Cour d'appel, 22 octobre 2024. 23/03603

22/10/2024 ARRÊT N°408/2024 N° RG 23/03603 - N° Portalis DBVI-V-B7H-PYMM EV/IA Décision déférée du 06 Octobre 2023 Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE ( 23/01982) F.BOUKROUNA S.A. ALTEAL C/ [D] [L] INFIRMATION PARTIELLE Grosse délivrée le à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 3ème chambre *** ARRÊT DU VINGT DEUX OCTOBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE *** APPELANTE S.A. ALTEAL [Adresse 4] [Localité 3] Représentée par Me Isabelle DURAND, avocat au barreau de TOULOUSE INTIMÉ Monsieur [D] [L] [Adresse 1] [Localité 2] Représenté par Me Françoise BERTARD-CORBIERE, avocat au barreau de TOULOUSE (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2023-10216 du 29/01/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE) COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant E. VET, Conseiller faisant fontion de président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : E. VET, président P. BALISTA, conseiller S. GAUMET, conseiller Greffière, lors des débats : I. ANGER ARRET : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffière de chambre FAITS Par contrat du 26 janvier 2018, SA Alteal, anciennement dénommée [Localité 3] Habitat, a donné à bail à Mme [P] [G] et M. [D] [L] un logement à usage d'habitation et un garage (n°26) situés [Adresse 1] à [Localité 2] pour un loyer mensuel de 525,22€ pour le logement et 30 € pour le garage. Par acte du 22 février 2018 à effet au 22 février 2018, la bailleresse, a également donné à bail aux locataires un second garage (n°35) situé à la même adresse, pour un loyer mensuel de 17,67€. Par courrier reçu le 16 septembre 2022, Mme [P] [G] a donné congé du bail, M. [D] [L] restant seul titulaire du bail. Le 24 février 2023, la SA Alteal a fait signifier à M. [D] [L] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire. PROCEDURE Par acte du 16 mai 2023, la SA Alteal a fait assigner M. [D] [L] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé afin d'obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion du locataire et sa condamnation au paiement de sommes. Par ordonnance contradictoire du 6 octobre 2023, le juge a : - dit que la demande de constatation des effets de la clause résolutoire (résiliation du bail, expulsion et fixation d'une indemnité d'occupation) est irrecevable, - rejeté la demande de délais de paiement de M. [D] [L], - condamné M. [D] [L] à verser à la SA Alteal à titre provisionnel la somme de 7451,70 € au titre des loyers et charges impayés (décompte arrêté au 1er septembre 2023, incluant le mois d'août 2023) avec intérêts au taux légal sur la somme de 2394,59 € à compter de la date de la délivrance du commandement de payer (24 février 2023), sur la somme de 3792,41€ à compter de la date de la délivrance de l'assignation (16 mai 2023) et à compter de l'ordonnance pour le surplus, - condamné M. [D] [L] à verser à la SA Alteal une somme de 150 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [D] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation en référé à l'exclusion de sa notification à la préfecture, - rappelé que l'ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Par déclaration en date du 19 octobre 2023, la SA Alteal a relevé appel de la décision en en critiquant l'ensemble des dispositions. MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES La SA Alteal dans ses dernières conclusions du 8 août 2024 demande à la cour de : - infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a déclaré irrecevable la demande de constatation des effets de la clause résolutoire, En conséquence, - constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire à compter du 24 avril 2023, - infirmer la décision dont appel en ce qu'elle a déduit du montant de l'arriéré locatif la somme de 7,62 € x 23, En conséquence, - condamner M. [D] [L] au paiement de la somme de 16'234,34 € correspondant à l'arriéré des loyers et charges dus au 7 août 2024 somme à parfaire au jour de l'audience, - infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a exclu des dépens le montant du coût de la notification de l'assignation à la préfecture, - confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a débouté M. [D] [L] de sa demande de délai de paiement, Y ajoutant, - condamner M. [D] [L] aux dépens d'appel ainsi qu'au paiement de la somme de 1000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. M. [D] [L] dans ses dernières conclusions du 25 février 2024 demande à la cour de : - confirmer l'ordonnance du 6 octobre 2023, En conséquence de quoi, - dire et juger que la demande de constatation des effets de la clause résolutoire (expulsion et fixation d'une indemnité d'occupation) est irrecevable, - dire et juger que M. [D] [L] sera condamné au paiement d'une provision de 7451,70 € au titre des loyers et charges impayés, Sur l'appel incident, - réformer l'ordonnance du 6 octobre 2023 sur le refus d'accorder des délais de paiement, - dire et juger que M. [D] [L] devra rembourser la dette locative de 7451,70€ en payant la somme de 100 € par mois, - réformer l'ordonnance du 6 octobre 2023, - dire et juger qu'il n'y a pas lieu à un article 700 du NCPC. L'ordonnance de clôture est intervenue le 2 septembre 2024. La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées. MOTIFS Le premier juge, pour déclarer irrecevables les demandes de la bailleresse aux constatations des effets de la clause résolutoire, a constaté que si elle a produit un courrier du 2 février 2023 destiné à la caisse d'allocations familiales, elle n'a pas justifié de son envoi ou de sa réception, que dès lors le respect des dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 n'était pas justifié. Aux termes des dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 : «Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. ». En cause d'appel, la SA Alteal reconnaît ne pas avoir adressé par lettre recommandée la déclaration d'impayés à la CAF, mais produit un courriel de cet organisme du 18 octobre 2023 confirmant la réception de la fiche de déclaration d'impayés concernant M. [L] le 6 février 2023, c'est-à-dire plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation ayant initié la présente procédure. En conséquence, ses demandes en constat de résiliation de la clause résolutoire, expulsion et paiement d'une indemnité d'occupation doivent être déclarées recevables par infirmation de la décision déférée. L'article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. L'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En vertu de l'article 24 de la même loi le bail qui contient une clause résolutoire est résilié de plein droit en cas d'impayé locatif deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail du 26 janvier 2018 comprend une clause résolutoire en son article 10.1 conformément aux articles sus-visés, de même que le contrat annexe du 22 février 2018 en sa page 3/5. La bailleresse a fait délivrer à M. [L] le 24 février 2023 un commandement de payer la somme principale de 2394,59 € visant la clause résolutoire des baux. A défaut pour M. [L] de rapporter la preuve de la justification du paiement dans le délai prescrit de deux mois de la délivrance du commandement expirant le 25 avril 2023, l'arriéré locatif est réputé être dû et dès lors les clauses résolutoires contractuelles produisent leurs effets. Le juge des référés, juge de l'évidence ne peut donc que constater la résiliation des baux acquises à la date du 25 avril 2023, sans possibilité pour lui d'apprécier la gravité des manquements reprochés. En effet, la clause résolutoire insérée au bail a un caractère automatique ; elle est acquise au profit du bailleur par l'expiration du délai du commandement, le juge n'ayant plus le pouvoir d'accorder des délais pour régulariser. En cet état, M. [L] est occupant sans droit des locaux appartenant à la SA Alteal depuis la résiliation des baux ; une telle occupation caractérise un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en ordonnant l'expulsion requise, qui n'apparaît pas une sanction disproportionnée aux droits protégés. Considérant l'occupation sans droit des lieux depuis la résiliation des baux, la SA Alteal est en droit d'obtenir paiement d'une indemnité d'occupation pour chacun au-delà de cette date dont le montant peut être fixé à celui du loyer courant provision pour charges comprise. L'ordonnance du juge des référés doit être infirmée sur ce point. La bailleresse produit un décompte des sommes dues arrêté au 31 juillet 2024 d'un montant de 16'234,36 €. M. [L] fait valoir qu'il ressort du décompte qu'il lui a été irrégulièrement réclamé la somme de 7,62X23 €. Cependant, l'article L442-5 du Code de la construction et de l'habitation prévoit : «Aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l'article L. 300-3, les organismes d'habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l'Etat dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l'avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d'immatriculation au répertoire national d'identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d'un mois. A défaut, le locataire défaillant est redevable à l'organisme d'habitations à loyer modéré d'une pénalité de 7,62 €, majorée de 7,62 € par mois entier de retard, sauf s'il est établi que des difficultés particulières n'ont pas permis au locataire de répondre. ». En l'espèce, la bailleresse justifie avoir adressé au locataire l'enquête visée par ce texte les 11 octobre et 20 décembre 2021 et M. [L] ne prétend pas que des difficultés particulières ne lui ont pas permis de répondre alors que par ailleurs ces demandes visaient expressément la pénalité de 7,62 € par mois en cas de défaut de réponse. En conséquence, il doit être fait droit à la demande de la bailleresse à ce titre, par infirmation de la décision déférée. Au regard de l'historique de compte produit par la bailleresse et à défaut d'autres critiques du locataire, il doit être fait droit à la demande à hauteur de 16'234,36 €, mensualité de juillet 2024 incluse, par infirmation de la décision déférée. Pour solliciter des délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire, M. [L] fait valoir qu'il est salarié en CDI depuis le 15 décembre 2006 et perçoit 1169,33 € par mois, expliquant que depuis sa séparation, il n'a pas géré ses affaires comme il aurait dû. La bailleresse oppose que M. [L] n'a pas repris le paiement régulier de ses loyers et en tout état de cause ne justifie pas pouvoir apurer sa dette dans le délai de 36 mois. L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.». M. [L] produit son imposition sur les revenus 2022 duquel il ressort que son revenu fiscal de référence était de 11'299 € et ses bulletins de paye pour les mois de juin à août 2003 desquels il résulte que son revenu net imposable s'élevait à 1330,22 €. Or, le commandement de payer visant la clause résolutoire qui a été délivré au locataire le 4 février 2023 visait la somme principale de 2394,59 €, la décision déférée l'a condamné à payer la somme de 7451,70 et au mois de juillet 2024 il était redevable d'une somme de 16'234,36 € . Ainsi, le montant de la dette de la locataire a très nettement augmenté depuis l'engagement de la procédure. Comme le relève la bailleresse, l'octroi de délais de paiement dans le délai légal maximum de 36 mois obligerait le locataire à verser une somme de 450 € en plus du loyer courant, alors que d'une part M. [L] n'a effectué aucun versement au bénéfice de la bailleresse depuis le 7 janvier 2023 et notamment depuis la décision déférée et ne manifeste donc pas une volonté réelle d'apurer sa dette et que d'autre part il n'établit pas que sa situation financière lui permettrait de verser cette somme en plus du loyer courant. Il convient d'en déduire que la situation financière du locataire ne permet pas d'envisager un plan de rééchelonnement lui permettant d'apurer sa dette locative. La décision déférée doit donc être confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande de délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire présentée par M. [L]. Les dépens de première instance seront confirmés et M. [L] qui succombe condamné aux dépens d'appel, en ce inclus le montant du coût de la notification de l'assignation à la préfecture, par l'infirmation de la décision déférée. L'équité commande de confirmer la décision déférée et de faire droit à la demande de la bailleresse en cause d'appel à hauteur de 500 €. PAR CES MOTIFS La cour Infirme l'ordonnance du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé sauf en ce qu'elle a rejeté la demande de délai de paiement avec suspension de la clause résolutoire présentée par M. [D] [L] et l'a condamné à verser à la SA Alteal de 150 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, Statuant pour le surplus et y ajoutant : Déclare recevable la demande de la SA Alteal en constatation des effets de la clause résolutoire (expulsion et fixation d'une indemnité d'occupation), Constate la résiliation du bail liant M. [D] [L] à la SA Alteal, Ordonne l'expulsion de M. [D] [L] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et l'aide d'un serrurier, et qu'il sera procédé conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par elle ou à défaut par la bailleresse, Condamne M. [D] [L] à verser à la SA Alteal une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges conventionnels à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux, cette indemnité d'occupation étant revalorisée dans les mêmes conditions que le loyer, Condamne M. [D] [L] à payer à la SA Alteal au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, la somme de 16'234,34 € hors frais de procédure mensualité de juillet 2024 incluse, Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. [D] [L] à verser à la SA Alteal 500 €, Condamne M. [D] [L] aux dépens de première instance et d'appel en ce compris le coût de la notification de l'assignation à la préfecture. LE GREFFIER LE PRESIDENT I.ANGER E.VET