Tribunal judiciaire, 08 octobre 2024. 24/02046

TRIBUNAL JUDICIAIRE Site Camille Pujol 2 allées Jules Guesde BP 7015 31068 TOULOUSE cedex 7 NAC: 5AA N° RG 24/02046 N° Portalis DBX4-W-B7I-S6QQ ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ N° B 24/ DU : 08 Octobre 2024 [F] [C] [T] [S] épouse [H], usufruitière [O] [H], nu-propriétaire C/ [N] [J] Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée le 08 Octobre 2024 à Me Lisa JOULIE Expédition délivrée à toutes les parties ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ Le mardi 08 octobre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE, Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition. Après débats à l'audience du 29 août 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ; ENTRE : DEMANDEURS Madame [F] [C] [T] [S] épouse [H], usufruitière demeurant 19 RUE ERNEST MERIMEE - 31000 TOULOUSE représentée lors de l’appel des causes par Maître Lisa JOULIE, avocat au barreau de TOULOUSE, substitué lors des plaidoiries par Maître Adam LAKEHAL, avocat au barreau de TOULOUSE Monsieur [O] [H], nu-propriétaire demeurant 26 RUE DE LA BALANCE - 31000 TOULOUSE représentée par lors de l’appel des causes par Maître Lisa JOULIE, avocat au barreau de TOULOUSE, substitué lors des plaidoiries par Maître Adam LAKEHAL, avocat au barreau de TOULOUSE ET DÉFENDEUR Monsieur [N] [J] demeurant ETAGE 2, 24 RUE DES 36 PONTS - 31400 TOULOUSE non comparant, ni représenté EXPOSE DU LITIGE Par un contrat du 20 novembre 2020, Monsieur [W] [H] a donné à bail à Monsieur [N] [J] un appartement à usage d'habitation situé 24 rue des 36 ponts, 2e étage côté rue, 31400 TOULOUSE, pour un loyer mensuel de 375€ et 25€ de provision sur charges. En vertu de l’acte de notoriété en date du 28 novembre 2023, suite au décès de Monsieur [W] [H], Madame [F] [C] [T] [S] épouse [H] est devenue usufruitière et Monsieur [O] [H], nu-propriétaire du bien loué. En raison d'impayés de loyers, Madame [F] [C] [T] [S] épouse [H] et Monsieur [O] [H] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 04 mars 2024 pour un montant en principal de 2200€. Par acte de commissaire de justice du 25 avril 2024, Madame [F] [C] [T] [S] épouse [H] et Monsieur [O] [H] ont ensuite fait assigner Monsieur [N] [J] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement. A l’audience du 29 août 2024, Monsieur [E] [K] et Madame [G] [X] épouse [K], représentés par leur conseil, reprennent les termes de leur assignation et actualisent leur créance pour demander de : - constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location en date du 13 janvier 2020, - Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail en date du 16 avril 2024, - Déclarer Monsieur [J] [N] occupant sans droits, ni titres de l’appartement sis 24 rue des 36 ponts à TOULOUSE (31400), - Ordonner sans délai, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, et ce au besoin, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, - le condamner à leur payer la somme actualisée de 2800€ au titre des loyers et charges impayés, selon décompte arrêté au mois d’avril 2024, majoré au taux légal à compter du commandement de payer, et à parfaire au jour de la décision, - le condamner à leur payer une indemnité mensuelle égale au montant du loyer et des charges actuels, soit la somme de totale de 400€ (375€ +25€) par mois, et ce jusqu’à leur départ effectif des lieux, - dire et juger que cette indemnité sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionnée dans le cadre du contrat de bail, - le condamner à leur payer la somme de 1000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, - le condamner aux entiers dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile en ce compris le coût du commandement de payer et le coût de la dénonce à la CCAPEX. Bien que convoqué par acte de commissaire de justice par remise à l’étude selon les modalités prévues à l’article 658 du Code procédure civile, Monsieur [N] [J] n’est ni présent, ni représenté. L'affaire a été mise en délibéré au 08 octobre 2024. MOTIFS DE LA DECISION L'ordonnance est réputée contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu'elle est susceptible d'appel. I. SUR LA RESILIATION : - sur la recevabilité de l'action : L'article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit l'obligation pour le propriétaire, et à la diligence de l'huissier, de notifier, auprès du représentant de l'État dans le département, l'assignation aux fins de résiliation d'un contrat de bail dans les six semaines précédant l'audience, pour lui permettre de saisir les organismes sociaux et les services compétents, sous peine d'irrecevabilité de la demande. En l'espèce, les demandeurs produisent la notification à la préfecture de Haute-Garonne de l’assignation en justice délivrée au locataire par la voie électronique le 26 avril 2024 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. L’action est donc recevable. - sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (cf : Civ. 3e, avis du 13 juin 2024 n°24-70.002) prévoit que “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux”. Le commandement de payer en date du 4 mars 2024 a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, nouveau délai prévu par la loi du 27 juillet 2023. Or, le contrat de bail avait été signé avant la date d'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et reste donc régi par la loi applicable en la matière à cette date, qui prévoyait un délai de 2 mois pour apurer la dette. Le bail en date du 20 novembre 2020 conclu entre Monsieur [W] [H] aux droits duquel viennent Madame [F] [C] [T] [S] épouse [H] et Monsieur [O] [H], d’une part et Monsieur [N] [J] d’autre part contient une clause résolutoire (article XI). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 04 mars 2024 pour la somme en principal de 2200€ par Madame [F] [C] [T] [S] épouse [H] et Monsieur [O] [H]. Ce commandement est resté infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 05 mai 2024. L’expulsion de Monsieur [N] [J] sera ordonnée, en conséquence. Aucun motif ne justifie en revanche de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé au défendeur pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux en l’absence de 1manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte pour entrer dans les lieux ou de mauvaise foi de sa part étant précisé que la bonne foi est toujours présumée. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à Monsieur [N] [J] pour organiser son départ et assurer son relogement. II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT : Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties. Madame [F] [C] [T] [S] épouse [H] et Monsieur [O] [H] produisent outre le contrat de bail un décompte démontrant que le locataire reste devoir la somme de 2800€ arrêtée au mois d’avril 2024, mensualité d’avril 2024 incluse. Monsieur [N] [J], non comparant, ne conteste ni le principe, ni le montant de l’arriéré locatif. Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 2800€, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2200€ à compter du commandement de payer (04 mars 2024) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. L'application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir le locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail, il sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, soit la somme de 400€, et révisable selon les modalités contractuelles. L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et l'audience étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, il sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée soit le 1er mai 2024, et jusqu' à la date de la libération effective et définitive des lieux sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant. III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Monsieur [N] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture. Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Madame [F] [C] [T] [S] épouse [H] et Monsieur [O] [H], Monsieur [N] [J] sera condamné à leur verser une somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 20 novembre 2020 entre Monsieur [W] [H] aux droits duquel viennent Madame [F] [C] [T] [S] épouse [H] (usufruitière) et Monsieur [O] [H] (nu-propriétaire) d'une part et Monsieur [N] [J] d'autre part concernant un appartement à usage d'habitation situé 24 rue des 36 ponts, 2e étage côté rue, 31400 TOULOUSE, sont réunies à la date du 05 mai 2024 ; ORDONNONS en conséquence à Monsieur [N] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ; 1DEBOUTONS Madame [F] [C] [T] [S] épouse [H] et Monsieur [O] [H] de leur demande de suppression des délais légaux prévus par l’article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; DISONS qu’à défaut pour Monsieur [N] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [F] [C] [T] [S] épouse [H] et Monsieur [O] [H] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d'un serrurier ; CONDAMNONS Monsieur [N] [J] à verser à Madame [F] [C] [T] [S] épouse [H] et Monsieur [O] [H] à titre provisionnel la somme de 2800 € (décompte arrêté au mois d’avril 2024 mensualité d’avril 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal 1sur la somme de 2200€ à compter du commandement de payer (04 mars 2024) 1et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil ; CONDAMNONS Monsieur [N] [J] à payer à Madame [F] [C] [T] [S] épouse [H] et Monsieur [O] [H] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er mai 2024, et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ; FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi soit la somme de 400€, révisable selon les modalités contractuelles ; CONDAMNONS Monsieur [N] [J] à verser à Madame [F] [C] [T] [S] épouse [H] et Monsieur [O] [H] une somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS Monsieur [N] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Le Greffier La Vice-Présidente