Tribunal judiciaire, 02 août 2024. 24/00476

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Maître [K] [J] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Sandrine QUETU Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 24/00476 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3XXT N° MINUTE : 3-2024 JUGEMENT rendu le vendredi 02 août 2024 DEMANDERESSE Madame [T] [G] [V] [I], demeurant [Adresse 4] représentée par Me Sandrine QUETU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0514 DÉFENDERESSE Madame [A] [W] [U] [H], demeurant [Adresse 5] représentée par Maître Philippe GRUNDLER de la SCP GRUNDLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0191 COMPOSITION DU TRIBUNAL Eloïse CLARAC, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 21 mai 2024 Délibéré le 02 août 2024 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 02 août 2024 par Eloïse CLARAC, Juge assistée de Antonio FILARETO, Greffier Décision du 02 août 2024 PCP JCP fond - N° RG 24/00476 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3XXT EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous seing privé en date du 5 octobre 2005, à effet au 19 octobre 2005, Madame [T] [I] a donné à bail à Madame [A] [H] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] ([Localité 6], pour un loyer mensuel de 691,75 euros outre 60 euros de provision sur charges. Par acte de commissaire de justice du 20 janvier 2023, Madame [T] [I] a fait délivrer à la locataire un congé pour reprise à effet au 18 octobre 2023. Par acte de commissaire de justice en date du 13 novembre 2023, Madame [T] [I] a fait assigner Madame [A] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir : constater que la locataire est déchue de tout titre d'occupation depuis le 18 octobre 2023,ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu,condamner Madame [A] [H] à lui payer une indemnité d'occupation égale à deux fois le montant du loyer quotidien, charges en sus, à compter du 19 octobre 2023 et jusqu’à parfaite libération des lieux,condamner Madame [A] [H] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens. Appelée à l'audience du 28 février 2024, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi pour être finalement retenue à l'audience du 21 mai 2024. A l'audience du 21 mai 2024, Madame [T] [I], représentée par son conseil, a déposé des conclusions, dont elle a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles elle maintient les demandes de son assignation. Madame [A] [H], représentée par son conseil, a déposé des conclusions, dont elle a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles elle demande au juge de : déclarer nul le congé délivré le 20 juin 2023,débouter Madame [T] [I] de toutes ses demandes,subsidiairement, lui accorder 6 mois de délai à compter de la décision à intervenir pour quitter les lieux,en tout état de cause, condamner Madame [T] [I] à verser à Me [K] [J] la somme de 15 00 euros sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, et aux entiers dépens. Pour l'exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu'elles ont soutenues oralement à l'audience du 21 mai 2024, conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIF DE LA DÉCISION Sur la validation du congé En application des dispositions de l'article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour reprise, six mois au moins avant l'échéance du bail. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. Le bail consenti à Madame [A] [H] a commencé à courir le 19 octobre 2005 pour une période de trois ans, puis a été tacitement reconduit le 19 octobre 2008 par période de 3 ans suivant les prévisions des parties et pour la dernière fois le 19 octobre 2020, pour expirer le 18 octobre 2023 à minuit. Un congé pour reprise lui a été signifié par acte d'huissier délivré le 20 janvier 2023, soit plus de six mois avant l'échéance précitée. Le congé du bailleur a donc été régulièrement délivré conformément à l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Il sera en outre relevé que le congé délivré précise, conformément à l’article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le motif sur lequel il est fondé, ainsi que l'identité du repreneur : à savoir la reprise des lieux pour les faire habiter par Monsieur [S] [R], né le 01/10/2001 à [Localité 11] (76), demeurant [Adresse 1], fils de Madame [T] [I]. Il est encore précisé que ce dernier entreprend des études supérieures en région parisienne et qu'il suit un cursus à l'ESSEC à [Localité 7]. Est contesté le caractère sérieux et légitime du motif évoqué. Madame [A] [H] soutient que le fils de Madame [T] [I] réside actuellement a proximité des locaux de l'ESSEC et que l'appartement qu'elle loue dans le [Localité 2] l'éloignerait de plus d'une heure de son lieu d'étude. Or, il résulte des pièces versées aux débats que le logement pris en colocation selon bail du 28 août 2022 et situé [Adresse 1] à [Localité 10], mentionné sur le congé, a été restitué le 21 juin 2023. La demanderesse produit également des quittances de loyer au nom de son fils pour un logement situé [Adresse 3] à [Localité 9] pour les mois de novembre 2023 à avril 2024. Dès lors, le caractère réel et sérieux de la décision de reprise est démontré, il n'appartient pas au juge de se prononcer sur l'opportunité de la décision de reprise, le bailleur étant libre de reprendre son bien s'il compte réellement y installer un ascendant. Le bailleur n'a pas non plus à justifier du besoin de relogement du bénéficiaire du congé. Le congé est ainsi régulier au fond, et le bail s'est donc trouvé résilié par l'effet du congé le 18 octobre 2023 à minuit. Sur la demande de délai pour quitter les lieux Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Il convient de constater qu'il n'existe à ce jour aucune dette locative et que Madame [T] [I] n'allègue aucune difficulté dans l'exécution du contrat de bail. Il sera toutefois relevé que Madame [A] [H] a déjà bénéficié, de fait, de délais depuis l'expiration du contrat de bail, le 18 octobre 2023, et il sera rappelé qu'elle a vocation à bénéficier du délai légal de deux mois courant à compter du commandement de quitter les lieux de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution. En conséquence, il ne lui sera pas accordé de délai supplémentaire et sa demande de délai sera rejetée. Sur l'expulsion et l'indemnité d'occupation Madame [A] [H] se trouve ainsi occupant sans droit ni titre du local litigieux depuis le 18 octobre 2023 à minuit et il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement. Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. Madame [A] [H] sera condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et soumise à indexation dans les mêmes conditions que le loyer initial, à compter du 19 octobre 2023 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué et que la clause du bail majorant l'indemnité s'analyse en une clause pénale, laquelle est illicite au regard de l'article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989. Sur les demandes accessoires Madame [A] [H], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. Condamnée aux dépens, Madame [A] [H] devra verser à Madame [T] [I] une somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions de délivrance à Madame [A] [H] par Madame [T] [I] d'un congé pour reprise relatif au bail conclu le 5 octobre 2005 et concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 8] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 18 octobre 2023, REJETTE la demande de délai pour quitter les lieux, formulée par Madame [A] [H], ORDONNE à Madame [A] [H] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 5] à [Localité 8], bâtiment A, 2e étage à droite, porte gauche, ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, CONDAMNE Madame [A] [H] à verser à Madame [T] [I] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 19 octobre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion), CONDAMNE Madame [A] [H] à verser à Madame [T] [I] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Madame [A] [H] aux dépens, RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. Le greffier, Le juge des contentieux de la protection