Tribunal judiciaire, 12 décembre 2024. 23/07330

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES Service des contentieux de la protection [Adresse 7] [Localité 4] JUGEMENT DU 12 Décembre 2024 N° RG 23/07330 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KTDP Jugement du 12 Décembre 2024 [Z] [V] C/ [Y] [R] EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE à maitre CROIX CERTIFIE CONFORME DELIVRE LE à monsieur [V] Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 12 Décembre 2024 ; Par Aude PRIOL, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ; Audience des débats : 10 Octobre 2024. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 12 Décembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ENTRE : DEMANDEUR : M. [Z] [V] [Adresse 3] [Localité 5] comparant en personne ET : DEFENDEUR : M. [Y] [R] [Adresse 1] [Localité 6] représenté par Me Alexis CROIX, avocat au barreau de RENNES EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 2 juin 2018, à effet au 1er juillet 2018, M. [Y] [R] a donné à bail à M. [Z] [V] et Mme [M] [I], sa concubine, une maison d’habitation située [Adresse 2] à [Localité 8] moyennant un loyer mensuel de 1.100 euros hors charges. M. [Z] [V] a versé à M. [Y] [R] la somme de 1.100 euros au titre du dépôt de garantie. Un état des lieux d’entrée a été réalisé contradictoirement entre les parties le 28 juin 2018. Un état des lieux de sortie a été réalisé contradictoirement entre les parties le 30 juin 2022. La commission départementale de conciliation a été saisie par le bailleur d’un litige entre les parties relatif à la restitution du dépôt de garantie. Aucune conciliation n’est intervenue en l’absence de M. [Y] [R]. Par requête reçue au greffe le 2 octobre 2023, M. [Z] [V] a saisi le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Rennes aux fins d’obtenir la condamnation de M. [Y] [R] au paiement des sommes suivantes : - 600 euros à titre de restitution partielle du dépôt de garantie ; - 1 200 euros au titre de la majoration de retard ; - 219.90 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civil ; Les parties ont été convoquées par les soins du greffe à l’audience du 1er février 2024. A cette date, faute d’être en état d’être jugée, elle a été renvoyée à la demande des parties à plusieurs reprises pour être retenue à l'audience du 10 octobre 2024. A l’audience, M. [Z] [V] a comparu en personne. Soutenant oralement des écritures déposées à l’audience et préalablement communiquées, il confirme ses demandes initiales sauf à actualiser la demande au titre de l’article 700 à hauteur de 719.90 euros. Au soutien de ses demandes, il expose que la commission départementale a estimé que la retenue du dépôt de garantie n’était pas justifiée. Il souligne que seul un léger impact a été constaté sur la porte du garage lors de l’état des lieux de sortie, que celui-ci était mineur et n’empêchait pas le fonctionnement de la porte. Il relève que celle-ci était déjà vétuste et qu’aucune vétusté n’a été prise en compte par le bailleur. Il estime que les frais exigés sont en disproportion totale avec le préjudice subi. Il précise qu’il n’est pas parvenu à trouver une solution amiable bien qu’il accepte qu’une restitution partielle du dépôt de garantie et que M. [R] ne s’est pas présenté à la tentative de conciliation. A l’audience, M. [Y] [V] a comparu représenté par son conseil, Maître CROIX, avocat au barreau de Rennes. Soutenant oralement ses écritures déposées à l’audience et préalablement communiquées, il sollicite de débouter M. [Z] [V] de l’intégralité de ses demandes et de le condamner au paiement d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens. A titre de moyens en défense, en application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, il estime justifier de l’absence de restitution du dépôt de garantie. Il souligne que le locataire reconnaît être l’auteur de la dégradation de la porte du garage. Il relève que les frais de remise en état de la porte abimée par le locataire sont justifiés, qu’ils sont d’ailleurs supérieurs au coût des réparations. Il considère qu’aucune vétusté ne saurait être appliquée. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIFS DE LA DÉCISION 1/ Sur la restitution du dépôt de garantie Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie « est restitué dans un délai maximum de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées [...]. Il est restitué dans le délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées [...]. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile ». En application de l’article 7 c de la même loi, le locataire est tenu « de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ». Enfin, l’article 1721 du Code civil précise que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels sauf la preuve contraire. En l’espèce, l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement entre les parties le 28 juin 2018 laisse apparaître un logement en bon état. S’agissant du garage, il est indiqué : « Garage fermé. Porte automatique », sans autre précision. L’état des lieux de sortie établi contradictoirement entre les parties le 30 juin 2022 mentionne pour plusieurs pièces un état de vétusté « normale » et, pour la chambre n°2 un mur à repeindre totalement. Il convient de rappeler que le locataire a accepté un dédommagement de 500 euros à prélever sur le dépôt de garantie à ce titre. S’agissant de la porte du garage, l’état des lieux de sortie mentionne « À noter, 1 poc sur panneau bas porte sectionnelle ». Des photos sont produites confirmant la présence d’un impact sur cette porte. Le locataire reconnaît être à l’origine de cette dégradation. En sa qualité de locataire, M. [Z] [V] est donc être tenu à prendre en charge les réparations qu’il a causé. Le bailleur produit un devis d’un montant total de 1.236,78 euros, incluant le remplacement d’une section de porte de garage pour un montant de 493,65 euros, le coût de la main d’œuvre pour 450 euros et le forfait de transport pour 87 euros. Force est de constater que M. [Z] [V] ne rapporte pas la preuve de ce que cette porte présentait un état de vétusté antérieur et ce d’autant qu’il résulte des mentions portées au diagnostic de performance énergétique joint au bail que la maison a été construite en 2017. Par ailleurs, il n’est pas contesté que cette dégradation n’a pas eu de conséquences sur le fonctionnement de la porte et que le bailleur n’a pas fait procédé aux réparations avant de louer de nouveau le bien. Toutefois, le bailleur n’a pas entendu réclamer au locataire le paiement intégral de la réparation, étant souligné que celui-ci était supérieur à 1 100 euros correspondant au montant total du dépôt de garantie et a fortiori à la somme de 600 euros réclamée par le locataire. Par suite, il convient de considérer que le bailleur était en droit de conserver le dépôt de garantie à hauteur de 600 euros au titre des réparations des dégradations causées à la porte du garage par le locataire. En conséquence, M. [Z] [V] sera débouté de sa demande de restitution partielle du dépôt de garantie majoré. 2/ Sur les demandes accessoires En application de l’article 696 du Code de Procédure civile, partie perdante, M. [Z] [V] sera condamné aux dépens de l’instance. En application de l’article 700 du Code de procédure civile, tenu aux dépens, la demande de M. [Z] [V] à ce titre sera rejetée. En équité, la demande de M. [Y] [R] au même titre sera rejetée. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentions de la protection, statuant après débats publics par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort, REJETTE la demande de M. [Z] [V] en restitution partielle du dépôt de garantie ; REJETTE en conséquence, la demande de M. [Z] [V] au titre de la majoration de retard de 10% ; CONDAMNE M. [Z] [V] aux dépens de l’instance ; REJETTE la demande de M. [Z] [V] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETTE la demande de M. [Y] [R] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 12 décembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge