Texte intégral
JURIDICTION D’EXPROPRIATION DES BOUCHES DU RHONE
[Adresse 27]
N° R.G. 24/00022 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5DHM
L’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER
PROVENCE-ALPES-COTE-D’AZUR (EPF)
C/
M. [N] [K]
M. [Y] [K]
M. [S] [K]
M. [O] [E]
Mme [V] [E]
M. [B] [E]
Préemption sur la commune de [Localité 28] : fixation du prix d’aliénation de l’ensemble immobilier sis [Adresse 29]
LE 29 JANVIER 2025
JUGEMENT
EXPROPRIANT
L’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE-ALPES-COTE-D’AZUR (EPF)
dont le siège social est sis [Adresse 25], pris en la personne de sa Directrice Générale, Mme [U] [H],
représenté par Me Miguel BARATA, avocat au barreau de PARIS
CONTRE :
EXPROPRIES
Monsieur [N] [K]
demeurant [Adresse 1]
Monsieur [Y] [K]
demeurant [Adresse 18]
Monsieur [S] [K]
demeurant [Adresse 1]
Monsieur [O] [E]
demeurant [Adresse 7]
Madame [V] [E]
demeurant [Adresse 6]
Monsieur [B] [E]
demeurant [Adresse 5]
Tous représentés par Me Valérie KEUSSEYAN-BONACINA, avocat au barreau de MARSEILLE
En présence de Monsieur le Commissaire du Gouvernement de [Localité 26], DRFIP PACA, Pôle d’évaluations domaniales, [Adresse 4]
COMPOSITION DE LA JURIDICTION
Président : Claude BENDELAC, Juge au Tribunal judiciaire de Marseille désignée en qualité de Juge de l’Expropriation
Greffier : Élisa ADÉLAÏDE
Débats à l’audience publique du 4 décembre 2024
EXPOSE DU LITIGE :
Le 20 décembre 2017, l’Etat et l’EPF ont signé une convention cadre n°3 définissant les interventions de l’EPF PACA sur le territoire des communes en constat de carence sur la région Provence Alpes Cote d’Azur.
Le plan Local d’Urbanisme Intercommunal (PLUi) approuvé le 19 décembre 2019 dispose d’un secteur de mixité sociale instaurant sur l’ensemble parcellaire 40 % de logements en mixité sociale.
Par délibération de la métropole Aix-Marseille-Provence du 15 décembre 2022 a institué le droit de préemption Urbain sur la commune de [Localité 28].
Par arrêté du 21 décembre 2023, le préfet des Bouches-du-Rhône a prononcé la carence au titre de la période triennale 2020-2022 pour la commune de [Localité 28] et le transfert du droit de préemption urbain à l’Etat.
Par arrêté du 26 février 2024, le préfet des Bouches-du-Rhône a délégué l’exercice du droit de préemption à l’Etablissement Public Foncier Provence-Alpes-Côte d’Azur.
Dans le secteur de mixité sociale et à proximité du centre-ville se trouve l’ensemble immobilier sis [Adresse 29] à [Localité 28].
Par déclaration d’intention d’aliéner (DIA) reçue en mairie le 23 janvier 2024, l’indivision [K]-[E] a déclaré vouloir vendre le bien immobilier [Adresse 29] à [Localité 28], parcelles cadastrées Section BC n°[Cadastre 15] (648 m2) et BC n°[Cadastre 17] (192 m2), pour un prix de vente de 1.400.000 € et 84.000 € de frais d’agence.
Par décision n°2024-23 du 10 avril 2024, l’EPF PACA a décidé d'exercer son droit de préemption, et fait une offre d’acquérir le bien susvisé pour un prix de 1.140.000 €.
Par courrier reçu le 27 mai 2024 les consorts [K]-[E] ont fait connaître à l'EPF PACA leur refus du prix proposé et le maintien du prix mentionné dans la DIA.
Par mémoire reçu au greffe le 11 juin 2024, l’EFP PACA a saisi la juridiction d’une demande de fixation du prix d’aliénation de l’ensemble immobilier sis [Adresse 29] à [Localité 28], parcelles cadastrées Section BC n°[Cadastre 15] (588 m2) BC n° [Cadastre 16] (648 m2) et BC n°[Cadastre 17] (192 m2), au prix de 1.140.000 €.
Par courrier reçu le 11 juillet 2024, l’EPF PACA a fait signifier au juge de l’expropriation sa consignation du 26 juin 2024 correspondant à la somme de 171.000 €.
Le commissaire du gouvernement a transmis ses conclusions au greffe de la juridiction le 9 octobre 2024.
La visite des lieux a été fixée par ordonnance du 23 août 2024 au 15 octobre 2024.
L’audience publique a eu lieu le 4 décembre 2024.
Par mémoire reçu au greffe le 16 novembre 2024, l’EPF PACA a maintenu sa demande de fixation du prix d’aliénation de l’ensemble immobilier à 1.140.000 euros et sollicité le rejet des demandes des consorts [K]-[E].
Il se fonde sur la méthode par comparaison en proposant quatre références de biens vendus entre 2.403.34 euros et 5.180 euros du m2. Prenant en considération la surface utile du bien, ses dépendances, la taille du terrain, l’accès étroit sur une petite route et la servitude, il retient un prix au m2 de 5.065 €.
Il s’oppose à la méthode de la charge foncière proposée par les expropriés, considérant que le bien est un bien bâti et non un terrain nu et ajoute que les références produites par le commissaire du gouvernement ne portent pas sur des biens comparables.
Il affirme que le juge de l’expropriation ne peut pas prendre en compte l’incidence fiscale de l’acquisition du bien par l’EPF et, qu’à ce stade de la procédure, aucune commission d’agence n’est due, puisque que l’EPF conserve la possibilité de renoncer à son droit de préemption. Enfin, elle considère que les frais d’expertise et de travaux pour murer le bien ne peuvent être mis à sa charge, aucune indemnité accessoire n’étant due en matière de préemption.
Dans ses conclusions reçues au greffe de la juridiction le 27 novembre 2024, le commissaire du gouvernement conclut à la fixation d’un prix de vente à hauteur de 1.400.000 €.
Il indique que la date de référence se situe au 9 septembre 2022 et retient la méthode de comparaison, proposant des références de ventes de terrains en zones UC2 et UCT2 à [Localité 28] et en zones UC1 et UC2 dans le [Localité 3] comportant des biens bâtis destinés à la démolition pour réalisation de projets immobiliers, variant entre 463.68 euros et 2735.23 euros le m2, soit un prix moyen de 1015.85 €/m2 et un prix médian de 982.09€/m2. Compte tenu de la situation géographique du bien, de l’existence d’une servitude de mixité sociale de 40% elle retient une valeur de 982 €/m2.
Par mémoire reçu le 2 décembre 2024, les consorts [K]/[E] demandent de :
Fixer la valeur du bien objet de la promesse de vente du 29 décembre 2023 relativement aux biens et droits immobilier situés sur la commune de [Localité 28], [Adresse 24], section BC n°[Cadastre 15], [Cadastre 16] et [Cadastre 17] à la valeur de 1.400.00 euros, Juger que cette valeur a été fixée en considération des contraintes liées à l’obligation de création de logements sociaux, Dire et juger que l’acte notarié à intervenir devra comporter le rappel des dispositions de l’article 150 U-8 du code général des impôts, l’exonération de la plus-value devant porter sur la totalité des surfaces à construire devant avoir vocation sociale, Dire et juger que l’EPF PACA sera tenue de payer la commission d’agence à hauteur de 84.000 euros au bénéfice de la société LISIA CONSEILS, la commission d’agence étant mentionnée dans la promesse de vente et dans la DIA à la charge de l’acquéreur, Condamner l’EPF PACA à lui payer la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens, Dire et juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit. Ils précisent que la recherche de termes de comparaison de biens de même nature n’a permis d’identifier qu’une seule mutation de terrain en zone UC2 datant de 2020 au prix de 900.000 euros pour une superficie de terrain de 885 m2. Ils en concluent que par comparaison, le prix de leur bien s’élèverait à 1.450.000 euros. Ils retiennent donc également la méthode de la charge foncière.
Ils sollicitent l’application de l’article 150 U du code général des impôts, excluant la taxation de la plus-value, le bien étant destiné dans la promesse de vente à la réalisation de 100 % de logement sociaux.
Ils demandent que l’EFP prennent en charge la rémunération de l’intermédiaire incombant à l’acquéreur pressenti auquel il entend se substituer.
L’affaire a été mise en délibéré au 29 janvier 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'il juge nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.
Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.
L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.
Aux termes de l’article L 213-4 du code de l’urbanisme, à défaut d’accord amiable en matière de préemption, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire.
Selon les articles L 311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation, à défaut d’accord des parties sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l’expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.
Aux termes de l’article L 321-3 du code de l’expropriation, le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.
Le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé.
Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités :
Selon les dispositions de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, la consistance des biens s’apprécie à la date du dit jugement. La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques (état d’entretien, de très mauvais à très bon ; situation d’occupation, libre ou occupé ; ...)
En l’espèce, la consistance du bien doit être évaluée à la date du jugement.
La date de référence pour apprécier l’usage effectif du bien est définie par l’article L.213-4 du code de l’urbanisme s’agissant d’un bien qui est situé dans le périmètre d’une ZAC soumis au droit de préemption urbain. Cette date de référence est donc celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le plan d’occupation des sols ou le plan local d’urbanisme, délimitant la zone dans laquelle l’immeuble est situé.
En l’espèce, le PLUi a été approuvé en date du 19 décembre 2019, il a été rendu public et opposable le 28 janvier 2020.
Il n’est pas contesté par les parties que la date de référence est fixée au 9 septembre 2022, selon la dernière modification du PLU de la zone dans laquelle est située le bien.
Le bien immobilier se situe donc en zone UC2, zone urbaine mixte.
Enfin, conformément à l’article L 322-2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. Les valeurs d’échanges sont donc évaluées à la date du présent jugement.
Sur les biens expropriés :
Le bien immobilier est situé [Adresse 9], parcelles cadastrées section BC [Cadastre 15], BC [Cadastre 16] et BC [Cadastre 17], d’une superficie totale de 1428 m2.
Il s’agit d’un ensemble immobilier consistant en :
Une maison d’habitation composée de deux appartements avec dépendances sur la parcelle BC n°[Cadastre 15], dans un état dégradé,Une maison à usage d’habitation et une remise sur la parcelle BC n°[Cadastre 16], dans un état dégradé,
L’accès à la propriété se fait par une voie depuis la [Adresse 29].
Une servitude a été créée par acte du 5 septembre 1974 publié sous volume 911 n°6le 4 février 1975 consistant en un droit de passage.
Pour une description précise, il conviendra de se reporter au procès-verbal de transport sur les lieux, annexé au présent jugement.
Sur la situation locative :
Il n’est pas contesté que le bien est libre de toute occupation.
Sur la fixation des indemnités :
Sur l’indemnité principale
L’indemnité principale représente la valeur vénale du bien immobilier.
S’agissant de la méthode d’évaluation, l’EPF PACA et le commissaire du gouvernement utilisent la méthode par comparaison, tandis que les expropriés proposent de combiner la méthode d’évaluation par comparaison et l’estimation de la charge foncière.
Toutefois, la méthode de la récupération foncière ne s'applique que sur les constructions édifiées sur les terrains qui n'ont aucune valeur par elle-même ou si l'immeuble bâti à une valeur inférieure à celle du terrain considéré nu, diminué des frais de démolition des constructions et, éventuellement, d'éviction et de relogement des occupants.
En l'espèce, s'il ressort des constatations du procès-verbal de transport et des pièces versées au débat que les bâtiments sont mal entretenus et dégradés, ont été squattés et laissés en état, ces bâtiments conservent une valeur incontestable et pourraient faire l'objet d'une réhabilitation.
Il convient en conséquence d’écarter la méthode de la récupération foncière et de retenir la méthode de comparaison globale, dite valeur intégrée.
La valeur des biens expropriés sera déterminée par comparaison entre, d’une part, la consistance des bien présentés à titre de termes de comparaison et leurs valeurs d’échange, et, d’autre part, les caractéristiques du bien à évaluer.
Il y a lieu de considérer que le juge de l’expropriation statue en fonction des termes de référence présentées par les parties et que l’appréciation de la valeur du bien doit se faire par comparaison avec celle de biens présentant des caractéristiques aussi semblables que possible dans l’aire géographique la moins éloignée et ayant fait l’objet de transaction à des époques proches.
Il a été jugé que la référence à des termes de comparaison, accompagnés de leur référence de publication, même en l’absence de production des actes de vente dont ils sont issus, ne viole pas le principe de la contradiction. Les informations énoncées à l’article R. 112 A-1 du livre des procédures fiscales et des références de publication doivent être précisées : les références cadastrales, adresse, dates de mutation et de publication. (3e Civ., 19 septembre 2024, n° 23-19.783).
L’EPF PACA retient quatre termes de mutations de biens immobiliers :
N° du terme
1
2
3
4
Date de vente
8 février 2024
27 décembre 2023
15 décembre 2023
19 juillet 2021
Adresse
[Adresse 2]
[Adresse 13]
[Adresse 14]
[Adresse 8]
Surface terrain/m2
503
(surface utile 114 m2, garage 21 m2)
349
(surface utile 116 m2)
127 (surface utile 110 m2)
306
(surface utile 95 m2)
Prix en euros
400.000
425.000
264.367
492.500
Prix en euros/m2
3508.77
3663.79
2403.34
5180
Zonage
UP4
UP4
UBt2
UC2
Il précise que la valeur vénale moyenne est de 3791 euros/m2.
Il indique que, prenant en considération la surface utile du bien à évaluer supérieure, les dépendances, le grand terrain, l’accès étroit sur une petite route et de la servitude, la valeur vénale retenue est de 5065 euros/ m2.
Le commissaire du gouvernement expose que ces termes concernent des ventes de maison en bon état sur des terrains de petite superficie et dans des zonages différents de celui à évaluer. Les consorts [K]-[E] observent que les biens ne sont pas comparables, puisque le bien à évaluer est en état de ruine, alors que l’EPF retient la valeur la plus haute des maisons du secteur.
Ainsi les biens présentés par l’EPF PACA sont d’une surface bien inférieure à celle du bien à évaluer et ne présentent pas des caractéristiques similaires puisqu’il s’agit de maison d’habitation avec terrain. Il convient donc d’écarter ces termes de comparaison.
Le commissaire du gouvernement quant à lui produit dix-neuf termes de comparaison
N° du terme
1
2
3
4
5
Date de vente
7 septembre 2020
10 février 2020
11 février 2020
2 août 2019
2 août 2019
Adresse
[Adresse 19]
[Adresse 21]
[Adresse 21]
[Adresse 19]
[Adresse 19]
Surface terrain/m2
885
1234
1294
4402
457
Prix en euros
900.000
850.000
600.000
4.800.000
1.250.000
Prix en euros/m2
1016.95
688.82
483.68
1090.41
457
Zonage
UC2
UCT2
UCT2
UCT2
UCT2
Observations
Immeuble élevé d’un étage sur rez-de-jardin avec dépendances, terrasse au premier étage, cour et garage.
A démolir pour réalisation de logements
Maison principale à usage d’habitation, appartement annexe, abri et deux poulaillers.
A démolir pour édifier un ensemble immobilier
Maison
A démolir pour édifier un ensemble immobilier
Hotel-restaurant
A détruire pour édifier un ensemble immobilier à usage de logement dont une partie à usage de logements locatifs sociaux
Immeuble à usage de bureaux, salle de gymnastique, salle de musculation, vestiaires, un patio vitré et fermé, annexe avec local technique.
A détruire pour édifier un ensemble immobilier à usage de logement dont une partie à usage de logements locatifs sociaux
N° du terme
6
7
8
9
10
Date de vente
9 novembre 2023
9 novembre 2023
9 novembre 2023
9 novembre 2023
9 novembre 2023
Adresse
[Adresse 11]
[Adresse 10]
[Adresse 11]
[Adresse 12]
[Adresse 11]
Surface terrain/m2
1441
927
507
787
863
Prix en euros
1.440.000
680.000
610.000
960.000
1.335.000
Prix en euros/m2
999.31
733.55
1230.16
1219.82
1546.93
Zonage
UC2
UC2
UC2
UC2
UC2
Observations
Maison, garage, porche couvert, terrasse couverte.
A démolir pour édifier un ensemble immobilier à usage de logements
Maison
A démolir pour édifier un ensemble immobilier à usage de logements
Maison, terrasse, appendis, cabanon, annexe
A démolir pour édifier un ensemble immobilier à usage de logements
Maison
A démolir pour édifier un ensemble immobilier à usage de logements
Maison
A démolir pour édifier un ensemble immobilier à usage de logements
N° du terme
11
12
13
14
15
Date de vente
2 juillet 2022
2 juillet 2022
22 mars 2022
22 mars 2022
22 mars 2022
Adresse
[Adresse 23]
[Adresse 23]
[Adresse 30]
[Adresse 30]
[Adresse 30]
Surface terrain/m2
2032
608
1140
430
1404
Prix en euros
1.115.000
600.000
900.000
700.000
900.000
Prix en euros/m2
565.94
986.84
789.47
1627.91
641.03
Zonage
UC1
UC1
UC2
UC2
UC2
Observations
Maison, piscine
A démolir pour édifier un ensemble immobilier à usage de logements
Maison,
A démolir pour édifier un ensemble immobilier à usage de logements
Maison, remise, dépendances
A démolir pour édifier un ensemble immobilier à usage de logements
Maison,
A démolir pour édifier un ensemble immobilier à usage de logements
Maison, hangar, abris bois
A démolir pour édifier un ensemble immobilier à usage de logements
N° du terme
16
17
18
19
Date de vente
16 mars 2022
29 octobre 2020
29 octobre 2020
29 octobre 2020
Adresse
[Adresse 22]
[Adresse 31]
[Adresse 20]
[Adresse 20]
Surface terrain/m2
3462
1000
1000
1000
Prix en euros
3.400.000
630.000
630.000
750.000
Prix en euros/m2
982.09
630
630
Zonage
UC1
UC2
UC2
UC2
Observations
Bâtiment comprenant deux unités d’habitation
A démolir pour édifier un ensemble immobilier à usage de logements
Maison avec piscine, garage, abri voiture et appartement
A démolir pour édifier un ensemble immobilier à usage de logements
Maison avec garage
A démolir pour édifier un ensemble immobilier à usage de logements
Maison
A démolir pour édifier un ensemble immobilier à usage de logements
Ces références précisent les informations énoncées à l’article R. 112 A-1 du livre des procédures fiscales et des références de publication et qu’elles sont donc recevables.
L’EPF PACA sollicite le rejet de ces termes, argant de l’impossibilité pour le juge d’apprécier la valeur du terrain en considération de sa vocation future.
Toutefois, le commissaire du gouvernement se fonde sur des mutations de bien immobilier de terrain comportant des surfaces bâtis, qui avaient certes vocation à être démolies mais qui présentent, au moment de leur vente, les mêmes caractéristiques que le bien litigieux. Si l’EPF PACA affirme qu’il s’agit de biens à démolir avec des autorisations de permis de construire des projets immobiliers purgé de tout recours, cet élément n’est pas démontré et il n’est pas contesté qu’à la date de la mutation les terrains comportaient des constructions. Les termes ainsi proposés par le commissaire du gouvernement portent sur des constructions terrain intégré, qui sont donc en adéquation avec la méthode d’évaluation retenue.
Eu égard au peu de mutations étant intervenues au cours des dernières années dans la commune de [Localité 28] sur des biens de consistance similaire, il convient de prendre en considération des termes de référence de biens situés à moins de 5km dans le [Localité 3].
Il convient toutefois d’écarter les termes 4 et 5 puisqu’il s’agit d’un hôtel restaurant et d’un immeuble à usage de bureau, qui ne sauraient être considérés comme des biens de consistance similaire à celui des consorts [K]-[E]. De même, les termes 11 et 17 sont également écartés, les terrains comportant une maison avec piscine.
Les consorts [K]-[E] produisent aux débats le rapport d’expertise de M. [R] qui ne mentionne qu’un seul terme de comparaison, identique au premier terme proposé par le commissaire du gouvernement.
S’il estime à juste titre qu’il s’agit du bien présentant les caractéristiques les plus proches de celle du bien à évaluer, la juridiction doit nécessairement prendre en considération d’autres termes afin de fixer une évaluation par la méthode de comparaison retenue. Ainsi, seront également pris en considération les références 2, 3, 6, 7, 8, 9, 10, 12, 13, 14, 15, 16, 18 et 19 du commissaire du gouvernement.
La moyenne est donc de 951.97 euros/m2 ; en tenant compte de l’ancienneté des références datant pour la moitié de 2019 et 2020 et de l’évolution du marché, il sera retenu une valeur de 980 euros/m2 soit :
1428 m2 x 980 euros/m2 = 1.400.000 euros.
L’indemnité s’élève à la somme de 1.400.000 euros.
Sur la prise en compte de l’incidence fiscale :
Aux termes de l'article L321-1 du code de l’expropriation les indemnités allouées couvrent l'intégralité du président direct, matériel et certain causé par l’expropriation .
En l’espèce, l’exonération fiscale dont se prévalent les consorts [K]-[E] est fondée sur l'usage futur du bien envisagé par le bénéficiaire de la promesse de vente, cette exonération restant hypothétique, la promesse de vente ayant été soumise à diverses conditions suspensives telles que la purge de tout droit de préemption, l'obtention de plusieurs permis de construire pour l'édification de logements intégralement à caractère social.
Ainsi l’exonération sur la plus-value est un événement incertain conditionné par la réalisation des conditions suspensives et est étrangère à la qualité du bien en lui-même. Elle ne peut donc pas être prise en compte par le juge de l’expropriation.
La demande formulée à ce titre est donc rejetée.
Sur les frais d’agence :
Selon l’article L 213-7 du code de l’urbanisme, en cas de fixation judiciaire du prix, et pendant un délai de deux mois après que la décision juridictionnelle est devenue définitive, les parties peuvent accepter le prix fixé par la juridiction ou renoncer à la mutation. Le silence des parties dans ce délai vaut acceptation du prix fixé par le juge et transfert de propriété, à l'issue de ce délai, au profit du titulaire du droit de préemption.
Il est constant que lorsque la commission de l’agent immobilier est à la charge de l’acquéreur, le titulaire du droit de préemption, se substituant à l’acquéreur, est redevable de cette commission envers l’agent immobilier (Civ.1e, 17 juin 2003, pourvoi n 01-01.381).
En l’espèce, la DIA mentionne l’existence d’une commission d’agence à charge de l’acquéreur d’un montant de 84.000 euros.
Ainsi, il y a lieu de dire que l’EPF PACA sera tenu, en cas d'acquisition du bien préempté, de prendre en charge la rémunération de l'intermédiaire immobilier.
Les frais d’expertise amiable et de travaux d’ouverture sont inclus dans les frais irrépétibles, et seront traités à ce titre.
Sur les demandes accessoires
Il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire qui n’est pas compatible avec une décision en matière de préemption au regard des dispositions de l’article L 213-7 du code de l’urbanisme offrant aux parties la faculté de renoncer à la mutation.
Les dépens seront laissés à la charge de l’EPF PACA.
L’EPF PACA est également condamné à verser à M. [N] [K], M. [Y] [K], M. [S] [K], M. [O] [E], Mme [V] [E] et M. [B] [E] la somme de 4000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le Juge de l’expropriation statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
FIXE à la somme de 1.400.000 euros la valeur de l’immeuble appartenant à M. [N] [K], M. [Y] [K], M. [S] [K], M. [O] [E], Mme [V] [E] et M. [B] [E] sis [Adresse 29] à [Localité 28], parcelles cadastrées Section BC n°[Cadastre 15], BC n° [Cadastre 16] et BC n°[Cadastre 17] ;
DIT que l’EPF PACA sera tenu, en cas d'acquisition du bien préempté, de prendre en charge la rémunération de l'intermédiaire immobilier ;
CONDAMNE l’EPF PACA à payer à M. [N] [K], M. [Y] [K], M. [S] [K], M. [O] [E], Mme [V] [E] et M. [B] [E] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
LAISSE les dépens à la charge de L’EPF PACA ;
DIT n’y avoir lieu à exécution provisoire.
AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE AU TRIBUNAL JUDICIAIRE, JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION, LE VINGT NEUF JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ.
LA GREFFIERE LA JUGE DE L’EXPROPRIATION
