Tribunal judiciaire, 25 novembre 2024. 23/06619

TRIBUNAL JUDICIAIRE de LILLE [Localité 5] ☎ :[XXXXXXXX01] N° RG 23/06619 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XMHH JUGEMENT DU : 25 Novembre 2024 [S] [Z] C/ S.A. LOGIS METROPLOLE REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT DU 25 Novembre 2024 DANS LE LITIGE ENTRE : DEMANDEUR(S) Mme [S] [Z] née le [Date naissance 2] 2001 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4] - [Localité 8] représentée par Représentant : Me Marie DESPRES, avocat au barreau de LILLE ET : DÉFENDEUR(S) S.A. LOGIS METROPLOLE, dont le siège social est sis [Adresse 3] - [Localité 6] représentée par Me Anne-laurence DELOBEL BRICHE, avocat au barreau de LILLE COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 16 Septembre 2024 Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ Par mise à disposition au Greffe le 25 Novembre 2024, date indiquée à l'issue des débats par Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier RG : 23/6619 PAGE EXPOSE DU LITIGE Par acte sous-seing privé du 4 mars 2020, la SA HLM LOGIS METROPOLE a donné à bail à [S] [Z] un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel initial de 289,75 euros outre une provision mensuelle pour les charges de 136,53 euros. Un état des lieux d'entrée a été dressé amiablement entre les parties le 10 mars 2020. Par acte d'huissier de justice délivré le 4 juillet 2023, [S] [Z] a fait citer la SA HLM LOGIS METROPOLE à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins d'obtenir : la condamnation de cette dernière à lui payer la somme de 4.000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;la condamnation de cette dernière à remettre en conformité le logement et à procéder aux travaux pour remédier aux dysfonctionnements suivants :* présence d'humidité et de moisissures dans l'ensemble du logement ; * absence de VMC dans la salle de bains et d'évacuation dans la cuisine ; * dysfonctionnements du radiateur de la chambre ; * toilettes qui se bouchent le tout, sous astreinte de 100 euros par jour de retard dans les deux mois suivant la signification du jugement ; l'exécution provisoire de la décision ;la condamnation de sa bailleresse à lui payer la somme de 1.200 euros sur le fondement de l'article 700°2 du code de procédure civile, à charge pour elle de renoncer à l' aide juridictionnelle. L'affaire a été retenue à l'audience du 16 septembre 2024. Se référant oralement aux termes de ses dernières écritures visées à l'audience, [S] [Z], représentée par son conseil, a maintenu l'ensemble des demandes contenues dans son acte introductif d'instance. Se référant oralement aux termes de ses dernières écritures visées à l'audience, la SA HLM LOGIS METROPOLE, représentée par son conseil, a demandé au juge des contentieux de la protection de déclarer la requérante irrecevable en ses demandes, à titre subsidiaire de l'en débouter et en tout état de cause, de condamner cette dernière à lui payer la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Pour l'exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs écritures conformément à l'article 455 du code de procédure civile. A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 25 novembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION sur la recevabilité des demandes Aux termes de l'article 750-1 du code de procédure civile, dans sa version en vigueur depuis le 13 mai 2023, en application de l'article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage. Les parties sont dispensées de l'obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants : 1° Si l'une des parties au moins sollicite l'homologation d'un accord ; 2° Lorsque l'exercice d'un recours préalable est imposé auprès de l'auteur de la décision ; 3° Si l'absence de recours à l'un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l'urgence manifeste, soit aux circonstances de l'espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu'une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l'indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l'organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d'un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ; 4° Si le juge ou l'autorité administrative doit, en application d'une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ; 5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l'article L. 125-1 du code des procédures civiles d'exécution. Conformément à l’article 4 du décret n° 2023-357 du 11 mai 2023, ces dispositions sont applicables aux instances introduites à compter du 1er octobre 2023. En l'espèce, l'action a été introduite avant le 1er octobre 2023, de sorte que les dispositions susvisées ne sont pas applicables à l'espèce, étant au demeurant observé que la demande de condamnation du bailleur à effectuer des travaux sous astreinte est indéterminée, ce qui exclut de facto l'application de l'article 750-1 du code de procédure civile. Il en résulte que [S] [Z] est recevable en son action. Sur la demande de réparation du préjudice de jouissance En application de l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques. Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ; b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.En application de l'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ; 2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ; 3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ; 4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; 5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ; 6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; 7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre. A l'appui de sa demande, la locataire produit aux débats : un courrier adressé par son conseil à sa bailleresse le 3 avril 2023, aux termes duquel elle déplore l'existence de moisissures dans le salon, les chambres, l'entrée et la salle de bains, notamment aux pourtours des fenêtres, l'absence de VMC dans la salle de bains, un dysfonctionnement du radiateur de sa chambre ainsi qu'un problème de toilettes bouchées quotidiennement ;un courrier adressé par son conseil au service communal d'hygiène et de santé le 3 avril 2023 évoquant les mêmes désordres ;un courrier adressé par la bailleresse au Maire de la commune duquel il ressort qu'un rendez vous a été pris avec la locataire le 3 mai 2023 au domicile de cette dernière afin de constater et le cas échéant remédier aux éventuels problèmes d'infiltrations ; qu'il n'y a pas de VMC au sein de la résidence, que leur installation est prévue dans le projet de réhabilitation ; que le prestataire de la bailleresse est intervenu à neuf reprises dans le logement de Madame [Z] à la demande de cette dernière pour remédier aux problèmes de toilettes bouchées, lesquelles résultent d'un surplus de papier toilette, aucun problème affectant les colonnes n'ayant été identifié ;des captures d'écran de téléphone portable datées du 7 janvier sur lesquelles apparaissent des photographies de moisissures.De son côté, le bailleur produit notamment aux débats : une facture datée du 30 août 2023, émanant de la société SEMNORD TRAVAUX, d'un montant de 220 euros, ayant pour objet la reprise des étanchéités extérieures du logement 12 ;le rapport d'intervention y afférent, daté du 31 juillet 2023 ;une fiche d'intervention du 12 octobre 2020 ayant pour objet le débouchage de toilettes privatives pour la somme de 128 euros ;un rapport d'intervention du 22 février 2023 ayant le même objet ;un rapport d'intervention du 6 mars 2023 ayant le même objet ;une facture du 31 décembre 2020 ayant le même objet ;une facture du 27 novembre 2020 ayant le même objet ;l'état des lieux d'entrée du logement signé contradictoirement par les parties le 10 mars 2020 , lequel ne mentionne aucun défaut d'humidité du logement.Il s'évince de ces éléments que le logement litigieux a pâti d'un problème d'étanchéité, manifestement responsable de moisissures, entre le 3 avril 2023, date du premier courrier adressé au bailleur et le 31 juillet 2023, date de l'intervention de la société SEMNORD TRAVAUX dans le logement de la requérante pour y remédier. Aucune pièce ne permet toutefois d'établir que cette difficulté existait avant le courrier du 3 avril 2023 et demeurait après l'intervention de la société le 31 juillet 2023. La bailleresse justifie en outre avoir mandaté à 5 reprises une société aux fins de déboucher les toilettes de sa locataire, de sorte qu'aucune carence dans l'exécution de ses obligations n'apparaît démontrée sur ce point, étant observé que la cause de ce désordre n'est pas identifiée. Aucune pièce probante ne permet de conclure à l'existence d'un dysfonctionnement du radiateur de la chambre. Enfin, l'absence de VMC dans le logement n'est pas en soi constitutive d'une carence de la bailleresse dans l'exécution de ses obligations. Au regard de ces éléments, seule l'humidité du logement résultant d'un défaut d'étanchéité objet de l'intervention du 31 juillet 2023 apparaît constitutive d'un manquement du bailleur dans l'exécution de son obligation de délivrance d'un logement décent. Celle-ci a perduré pendant une durée de 4 mois et sera réparée par l'allocation d'une somme égale à 20% du loyer, charges comprises, durant cette période. Il ressort de la quittance de loyer du 15 mars 2023 que le montant du loyer, charges comprises, était à cette date de 434,32 euros par mois. Par conséquent, la SA HLM LOGIS METROPOLE sera condamné à payer à [S] [Z] la somme totale de 347,46 euros en réparation de son préjudice de jouissance. Le surplus de sa demande sera rejetée. La demande de condamnation de sa bailleresse à effectuer des travaux sous astreinte sera également rejetée en l'absence de démonstration suffisante de leur nécessité. Sur les demandes accessoires La SA HLM LOGIS METROPOLE, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens ainsi qu'à payer au conseil de [S] [Z] la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700°2 du code de procédure civile. Enfin, le présent jugement sera assorti de l'exécution provisoire de droit par application de l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, statuant après débats tenus en audience publique, par décision contradictoire, rendue en premier ressort, et mise à disposition au greffe, DECLARE [S] [Z] recevable en son action ; CONDAMNE la SA HLM LOGIS METROPOLE à payer à [S] [Z] la somme de 347,46 euros en réparation de son préjudice de jouissance ; DEBOUTE [S] [Z] du surplus des demandes présentées ; CONDAMNE la SA HLM LOGIS METROPOLE à payer à Maître Marie DESPRES , conseil de [S] [Z], bénéficiaire de l' aide juridictionnelle totale, la somme de 800 euros en application l’article 700°2 du code de procédure civile ; RAPPELLE qu’en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, Maître DESPRES Marie dispose d’un délai de quatre ans à compter du jour où la présente décision est passée en force de chose jugée pour demander le versement de tout ou partie de la part contributive de l’Etat et qu’à défaut elle est réputée avoir renoncé à celle-ci ; CONDAMNE la SA HLM LOGIS METROPOLE aux entiers dépens de l'instance, qui seront recouvrés comme en matière d' aide juridictionnelle ; RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit. Ainsi jugé et prononcé à Lille, le 25 novembre 2024, LE GREFFIER LA JUGE D.AGANOGLU N.LOMBARD