interdiction de sous-location sauf accord écrit du bailleur ainsi qu'il résulte de la réponse de M. [M] [O] à la sommation interpellative qui lui a été faite, une occupation même à titre gratuit, requérant leur consentement. La locataire oppose que depuis 2012 elle a demandé au bailleur de réaliser des travaux ceci sans succès et précise que lorsqu'elle s'absentait elle donnait les coordonnées d'amis assurant le gardiennage du bien loué et l'accès à la maison aux fins de réalisation des travaux. Elle conteste toute sous-location du bien précisant héberger M. [O] à titre gratuit depuis 10 ans ce dont les bailleurs ont toujours été parfaitement informés, M. [P] vivant chez sa mère dans le Lot. Aux termes des dispositions de l'article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes et privatives. En l'espèce, par courrier du 8 octobre 2019 Mme [B] [F] écrivait à la mairie qu'elle n'avait pas eu accès à l'habitation occupée par Mme [I] depuis plus d'un an et n'avoir donc pu constater les travaux à réaliser. Elle précisait que, comme chaque année, Mme [I] venait de partir pour une période de six mois en Colombie et qu'elle avait communiqué les coordonnées d'une personne pouvant permettre d'accéder à l'habitation. Elle concluait qu'après cette visite il serait possible de contacter des artisans pour effectuer des devis. Il résulte de ce courrier que les bailleurs étaient parfaitement informés des absences prolongées de la locataire et avaient les coordonnées de la personne permettant l'accès à la maison. D'ailleurs, ils ne justifient d'aucune mise en demeure de permettre l'accès aux lieux. En conséquence, ce manquement n'est pas établi. L'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : «Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l'autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours. ». À aucun moment les bailleurs n'ont reproché à la locataire de ne pas occuper le bien ou de le sous-louer, malgré les échanges de correspondance entre les parties et le courrier adressé par Mme [B] [F] à la mairie du 8 octobre 2019 révèle qu'elle avait une parfaite connaissance de la présence de M. [P]. Enfin, ce n'est que le 20 janvier 2021 qu'ils ont fait délivrer une sommation interpellative à M. [M] [O] qui occupait les lieux. Par courrier du 24 décembre 2012, Mme [I] écrivait au bailleur évoquant la nécessité de travaux et précisant qu'elle ne serait pas à [Localité 3] pendant quelques mois, en son absence M. [O] assurait le gardiennage de la maison . Par message du 4 novembre 2019 Mme [I] répondait au bailleur qu'elle n'était pas en France que M. [P] occupait la maison et pouvait faire effectuer les travaux. Elle précisait qu'il pouvait aussi être contacté pour permettre la visite du bien en vue d'une éventuelle vente. Enfin, par sommation interpellative du 20 janvier 2021, M. [O] indiquait résider dans les lieux à mi-temps, que la maison objet du litige était son adresse principale et qu'à défaut il résidait chez sa compagne. Il précisait ne pas être locataire et résider dans les lieux à titre gracieux, ne pas payer de loyer, que M. [P] passait de temps en temps pour chercher le courrier et que Mme [I] était absente environ huit mois par an. S'agissant de M. [X] [P], aucune conclusion ne peut être tirée du message du 4 novembre 2019 qui le mentionne comme occupant la maison pendant l'absence de la locataire alors qu'il est précisé au surplus qu'il est dans l'attente d'un appel pour permettre d'exécuter les travaux prévus. Par ailleurs, Mme [I] produit une attestation de Mme [W] [P], confirmant héberger son fils [X] à [Localité 9], l'avis d'imposition de ce dernier pour l'année 2020 indiquant l'adresse de sa mère. La locataire produit au surplus une attestation de M. [M] [O] par laquelle celui-ci indique que fin 2012 début 2013 il devait libérer le logement dans lequel il vivait et dans le même temps avoir été arrêté en longue maladie que dans ces circonstances, Mme [I] lui a proposé de l'héberger gratuitement ce qu'il a accepté et précise cohabiter depuis gratuitement avec elle tout en étant souvent vers [Localité 10]. Il résulte de ces éléments que les bailleurs ne démontrent pas que Mme [I] sous-loue à défaut pour eux d'établir l'existence d'une contrepartie financière à l'occupation des lieux par MM. [P] et [O]. De plus, depuis l'origine du bail, la locataire s'absente à l'étranger pendant plusieurs mois ce dont les bailleurs étaient parfaitement informés, ainsi qu'il résulte du courrier de la bailleresse du 18 octobre 2019, sans le lui avoir jamais reproché. Il résulte du message adressé par Mme [I] le 24 décembre 2012 qu'elle a parfaitement informé les bailleurs de son absence pendant plusieurs mois et de la présence de M. [O], ce dernier assurant le gardiennage et l'entretien de la maison. Ce courrier n'a pas entraîné de réaction de la part des bailleurs et ce n'est que par sommation du 20 janvier 2021 qu'ils ont interrogé M. [O] sur les conditions de sa présence dans les lieux. Dès lors, Mme [I] pouvait parfaitement s'estimer autorisée à renouveler ces longues absences de la maison et à permettre à un tiers d'y résider. Enfin, il ne résulte pas du bail à effet au 1er novembre 2000 que la locataire avait interdiction de prêter les lieux à des tiers sans le consentement exprès et écrit du bailleur. D'ailleurs, l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ne vise que la cession du contrat de de bail et la sous-location sans aucune mention du prêt du logement. Dans le silence de ce texte d'ordre public, le prêt du logement doit donc être considéré comme régulier. En conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté les bailleurs de leurs demandes en résolution de bail, expulsion de la locataire et remboursement des sous-loyers perçus. Pour les mêmes motifs, il n'y a pas lieu d'ordonner la mesure d'instruction sollicitée par confirmation du jugement déféré. Sur les demandes accessoires : Mme [I] fait valoir qu'elle occupe les lieux depuis 23 ans et n'a jamais manqué à ses obligations alors que le bien était insalubre. Elle rappelle que depuis au moins 2012 les bailleurs sont informés de ses déplacements et de la présence de M. [P] en son absence ainsi que de l'hébergement à titre gratuit de M. [O]. Elle considère que la mauvaise foi des bailleurs lui porte préjudice. L'engagement d'une action en justice et sa poursuite en appel constituent un droit dont l'exercice ne dégénère en abus qu'en cas de démonstration d'une faute non caractérisée en l'espèce, étant relevé par ailleurs que Mme [I] ne caractérise pas le préjudice allégué. La demande de dommages-intérêts présentée Mme [I] doit en conséquence être rejetée. L'équité commande de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a octroyé à Mme [I] 400 € titre de l'article 700 du code de procédure civile et de faire droit à sa demande à ce titre en cause d'appel à hauteur de 2000 €. Les appelants qui succombent garderont la charge des dépens de première instance par confirmation du jugement déféré et d'appel. PAR CES MOTIFS: La cour, Statuant dans les limites de sa saisine : Confirme le jugement déféré, Rejette la demande de dommages-intérêts présentés par Mme [D] [I], Condamne solidairement Mme [B] [E] épouse [F], M. [S] [F] et Mme [U] [F] épouse [V] à verser à Mme [D] [I] 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne in solidum Mme [B] [E] épouse [F], M. [S] [F] et Mme [U] [F] épouse [V] aux dépens. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT M.BUTEL E.VET