Tribunal judiciaire, 17 octobre 2024. 24/01271

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY -=-=-=-=-=-=-=-=-=-=- Chambre 1/Section 5 N° du dossier : N° RG 24/01271 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZQLC ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 OCTOBRE 2024 MINUTE N° 24/02892 ---------------- Nous, Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier, Après avoir entendu les parties à notre audience du 27 Septembre 2024 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit : ENTRE : LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE [Adresse 3] dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Maître Laure SAGET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R197 ET : La société L’EPI SHOP [Adresse 1] en présence de son gérant , Monsieur [O] [T], non représenté par un avocat ********************************************** EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé des 5 et 9 novembre 1998, la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE [Adresse 3] a renouvelé un bail commercial au profit de M. [M] [X] portant sur des locaux sis [Adresse 1], boutique et arrière-boutique au rez-de-chaussée, appartement à l'étage et cave. Par acte sous seing privé du 23 décembre 1999, M. [M] [X] a cédé son fonds de commerce incluant le droit au bail à M. [Z] [T], qui l'a lui-même cédé, par acte sous seing privé du 14 novembre 2017, à la société L'EPI SHOP, actuel preneur. Le 7 avril 2021, la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE [Adresse 3] a fait délivrer à la société L'EPI SHOP un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 8.514,52 euros, dont le règlement a fait l'objet d'un protocole d'accord entre les parties. Un deuxième commandement visant la clause résolutoire a été délivré à la société L'EPI SHOP le 15 mai 2023 pour un montant en principal de 3.232,53 euros, puis un troisième commandement, en date du 15 mai 2024, pour un montant en principal de 3.405,16 euros. Par acte du 17 juillet 2024, la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE [Adresse 3] a fait assigner en référé devant le président de ce tribunal la société L'EPI SHOP, pour : constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail ;ordonner l'expulsion de la société L'EPI SHOP ainsi que tous occupants de son chef, et le transport et la séquestration des meubles garnissant les locaux ;condamner la société L'EPI SHOP à lui payer à titre provisionnel :une somme de 5.321,26 euros à valoir sur les loyers, charges, taxes et accessoires impayés,une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer courant, augmentée des charges et autres, augmenté de 50 % jusqu'à la libération effective des lieux,condamner la société L'EPI SHOP à lui régler la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer. L'affaire a été appelée à l'audience du 27 septembre 2024. À l'audience, la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE [Adresse 3] sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Régulièrement citée, la société L'EPI SHOP n'a pas comparu, seul son gérant s'étant présenté en personne. L'état certifié des inscriptions sur le fonds de commerce du 1er juillet 2024 ne comporte aucune inscription. Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance. MOTIFS Selon l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, " toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. " Par ailleurs, les dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Enfin, en application de l'article 1353 du code civil, " Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ". En l'espèce, le bail stipule qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré dans les formes prévues à l'article L. 145-41 du code de commerce le 15 mai 2024 pour le paiement de la somme en principal de 3.405,16 euros. Il résulte du décompte joint à l'assignation, arrêté au 16 juin 2024 que ledit commandement est resté infructueux dans le délai d'un mois. Par voie de conséquence, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 16 juin 2024. L'obligation de la société L'EPI SHOP de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion, suivant modalités fixées au dispositif. Par ailleurs, le maintien dans les lieux de la société L'EPI SHOP causant un préjudice à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE [Adresse 3], celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à la libération des lieux, une indemnité d'occupation. Toutefois, elle sollicite à ce titre une somme supérieure au montant du loyer contractuel. Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail et peut s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si, comme en l'espèce, elle est susceptible d'apparaître manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail. La société L'EPI SHOP sera donc condamnée au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, jusqu'à la libération des lieux. La SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE [Adresse 3] justifie, par la production du bail, de l'acte de cession, du dernier commandement de payer et du décompte arrêté au 4 juillet 2024, que la société L'EPI SHOP reste lui devoir à cette date une somme de 4.532,66 euros (incluant loyers et indemnités d'occupation), échéance de juillet 2024 incluse, déduction faite, d'une part, du coût du commandement de payer, inclus dans les dépens, et d'autre part, de la somme de 600 euros, facturée au titre des " honoraires révision triennale ", qui n'est pas justifiée par les pièces produites. La société L'EPI SHOP sera condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme. La société L'EPI SHOP, succombant, sera en outre condamnée aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 15 mai 2024. Enfin, l'équité commande d'allouer à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE [Adresse 3] la somme prévue au dispositif au titre des frais exposés et non comprise dans les dépens. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, Constatons la résiliation du bail par l'effet d'une clause résolutoire le 16 juin 2024 ; Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la société L'EPI SHOP ou de tous occupants de son chef hors des locaux sis [Adresse 1] ; Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; Condamnons la société L'EPI SHOP au paiement d'une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes qu'elle aurait dû payer si le bail ne s'était pas trouvé résilié ; Condamnons la société L'EPI SHOP à payer à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE [Adresse 3] la somme provisionnelle de 4.532,66 euros, somme arrêtée au 4 juillet 2024, échéance de juillet 2024 incluse ; Condamnons la société L'EPI SHOP à payer à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE [Adresse 3] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamnons la société L'EPI SHOP à supporter la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 15 mai 2024 ; Rejetons toutes autres demandes plus amples ou contraires ; Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision. AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 17 OCTOBRE 2024. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT