Tribunal judiciaire, 27 février 2026. 23/15163

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1] [1] Copie exécutoire délivrée le : à Me HAIRON Copie certifiée conforme délivrée le : à Me GANEM ■ 8ème chambre 3ème section N° RG 23/15163 N° Portalis 352J-W-B7H-C3H7X N° MINUTE : Assignation du : 22 novembre 2023 JUGEMENT rendu le 27 février 2026 DEMANDEURS Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic, la S.A.S. SECRI GESTION [Adresse 2] [Localité 2] Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic, la S.A.S. GID [Adresse 4] [Localité 3] représentés par Maître Olivier GANEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1404 DÉFENDERESSE Société [Z] [Adresse 5] [Localité 4] représentée par Maître Romain HAIRON de la SELEURL RHA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D567 Décision du 27 février 2026 8ème chambre 3ème section N° RG 23/15163 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3H7X COMPOSITION DU TRIBUNAL Par application des articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 du code de procédure civile, l’affaire a été attribuée au juge unique. Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés. Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe, statuant en juge unique, assistée de Madame Justine EDIN, greffière. DÉBATS A l’audience du 28 novembre 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 27 février 2026. JUGEMENT Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort EXPOSE DU LITIGE Les immeubles sis [Adresse 6] à [Localité 5], sont soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et divisés en deux syndicats : l'un pour les n°141 bis et n°141 ter, et l'autre pour le n°143. Le 1er janvier 2004, les syndicats des copropriétaires, représentés par leur syndic C.I.F. ont conclu un contrat de fourniture de chaleur (P1), de surveillance et d'entretien des installations de production de chaleur (P2) et de garantie des installations (P3), pour une durée de dix ans. Le 13 janvier 2012, un avenant audit contrat a été conclu avec la société Cofely Engie venant aux droits de la société Elyo, avec effet à compter du 15 janvier 2012, pour une durée de dix ans. Le cabinet [Z] a été désigné syndic de copropriété pour le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 7], à compter de l'assemblée du 18 juin 2013 et jusqu'au 27 mai 2021. Il a également été le syndic du syndicat des copropriétaires sis n°143, de l'assemblée du 17 mai 2016 à l'assemblée du 18 novembre 2020. Le 29 septembre 2020, le cabinet [Z] a informé la société Cofely Engie de la résiliation du contrat P2/P3 à effet au 31 décembre 2020. Le 16 décembre 2020, le cabinet [Z] notifiait à la société Cofely Engie la résiliation du contrat P1 (fourniture d'énergie) à effet au 14 janvier 2021. Par courrier du 7 janvier 2021, le cabinet [Z] sollicitait le maintien du contrat P1 jusqu'au 15 janvier 2022. Estimant avoir subi un préjudice du fait de la poursuite dudit contrat au-delà du terme initialement prévu, les syndicats des copropriétaires du [Adresse 8], et du [Adresse 9] à [Localité 5], ont fait délivrer assignation, par exploit de commissaire de justice en date du 22 novembre 2023, au cabinet [Z], aux fins d'indemnisation de leurs préjudices. * Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 septembre 2024, les syndicats des copropriétaires du [Adresse 10] du [Adresse 9] à Paris 17ème, demandent au tribunal, de : " Condamner [Z] à payer aux syndicats des copropriétaires du [Adresse 11] et du [Adresse 9] les somme de : - 59 314,70 euros à titre de dommages-intérêts ; - 6 000 euros au titre de l'article 700 CPC outre les dépens ; Débouter [Z] de l'ensemble de ses demandes ". * Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 27 mai 2024, le cabinet [Z], demande au tribunal, au visa des articles 1992 et 2224 du code civil, et de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, de : " Débouter les syndicats des copropriétaires des immeubles sis [Adresse 8] et du [Adresse 9] à [Localité 6] de l'ensemble de leurs demandes, fins, conclusions ; Condamner les syndicats des copropriétaires des immeubles sis [Adresse 8] et du [Adresse 9] à [Localité 6], à régler chacun à la société [Z], à une indemnité de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts ; Condamner les syndicats des copropriétaires des immeubles sis [Adresse 8] et du [Adresse 9] à [Localité 6] à régler chacun à la société [Z], une somme de 3 000 euros le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ". * Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties. L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 février 2025 et l'affaire fixée pour plaidoiries à l'audience du 28 novembre 2025, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 27 février 2026. MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire, le tribunal relève que le cabinet [Z] soulève, dans les motifs de ses écritures, la prescription de l'action et des demandes formées par les syndicats de copropriétaires. Cette irrecevabilité n'est toutefois pas reprise au dispositif de ses conclusions par lequel est seul tenu le tribunal. Il n'y a dès lors pas lieu d'examiner les moyens invoqués au soutien de la prescription invoquée, étant au surplus rappelé que celle-ci constitue une fin de non-recevoir relevant de la seule compétence du juge de la mise en état et non du tribunal. 1 - Sur la responsabilité du syndic Les syndicats des copropriétaires recherchent la responsabilité du cabinet [Z], ancien syndic, en application des articles 1984 et suivants du code civil, de l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 29 du décret du 17 mars 1967, au motif qu'il a manqué à son obligation de suivre les marchés des prestataires et gérer les contrats à l'échéance. Ils estiment qu'il a ainsi manqué à son obligation de veiller aux intérêts des syndicats des copropriétaires, laissant ainsi le contrat se poursuivre au-delà du terme du 31 décembre 2013 prévu, sans se soucier de leurs intérêts. Ils ajoutent que le syndic ne s'est pas rapproché du prestataire avant l'échéance du contrat pour redéfinir les conditions économiques du P2 et P3. Ils estiment qu'ils n'avaient aucun intérêt à conserver le contrat de type P3, celui-ci se révélant nécessairement désavantageux au regard du remplacement des installations effectué en 2007. Les syndicats soutiennent par ailleurs que le cabinet [Z] ne saurait se retrancher derrière les quitus donnés lors des différentes assemblées visées, faute pour ces assemblées d'avoir eu connaissance de la poursuite du contrat litigieux, et d'avoir été en mesure d'en apprécier les conséquences. En réplique, le cabinet [Z] dénie toute responsabilité en faisant valoir que celle-ci ne peut être recherchée compte tenu des quitus donnés. Il ajoute que le syndic ne dispose pas de pouvoir personnel en matière de résiliation, celui-ci appartenant à l'assemblée générale. Il ajoute que le syndicat du n°143 est mal fondé à lui reprocher de ne pas avoir résilié le contrat de maintenance en 2013, puisqu'il n'a été élu syndic de l'immeuble qu'en 2016, tout comme l'autre syndicat puisqu'il venait d'être nommé en 2013 et n'avait alors aucun pouvoir pour ce faire. Il fait enfin valoir qu'un contrat de maintenance de type P3 est par nature aléatoire, sans que l'un des cocontractants ne puisse, après coup, considérer qu'il a subi un préjudice à raison de la non-réalisation de cet aléa qui demeure l'objet même de ce contrat. Sur ce, Aux termes de l'article 18 I de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndic est notamment chargé d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale, d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien. En application de l'article 1992 du code civil, le syndic est responsable de sa gestion et répond des fautes commises dans l'accomplissement de sa mission à l'égard du syndicat des copropriétaires, cette responsabilité étant de nature contractuelle. La faute engageant la responsabilité du syndic s'apprécie in abstracto au regard des diligences que doit normalement accomplir un professionnel averti. Le quitus donné sans réserve au syndic de copropriété entraîne une ratification, par l'assemblée générale, de la gestion et de tous les actes faits par ce dernier, même s'ils excèdent ses pouvoirs, et emporte reconnaissance que le syndic a régulièrement assumé la gestion d'ensemble de la copropriété que ce soit dans le domaine financier ou dans les autres domaines où il a pu intervenir. Un syndicat des copropriétés est donc irrecevable à critiquer la gestion d'un syndic auquel il a donné quitus sauf à établir que ce quitus a été donné alors que le syndic avait caché certains faits ou, au moins n'en avait pas suffisamment informé l'assemblée générale. En l'espèce, les syndicats des copropriétaires reprochent au cabinet [Z], ancien syndic, d'avoir manqué à ses obligations de gestion des contrats à leur échéance et à son obligation de conseil, occasionnant aux copropriétés un préjudice correspondant à des dépenses non choisies. A titre liminaire, il convient de relever que les quitus donnés au syndic sont en l'espèce insuffisants à l'exonérer de toute responsabilité dans la mesure où il n'est pas établi que les assemblées disposaient des informations relatives aux contrats litigieux, ces points n'ayant pas été abordés lors des assemblées en question ainsi qu'il ressort des procès-verbaux produits aux débats. * sur les manquements allégués à l'échéance des contrats Il ressort des pièces versées aux débats que le contrat initial de fourniture, maintenance et entretien du chauffage a été conclu par un précédent syndic le 1er janvier 2004 pour une durée de 10 ans. Le 13 janvier 2012, un précédent syndic, le cabinet Habrial, a signé un avenant au contrat à effet au 15 janvier 2012 pour une durée de 10 ans. Il apparait donc que le contrat initial a été reconduit par un précédent syndic, de sorte que la responsabilité du cabinet [Z], qui n'est devenu syndic du [Adresse 12][Adresse 13] qu'à compter de l'assemblée du 18 juin 2013 et du n°143 qu'à compter du 17 mai 2016, ne saurait être engagée à ce titre. Cet avenant prévoit, s'agissant du poste P3 (garantie des installations), que six mois avant l'échéance du 31 décembre 2013, " les parties se rencontreront pour redéfinir les conditions économiques du poste P3 qui sera recalculé à la baisse " (article 4 de l'avenant). Les syndicats reprochent au syndic de n'avoir pas pourvu à leurs intérêts en s'abstenant de renégocier les montants des redevances dues au titre de ce contrat s'agissant du poste P3. A cet égard, le tribunal relève que cette renégociation, qui devait contractuellement avoir lieu 6 mois avant la fin du contrat soit en juin 2013, ne pouvait en tout état de cause pas être conduite par le cabinet [Z] concernant l'immeuble du n°[Cadastre 1], celui-ci n'ayant été désigné syndic de cet immeuble qu'à compter du 17 mai 2016. Aucun manquement fautif ne saurait dès lors être caractérisé s'agissant de la gestion de l'échéance d'un contrat advenue plus de deux ans avant la désignation du syndic. Concernant l'immeuble du [Adresse 14], il ressort du procès-verbal d'assemblée générale du 18 juin 2013 que le mandat du cabinet [Z] a été voté à compter du 16 mai 2013. Toutefois, cette désignation n'ayant été effective qu'à compter du vote de l'assemblée générale, il ne saurait être fait grief au syndic nouvellement désigné de n'avoir mené la renégociation du contrat d'entretien P3 dès sa prise de fonction. Par ailleurs, le contrat de maintenance litigieux, qui est un contrat usuel pour une copropriété ne saurait par principe constituer une dépense non choisie dès lors qu'il avait précédemment été souscrit et ce depuis 2004. Compte tenu de l'ensemble de ces éléments, aucun manquement fautif du syndic ne saurait être retenu à cet égard. * sur les manquements à l'obligation d'information et de conseil Par ailleurs, les syndicats reprochent à l'ancien syndic d'avoir manqué à son obligation d'information et de conseil et de n'avoir pas veillé à leurs intérêts en laissant se poursuivre le contrat de type P3, non obligatoire, alors même que celui-ci s'est révélé désavantageux pour les copropriétés dans la mesure où les chaudières ont été remplacées en 2007 et que le contrat de garantie n'avait dès lors plus d'intérêt compte tenu de la durée de vie habituelle de ces installations. Le tribunal relève en premier lieu que le fait que les chaudières aient été remplacées en 2007 est insuffisant à priver a priori le contrat de type P3 de son intérêt pour les copropriétés. Si, comme le font à juste titre valoir les syndicats, le maintien de ce contrat s'est in fine révélé " désavantageux " sur le plan financier pour la période postérieure au renouvellement, il convient de rappeler que le contrat de maintenance est par définition un contrat aléatoire et que son caractère avantageux ne peut être défini a priori. L'état des dépenses et des recettes de ce contrat produit aux débats révèle d'ailleurs que pendant la période initiale du contrat, le montant des dépenses réelles liées aux interventions effectuées au titre du P3 s'est révélé inférieur au montant des redevances annuelles pendant 3 années au début du contrat. Il apparait par ailleurs que si des interventions majeures, liées au remplacement des chaudières, ont eu lieu en 2007 et 2009, des interventions importantes (plus de 10 000 euros par an) ont été effectuées postérieurement à la période initiale, de sorte qu'il ne peut être affirmé que le maintien de ce contrat était nécessairement désavantageux pour les copropriétés. Il doit être relevé que l'économie même de ce type de contrat, dont il n'est ni allégué ni établi qu'il ait été initialement souscrit sans l'accord des syndicats, réside dans le risque lié à la nécessité de procéder à des réparations d'un montant inférieur ou supérieur au montant des redevances payées au prestataire. Pour caractériser le défaut d'information et de conseil reproché au syndic, les demandeurs soutiennent que l'Association des Responsables de Copropriété (ARC) " déconseille fortement " de souscrire des contrats de type P1 ou P3 et que l'Agence de l'Environnement et de la Maîtrise de l'Energie (ADEME) souligne l'importance de renégocier ces contrats. Si ces recommandations sont effectivement formulées par ces organismes, il convient de relever qu'il n'est pas établi que les abus relevés par l'ARC à cet égard aient été formulés avant l'année 2020, date figurant sur les recommandations produites aux débats. Dès lors, outre que ces recommandations ne revêtent aucune force obligatoire, il ne saurait être reproché au cabinet [Z] de n'en avoir pas informé les copropriétaires et de n'avoir pas résilié les contrats en question avant l'année 2020, date à laquelle le syndic a effectivement procédé à la résiliation desdits contrats. Aucun manquement à l'obligation d'information ou de conseil n'est dès lors caractérisé à l'égard du syndic. * sur la rétention d'information s'agissant du solde du contrat P3 Enfin, les syndicats reprochent au cabinet [Z] de ne les avoir pas informés qu'ils avaient droit, à l'issue du contrat, au remboursement de la somme de 74 697,01 euros correspondant à la moitié du solde positif du contrat de P3 résultant de la différence entre les redevances payées et les dépenses réelles exposées. Il apparait sur ce point que le contrat de type P3 a été résilié par le cabinet [Z] le 29 septembre 2020, cette résiliation prenant effet au 31 décembre 2020 comme confirmé par la société Engie dans un courrier du 21 décembre 2020 adressé au syndic. Par un courrier daté du 7 janvier 2021 (et non 2022 comme le soutiennent les syndicats, la date du courrier produit aux débats par ceux-ci ayant d'ailleurs été raturée à la main sans explication, dès lors que le mandat du syndic avait alors expiré), le cabinet [Z] demandait au prestataire, concernant le bilan P3 " d'adresser le décompte dans les meilleurs délais pour contrôle ainsi que le chèque de solde ". Il apparait par ailleurs, comme le fait valoir le défendeur, que lors de l'assemblée générale du 27 mai 2021, une résolution n°19 a été adoptée concernant le changement de prestataire de chauffage ainsi libellée : " Suite à l'arrêt du contrat avec Engie, celui-ci doit rembourser tout ou partie du montant du poste P3 (provisions pour travaux futurs). Le conseil syndical demande de l'assistance éventuelle sur ce dossier pour un budget de 2 000 euros ". Décision du 27 février 2026 8ème chambre 3ème section N° RG 23/15163 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3H7X Le vote de cette résolution contredit ainsi les affirmations des syndicats selon lesquelles ils n'auraient pas été informés de ce droit à remboursement. Enfin, le retard de paiement de ce solde, établi par les pièces produites aux débats, n'est toutefois nullement imputable au syndic, dont le mandat avait d'ailleurs pris fin respectivement les 18 novembre 2020 et 27 mai 2021 pour les deux syndicats, les pièces produites par les syndicats démontrant que ce n'est que suite à plusieurs mises en demeure adressées à la société Engie par leur conseil que la somme a finalement été versée en avril 2022. Dès lors, aucun manquement fautif n'étant établi à l'encontre du cabinet [Z], il convient de débouter les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes. 2 - Sur la demande indemnitaire reconventionnelle du syndic Le cabinet [Z] formule une demande de dommages et intérêts à hauteur de 3 000 euros, sur le fondement l'article 1240 du code civil, au motif tiré de l'abus de droit, en ce que les demandeurs ne caractérisent aucune faute à leur égard, outre que cette procédure infondée et abusive, porte une atteinte significative à sa réputation professionnelle. Les syndicats des copropriétaires opposent que même à supposer que leur action se révélerait infondée, le cabinet [Z] n'établit ni que leur droit d'agir en justice aurait dégénéré en abus, ni le préjudice allégué. Sur ce, Il appartient au demandeur à l'action de rapporter la preuve du caractère abusif de l'action, le droit d'agir ne dégénérant en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu'en cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équivalente au dol. En l'espèce, le seul sens de la décision est insuffisant à caractériser un abus du droit d'agir, l'appréciation inexacte que les demandeurs ont fait de leurs droits n'étant pas constitutive d'un abus du droit d'agir, aucune obstination ou intention de nuire à l'égard du cabinet [Z] n'étant pas ailleurs démontrée. Il convient donc de débouter le défendeur de sa demande à ce titre. 3 - Sur les demandes accessoires - Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Les syndicats de copropriétaires, partie perdant le procès, seront condamnés au paiement des entiers dépens de l'instance. Décision du 27 février 2026 8ème chambre 3ème section N° RG 23/15163 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3H7X - Sur les frais non compris dans les dépens En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. Tenus aux dépens, les syndicats seront condamnés à payer ensemble au cabinet [Z] la somme de 3 000 euros. Ils seront en conséquence déboutés de leurs demandes à ce titre. - Sur l'exécution provisoire Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, DEBOUTE les syndicats des copropriétaires du [Adresse 15] et du [Adresse 9] à [Localité 5] de l'ensemble de leurs demandes ; DEBOUTE le cabinet [Z] de sa demande de dommages et intérêts ; CONDAMNE les syndicats des copropriétaires du [Adresse 10] du [Adresse 9] à [Localité 5] ensemble à payer au cabinet [Z] une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE les syndicats des copropriétaires du [Adresse 16] à [Localité 5] aux dépens ; RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ; DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes, Fait et jugé à [Localité 1] le 27 février 2026. La greffière La présidente