Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 24/53805 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4WBC
N° : 9
Assignation du :
24 Mai 2024
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[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:
JUGEMENT rendu selon la PROCEDURE ACCELEREE au FOND
le 25 novembre 2024
par Lucie LETOMBE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.
DEMANDERESSE
Madame la Maire de la VILLE de [Localité 6] représentant ladite Ville
[Adresse 2]
Direction des Affaires Juridiques
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocats au barreau de PARIS - #K0131
DEFENDEUR
Monsieur [S] [J]
[Adresse 1]
[Localité 5]
représenté par Me Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS - #D1735
DÉBATS
A l’audience du 28 Octobre 2024, tenue publiquement, présidée par Lucie LETOMBE, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
EXPOSE DU LITIGE
Par assignation en date du 24 mai 2024, la ville de Paris a attrait Monsieur [S] [J] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, saisi selon la procédure accélérée au fond.
A l’audience du 28 octobre 2024, la ville de [Localité 6], par l’intermédiaire de son conseil, a maintenu les termes de son assignation et demande à la juridiction de :
- constater les infractions commises par Monsieur [S] [J],
- condamner Monsieur [S] [J] à lui payer une amende civile de 50 000 €,
- ordonner le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation, sis [Adresse 3] au rez-de-chaussée sur cour (lot n°2), sous astreinte de 516 € par jour de retard à compter de l’expiration du délai qu’il plaira au tribunal de fixer,
- se réserver la liquidation de l’astreinte,
- condamner au paiement d’une amende civile de 5 000€ sur le fondement de l’article L 324-1-1 du code du tourisme,
- condamner, Monsieur [S] [J] à payer à la ville de [Localité 6] la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Au soutien de ses prétentions, la ville de [Localité 6] fait notamment valoir que le local en cause est à usage d’habitation, qu’aucun changement d’affectation n’a eu lieu, que ce bien a fait l’objet par Monsieur [S] [J] de locations courte durée à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, et que ce local ne constitue pas le domicile principal du défendeur.
Elle ajoute qu’il ressort du constat établi par l’agent assermenté que le bien n’a pas donné lieu à un enregistrement de la déclaration préalable auprès de la commune.
Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement par son conseil, Monsieur [S] [J] demande au juge des référés de :
- à titre principal, débouter la ville de [Localité 6] de l’intégralité de ses demandes,
- à titre subsidiaire, le condamner à une amende symbolique de 1€, ou, à une somme qui ne pourrait excéder 1 000 €
- condamner la ville de [Localité 6] à lui verser une indemnité de 2 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Monsieur [S] [J] soutient que la ville de [Localité 6] ne démontre pas l’usage d’habitation de son bien au 1er janvier 1970, la fiche H2 produite en demande ne contenant pas mention d’un loyer, est postérieure au 1er janvier 1970, et est raturée. Il ajoute que la fiche R, les calepins de propriété, et les listes électorales ne permettent pas davantage de démontrer un usage d’habitation au 1er janvier 1970 et sont illisibles.
A titre subsidiaire, il invoque sa bonne foi et la suppression de l’annonce de location du bien litigieux afin de réduire le montant de l’amende de 50 000 € sollicitée en demande.
Il est renvoyé aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions qui y sont contenus.
La date de délibéré a été fixée au 25 novembre 2024.
MOTIVATION
Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions de l'article L.651-2 du code de la construction et de l'habitation
L'article L.631-7 alinéa 1er du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction temporellement applicable prévoit :
« La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L.631-7-1, soumis à autorisation préalable.
Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1 ou dans le cadre d'un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.
Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation.
Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.
Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article ».
L'alinéa 1er de l'article L.651-2 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction temporellement applicable prévoit également :
« Toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 € par local irrégulièrement transformé. »
Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à la ville de [Localité 6], d’établir, selon tout mode de preuve :
-l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation s’il est affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;
-un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.
Il est en outre constant que, s’agissant des conditions de délivrance des autorisations, la ville de [Localité 6] a adopté, par règlement municipal et en application de l’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, le principe d’une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation dont il n'est pas allégué qu'elle a été mise en œuvre.
Au cas présent, la fiche H2 produite en demande, en partie illisible, mentionne le nom d’une locataire pour le local du rez-de-chaussée mais sans précision du montant du loyer.
Or, il résulte de l’article 40 du décret 28 novembre 1989, relatif aux évaluations des propriétés bâties servant de base à certains impôts directs locaux, que le formulaire fourni par l'administration et intitulé déclaration « H2 » comporte, à la date de sa souscription, les renseignements utiles à l'évaluation de chaque propriété ou fraction de propriété, à l'exception du montant du loyer qui est celui du 1er janvier 1970.
En conséquence, si le loyer mentionné est nécessairement celui du 1er janvier 1970, les autres indications figurant sur la déclaration « H2 » correspondent aux éléments d’information à la date à laquelle la déclaration est souscrite.
Elle n’est donc pas probante pour rapporter la preuve de l’usage du bien au 1er janvier 1970.
En outre, si la ville de [Localité 6] produit également la fiche « R » », revêtue d’un tampon de l’administration du 21 octobre 1970, qui mentionne le nom de la même locataire dans le local du rez-de-chaussée, aucun texte ne justifie d’une présomption d’usage d’habitation du bien au 1er janvier 1970 tenant à l’établissement de la fiche « R ».
Enfin, les calepins de propriété produits sont illisibles et les listes électorales n’ont pas de valeur probante à elles seules pour justifier d’un usage d’habitation au 1er janvier 1970.
Dès lors, dans ces circonstances, la ville de [Localité 6] ne démontre pas l’usage d’habitation du bien situé [Adresse 3] au rez-de-chaussée sur cour (lot n°2) et sera déboutée de ses demandes de ce chef.
Sur la demande fondée sur les dispositions de l'article L.324-1-1 du code du tourisme
L'article L.324-1-1 du code du tourisme dispose, dans sa rédaction applicable à compter du 25 novembre 2018, date à partir de laquelle le défaut de déclaration encourt une amende civile :
« II.-Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non au sens du présent code, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé.
Cette déclaration préalable n'est pas obligatoire lorsque le local à usage d'habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
III.-Par dérogation au II, dans les communes où le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est soumis à autorisation préalable au sens des articles L. 631-7 à L. 631-9 du code de la construction et de l'habitation une délibération du conseil municipal peut décider de soumettre à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la commune toute location d'un meublé de tourisme.
La déclaration indique si le meublé de tourisme offert à la location constitue la résidence principale du loueur au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.
Un téléservice permet d'effectuer la déclaration. La déclaration peut également être faite par tout autre moyen de dépôt prévu par la délibération susmentionnée.
Dès réception, la déclaration donne lieu à la délivrance sans délai par la commune d'un accusé-réception comprenant un numéro de déclaration.
Un décret détermine les informations qui peuvent être exigées pour l'enregistrement.
V.-Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du III est passible d'une amende civile dont le montant ne peut excéder 5 000 euros. »
En application des dispositions du premier alinéa de l'article L631-7 du code de la construction et de l'habitation, le changement d'usage des locaux situés à [Localité 6] et destinés à l'habitation est soumis à autorisation préalable.
Par délibération des 4, 5 et 6 juillet 2017, le Conseil de [Localité 6] a décidé de soumettre à déclaration préalable soumise à un enregistrement toute location pour de courtes durées d'un local meublé à destination d'une clientèle de passage n'y élisant pas domicile.
En conséquence, toute location d'un local meublé situé sur la commune de [Localité 6], consentie pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile doit faire l'objet d'une déclaration préalable soumise à enregistrement.
Au cas présent, il est établi que Monsieur [S] [J] a mis en location son bien dans le cadre d'une location meublée touristique, de manière répétée, pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, depuis au moins le mois d’octobre 2021 comme cela résulte du constat de location meublé touristique établi le 15 septembre 2023.
Il ne justifie pas avoir régularisé sa situation en effectuant une télédéclaration et ne conteste pas le défaut d’enregistrement qui lui est reproché.
En conséquence, il convient de condamner Monsieur [S] [J] au paiement d'une amende civile de 4 000 € au titre du défaut de déclaration préalable à la mise en location d'un meublé de tourisme, au regard de la longue période pendant laquelle il a loué le bien litigieux sans avoir effectué de télédéclaration.
Sur les demandes accessoires
L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Dès lors qu'il est fait droit en partie aux demandes de la Ville de [Localité 6], Monsieur [S] [J] supportera la charge des dépens.
L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
Condamnée aux dépens, la partie défenderesse devra verser à la Ville de [Localité 6] une indemnité que l'équité commande de fixer à 1 000 euros au titre des frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS,
La présente juridiction, statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe au jour du délibéré, par décision contradictoire et en premier ressort,
Condamne Monsieur [S] [J] à payer une amende civile de 4 000 € dont le montant sera versé à la ville de [Localité 6] ;
Rejette le surplus des demandes de la ville de [Localité 6] ;
Condamne Monsieur [S] [J] aux dépens ;
Condamne Monsieur [S] [J] à payer à la ville de [Localité 6] la somme de 1 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Déboute les parties du surplus de leurs demandes.
Fait à Paris le 25 novembre 2024
Le Greffier, Le Président,
Pascale GARAVEL Lucie LETOMBE
