Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [Y] [Z]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Emilie ASSOUS
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 24/00186 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3WOL
N° MINUTE :
2/2024
JUGEMENT
INITIALEMENT EN DATE DU 11 JUILLET 2024
PROROGÉ EN DATE DU 26 JUILLET 2024
DEMANDERESSE
IMMOBILIERE DES MMA
Société par Actions Simplifiée dont le siège social est situé [Adresse 1] ayant pour mandataire la société ESSET, Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle dont le siège social est situé [Adresse 2]
représentée par Maître Emilie ASSOUS, avocat au barreau de PARIS,vestiaire G0866
DÉFENDEUR
Monsieur [Y] [Z]
demeurant [Adresse 3]
comparant en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascal CHASLONS, Vice-président, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 24 avril 2024
JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 26 juillet 2024 par Pascal CHASLONS, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier
Décision du 26 juillet 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/00186 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3WOL
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé du 24 mars 2017, la société IMMOBILIERE DES MMA avait donné à bail à M. [Y] [Z] un logement sis au [Adresse 3] à [Localité 5], pour un loyer mensuel de 1 228 euros et 135 euros de provisions sur charges.
Par acte de commissaire de justice des 17 février 2021, 15 septembre 2022, 6 décembre 2022, 3 mars 2023, 21 juin 2023 et 6 septembre 2023, la société IMMOBILIERE DES MMA avait fait signifier à M. [Y] [Z] des commandements de payer les loyers et de produire l'attestation d'assurance visant la clause résolutoire insérée au bail. Le dernier commandement de payer, en date du 6 septembre 2023, mentionnait un montant en principal de 4 284,21 euros.
Par notification électronique du 7 septembre 2023, la société IMMOBILIERE DES MMA a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).
Par acte de commissaire de justice du 2 novembre 2023, la société IMMOBILIERE DES MMA a fait assigner M. [Y] [Z] devant le juge des contentieux de la protection, aux fins de voir :
-A titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
-A titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;
-Ordonner l'expulsion de M. [Y] [Z] et de tous occupants de son chef du logement, avec au besoin l'assistance de la force publique;
-Autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu'il plaira au bailleur, aux frais du locataire, dans les conditions du code des procédures civiles d'exécution ;
-Condamner M. [Y] [Z] au paiement des sommes suivantes:
- 5 712,28 euros au titre de l'arriéré de loyers et de charges arrêté au 25 octobre 2023, échéance du mois d'octobre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 6 septembre 2023 ;
- une indemnité d'occupation mensuelle égale à deux fois le montant du loyer, charges comprises, jusqu'à la libération effective des lieux loués ;
- 571,23 euros au titre de la clause pénale.
La société IMMOBILIERE DES MMA a réclamé en outre 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, la capitalisation des intérêts et le maintien de l'exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir.
L'assignation a été dénoncée le 3 novembre 2023 à la préfecture de [Localité 4].
A l'audience du 13 février 2024, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi pour permettre au défendeur d'organiser sa défense.
A l'audience du 24 avril 2024, la société IMMOBILIERE DES MMA, représentée par son conseil, a actualisé sa demande à la somme de 1 450,17 euros, arrêtée selon décompte du 10 avril 2024.
Au soutien de ses prétentions, sur le fondement des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, elle a indiqué que M. [Y] [Z] n'avait pas justifié de son assurance dans le délai d'un mois suivant la délivrance du commandement et qu'il n'avait pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Subsidiairement, elle a soutenu, sur le fondement des articles 1224 et suivants du code civil, que M. [Y] [Z] avait manqué à ses obligations contractuelles en raison d'impayés de loyers et de charges persistants.
Régulièrement cité, M. [Y] [Z] a comparu et a affirmé être assuré depuis son entrée dans le logement et au surplus avoir réglé le solde de la dette. Il a indiqué que les difficultés de paiement étaient liées à des retards de traitement imputables à la société ESSET, ancien gestionnaire du bien.
Par note en délibéré autorisée et reçue le 06/06/2024, Monsieur [Y] [Z] a adressé au tribunal son contrat d'assurance, souscrit en 2017 ainsi qu'un mail valant attestation de son assureur.
La question du règlement du dernier loyer courant (avril 2024) s'étant posée à l'audience, la société IMMOBILIERE DES MMA, dans sa note en délibéré du 25/04/2024, a confirmé que l'échéance de loyer et charges d'avril 2024 avait été payée et qu'en conséquence, elle ne maintenait pas sa demande en règlement. Toutefois, elle maintenait toutes ses autres demandes.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l'acquisition de la clause résolutoire à raison du défaut de justification d'une assurance
Il est manifeste que Monsieur [Z] n'a jamais répondu aux multiples commandements lui demandant notamment de justifier d'une assurance, concernant le logement loué. Cette négligence rendait fondée l'action de la société bailleresse en résiliation du bail de ce chef, tout du moins lors de l'assignation et jusqu'à la note en délibéré.
Toutefois, il a été produit à l'instance :
- un document du 21 mars 2024 justifiant que Monsieur [Z] est assuré à ce jour ;
- le contrat d'assurance concernant le logement loué, souscrit le 22/03/20217, au moment de l'entrée dans les lieux ;
- ce qui peut s'apparenter à un mail de l'assureur semblant confirmer la constance de la couverture de l'assurance depuis 2017.
Au vu des éléments qui précèdent, il n'est pas suffisamment établi que Monsieur [Z] n'était pas assuré, s'agissant du logement loué, au moment de la délivrance des divers commandements.
Il n'y a pas lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à raison de l'acquisition de la clause résolutoire relative au défaut de justification dans le délai d'un mois d'une d'assurance garantissant le logement loué.
Sur la recevabilité de la demande d'acquisition de la clause résolutoire à raison d'impayés
Conformément aux dispositions de l'article 24, III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de [Localité 4] le 3 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la première audience.
Toutefois, la société IMMOBILIERE DES MMA a saisi la CCAPEX le 7 septembre 2023, c'est-à-dire moins de deux mois avant la délivrance de l'assignation du 2 novembre 2023, en contravention aux dispositions de l'article 24, II de la loi du 6 juillet 1989.
En conséquence, la demande de la société IMMOBILIERE DES MMA aux fins d'acquisition de la clause résolutoire à raison des impayés est irrecevable, de même que les demandes subséquentes tendant de ce chef à l'expulsion du locataire et au paiement d'une indemnité d'occupation.
Sur la demande en paiement
Dans sa note en délibéré du 25/04/2024, la société IMMOBILIERE DES MMA a confirmé que l'échéance de loyer et charges d'avril 2024 avait été payée et qu'en conséquence, elle ne maintenait pas sa demande en règlement. Il convient de prendre acte de ce désistement, aucune dette locative ne subsistant.
Sur la demande de résiliation judiciaire du bail
Il y a lieu tout d'abord de prendre en compte les observations susvisées concernant la faute susceptible de résulter d'un défaut d'assurance des locaux loués.
Au-delà, aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat qui résulte, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.
Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages-intérêts.
L'article 1229 du code civil précise que la résolution prend effet à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.
Il appartient au juge d'apprécier souverainement si les manquements imputés sont d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.
Il résulte des articles 1728 du code civil et 7 alinéa premier, a) de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu d'une obligation essentielle qui consiste à payer le loyer aux termes convenus, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.
Selon l'article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.
En l'espèce, la société IMMOBILIERE DES MMA impute à M. [Y] [Z] des défauts récurrents et injustifiés de paiements des loyers et des charges l'ayant contrainte à lui adresser six commandements de payer.
En effet, les relevés de compte versés au débat font état de paiements intervenant à des dates variables, sans régularité et de montants disparates. Entre les mois de mai 2022 et janvier 2023 notamment, c'est-à-dire sur une période de huit mois, alors que le loyer était fixé à 1 382,67 euros, M. [Y] [Z] a procédé à trois paiements de 2 765,34 euros, 3 445,54 euros et 4 148,01 euros les 1er juillet 2022, 21 septembre 2022 et 1er janvier 2023.
M. [Y] [Z] explique ce défaut de régularité par des retards imputables à l'ancien gestionnaire du logement, la société ESSET. Selon lui, alors que M. [Y] [Z] payait les loyers par chèque, la société ESSET prenait du retard pour les encaisser, de sorte que des décalages apparaissaient entre l'avis d'échéance et le règlement effectif. Or, à compter du mois de décembre 2023, la société IMMOBILIERE DES MMA a repris la gestion du logement et M. [Y] [Z] a pris la décision de procéder au paiement du loyer par virement.
Si les explications du locataire s'avèrent peu étayées, d'autant qu'il n'a pas pu ignorer la multiplication des commandements de payer, force est de constater que les décomptes produits font ressortir, à compter du mois de janvier 2024, une reprise de la régularité des paiements et d'un solde nul lors de l'appel de chaque échéance de loyers.
Au regard de l'ensemble des éléments qui précèdent, le manquement contractuel n'apparaît pas suffisamment grave pour justifier la sanction qu'est la résiliation du contrat ; les conditions du prononcé de la résiliation judiciaire ne sont donc pas réunies.
En conséquence, il convient de rejeter la demande de résiliation judiciaire du bail, la demande d'expulsion et la demande de fixation d'une indemnité d'occupation.
Sur la clause pénale
Aux termes de l'article 4, h) de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble.
En l'espèce, le contrat de bail conclu le 24 mars 2017 contient à l'article 3.6 des conditions générales de location une clause qui prévoit que : " Tout retard de paiement, à son exacte échéance, d'un seul terme de loyer, charges et accessoires, et plus généralement du non-paiement de toute autre somme exigible au titre du présent bail dans les délais requis, rend le preneur redevable de plein droit, sans mise en demeure préalable, du paiement d'une indemnité, au titre de la réparation du préjudice subi par le bailleur, égale à 10% du total des sommes dues ".
La clause prévoyant une majoration, exprimée en pourcentage, en cas de non-paiement des loyers et des charges à leur échéance, s'analyse en une clause pénale.
Ainsi, cette clause, contraire aux dispositions d'ordre public précitées, est réputée non écrite.
En conséquence, il convient de rejeter les demandes formulées en application de cette clause contractuelle.
Sur la demande de capitalisation des intérêts
En l'absence de dette subsistante, cette demande n'a plus d'objet.
Sur les demandes accessoires
Il serait inéquitable, au vu des carences évidentes et répétées de Monsieur [Z] et de sa bonne foi relative, notamment au sujet de l'assurance, de laisser à la charge de la société IMMOBILERE DES MMA les frais irrépétibles de l'instance. Il apparaît en effet que la procédure était nécessaire pour que le locataire, enfin, respecte ses obligations.
Les carences susvisées justifient également l'inclusion dans les dépens de la totalité des commandements préalables auxquels Monsieur [Z] n'avait pas donné suite, en premier lieu s'agissant de l'obligation importante de justifier d'une assurance.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,
DECLARE irrecevables la demande de la société IMMOBILIERE DES MMA aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire à raison d'impayés de loyers et charges et de sa demande de constat de la résiliation du bail consenti à Monsieur [Y] [Z], de ce chef.
DEBOUTE la société IMMOBILIERE DES MMA de sa demande aux fins de constat de la résiliation du bail du fait de l'acquisition de la clause résolutoire à raison du défaut de justification d'une assurance.
REJETTE les demandes sur cette base d'expulsion et accessoires et de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation.
DECLARE recevable la demande de la société IMMOBILIERE DES MMA aux fins de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges.
REJETTE la demande de résiliation judiciaire du bail conclu le 24 mars 2017 entre la société IMMOBILIERE DES MMA d'une part et M. [Y] [Z] d'autre part, concernant les locaux sis au [Adresse 3] à [Localité 5].
REJETTE les demandes sur cette base d'expulsion et accessoires et de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation.
CONSTATE le désistement de la société IMMOBILIERE DES MMA de sa demande en paiement d'un solde de loyers et charges impayés, désistement formulé dans son mail en délibéré du 25/04/2024 et confirmant le règlement effectif de l'échéance courante d'avril 2024.
REJETTE la demande au titre de la clause pénale et constate que la demande de capitalisation des intérêts n'a plus d'objet.
CONDAMNE M. [Y] [Z] à payer à la société IMMOBILIERE DES MMA la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
CONDAMNE M. [Y] [Z] aux dépens de l'instance qui comprendront le coût des commandements du 17/02/2021, du 15/09/2022, du 06/12/2022, du 03/03/2023, du 21/06/2023 et du 06/09/2023.
DEBOUTE les parties de leurs autres demandes et prétentions.
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.
LE GREFFIER LE JUGE
