Cour de cassation, 18 juin 2014. 13-11.543

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, pris en ses deux branches : Attendu, selon l'arrêt infirmatif attaqué (Aix-en-Provence, 10 janvier 2012), que Mme X... s'étant vue confier la mission, par deux mandats d'intermédiation du même jour, de vendre, aux prix de 763 000 et 460 000 euros, moyennant une rémunération de 10 % à la charge du vendeur, deux ensembles parcellaires appartenant à la société Vie et nature a, après que le premier de ces immeubles eut été vendu au prix convenu par son entremise, avec l'assistance d'un agent immobilier, assigné son mandant en paiement de sa rémunération ; qu'écartant son moyen de défense pris de la nullité du mandat faute pour l'intermédiaire d'être titulaire de la carte professionnelle d'agent immobilier, le tribunal a condamné la société Vie et nature à payer à sa mandataire une certaine somme ; Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de dire qu'elle n'a droit à aucune rémunération au titre du mandat d'intermédiation signé le 2 février 2004 avec la société Vie et nature et de la débouter de sa demande en paiement de la somme de 76 300 euros, hors taxe, à titre de commission, alors, selon le moyen : 1°/ que toute personne qui se livre ou qui prête son concours de manière occasionnelle à une opération portant sur des biens appartenant à autrui peut prétendre au paiement d'une commission ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que Mme X... avait été chargée par la société Vie et nature d'un mandat d'intermédiation du 2 février 2004 en vue de la vente d'un terrain de 97 690 mètres carrés au prix de 763 000 euros et que cette vente avait été réalisée le 31 janvier 2007 au profit de la société Cap Real au prix de 763 000 euros ; qu'en estimant qu'il était établi que Mme X... exerçait, de manière habituelle, l'une des activités entrant dans le champ de l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 sans être titulaire de la carte professionnelle, ce qui était de nature à la priver de tout droit à rémunération au titre du mandat conclu le 2 février 2004, alors que la conclusion de cette unique vente suffisait à établir que Mme X... s'était livrée de manière occasionnelle à une opération d'entremise isolée, la cour d'appel a violé l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 ; 2°/ que toute personne qui se livre ou qui prête son concours de manière occasionnelle à une opération portant sur des biens appartenant à autrui et chargée d'un mandat consistant en la recherche de clients et la négociation, ou en l'une de ces missions seulement, peut prétendre au paiement d'une commission ; qu'en l'espèce, après avoir constaté que Mme X... avait été chargée par la société Vie et nature d'un mandat d'intermédiation du 2 février 2004 en vue de la vente d'un terrain de 97 690 mètres carrés au prix de 763 000 euros et que cette vente avait été réalisée le 31 janvier 2007 au profit de la société Cap Real au prix de 763 000 euros, la cour d'appel a considéré que ce mandat ne constituait pas un acte isolé dès lors que Mme X... avait conclu avec la société Vie et nature un second mandat du 2 février 2004 portant sur la vente d'un terrain de 20 298 mètres carrés au prix de 460 000 euros et que sa télécopie du 11 février 2004 faisait état de la vente de terrains appartenant à d'autres sociétés, la SCI Les Pins Sylvestres et la SCI La Petite Haitraie ; qu'en statuant de la sorte, sans expliquer en quoi ces seules circonstances, qui ne font état d'aucune visite du terrain, ni d'aucune négociation en vue de conclure une vente, suffisaient à établir que Mme X... se serait livrée ou aurait prêté son concours à une opération d'entremise autre que celle, isolée, ayant abouti à la vente du 31 janvier 2007, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 ; Mais attendu que la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 s'applique aux personnes se livrant ou prêtant leur concours, de manière habituelle, à une opération qu'il prévoit et chargée d'un mandat consistant en la recherche de clients et la négociation, ou en l'une de ces missions seulement ; qu'ayant constaté que Mme X... avait, le même jour, par deux mandats portant sur des terrains différents, accepté de prêter son concours à des opérations distinctes, et que rendant compte à la société Vie et nature de l'exécution de ses missions, elle y avait intégré la vente d'autres terrains appartenant à des sociétés tierces, la cour d'appel qui a exactement retenu qu'il importait peu, pour apprécier la multiplicité de ces activités, que les mandats aient été donnés par une seule et même personne, ou par des sociétés ayant le même gérant dès lors qu'ils recouvraient des transactions différentes, et n'avait pas à s'en expliquer davantage, en a à bon droit déduit que, loin de s'être occasionnellement livrée à une opération de vente isolée, c'est de manière habituelle que Mme X... avait déployé des activités d'intermédiaire immobilier sans être titulaire de la carte professionnelle exigée par l'article 3 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, justifiant ainsi légalement sa décision de la priver de tout droit à rémunération en rapport avec l'exécution du premier mandat ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne Mme X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande présentée par Mme X... et la condamne à payer à la société Vie et nature la somme de 3 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit juin deux mille quatorze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat aux Conseils, pour Mme Y.... Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que Mme Y... épouse X... n'a droit à aucune rémunération au titre du mandat d'intermédiation signé le 2 février 2004 avec la société Vie et Nature et de l'avoir déboutée de sa demande en paiement de la somme de 76.300 ¿ HT à titre de commission, AUX MOTIFS QUE suivant acte du 2 février 2004, la société Vie et Nature représentée par son gérant M. Z..., a confié à Mme Y... épouse X... un mandat d'intermédiation non exclusif en vue de la vente d'un terrain sis à Andon Thorenc en zone NAd de 97.690 m2 au prix de 763.000 ¿, rémunération du mandataire incluse; Que ce contrat prévoyait : «En cas de réalisation, la rémunération du mandataire sera de 10%, à la charge du mandant pour 10%. Le mandataire pourra se faire assister par un agent immobilier de son choix. Si tel était le cas, la rémunération de l'agent immobilier sera à la charge exclusive de l'acquéreur»; Qu'il est constant que la vente a été réalisée le 31 janvier 2007 au profit de la société Cap Real au prix de 763.000 ¿ pour des terrains présentant une superficie de 85.970 m2 et que Mme Y... épouse X... a présenté une facture de 76.300 ¿ HT, soit 91.254,80 ¿ TTC, correspondant à la rémunération prévue au mandat; Que la réclamation de Mme Y... épouse X... a été réitérée par sommation interpellative en date du 24 avril 2007; Qu'aux termes des dispositions combinées des articles 1er et 3 de la loi du 2 janvier 1970, les personnes qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives, notamment, à l'achat ou la vente d'immeubles bâtis, doivent être titulaires d'une carte professionnelle; Qu'il est avéré que Mme Y... épouse X... n'est pas titulaire de la carte professionnelle; Qu'il est établi que le mandat litigieux ne constituait pas un acte isolé puisque Mme Y... épouse X... avait conclu avec la société Vie et Nature deux mandats de vente distincts, le même jour, portant sur des terrains différents sis à Andon-thorenc, le premier mandat étant celui en litige et le second portant sur la vente d'un terrain de 20.298 m2 au prix de 460.000 ¿; Qu'il importe peu, pour apprécier la diversité des opérations d'intermédiation immobilier, que les deux mandats aient été donnés par une seule et même personne, dès lors que les opérations étaient distinctes et avaient pour vocation d'aboutir à des actes de vente distincts auprès d'acquéreurs différents; Qu'il apparaît également que Mme Y... épouse X..., dans une télécopie du 11 février 2004 à M. Z..., gérant de la société Vie et Nature, faisait état de la vente de terrains appartenant à d'autres sociétés, la SCI Les Pins Sylvestres et la SCI La Petite Haitraie, et que l'explication donnée par elle selon laquelle le gérant de ces sociétés serait le même que celui de la société Vie et Nature est sans efficacité pour dénier la multiplicité de ses activités d'intermédiaire immobilier; Qu'il convient en conséquence de constater qu'il est suffisamment établi que Mme Y... épouse X... exerçait, de manière habituelle, l'une des activités entrant dans le champ de l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 sans être titulaire de la carte professionnelle, ce qui est de nature à la priver de tout droit à rémunération au titre du mandat conclu dans ces conditions; Que le jugement doit en conséquence être réformé et Mme Y... épouse X... déboutée de toute ses demandes, ALORS QUE, D'UNE PART, toute personne qui se livre ou qui prête son concours de manière occasionnelle à une opération portant sur des biens appartenant à autrui peut prétendre au paiement d'une commission; Qu'en l'espèce, la cour a constaté que Mme X... avait été chargée par la société Vie et Nature d'un mandat d'intermédiation du 2 février 2004 en vue de la vente d'un terrain de 97.690 m2 au prix de 763.000 ¿ et que cette vente avait été réalisée le 31 janvier 2007 au profit de la société Cap Real au prix de 763.000 ¿; Qu'en estimant qu'il était établi que Mme X... exerçait, de manière habituelle, l'une des activités entrant dans le champ de l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 sans être titulaire de la carte professionnelle, ce qui était de nature à la priver de tout droit à rémunération au titre du mandat conclu le 2 février 2004, alors que la conclusion de cette unique vente suffisait à établir que Mme X... s'était livrée de manière occasionnelle à une opération d'entremise isolée, la cour d'appel a violé l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970, ALORS QUE, D'AUTRE PART, toute personne qui se livre ou qui prête son concours de manière occasionnelle à une opération portant sur des biens appartenant à autrui et chargée d'un mandat consistant en la recherche de clients et la négociation, ou en l'une de ces missions seulement, peut prétendre au paiement d'une commission; Qu'en l'espèce, après avoir constaté que Mme X... avait été chargée par la société Vie et Nature d'un mandat d'intermédiation du 2 février 2004 en vue de la vente d'un terrain de 97.690 m2 au prix de 763.000 ¿ et que cette vente avait été réalisée le 31 janvier 2007 au profit de la société Cap Real au prix de 763.000 ¿, la cour a considéré que ce mandat ne constituait pas un acte isolé dès lors que Mme X... avait conclu avec la société Vie et Nature un second mandat du 2 février 2004 portant sur la vente d'un terrain de 20.298 m2 au prix de 460.000 ¿ et que sa télécopie du 11 février 2004 faisait état de la vente de terrains appartenant à d'autres sociétés, la SCI Les Pins Sylvestres et la SCI La Petite Haitraie; Qu'en statuant de la sorte, sans expliquer en quoi ces seules circonstances, qui ne font état d'aucune visite du terrain, ni d'aucune négociation en vue de conclure une vente, suffisaient à établir que Mme X... se serait livrée ou aurait prêté son concours à une opération d'entremise autre que celle, isolée, ayant abouti à la vente du 31 janvier 2007, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970.