Cour de cassation, 04 avril 2019. 17-22.782

CIV. 3 LM COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 4 avril 2019 Cassation partielle M. CHAUVIN, président Arrêt n° 279 F-D Pourvoi n° Q 17-22.782 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Statuant sur le pourvoi formé par la société Immoplaisance, société civile immobilière, dont le siège est [...] , contre l'arrêt rendu le 23 mai 2017 par la cour d'appel de Versailles (4e chambre expropriations), dans le litige l'opposant à la société Sequano aménagement, société anonyme, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation ; La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 5 mars 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Jacques, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. Jacques, conseiller, les observations de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de la société Immoplaisance, de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société Sequano aménagement, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 23 mai 2017), que, à la suite du transfert de propriété à son profit de parcelles appartenant à la société Immoplaisance, la société Sequano aménagement a saisi le juge de l'expropriation en fixation des indemnités ; Sur le premier et le deuxième moyens, ci-après annexés : Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Mais sur le troisième moyen : Vu l'article 16 du code de procédure civile ; Attendu que, pour rejeter la demande de la société Immoplaisance tendant à voir dire que les indemnités allouées seront majorées de la taxe sur la valeur ajoutée, l'arrêt retient qu'il s'agit d'une difficulté relative non pas à la fixation de l'indemnité d'expropriation mais au paiement de celle-ci, dont la cour d'appel n'a pas à connaître ; Qu'en statuant ainsi, sans avoir préalablement invité les parties à présenter leurs observations sur ce moyen relevé d'office, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande de la société Immoplaisance tendant à voir dire que les indemnités allouées seront majorées de la taxe sur la valeur ajoutée, l'arrêt, rendu le 23 mai 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ; Condamne la société Sequano aménagement aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre avril deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la SCI Immoplaisance PREMIER MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir limité l'indemnité principale à la somme de 885.225 euros et en conséquence d'avoir fixé l'indemnité de dépossession due par la société Sequano aménagement à la société Immoplaisance à la somme de 1.075.981 euros ; AUX MOTIFS QU'il s'agit d'un immeuble datant de l'année 2000 sur deux niveaux à Bezons se présentant sous forme de gare, avec deux wagons jouxtant le bâtiment de chaque côté, agencés en compartiment de restauration. Il existe 48 emplacements de parkings avec des aires de circulation asphaltée. Les parties s'accordent sur le fait que l'ensemble est en bon état d'entretien. Il est bien desservi par les transports en commun et sur le plan routier. Il a deux accès. La surface de la parcelle est de 2154 m2 et celle des bâtiments de 416,3 m2 SDPHO et de 370,5 m2 utile et celle des wagons à 120,20 m2 utile et 134,6 m2 SDPHO selon le rapport du géomètre expert réalisé le 24 novembre 2014. La surface retenue par l'expropriant et le commissaire du gouvernement, soit 536,50 m2 est non contestée par l'expropriée. Le bien a été occupé jusqu'au 30 septembre 2013 par la société Bon moyennant un loyer trimestriel de 32.918 €. La date de référence non contestée est le 27 juin 2012. A cette date la parcelle est classée : - en zone Urt en partie (601 m2), zone de renouvellement urbain à dominante tertiaire, avec un Cos de 5, - en zone UF, en partie soit en zone d'équipements des services publics et d'intérêts collectifs sans Cos (établissements secondaires, stades....). Le prix doit être fixé à la date du jugement. Le juge a fixé le prix à 1.321.000 €, décomposé en la somme de 1.200.000 euros pour le prix de vente résultant d'une déclaration de l'expropriée, et du remploi. Il est demandé : - l'expropriant retient la somme de 804.750 euros sur la base de 1.500 euros le m2 de surface bâti. - l'expropriée sollicite la somme de 2.825.130 euros retenant pour le terrain 1.500 € le m2 et pour la construction, la somme de 1.128.000 €. - le commissaire du gouvernement demande de retenir 1.500 euros du m2 de surface bâti. La société Sequano aménagement critique le jugement en ce qu'il a retenu une valeur sensiblement supérieur au prix des termes de comparaison disponibles et notamment la valeur déclarée auprès du service de la publicité foncière par la SCI. Il soutient que le juge a retenu un prix sur une référence en valeur libre alors que le bien est occupé, il critique le fait d'avoir retenu la déclaration de valeur faite par la SCI non corroborée par des références, alors selon lui que l'analyse laisse penser que le bien a été vendu libre. La société Immoplaisance soutient qu'elle a acheté le bien pour la somme totale de 2.003.080 euros HT, critique la méthode retenue par l'expropriant dite du terrain intégré car le géomètre donne une superficie différente, le terrain ne peut être exclu, et il ne peut être exclu la construction édifiée et les références ne sont pas pertinentes. La SCI demande à ce qu'il soit adopté la méthode retenant d'une part, le prix du terrain et d'autre part, le prix de la parcelle. Toutefois, elle seule verse des références pour une moyenne de 1.500 euros le m2 portant sur des terrains à bâtir à Bezons mais il s'agit de cession de droits à construire ne pouvant être pris en compte. De plus, le commissaire du gouvernement de première instance avait fait état d'une moyenne de 570,26 € le m2 pour le prix de terrain à Bezons, bien éloigné de ce qui est demandé mais non corroboré. Selon ce commissaire, les prix des terrains sur Bezons s'établissent entre 509,26 € le m2 et 556,54 € le m2. S'agissant des prix du bâti, la SCI explique que le coût de la construction a été de 663.531 euros en 2000, que compte tenu de l'évolution des prix, de 71,33% d'augmentation, le prix peut être de 1.128.000 €. Toutefois, cette méthode est trop aléatoire n'est jamais adoptée surtout sur une si longue période. De plus, il existe une vétusté. En conséquence, en l'absence de références adéquates, il ne peut être retenu la méthode de la valeur du terrain ajoutée à celle de la construction, il y a lieu de retenir la méthode de la valeur dit du terrain intégré. En appel, l'expropriant verse plusieurs termes, d'une part, sur Bezons pour une moyenne de 1.262 € en valeur occupé, il s'agit de deux locaux commerciaux à usage de commerce, d'un local à usage industriel et de bureaux entre décembre 2014 et juin 2013 dont certains en copropriété, et deux autres, sur d'autres communes à 1.200 € de moyenne dont une sur Argenteuil pour un restaurant de 360 m2 à 1.333 € en occupé. S'agissant des références du commissaire du gouvernement, il avait versé des références en première instance à Bezons, - d'une vente de mars 2014, d'un local à usage industriel et de bureaux, avec 20 places de stationnement, d'une surface utile de 540 m2, sur un terrain de 1799 m2 et un prix de 2.129 € le m2 en valeur libre. L'expropriant qui avait également versé cette référence, soutient qu'elle porte sur un bien libre et qu'elle doit subir un abattement de 40%, soit un prix de 1.227 € le m2 ce prix étant corroboré par d'autres références. Le commissaire du gouvernement en appel indique que selon l'acte, la vente s'est faite libre confirmant ainsi les allégations de l'expropriant et pour mettre un terme à la discussion produit l'acte confirmant bien que pour cette référence, le bien a été vendu libre. Le premier juge s'étant fondé sur cette référence pour établir le prix. - d'une cession de bail d'un atelier-bureau de 1060 m2 sur une parcelle de 4675 m2 au prix de 1.933 € le m2, occupé, rue E Zola. - vente 11 avril 2014 surface de 330 m2 et locaux 253 m2, prix 2.242 € libre, bureaux et entrepôts, Sur Argenteuil : - une vente d'un restaurant de 470 m2 sur une parcelle de 983 m2 pour le prix de 1.277 €, occupé. En appel, le commissaire du gouvernement verse d'autres références mais sauf une visant des bureaux-entrepôt à 2.242 €, libre de 253 m2 de locaux sur une parcelle de 330 m2, les autres concernent des ateliers pour des prix entre 516 € et 933 € ne pouvant être retenus car le bien concerne un restaurant. Pour les autres références versées à Argenteuil une, concerne un restaurant à 1.504 € le m2 de 2014, libre, une concerne un magasin Lidl à 1.168 euros, libre avec un bâti de 754 m2 sur une parcelle de 3750 m2. La SCI avait acheté ce bien le 6 février 2013. La valeur déclarée au service de la publicité foncière a été de 1.200.000 €. L'acte de vente n'est pas au dossier. Initialement, il s'agissait d'un crédit-bail. Toutefois, il doit être pris en compte la valeur vénale déclarée. L'expropriant la critique car il ne s'agit pas d'une vente, elle n'est pas corroborée par les références. Il soutient que le bien était occupé et que cette référence est en valeur libre car les sociétés locataires et bailleresse sont gérées par la même personne, elle n'avait pas à payer une indemnité d'occupation et cette déclaration est postérieure au jugement d'indemnisation du locataire. Cette référence peut être retenue, elle est un des éléments du dossier mais il existe un doute sur le fait de savoir si cette vente a été faite libre ou en présence du locataire. L'attestation notariée mentionne que l'immeuble est à usage de ; « les wagons Restos ». Ce qui est confirmé par le commissaire du gouvernement de première instance. Aucune des parties, ni le commissaire du gouvernement ne demandent en principal, l'application de l'ancien article L 13-7 du code de l'expropriation devenu L 322-9 du code de l'expropriation. La vente s'est faite le 6 février 2013, le jugement concernant l'indemnisation de la société locataire est du 21 janvier 2013, le représentant est le même pour les deux sociétés, c'est la société locataire qui est à l'initiative de la procédure introduite devant le juge de l'expropriation. En conséquence, ce prix a nécessairement tenu compte du fait que le bien allait se libérer prochainement même s'il pouvait exister un petit aléa sur la date exacte de départ, la présence du locataire étant à titre précaire. Il peut être pris en compte sur Bezons les références : - vente du 26 juin 2013, local à usage de supermarché, de 1163 m2, occupé avec 48 places de parking, 1.132 € le m2', rue J. Jaurès et de Pontoise, - vente de mars 2014, local usage industriel et bureaux de 540 m2, surface 1799 m2, 20 places de stationnement pour 2.129 € valeur libre et 1.277 € en occupé rue Marcel Paul, - 30 avril 2013 (cession de bail), 4673 m2, surface 1060 m2 atelier et bureaux, 1.932 € en occupé, - vente en 2011 à Argenteuil d'un restaurant, occupé à 1.333 € le m2. Compte tenu des références versées, de la bonne situation du bien, des nombreux emplacements pour les véhicules, du fait que des références portent sur des commerces sans terrain et sur des locaux pour une partie à usage industriel et d'atelier, la cour a les éléments pour fixer le prix à 1650 € le m2 en valeur occupé tenant compte du fait que la plus grande partie du terrain est en zone d'équipements collectifs et de services publics. Le jugement doit être infirmé en ce qu'il a retenu une valeur supérieure (arrêt p. 5 à 9). Les indemnités dues : Indemnité principale 536,50 m2 x 1.650 euros = 885.225 euros (arrêt p. 12). 1°- ALORS QUE les biens sont estimés à la date de la décision de première instance ; qu'en retenant comme termes de comparaison pour évaluer l'indemnité principale, des ventes conclues en avril 2013, juin 2013 et même en 2011, quand la décision de première instance a été rendue le 10 décembre 2014, la Cour d'appel a violé l'article L 13-15 I devenu L 322-2 du code de l'expropriation ; 2°- ALORS QU'en se fondant pour évaluer, l'indemnité de dépossession due en valeur intégrée à la SCI Immoplaisance au titre de l'expropriation d'un immeuble constitué selon ses constatations, d'un terrain de 2154 m2 et d'un bâtiment à usage de restaurant de 536,50 m2, sur des termes de comparaison dont elle admet elle-même qu'ils n'ont rien à voir avec le bien exproprié, puisqu'il s'agit de commerces sans terrain ou de locaux à usage industriel ou d'atelier, ou encore d'une cession de bail, la Cour d'appel a violé les articles L 13-15 I et L 13-14 devenus L 322-2 et L 322-1 du code de l'expropriation ; 3°- ALORS QUE la société Immoplaisance faisait valoir (conclusions p. 8) qu'un rapport de M. Q... en date du 24 novembre 2014 fournit un métrage précis de la superficie qui ne correspond en rien à celle proposée par l'expropriante ; qu'en énonçant que la surface retenue par l'expropriante et le commissaire du gouvernement soit 536,50 m2 est non contestée par l'expropriée, la Cour d'appel a dénaturé les conclusions de la société Immoplaisance en violation de l'article 4 du code de procédure civile ; 4°- ALORS QUE les juges du fond ne peuvent rejeter les demandes des parties sans examiner les éléments de preuve qui leur sont proposés ; que la société Immoplaisance faisait valoir qu'il résulte de l'acte de quittancement signé par la société Bon et la SARL Sequano le 11 décembre 2013 que le bail de la société Bon n'a été résilié que le 30 septembre 2013 soit postérieurement à la vente du 6 février 2013 ; qu'en énonçant qu'il y aurait un doute sur le fait de savoir si la vente du 6 février 2013 consentie à la SCI Immoplaisance par le crédit-bailleur avait été faite libre ou en présence du locataire, sans examiner les stipulations de l'acte de quittancement versé aux débats de nature à démontrer que la vente avait bien été consentie en présence du locataire, la Cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 5°- ALORS QU'en statuant comme elle l'a fait après avoir constaté que l'attestation notariée mentionne que l'immeuble est à usage de : « les Wagons Restos », ce dont il résulte que l'immeuble a bien été évalué en tenant compte du bail commercial consenti à la société Bon pour l'exploitation dans les lieux d'un restaurant à l'enseigne « Les Wagons Restos », la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations au regard de l'article 1134 ancien du code civil qu'elle a violé ; 6°- ALORS QU'en ne répondant pas aux conclusions de la société Immoplaisance qui faisait valoir que le montant du financement accordé par le crédit-bailleur en 2000 (soit un investissement de 1.470.0828 euros et un coût effectif de l'opération pour elle de 2.003.080 euros HT) démontre que la valeur de 1.200.000 euros déclarée à l'administration tient compte de la situation d'occupation de l'immeuble, la Cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SCI Immoplaisance de sa demande en paiement d'une indemnité pour perte des loyers après le départ de son locataire et d'avoir en conséquence fixé l'indemnité de dépossession due par la société Sequano aménagement à la société Immoplaisance à la somme de 1.075.981 euros seulement ; AUX MOTIFS QUE la SCI demande la somme de 142.653 € au titre de la perte des loyers, elle explique que son locataire a quitté les lieux en septembre 2013, du fait de l'expropriant, que les lieux ne pouvaient pas être reloués, soit entre octobre 2013 et octobre 2014. Elle fait observer que l'indemnité est due car pendant la période entre le départ du locataire et l'expropriation, il a existé une perte des loyers liée à la désertification des lieux en lien avec l'expropriation. L'expropriant s'oppose à cette demande car le départ de la société est lié aux facteurs de commercialité ayant changé dans la zone, du fait de l'arrivée du tramway sur la voie située à proximité immédiate du restaurant, et du fait que deux immeubles d'habitation ont été démolis à l'été 2012. Comme l'indique la SCI le premier juge a noté que dans le cadre du jugement Bon, (locataire), le transport avait permis de voir que le fonds de commerce impliquait la libre circulation et le stationnement de la clientèle mais était situé dans un périmètre de travaux esthétiquement dégradé et aux accès rendus difficile............. que les facteurs locaux de commercialité sont peu propices .......... que le restaurant se trouve isolé dans une sorte de « no mans land » où cohabitent des barrières métalliques, des gravats et des engins de chantier ...... Le premier juge avait relevé que le locataire avait sollicité le tribunal administratif pour les dommages de travaux publics subis. Selon l'acte de quittancement versé par chacune des parties, il est indiqué que le tribunal administratif a jugé que les dommages subis par la société Bon résultaient des travaux réalisés par le conseil général, a alloué une indemnité et il a été fait appel de cette décision dont cette cour n'a pas connaissance. De plus, l'expropriée indique que : « les travaux de tramway allaient avoir pour effet de la contraindre à modifier l'accès à sa propriété ». La cour observe que le jugement concernant la société locataire est intervenu le 21 janvier 2013 à sa demande, que cette dernière a quitté les lieux le 30 septembre 2013, que le paiement est intervenu le 11 décembre 2013, que dès mars 2014, l'expropriant saisissait le tribunal afin de faire fixer l'indemnité due au bailleur, et que le jugement a fixé cette indemnité en décembre 2014. En conséquence, la situation était devenue difficile pour la société locataire du fait des travaux importants liés à l'arrivée du tramway et de la démolition par une société HLM de deux immeubles, ces travaux ne sont pas en lien avec l'expropriation et aucune pièce ne permet de penser le contraire. Il y a lieu de rejeter cette demande. ALORS QUE les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; qu'en l'espèce, le départ du locataire de la SCI Immoplaisance dès le 30 septembre 2013 avait eu lieu avant le terme de son bail renouvelé le 1er juin 2009 pour neuf ans au cours de la procédure d'expropriation et après que le jugement du 12 janvier 2013 fixant l'indemnité d'éviction qui lui était due par l'expropriante était dès lors la conséquence de l'expropriation ; que dès lors, la Cour d'appel qui a statué par des motifs qui ne sont pas de nature à exclure le lien de causalité entre l'expropriation et la perte des loyers, a violé l'article L 13-13 devenu L 321-1 du code de l'expropriation. TROISIEME MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande de la SCI Immoplaisance tendant à voir dire que les indemnités allouées seront majorées de la TVA et d'avoir en conséquence, fixé l'indemnité de dépossession due par la société Sequano aménagement à la société Immoplaisance à la somme de 1.075.981 euros seulement ; AUX MOTIFS QU'il s'agit d'une difficulté relative au paiement de l'indemnité d'expropriation dont cette cour n'a pas à connaître ne s'agissant pas de la fixation de l'indemnité ; 1°- ALORS QUE le juge doit en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en soulevant d'office l'incompétence du juge de l'expropriation pour se prononcer sur la demande de la SCI Immoplaisance tendant à voir dire que les indemnités allouées seront majorées de la TVA, sans inviter préalablement les parties à s'en expliquer, la Cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ; 2°- ALORS QUE la question de savoir si l'indemnité de dépossession allouée doit être assortie de la taxe sur la valeur ajoutée relève de la fixation du montant de cette indemnité et par conséquent de la compétence du juge de l'expropriation ; qu'en décidant le contraire, la Cour d'appel a violé l'article L 13-8 devenu L 311-8 du code de l'expropriation ; 3°- ALORS QUE lorsqu'il s'élève une difficulté étrangère à la fixation du montant de l'indemnité le juge fixe indépendamment de ces contestations et difficultés, autant d'indemnités alternatives qu'il y a d'hypothèse envisageable et renvoie les parties à se pourvoir devant qui de droit ; qu'à supposer que la question de savoir si l'indemnité de dépossession allouée doit être assortie de la taxe sur la valeur ajoutée ne relève de la fixation du montant de cette indemnité, en rejetant la demande de la SCI Immoplaisance sans fixer une indemnité alternative en renvoyant les parties devant qui de droit, la Cour d'appel a encore violé l'article L 13-8 devenu L 311-8 du code de l'expropriation.