Cour d'appel, 01 juin 2023. 22/06112

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 57A 14e chambre ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 01 JUIN 2023 N° RG 22/06112 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VOK2 AFFAIRE : S.A.S. SAM IMMOBILIER C/ [G], [T], [V] [U] Décision déférée à la cour : Ordonnance rendu le 16 Septembre 2022 par le Président du TJ de PONTOISE N° RG : 22/00588 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 01.06.2023 à : Me Mélina PEDROLETTI, avocat au barreau de VERSAILLES - Me Emilie RONNEL, avocat au barreau de VAL D'OISE RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE PREMIER JUIN DEUX MILLE VINGT TROIS, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : S.A.S. SAM IMMOBILIER Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 4] Représentant : Me Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 - N° du dossier 25904 Assistée de Me Jérémie NATAF, Plaidant, avocat au barreau de PARIS APPELANTE **************** Monsieur [G], [T], [V] [U] né le 02 Février 2001 à [Localité 5] de nationalité Française [Adresse 3] [Localité 2] Assisté de Me Sebastien TO de la SCP EVODROIT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : 209 Représentant : Me Emilie RONNEL de la SCP EVODROIT, Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 212 - N° du dossier 20220542 INTIME **************** Composition de la cour : L'affaire a été débattue à l'audience publique du 05 Avril 2023, Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de : Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de président, Madame Marina IGELMAN, Conseiller, Madame Marietta CHAUMET, Conseiller, qui en ont délibéré, Greffier, lors des débats : Monsieur Mohamed EL GOUZI EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 14 septembre 2021, la société Sam Immobilier a conclu avec M. [G] [U] un mandat à durée indéterminée dans le cadre de son activité d'agence immobilière. Aux termes de ce contrat, M. [U] était en chargé de prospecter auprès de vendeurs, bailleurs, acheteurs, locataires d'immeubles et de terrain en vue d'obtention de mandats d'achat, de vente et de mise en location. Le contrat de mandat prévoyait une rétrocession d'honoraires par le mandant au mandataire de 30 % hors taxes sur les assiettes déterminées en fonction de la contribution du mandataire. Par courrier en date du l3 avril 2022, M. [U] a mis en demeure la société Sam Immobilier d'avoir à lui régler ses commissions à hauteur de 12 350 euros au plus tard le 22 avril 2022 précisant qu'à défaut de paiement sous huit jours, il considérerait que le contrat était rompu, sans obligation de préavis, et avec pour conséquence le paiement des indemnités prévues par les usages de la profession. Par acte d'huissier de justice délivré le 13 juin 2022, M. [U] a fait assigner en référé la société Sam Immobilier aux fins d'obtenir principalement le paiement à titre provisionnel des commissions réclamées. Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 16 septembre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise a : - condamné à titre provisionnel la société Sam Immobilier, prise en la personne de son représentant légal au paiement de la somme provisionnelle de 41 625 euros en règlement des commissions dues à M. [U] ; - condamné à titre provisionnel la société Sam Immobilier, prise en la personne de son représentant légal au paiement de la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ; - condamné la société Sam Immobilier, prise en la personne de son représentant légal au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ; - rappelé que l'exécution provisoire est de droit. Par déclaration reçue au greffe le 05 octobre 2022, la société Sam Immobilier a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition. Dans ses dernières conclusions déposées le 3 février 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la SAS Sam Immobilier demande à la cour, au visa des articles 313-1 du code pénal et 700 du code de procédure civile, de : '- infirmer l'ordonnance déférée en date du 16 septembre 2022 en qu'elle a: - condamné à titre provisionnel la société Sam Immobilier prise en la personne de son représentant légal au paiement de la somme provisionnelle de 41 625 euros en règlement des commissions dues à M. [U]. - condamné à titre provisionnel la société Sam Immobilier prise en la personne de son représentant légal au paiement de la somme de l 000 euros à titre de dommages et intérêts. - condamné la société Sam Immobilier prise en la personne de son représentant légal au paiement de la somme de l 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. par voie de conséquence, - débouter partiellement M. [G] [U] de ses demandes en paiement ; et statuant de nouveau, - condamner la SAS Sam Immobilier à verser la somme de 18 362,19 euros, à M. [U] ; - condamner M. [G] [U] à payer à la SAS Sam Immobilier la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont le montant sera recouvré par Me Pedroletti avocat conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile'. Dans ses dernières conclusions déposées le 6 mars 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M. [G] [U] demande à la cour, au visa des articles 834 et 35 du code de procédure civile, de : '- déclarer irrecevable et infondé l'appel de la société Sam Immobilier, - débouter la société Sam Immobilier de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, - déclarer recevables et bien fondées les demandes de M. [U], - confirmer l'ordonnance de référé du président du tribunal judiciaire de Pontoise en date du 16 septembre 2022 en ce qu'elle a condamné la société Sam Immobilier au paiement de la somme de 41 625 euros en règlement des commissions dues à M. [U], ce faisant, - condamner à titre provisionnel la société Sam Immobilier au paiement de la somme de 41 625 euros, en règlement des commissions dues à M. [U], - confirmer l'ordonnance de référé du président du tribunal judiciaire de Pontoise en date du 16 septembre 2022 en ce qu'elle condamne la société Sam Immobilier au paiement de dommages et intérêts et au paiement d'une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - réformer l'ordonnance de référé du président du tribunal judiciaire de Pontoise en date du 16 septembre 2022 sur le quantum des dommages et intérêts et sur l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner à titre provisionnel la société Sam Immobilier au paiement de la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts à valoir sur le préjudice subi par M. [U], - condamner la société Sam Immobilier au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile (première instance). en toute hypothèse, - condamner la société Sam Immobilier au paiement de la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile (procédure d'appel), outre les entiers dépens'. L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 mars 2023. Le 24 mai 2023 la cour a sollicité du conseil de l'appelant la communication du dossier de plaidoiries au plus tard le 26 mai 2023. Aucun dossier n'est parvenu à la cour dans le délai imparti. MOTIFS DE LA DÉCISION : Sur la demande de provision L'appelante sollicite l'infirmation de l'ordonnance entreprise s'agissant du quantum de la condamnation prononcée à son encontre au titre de provision sur les commissions impayées. Elle soutient que le montant de commissions restant dû à M. [U], calculé sur la base de transactions effectuées pendant la durée de son mandat s'élève à 18 362,19 euros et non pas à 41 625 euros réclamées. Elle expose que le seul contrat conclu entre les parties daté du 14 septembre 2021 prévoit un pourcentage de commissions de 30%. Contestant avoir signé l'avenant dont se prévaut M. [U] fixant la commission à 60%, la société SAM Immobilier soutient que le document versé aux débats par M. [U] est un faux et indique avoir déposé une plainte pour faux, usage de faux et escroquerie au jugement. Elle fait valoir que d'une part, l'avenant litigieux ne comporte pas la signature de M. [U] et que d'autre part, la mention manuscrite du mandant ne correspond pas à celle apposée sur le contrat signé par les parties en date du 14 septembre 2021. Elle argue que la production d'un faux avenant au contrat par M. [U] devant le premier juge est constitutive d'une escroquerie au jugement ayant vicié l'ordonnance rendue. L'intimé soutient quant à lui qu'un avenant au contrat initial a été signé par les deux parties en date du 22 février 2022, portant à 60% hors taxe la rétrocession d'honoraires par le mandant au mandataire. Il ajoute que la société SAM immobilier n'a procédé à aucun règlement nonobstant ses nombreuses promesses, se référant, notamment, au courrier du 26 avril 2022 annonçant le règlement. Il réfute tout accusation de faux qui, selon lui, n'est étayée par aucun élément probant et fait valoir que, bien au contraire, la société SAM Immobilier s'était rendue compte que le taux de commissions initialement prévu était erroné et a fini par mettre à sa disposition à l'agence l'avenant qui atteste du véritable engagement contractuel des deux parties. M. [U] souligne que l'appelante ne conteste pas le montant des ventes réalisées dans le cadre de son mandant et conclut à la confirmation de l'ordonnance entreprise sur le principe et sur le quantum de la provision qui lui a été octroyée. Sur ce, Selon l'alinéa 2 de l'article 835 du code de procédure civile :'Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il (le président ) peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire'. Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision: celle de rechercher si l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Doivent être précisés les éléments de la contestation qui rendent celle-ci sérieuse. Il sera retenu qu'une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. À l'inverse, sera écartée une contestation qui serait à l'évidence superficielle ou artificielle. Le montant de la provision allouée n'a alors d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Selon l'article 1103 du code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits », et selon l'article 1194 du même code : « Les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l'équité, l'usage ou la loi.' Aux termes de l'article 7 du contrat conclu entre la société SAM Immobilier et M. [U] en date du 14 septembre 2021 et versé aux débats, la rétrocession d'honoraires par le mandant au mandataire, est fixée sur les honoraires effectivement perçus par le mandant, à hauteur de 30% hors taxes calculés sur les assiettes suivantes: '- 100 % des honoraires perçus par le mandant sur chaque opération pour laquelle le mandataire aura apporté le vendeur et l'acquéreur; - 50 % des honoraires perçus par le mandant sur chaque opération pour laquelle le mandataire aura apporté le vendeur ou l'acquéreur; - 25 % des honoraires perçus par le mandant sur chaque opération vendue ou louée par un autre collaborateur ou mandataire du mandant, à partir d'un mandat obtenu avec l'aide du mandataire et situé géographiquement sur le secteur autre que celui qui lui a été attribué (client avisé)' Il n'est pas contesté par les parties qu'elles sont liées par les termes de ce contrat. L'intimé verse aux débats un avenant au contrat initialement conclu daté du 25 février 2022 qui prévoit que le taux de commission est porté à 60 % hors taxes sur les mêmes assiettes que celles ci-dessus indiquées. Il convient de constater, comme soulevé par l'appelante, que ce document n'est pas signé par M. [U] et ne peut donc pas être considéré comme liant les parties. En réponse à la contestation par l'appelante du caractère authentique de ce document, M. [U] fait valoir notamment que la société SAM Immobilier n'a pas contesté être redevable de sommes indiquées dans sa mise en demeure du 13 avril 2022 et a annoncé leur règlement par courrier du 26 avril 2022. Cependant, force est de constater que dans cette correspondance versée aux débats la société SAM Immobilier non seulement exprime son désaccord quant au montant réclamé par M. [U], rappelant les termes du contrat initial conclu entre les parties, mais indique par ailleurs que l'avenant litigieux n'a jamais été signé par l'agence et qu'il est de ce fait nul et non avenu. M. [U] produit encore aux débats un échange de SMS qui selon lui confirme la mise à disposition de son avenant à l'agence après plusieurs relances effectuées auprès de la direction. Il sera relevé que les termes de cet échange, outre le fait que l'un d'eux se déroule avec un interlocuteur non identifié, s'ils permettent de démontrer la volonté de M. [U] d'obtenir une augmentation de sa commission, n'établissent pas l'accord de la société SAM Immobilier d'accéder à sa demande. L'appelante ne conteste pas devoir à M. [U] la somme de 18 362,19 euros au titre des commissions impayées. Ainsi, le caractère authentique de l'avenant contesté n'étant pas établi avec l'évidence requise en référé, il sera retenu que la société SAM Immobilier est redevable de la somme de 18 362,19 euros au titre des commissions dues et impayées, ce qui correspond à la part non contestable de la créance de M. [U]. L'ordonnance entreprise sera par conséquence infirmée sur le quantum de la provision accordée. Sur les dommages et intérêts Aux termes de l'article 954 du code de procédure civile, les conclusions d'appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. La cour ne statue que sur les prétentions énoncées dans le dispositif des conclusions et n'examine les moyens que s'ils sont invoqués dans la discussion de celles-ci. En l'espèce, l'appelante sollicite dans le dispositif de ses conclusions l'infirmation de l'ordonnance entreprise en ce qu'elle l'a condamnée au paiement de la somme de 1 000 euros au titre des dommages et intérêts, sans critiquer ce chef dans le corps de ses écritures. En conséquence, la cour n'est pas saisie de prétentions relatives à cette demande. M. [U] sollicite quant à lui que le quantum des dommages et intérêts soit porté à 2 000 euros. Toutefois, c'est par une juste appréciation des faits de l'espèce que le premier juge a fixé ce montant à la somme de 1 000 euros, de sorte que l'ordonnance querellée sera confirmée de ce chef. Sur les demandes accessoires Si la société SAM Immobilier obtient partiellement gain de cause en appel s'agissant du quantum de la provision, il n'en demeure par moins que l'intimé a été contraint de faire valoir ses droits dans le cadre d'une procédure judiciaire, alors que le principe de sa créance n'a jamais été contesté. Partant, l'ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance et la société SAM Immobilier sera condamnée aux dépens d'appel. Pour les mêmes motifs, l'appelante sera condamnée à verser à M. [U] une indemnité de procédure de 2 000 euros. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme l'ordonnance querellée sauf en ce qui concerne le quantum de la provision, Statuant à nouveau du chef infirmé, Condamne la société SAM Immobilier à verser à M. [G] [U] une somme provisionnelle de 18 362,19 euros au titre des commissions impayées; Condamne la société SAM Immobilier aux dépens d'appel; Condamne la société SAM Immobilier à verser à M. [G] [U] une somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseiller faisant fonction de président, et par Madame Élisabeth TODINI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, Le président,