Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE
REFERES
ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 29 Janvier 2025
N°R.G. : 24/00885
N° Portalis DB3R-W-B7I-ZM7X
N° Minute :
Société EPARGNE FONCIERE, Société CREDIT MUTUEL PIERRE 1, Société SELECT INVEST 1, Propriétaires indivis dont le chef de file est : la Société EPARGNE FONCIERE, représentées par la SAS LA FRANCAISE REAL ESTATE MANAGERS
c/
S.A.S.U. A MEDIA FRANCE
DEMANDERESSES
Société EPARGNE FONCIERE
[Adresse 4]
[Localité 6]
Société CREDIT MUTUEL PIERRE 1
[Adresse 4]
[Localité 6]
Société SELECTINVEST 1
[Adresse 4]
[Localité 6]
Propriétaires indivis dont le chef de file est : la Société EPARGNE FONCIERE
Représentées par la SAS LA FRANCAISE REAL ESTATE MANAGERS, située [Adresse 5]
toutes représentées par Maître Estelle GOUBARD de la SELEURL SELARL Estelle GOUBARD Avocat, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C0419
DEFENDERESSE
S.A.S.U. A MEDIA FRANCE
[Adresse 8]
[Adresse 3]
[Localité 7]
représentée par Maître Leslie FONTAINE-LOUZOUN de la SELARL LSA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0443
COMPOSITION DE LA JURIDICTION
Président : François PRADIER, 1er Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,
Greffier : Flavie GROSJEAN, Greffier
Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.
Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 18 décembre 2024, avons mis l'affaire en délibéré à ce jour :
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 04 septembre 2019, les sociétés EPARGNE FONCIERE, CREDIT MUTUEL PIERRE 1 et SELECTINVEST 1 ont donné à bail commercial à la société A MEDIA France des locaux à usage exclusif de bureaux dans l’immeuble « FRONT OFFICE » situé [Adresse 2] et [Adresse 1].
Par acte du 06 décembre 2022, les sociétés EPARGNE FONCIERE, CREDIT MUTUEL PIERRE 1 et SELECTINVEST 1 ont fait délivrer au preneur un commandement, visant la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail, portant sur le paiement de la somme de 43.031,72 euros au titre de l’arriéré locatif.
Arguant que la société A MEDIA France n’aurait pas régularisé les causes du commandement dans le délai imparti, les sociétés EPARGNE FONCIERE, CREDIT MUTUEL PIERRE 1 et SELECTINVEST 1, représentées par la société LA FRANCAISE REAL ESTATE MANAGERS, ont, par acte du 03 mars 2023, assigné la société A MEDIA France devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre statuant en matière de référé, aux fins de voir :
Constater la résiliation de plein droit de la location consentie sur le local commercial situé [Adresse 2] et [Adresse 1], à effet au 07 janvier 2023,Ordonner l’expulsion de la société A MEDIA France des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, dans le mois de la décision à intervenir, avec au besoin, l’aide et le concours de la force publique et d’un serrurier, sous peine d’une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,Condamner la société A MEDIA France à verser à la société EPARGNE FONCIERE la somme provisionnelle de 87.213,67 euros correspondant aux loyers et charges impayés, dus au 06 janvier 2023, avec intérêts de retard au taux légal majorés de 5 points conformément aux clauses contractuelles à compter du 02 février 2023,Condamner la société A MEDIA France à verser à la société EPARGNE FONCIERE une indemnité d’occupation d’un montant de 16.725,29 euros, outre les intérêts conventionnels calculés au taux légal majoré de 5 points, outre les charges par mois, à compter du 07 janvier 2023 jusqu’à la libération effective des lieux,Condamner la société A MEDIA France à verser à la société EPARGNE FONCIERE la somme provisionnelle de 8721,36 euros, outre les intérêts conventionnels calculés au taux légal majoré de 5 points, au titre des intérêts de retard,Attribuer conformément aux clauses contractuelles à la société EPARGNE FONCIERE, la somme de 26.075,48 euros, à titre d’indemnité provisionnelle,Condamner la société A MEDIA France à payer une somme de 2500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner la société A MEDIA France aux dépens, incluant notamment la somme de 283,85 euros au titre du commandement de payer.
L’affaire étant venue la première fois à l’audience du 07 juin 2023, elle a fait l’objet de deux renvois pour permettre aux parties de trouver un accord entre elles.
A l’audience du 28 novembre 2023, constatant l’absence des parties, la juridiction a ordonné la radiation de l’affaire.
Par courrier en date du 14 mars 2024, le conseil des requérantes a sollicité le rétablissement de l’affaire, laquelle a alors été rappelée pour l’audience du 05 août 2024, à l’occasion de laquelle, elle a été à nouveau renvoyée à la date du 18 décembre 2024.
Les sociétés EPARGNE FONCIERE, CREDIT MUTUEL PIERRE 1 et SELECTINVEST 1 exposent qu’à la date du 17 décembre 2024, l’arriéré locatif s’élève à la somme de 95,126,20 euros dont elles réclament le paiement à titre de provision et confirment leurs autres demandes. Elles déclarent s’opposer à l’octroi de délais de paiement ou sollicitent à titre subsidiaire qu’ils soient limités à six mois.
Elle indique par ailleurs que le dépôt de garantie puisse être conservé à tire de garantie et qu’il ne soit pas déduit de la créance.
En défense, la société A MEDIA France expose qu’elle ne conteste pas le montant de l’arriéré, ainsi que celui du montant de l’indemnité d’occupation, sollicitant par là même des délais de paiement à hauteur de douze mois.
Elle précise qu’elle qu’elle quittera les lieux loués le 31 décembre 2024.
Elle demande enfin que le dépôt de garantie soit déduit de sa dette de loyers.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la résiliation du contrat de bail et l'expulsion
L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.
En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.
Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article L145-41 du code de commerce que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit mentionner ce délai.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement notamment des loyers et charges.
Les sociétés EPARGNE FONCIERE, CREDIT MUTUEL PIERRE 1 et SELECTINVEST 1 ont fait signifier à la société A MEDIA France un commandement d’avoir à payer la somme de 43.031,72 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 06 décembre 2022.
La société A MEDIA France n’ayant pas, dans le délai légal d'un mois à compter de la délivrance du commandement du 06 décembre 2022, réglé les causes dudit commandement, le défaut de paiement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 07 janvier 2023, en application de l’article L145-41 du code de commerce.
Dès lors, la société A MEDIA France est occupante sans droit ni titre du local commercial depuis le 07 janvier 2023, ce qui constitue pour les sociétés EPARGNE FONCIERE, CREDIT MUTUEL PIERRE 1 et SELECTINVEST 1 un trouble manifestement excessif auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l'expulsion de la défenderesse.
Le maintien dans les lieux de la société A MEDIA France causant un préjudice à les sociétés EPARGNE FONCIERE, CREDIT MUTUEL PIERRE 1 et SELECTINVEST 1, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation s’élevant à la somme de 16.725,29 euros TTC, augmenté des charges afférentes.
Sur la demande d'astreinte
L'expulsion de la défenderesse étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d'ordonner une astreinte en vue de les contraindre à quitter les lieux et ce d’autant qu’elle s’est engagée à quitter les lieux loués d’ici le 31 décembre 2024.
De surcroît, aux termes de l'article L.421-1 du code des procédures civiles d’exécution, le montant de l’astreinte ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé. Dès lors, le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus, il n'y a pas lieu en référé de prononcer en outre une astreinte.
Sur la provision et les indemnités d'occupation
En application de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l’espèce, au soutien de leur demande, les sociétés EPARGNE FONCIERE, CREDIT MUTUEL PIERRE 1 et SELECTINVEST 1 produisent un décompte, selon lequel leur créance s’établirait à la somme de 95.126,20 euros à la date du 17 décembre 2024.
Cette créance n'étant pas contestée, ni sérieusement contestable, la société A MEDIA France sera donc condamnée au paiement de ladite somme à titre d’indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 17 décembre 2024 – échéance du 4ème trimestre 2024 inclus. Cette somme portera intérêts de retard au taux légal à compter du 06 décembre 2022, date du commandement de payer, à hauteur de la somme de 43.031,72 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.
La société A MEDIA France sera, en outre, condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant de 16.725,29 euros, à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.
Sur la majoration des intérêts de retard
Les sociétés EPARGNE FONCIERE, CREDIT MUTUEL PIERRE 1 et SELECTINVEST 1 sollicitent que les sommes dues portent intérêts de retard au taux légal majoré de cinq points, conformément aux dispositions contractuelles.
Néanmoins, la prévision d’une telle majoration s’assimile à une clause pénale, laquelle, même prévue au contrat, est susceptible d'être réduite en son montant voire supprimée par le juge en raison de circonstances que le juge des référés n'a pas pouvoir d’apprécier. Il en résulte qu’une telle demande en paiement formée à ce titre est sérieusement contestable. Elle sera en conséquence rejetée.
Sur l’attribution du dépôt de garantie
L’article 10 du contrat de bail prévoit que dans le cas de résiliation du présent bail par suite d’inexécution de ses conditions pour une cause imputable au preneur, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de dommages et intérêts sans préjudice de tous autres, des loyers échus ou à échoir, et de toutes autres sommes dues par le preneur.
En premier lieu, la possibilité pour le bailleur de conserver le dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts s’analyse également en une clause pénale, entraînant les mêmes conséquences évoquées ci-dessus.
Néanmoins, au vu de cette même clause, la créance portant restitution du montant du dépôt de garantie invoquée par la défenderesse se heurte également à une contestation sérieuse, nécessitant que le juge du fond tranche sur la question de la modération éventuelle du montant du dépôt de garantie.
Il n’y aura donc pas lieu à référé sur ces demandes.
Sur le sort des meubles
En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Sur les délais de paiement
En application de l'article 1343-5 alinéa 1 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Au vu de ses bilans comptables faisant état d’un chiffre d’affaires de 3.673,948 euros et d’un résultat financier de 74.649 euros au 31 décembre 2023, la société défenderesse présente une situation financière lui permettant de respecter des délais de paiement sur un an, selon les modalités qui seront prévues dans le dispositif.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société A MEDIA France, partie succombante, sera condamnée aux entiers dépens.
Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner la société A MEDIA France à verser aux sociétés EPARGNE FONCIERE, CREDIT MUTUEL PIERRE 1 et SELECTINVEST 1 la somme de 2000 euros.
Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS,
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :
CONSTATONS l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice des bailleurs, à la date du 07 janvier 2023 ;
CONDAMNONS la société A MEDIA France à quitter les lieux loués dépendant de l’immeuble « FRONT OFFICE » situé [Adresse 2] et [Adresse 1] ;
AUTORISONS, à défaut pour la société A MEDIA France d'avoir volontairement libéré les lieux, qu'il soit procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique ;
DONNONS ACTE cependant à la société A MEDIA France de son intention de quitter les lieux avant le 31 décembre 2024 ;
DISONS qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
FIXONS une indemnité d'occupation mensuelle de 16.725,29 euros TTC, augmenté des charges afférentes ;
CONDAMNONS la société A MEDIA France à payer à la société EPARGNE FONCIERE, en sa qualité de chef de file de l’indivision, la somme de 95.126,20 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 17 décembre 2024 (échéance du 4ème trimestre 2024 incluse), avec intérêts de retard au taux légal à compter du 06 décembre 2024, à hauteur de la somme 43.031,72 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;
CONDAMNONS la société A MEDIA France à payer à la société EPARGNE FONCIERE, en sa qualité de chef de file de l’indivision, à compter du 1er janvier 2025 l'indemnité d'occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu'à libération effective des lieux ;
ACCORDONS à la société A MEDIA France la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de douze mois à raison de onze mensualités successives de 8000 euros chacune, suivies d'une douzième et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, le premier versement devant intervenir au plus tard le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, les suivants au plus tard le 10 de chaque mois ;
DISONS qu’en cas de non-paiement d'une seule échéance avant son terme, même de manière partielle, la créance deviendra immédiatement exigible pour le tout ;
DISONS n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes des parties ;
CONDAMNONS la société A MEDIA France aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de l'assignation ;
CONDAMNONS la société A MEDIA France à payer à la société EPARGNE FONCIERE, en sa qualité de chef de file de l’indivision, une indemnité de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.
FAIT À [Localité 9], le 29 Janvier 2025.
LE GREFFIER,
Flavie GROSJEAN, Greffier
LE PRESIDENT.
François PRADIER, 1er Vice-président
