Tribunal judiciaire, 18 décembre 2024. 24/07313

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [I] [Y] Madame [N] [D] PREFET DE [Localité 3] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Catherine HENNEQUIN Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/07313 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5QTK N° MINUTE : 15 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 18 décembre 2024 DEMANDERESSE Etablissement public [Localité 3] HABITAT OPH, [Adresse 2] représentée par Me Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, DÉFENDERESSES Madame [I] [Y], [Adresse 1] comparante en personne Madame [N] [D], [Adresse 1] comparante en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 11 octobre 2024 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 18 décembre 2024 par Yasmine WALDMANN, Juge, assistée de Aurélia DENIS, Greffier Décision du 18 décembre 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/07313 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5QTK EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé prenant effet au 28/06/2022, PARIS HABITAT - OPH a donné à bail à [I] [Y] et [N] [D] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 1] étage, porte 60 et une cave, pour un loyer initial de 1067,61 euros outre les charges provisionnelles locatives. Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail leur a été délivré le 05/04/2024 pour avoir paiement d'un arriéré de 8801,20 euros. Par actes de commissaire de justice délivrés en date du 10/07/2024 à personne, PARIS HABITAT - OPH a fait assigner [I] [Y] et [N] [D] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins de voir : constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés ;ordonner, à défaut de libération volontaire, l’expulsion de [I] [Y] et [N] [D] ainsi que tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier ;ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [I] [Y] et [N] [D] ;condamner solidairement [I] [Y] et [N] [D] au paiement d’une somme provisionnelle de 11703,35 euros, montant des loyers, charges et indemnités impayés, à parfaire, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer valant mise en demeure ;condamner in solidum [I] [Y] et [N] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle, à compter du lendemain de la date de résiliation et jusqu’au départ effectif des lieux loués, d’un montant égal au loyer indexé plus charges ; condamner in solidum [I] [Y] et [N] [D] au paiement d'une somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer. L'assignation a été dénoncée au PREFET DE PARIS le 11/07/2024. L’affaire était appelée à l’audience du 11/10/2024. Le bailleur, représenté par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de l’assignation et actualise l’arriéré locatif à la somme de 13689,05 euros, septembre 2024 inclus. Il s’oppose à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et à l’octroi de délais de paiement suspensifs. [I] [Y] et [N] [D], présentes en personne, sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement. Décision du 18 décembre 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/07313 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5QTK Elles indiquent avoir repris le paiement du loyer depuis juillet 2024, et avoir du faire face à des difficultés médicales (arrêt maladie, grossesse et naissance prématurée d’un enfant) ayant entraîné une situation d’endettement. [N] [D] explique attendre une régularisation d’APL de 870,28 euros pour le 25/10/2024. [I] [Y] ajoute être accompagné par une assistance sociale dans ses démarches, et avoir préparé un dossier de surendettement et un dossier pour le FSL. Elles précisent avoir la charge de deux enfants mineures (15 ans et 6 ans). Un diagnostic social et financier était reçu au greffe et transmis au bailleur au cours des débats. La décision était mise en délibéré au 18/12/2024 par mise à disposition au greffe. Par courrier non contradictoire reçu au greffe du tribunal le 15/11/2024, [I] [Y] transmettait la décision de recevabilité du 07/11/2024 de la Commission de surendettement avec orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire et sollicitait le maintien dans le logement. MOTIFS Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En vertu de l'article 835 du code susvisé, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Sur la note en délibéré Les parties n’ont pas été autorisées à transmettre en cours de délibéré des notes, et le courrier de [I] [Y] sera donc écarté des débats. Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés En application de l’article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l'habitation . A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article . Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 08/04/2024 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 3] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi. Sur la demande principale en résiliation du bail par effet de la clause résolutoire Le commandement de payer délivré le 05/04/2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989. [I] [Y] et [N] [D] n’ayant pas réglé la totalité de la dette dans les deux mois suivant le commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 05/06/2024 à minuit, soit à compter du 06/06/2024. Les locataires sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire, mais ne justifient pas de la reprise du paiement intégral du loyer avant l’audience. Il résulte du décompte locatif produit par le bailleur que la dette locative a augmenté depuis la délivrance du commandement de payer, et qu’aucun loyer n’a été intégralement réglé depuis mars 2023. Il ressort également du décompte qu’une décision de rétablissement personnel a permis un effacement à hauteur de 10358,29 euros de la dette le 08/03/2024, mais que les impayés ont continué par la suite. Il convient de préciser qu’une décision de recevabilité à la procédure de surendettement postérieure à la délivrance du commandement de payer et à l’assignation ne prive pas le bailleur de son droit d’action. Aussi, la mention de l’orientation du dossier ne vaut pas décision définitive de rétablissement personnel. Le bailleur s’oppose à la suspension des effets de la clause résolutoire. Décision du 18 décembre 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/07313 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5QTK Dans ces conditions, les conditions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur version postérieure au 29/07/2023 ne sont pas respectées et la demande reconventionnelle sera rejetée. Il convient donc d'ordonner l'expulsion de [I] [Y] et [N] [D] et de tout occupant de leur chef à défaut de départ volontaire des lieux deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier. Le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [I] [Y] et [N] [D] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, le cas échéant. Il convient de rappeler que les défenderesses bénéficient du sursis à exécution durant la trêve hivernale. Sur l'indemnité d'occupation Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle due, à compter de la date de résiliation et jusqu’au départ effectif de [I] [Y] et [N] [D] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion, au montant du loyer actualisé qui aurait été payé si le bail s'était poursuivi, et de condamner in solidum [I] [Y] et [N] [D] au paiement de celle-ci ainsi que des charges en sus. Sur la demande en paiement de l'arriéré Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte produit que [I] [Y] et [N] [D] restent devoir une somme de 13884,64 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus, arrêtés au 03/10/2024, mois de septembre 2024 inclus, hors frais. Il convient en conséquence de condamner solidairement [I] [Y] et [N] [D] au paiement provisionnel de cette somme sous réserve des indemnités d'occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation compte tenu des règlements intervenus postérieurement au commandement de payer. Sur les demandes accessoires L'exécution provisoire est de droit. Compte tenu de la situation des parties et au regard de l’équité, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile. Au regard de la situation des parties et en équité, chaque partie conservera la charge de ses propres dépens. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant en référé par ordonnance contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe : Décision du 18 décembre 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/07313 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5QTK RENVOIE les parties à se pourvoir au fond, et dès à présent : ECARTE des débats le courrier de [I] [Y] reçu le 15/11/2024 ; CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties, et ce à compter du 06/06/2024 portant sur les lieux situés au [Adresse 1], esc 1, 2ème étage, porte 60 et une cave, pour défaut de paiement des loyers et charges ; DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux, [Localité 3] HABITAT - OPH pourra faire procéder à l'expulsion de [I] [Y] et [N] [D], ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; REJETTE les demandes reconventionnelles de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais supplémentaires pour quitter les lieux ; DIT que l'indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle, due in solidum par [I] [Y] et [N] [D] à compter de la date de la résiliation et jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise, sera égale au montant du loyer indexé qui aurait été payé si le bail avait continué, et au montant des charges en sus ; CONDAMNE solidairement [I] [Y] et [N] [D] à payer à [Localité 3] HABITAT - OPH la somme provisionnelle de 13884,64 euros au titre des loyers et charges, indemnités d’occupation dus au 03/10/2024, septembre 2024 inclus, outre les indemnités d'occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; AUTORISE [Localité 3] HABITAT - OPH à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [I] [Y] et [N] [D] à défaut de local désigné ; DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; ORDONNE la communication au PREFET DE [Localité 3] de la présente décision ; DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; DIT que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. La greffière La juge des contentieux de la protection