Tribunal judiciaire, 09 septembre 2024. 23/14283

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le: ■ 18° chambre 1ère section N° RG 23/14283 N° Portalis 352J-W-B7H-C27AK N° MINUTE : 2 réputé contradictoire Assignation du : 17 Octobre 2023 JUGEMENT rendu le 09 Septembre 2024 DEMANDEURS Monsieur [K] [X] [Adresse 2] [Localité 3] Monsieur [F] [X] [Adresse 2] [Localité 3] Madame [B] [X] [Adresse 2] [Localité 3] Tous trois représentés par Me Thomas FILIOL DE RAIMOND, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #D0548, et par Maître Stéphane LOMBARD, avocat au barreau de Versailles, avocat plaidant, DÉFENDERESSE S.A.S.U. NEW FUTURE [Adresse 1] [Localité 4] défaillant COMPOSITION DU TRIBUNAL Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique. Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés. Madame Sandra PERALTA, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Louise FLORET, greffière, lors des débats et de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal, lors de la mise à disposition au greffe, DÉBATS A l’audience du 13 Mai 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 9 septembre 2024. JUGEMENT Rendu par mise à disposition au greffe Réputé contradictoire en premier ressort EXPOSE DU LITIGE : Par acte sous seing privé du 15 mai 2017, l’indivision [X] a donné à bail commercial à la S.A.S. SOFIA CHR un local, sis [Adresse 1] à [Localité 5] pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 2017 moyennant un loyer principal annuel de 11.300 euros, aux fins d’y exploiter “TOUTE ACTIVITE D’ACHAT, DE VENTE, DE COMMERCIALISATION, D’INSTALLATION DE MATERIEL PROFESSIONNEL D’ALIMENTATION, DE RESTAURATION ET D’HOTELLERIE”. Par avenant n°1 en date du 16 janvier 2019, l’indivision [X] acceptait la cession du droit au bail commercial entre la S.A.S. SOFIA CHR et la S.A.S.U. NEW FUTURE en cours de création et acceptait d’étendre la destination des lieux loués à l’objet de la S.A.S.U NEW FUTURE à savoir “Activité commerciale, achat, vente et location de produits réglementés et non réglementés, produits électroniques, informatiques, et de téléphonie, par tous les moyens commerciaux et électroniques”. Par acte extrajudiciaire du 18 novembre 2022, l’indivision [X] a fait délivrer à la S.A.S.U. NEW FUTURE un commandement d’avoir à payer la somme de 9.678,34 euros, visant la clause résolutoire. Par acte extrajudiciaire du 17 octobre 2023, Monsieur [K] [X], Monsieur [F] [X] et Madame [B] [X] (ci-après l’indivision [X]) ont assigné la S.A.S.U. NEW FUTURE devant la présente juridiction, aux fins de : “CONSTATER l’acquisition à la date du 18 décembre 2022 de la clause résolutoire du bail commercial conclu entre les consorts [X] et la SAS NEW FUTURE et portant sur le local commercial sis [Adresse 1] à [Localité 5], CONSTATER que le bail du 15 mai 2017 et son avenant du 16 janvier 2019 ont été résiliés de plein droit à la date du 18 décembre 2022, ORDONNER, à défaut de départ volontaire, l'expulsion de la SAS NEW FUTURE et de tous occupants de son chef se trouvant dans les lieux sis [Adresse 1] à [Localité 5], avec le concours de la force publique en cas de besoin, ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou dans tout autre lieu au choix du bailleur aux frais, risques et périls de la défenderesse et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, CONDAMNER la SAS NEW FUTURE et tous occupants de son chef au paiement de la somme de 9678,34 euros correspondant à l’arriéré de loyers, charges et frais dû à la date d'acquisition de la clause résolutoire, CONDAMNER la SAS NEW FUTURE et tous occupants de son chef au paiement d'une indemnité d'occupation trimestrielle de 3201,95 euros à compter du 19 décembre 2022 et ce jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clés avec indexation en fonction de la variation de l’ILC. CONDAMNER la SAS NEW FUTURE et tous occupants de son chef au paiement d’une somme de 3851,05 euros correspondant à 20% des sommes dues par elle. DIRE que le dépôt de garantie de 5650 euros restera acquis aux bailleurs. CONDAMNER la SAS NEW FUTURE aux dépens qui comprendront le coût du commandement du 18 novembre 2022. CONDAMNER la SAS NEW FUTURE à payer la somme de 5000 euros par application de l'article 700 du Code de procédure civile.” La S.A.S.U. NEW FUTURE n’a pas constitué avocat. Il est expressément renvoyé à l’assignation de l’indivision [X] pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions. Par ordonnance du 7 mars 2024, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction et renvoyé l’affaire à l’audience de juge unique du tribunal de céans du 13 mai 2024. MOTIFS En application de l'article L.145-41 du code de commerce, "toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge". Le bail du 15 mai 2017 liant les parties, inclut un article 8 intitulé “CLAUSE RESOLUTOIRE” selon lequel : " Il est expressément convenu, qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou à défaut de remboursement à leur échéance exacte de toutes sommes accessoires audit loyer, notamment provisions, frais, taxes, impositions, charges ou en cas d’inexécution de l’une quelconque des clauses et conditions du présent bail, celui-ci sera résilié de plein droit, si bon semble au BAILLEUR, un mois après un commandement de payer ou d’exécuter demeuré infructueux, sans qu’il soit besoin de former une demande en justice”. Par acte extrajudiciaire du 18 novembre 2022, l’indivision [X] a fait délivrer à la S.A.S.U. NEW FUTURE un commandement d’avoir à payer la somme de 9.678,34 euros, visant la clause résolutoire. Il ne ressort pas du décompte produit par la bailleresse que la locataire a régularisé les causes du commandement dans le délai d'un mois suivant la délivrance du commandement. Les conditions d'acquisition des effets de la clause résolutoire étant réunies, le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit. Il sera donc ordonné l'expulsion de la S.A.S.U. NEW FUTURE ainsi que celle de tout occupant de son chef en cas de non-restitution volontaire des lieux dans les conditions décrites au dispositif ci-après. L'article 1728 du code civil énonce que le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l'une des deux obligations principales du preneur. La société locataire est redevable, au terme du décompte communiqué de la somme de 9.678,34 euros correspondant à l’arriéré de loyers, charges et frais dû à la date d'acquisition de la clause résolutoire. Il sera donc fait droit à la demande en paiement de l’indivision [X] pour la somme de 9.678,34 euros correspondant à l’arriéré de loyers, charges et frais dû à la date d'acquisition de la clause résolutoire. L'indemnité d'occupation, en raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, doit rémunérer la jouissance des lieux et assurer, en outre, la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail. En l'espèce, au vu des caractéristiques des lieux loués et du préjudice résultant pour le bailleur de leur occupation sans droit ni titre par la S.A.S.U. NEW FUTURE, il sera fait droit à la demande de l’indivision [X] de voir condamnée la S.A.S.U. NEW FUTURE à lui payer une indemnité d’occupation trimestrielle de 3201,95 euros à compter du 19 décembre 2022 et ce jusqu'à complète restitution des lieux par remise des clés avec indexation en fonction de la variation de l’ILC. Selon l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Le bail stipule dans son article 9 intitulé “CLAUSE PÉNALE” qu’ “à défaut de paiement de toutes sommes à son échéance, notamment du loyer et de ses accessoires, et dès mise en demeure délivrée par le BAILLEUR ou son mandataire au LOCATAIRE, ou dès délivrance d’un commandement de payer, ou encore après tout début d’engagement d’instance, les sommes dues par le LOCATAIRE seront automatiquement majorées de 20% à titre d’indemnité forfaitaire et ce, sans préjudice de tous frais, quelle qu’en soit la nature, engagés pour le recouvrement des sommes ou de toutes indemnités qui pourraient être mises à la charge du LOCATAIRE. Cette clause pénale est manifestement excessive en ce qu'elle n'est pas proportionnée au manquement, et sera de ce fait réduite à la somme de 1.000 euros. Le même article 9 du bail stipule que “En outre, en cas de résiliation judiciaire ou de plein droit du présent bail, le montant du dépôt de garantie restera acquis au BAILLEUR à titre d’indemnité minimale en réparation du préjudice résultant de cette résiliation”. La demande de l’indivision [X] de conservation de l’intégralité du dépôt de garantie versé, à titre d’indemnité, pour un montant initial de 5.650 euros, soit plus de la moitié de la somme dont il est sollicité le paiement au titre de l’arriéré de loyer lors de la délivrance du commandement de payer, apparaît manifestement excessive au regard du préjudice réellement subi par le bailleur. Le montant conservé sera donc réduit d’office à la somme de 1.000 euros. La S.A.S.U. NEW FUTURE, qui succombe, sera condamnée à payer les dépens de l'instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 18 novembre 2022. L’équité commande de condamner la S.A.S.U. NEW FUTURE à payer à l’indivision [X] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre Monsieur [K] [X], Monsieur [F] [X] et Madame [B] [X] et la S.A.S.U. NEW FUTURE à la date du 18 décembre 2022 à 24h00, ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux situés [Adresse 1] à [Localité 5] dans les trente jours de la signification du présent jugement, l’expulsion de la S.A.S.U. NEW FUTURE et de tout occupant de son chef, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier, DIT que les meubles et objets meublant se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, FIXE l’indemnité d’occupation trimestrielle due par la S.A.S.U. NEW FUTURE à compter du 19 décembre 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à la somme de 3201,95 euros, avec indexation en fonction de la variation de l’ILC, CONDAMNE la S.A.S.U. NEW FUTURE à payer à Monsieur [K] [X], Monsieur [F] [X] et Madame [B] [X] la somme de 9.678,34 euros correspondant à l’arriéré de loyers, charges et frais dû à la date d'acquisition de la clause résolutoire, CONDAMNE la S.A.S.U. NEW FUTURE à payer à Monsieur [K] [X], Monsieur [F] [X] et Madame [B] [X] la somme de 1.000 euros, au titre de la clause pénale, Dit que le dépôt de garantie versé par la S.A.S.U. NEW FUTURE restera acquis à Monsieur [K] [X], Monsieur [F] [X] et Madame [B] [X] dans la limite de la somme de 1.000 euros, au titre de la clause pénale, CONDAMNE la S.A.S.U. NEW FUTURE à payer à Monsieur [K] [X], Monsieur [F] [X] et Madame [B] [X] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE la S.A.S.U. NEW FUTURE en tous les dépens, en ce compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire du 18 novembre 2022, REJETTE toutes les autres demandes des parties, Fait et jugé à Paris le 09 Septembre 2024. Le Greffier Le Président Christian GUINAND Sandra PERALTA