Cour de cassation, 23 novembre 2010. 09-68.758

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé que le bail en renouvellement du 6 mars 1998 portait sur un terrain nu, qu'il y était spécifié que sur ce terrain existait une construction que le preneur déclarait lui appartenir et que le bail comprenait une clause réglant le sort des constructions en fin de bail et ayant retenu que la locataire, entrée en possession en vertu d'un bail, ne justifiait pas de ce que la propriété de la surface du sol à l'emplacement de la construction avait été par le passé distinguée de la propriété du trefonds pour être attribuée au propriétaire de ladite construction, la cour d'appel, sans modifier l'objet du litige et sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a exactement déduit que l'assignation du 19 janvier 2006, qui tendait non à faire prononcer la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision des droits de propriété sur les constructions résultant de la convention liant les parties, mais à faire juger que le titulaire du bail sur ce terrain n'avait pas droit à son renouvellement ni au paiement d'une indemnité d'éviction et à valider le congé donné le 28 juin 2005 pour le 31 décembre 2006, n'avait pas à être publiée à la conservation des hypothèques ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le deuxième moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé que si, en juin 1979, date de la cession du droit au bail au profit de Mme X..., les cédants, au vu des indications contenues à l'acte de cession, n'exerçaient plus aucune activité commerciale sur le site, autorisation selon cet acte avait été obtenue des bailleurs de voir étendre la destination "d'atelier de vernissage, tapisserie et décoration" prévue au bail cédé à celle de "création d'un atelier de confection", Mme X... y déclarant par ailleurs que "rien ne s'opposait à son immatriculation au registre du commerce et des sociétés, qu'elle était déjà inscrite au registre des métiers et qu'elle avait toute aptitude pour exercer", que les renouvellements du bail certes reprenaient tous la même destination que celle antérieure étendue à l'occasion de la cession à celle "d'atelier de confection de vêtements pour hommes et dames" et qu'il en résultait l'intention commune des parties, lors du bail de 1970 et de ses renouvellements successifs, de voir exercer par Mme X... dans la construction édifiée sur le terrain loué une activité commerciale, la cour d'appel, qui a pu déduire de ces seules constatations, que le bail se trouvant, par la nature de la destination commerciale donnée par les parties aux constructions édifiées sur le terrain loué et conformément aux dispositions de l'article L 145-I 2° du code du commerce soumis au statut des baux commerciaux, Mme X... ne pouvait faire valablement état d'une extension volontaire du statut des baux commerciaux, a légalement justifié sa décision de ce chef ; Sur le troisième moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé qu'il existait en l'espèce une convention réglant le sort des constructions puisque le bail du 6 mars 1998, reprenant en cela les clauses de baux précédents, prévoyait en son article Ier de ses conditions générales que "le preneur prendra le terrain loué en l'état où il se trouve et le rendra à la fin du bail nu et nivelé, libre de toutes constructions", la cour d'appel, qui en a exactement déduit que dès lors que le bailleur demandait l'application de cette clause de nivellement, celle-ci s'opposait à ce que la construction puisse faire l'objet d'une indemnisation, a légalement justifié sa décision de ce chef ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne Mme X... dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X... ; la condamne à payer à la société Villa Durmar la somme de 2 500 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois novembre deux mille dix. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Defrenois et Levis, avocat aux Conseils pour Mme X... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Mlle X... de sa fin de non-recevoir tirée de la nullité de l'assignation introductive d'instance pour défaut de publication à la conservation des hypothèques ; AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE l'article 30 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 dispose que tout acte tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision de droits résultant d'actes soumis à publicité doit être publié à la conservation des hypothèques ; qu'il résulte des circonstances relatées que la société civile de construction Villa Durmar est propriétaire exclusivement du terrain loué ; que l'action de la société civile de construction Villa Durmar est donc sans conséquences directes sur les droits que peuvent détenir des tiers sur les constructions même si aux termes du bail celles-ci doivent contractuellement être détruites en fin de bail, puisqu'il est également stipulé au bail qu'elles demeurent la propriété du preneur sauf au bailleur à se prévaloir d'une accession, ce qu'il ne revendique pas en l'espèce ; que le congé délivré et l'assignation en validation de congé ne concernant que le seul terrain ne saurait faire partie des actes visés par l'article 30 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 et il ne pesait donc aucune obligation de publication de l'assignation ; ET AUX MOTIFS PROPRES QUE l'appelante conclut à tort à la nullité de l'assignation introductive d'instance au visa des articles 28 et 30 du décret du 4 janvier 1955 pour défaut de publication à la conservation des hypothèques, - alors que ce texte ne vise que les actes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision de droits résultant d'actes soumis à publicité, - et alors qu'en l'espèce, l'assignation du 19 janvier 2006 tendait non à faire prononcer la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision de droits résultant des droits de propriété sur les constructions résultant de la convention liant les parties, mais à faire juger, essentiellement, que le titulaire du bail sur ce terrain n'avait pas droit à son renouvellement ni au paiement d'une indemnité d'éviction et à valider le congé donné le 28 juin 2005 pour le 31 décembre 2006 ; qu'il sera en outre observé que Mme X... ne justifie pas de ce que la propriété de la surface du sol à l'emplacement de la construction ait été, par le passé et comme elle le prétend pour écarter l'accession, distinguée de celle de la propriété du tréfonds pour être attribuée au propriétaire de ladite construction, la mention, dans l'acte de vente du terrain au profit de la société Villa Durmar, de ce « l'acquéreur reconnaissait avoir connaissance des droits de certains locataires sur les constructions édifiées » étant insusceptible de rapporter cette preuve et qu'elle ne peut non plus se prévaloir, pour écarter l'accession, du fait qu'elle aurait acquis par prescription acquisitive la propriété du sol et du tréfonds à l'emplacement de la construction alors qu'elle n'a jamais, comme il l'est cependant exigé pour pouvoir bénéficier de cette prescription, possédé à titre de propriétaire puisqu'entrée en possession en vertu d'un bail ; que la société Villa Durmar justifie, par la production de l'acte de vente du bien en cause, être propriétaire, son droit de propriété apparaissant porter, en l'absence de preuve d'une division à cet égard, tant sur le sol que sur le tréfonds, ce qui conduit à écarter l'observation faite par l'appelante sur l'absence d'objet du bail et la nullité subséquente de celui-ci ; 1/ ALORS QUE la cour d'appel a expressément relevé que Mlle X... produisait des éléments propres à établir son droit de propriété sur la construction en cause ; qu'en se bornant néanmoins à constater que l'assignation du 19 janvier 2006 tendait à faire juger, essentiellement, que Mlle X... n'avait pas droit au renouvellement du bail ni au paiement d'une indemnité d'éviction et à valider le congé donné le 28 juin 2005 pour le 31 décembre 2006, sans rechercher, comme il lui était demandé, si l'action de la SCI Villa Durmar ne tendait dès lors pas à révoquer, du moins à annuler, les droits réels dont Mlle X... était actuellement titulaire, afin de pouvoir réaliser une opération de rénovation et réhabilitation de l'ensemble des logements de la cité Durmar, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 28 et 30 du décret du 4 janvier 1955 ; 2/ ALORS QUE le droit de superficie est le nom donné au droit de propriété portant sur des constructions, dans le cas où la propriété de ces choses est dissociée de la propriété du sol ; que dans ses conclusions d'appel, Mlle X... faisait expressément valoir qu'elle était titulaire d'un droit de superficie sur la construction édifiée sur le terrain loué à la SCI Villa Durmar ; qu'en conséquence, elle invoquait un droit de propriété sur la construction dissocié de la propriété du sol, opposable à la SCI Durmar et interdisant à cette dernière d'acquérir la propriété de la construction par accession ; qu'en énonçant que Mlle X... ne justifiait pas « comme elle le prétend, pour écarter l'accession », de ce que la propriété du sol et du tréfonds à l'emplacement de la construction ait été attribuée au propriétaire de la construction ou qu'elle l'aurait acquise par prescription, la cour d'appel a méconnu les termes du litige, violant l'article 4 du code de procédure civile ; 3/ ALORS QUE, en statuant comme elle l'a fait, bien que Mlle X... était titulaire d'un droit de superficie sur la construction édifiée sur le terrain loué, en sa qualité d'ayant droit des consorts Y..., propriétaires en vertu d'un acte de vente du 23 février 1931 publié à la conservation des hypothèques le 10 mars 1931, antérieur au bail portant sur le terrain, conclu à compter du 17 avril 1953, de sorte que la procédure d'expulsion intentée par la SCI Villa Durmar tendait à remettre en cause les droits réels détenus par Mlle X... sur la construction édifiée sur le terrain loué, la cour d'appel a violé l'article 555 du code civil, ensemble les articles 28 et 30 du décret du 4 janvier 1955. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que Mlle X... n'avait pas droit au statut des baux commerciaux pour la location d'un terrain nu et n'avait droit à aucune indemnité de la part de la SCI Villa Durmar ; AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE la société civile de construction Villa Durmar justifie par la production de l'acte de vente intervenu le 29 décembre 2004 être propriétaire du terrain qui a été donné en location à Mme Marie Z... X... ; qu'il résulte des dispositions de l'article L. 145-1 du code de commerce que les baux de terrains nus sur lesquels sont édifiées, avant ou après le bail, des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, avec le consentement des propriétaires, sont soumis au statut des baux commerciaux ; qu'en l'espèce, le bail prévoit une destination mixte commerciale et d'habitation, ce qui suffit à qualifier de commerciale la location ; que la destination commerciale précise a d'ailleurs toujours été la même depuis le premier renouvellement consenti à Mme Marie Z... X... en 1980 ; que rien ne permet dans le bail, ni dans aucune des pièces produites, de déduire une volonté des parties d'étendre le statut des baux commerciaux volontairement à une situation qui par nature ne l'aurait pas permis, seule hypothèse dans laquelle le bailleur ne saurait reprocher au preneur son absence d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés pour bénéficier du statut ; que s'agissant d'une application du statut des baux commerciaux par nature, l'obligation d'immatriculation du preneur à la date de délivrance du congé donné en fin de bail est une condition au droit au renouvellement et à son corollaire, le droit au paiement d'une indemnité d'éviction ; qu'il est constant que Mme Marie Z... X... n'était pas immatriculée au registre du commerce et des sociétés ni au répertoire des métiers à la date de délivrance du congé, ni à sa date d'effet ; qu'il convient en conséquence de valider le congé délivré avec les conséquences de droit qui y sont attachées ; ET AUX MOTIFS PROPRES QUE, si, en juin 1979, date de la cession du droit au bail au profit de Mme X..., les cédants, au vu des indications contenues à l'acte de cession, n'exerçaient plus depuis longtemps aucune activité commerciale sur le site, autorisation, selon cet acte, avait été obtenue, alors, des bailleurs de voir étendre la destination « d'atelier de vernissage, tapisserie et décoration » prévue au bail cédé à celle de « création d'un atelier de confection », Mme X... y déclarant, par ailleurs, « que rien ne s'opposait à son immatriculation au registre du commerce et des sociétés, qu'elle était déjà inscrite au répertoire des métiers et qu'elle avait toute aptitude pour exercer » ; que les renouvellements du bail cédé intervenus en dates des 8 mai 1980, 30 octobre 1988, reprennent, tous deux, la même destination que la destination antérieure étendue, comme susdit, à l'occasion de la cession, à celle « d'atelier de confection de vêtements pour hommes et dames » et que ni le bail cédé du 30 décembre 1970, qui était un bail nouveau, ni les baux en renouvellement de ce bail ne prévoient expressément la sous-location ; que la relation ci-dessus des faits alors que rien ne vient, par ailleurs, établir l'existence de sous-locations à destination commerciale connues des bailleurs lors de la conclusion des baux, fait preuve de l'intention commune des parties, lors du bail de 1970 et de ses renouvellements successifs, de voir exercer par Mme X... dans la construction édifiée sur le terrain loué une activité commerciale, cette destination commerciale étant, d'ailleurs, confortée par le fait que Mme X... ait, ainsi qu'il résulte d'un procès-verbal dressé en date du 24 mars 2006, donné le rez-de-chaussée de la construction en sous-location à M. A... depuis le 1er janvier 1999 pour y exercer la profession de graphiste ; que le bail se trouvant, par la nature commerciale de la destination donnée par les parties aux constructions édifiées sur le terrain loué, et conformément aux dispositions de l'article L. 145-1 2° du code de commerce, soumis au statut des baux commerciaux, Mme X... ne peut valablement faire état d'une extension volontaire du statut des baux commerciaux en l'espèce ; qu'il en résulte que la concernée devait, pour bénéficier du statut des baux commerciaux e du droit à indemnité d'éviction, justifier, lors de la délivrance du congé litigieux, de son inscription au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers ; que n'étant pas en mesure de ce faire, elle ne peut prétendre à une indemnité d'éviction ainsi que l'a justement retenu le tribunal dont la décision sur la validation du congé et le rejet de la demande d'indemnité d'éviction sera donc confirmée ; ALORS QUE, en cas de soumission volontaire au statut des baux commerciaux, l'immatriculation du preneur au registre du commerce et des sociétés n'est pas une condition impérative de son droit au renouvellement ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans rechercher, comme il lui était demandé, si la conclusion et les renouvellements du bail malgré l'absence d'exploitation de tout fonds de commerce par Mlle X... n'établissait pas que la commune intention des parties avait été d'étendre le statut des baux commerciaux au bail litigieux malgré l'absence d'exploitation effective nécessaire à son application, et de renoncer à la condition d'immatriculation nécessaire à son renouvellement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-1 du code de commerce. TROISIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que Mlle X... n'avait pas droit au statut des baux commerciaux pour la location d'un terrain nu et n'avait droit à aucune indemnité de la part de la SCI Villa Durmar ; AUX MOTIFS QUE la construction dont s'agit, édifiée sur le terrain d'autrui, est soumise à l'accession laquelle opère de plein droit, son sort (conservation avec indemnité ou destruction sans indemnité) relevant, sauf convention contraire, des dispositions de l'article 555 du code civil ; qu'il existe, en l'espèce, une convention réglant le sort des constructions puisque le bail du 6 mars 1998, reprenant en cela les clauses des baux précédents, prévoit, en l'article 1 de ses conditions générales, que « le preneur prendra le terrain loué en l'état où il se trouve et le rendra à la fin du bail nu et nivelé, libre de toutes constructions en laissant en bon état les murs de clôture, le tout sans indemnité » et stipule, en l'article 9 de ces mêmes conditions, que « les constructions resteront la propriété du preneur qui, à la fin du bail, resteront la propriété du bailleur par voie d'accession, ou, à sa demande, le preneur devra les démolir et les enlever » ; que ces conditions générales faisant référence aux constructions existantes et non seulement aux constructions nouvelles que le preneur était autorisé à élever (ainsi dans l'article 2 où le maintien des constructions existantes pendant toute la durée du bail est exigé et ainsi dans l'article 9 où l'absence de garantie de la bailleresse concernant les mitoyennetés et les surcharges à raison des constructions élevées est stipulée se rapporter tant aux constructions déjà élevées qu'à celles qui le seraient dans l'avenir), il apparait que l'article 1 ci-dessus réglant le sort des constructions en exigeant la destruction sans indemnité se rapport aussi à ces constructions existantes, le fait que, malgré les clauses identiques dans les baux précédents, lesdites constructions aient, à chaque renouvellement et dans la clause « désignation », été mentionnées comme étant propriété des preneurs témoignant uniquement d'un report, jusque là, des effets de l'accession dont le principe d'application est de droit ; que la clause du bail exigeant la destruction sans indemnité des constructions (dont comme susdit celles déjà existantes lors du bail) s'oppose, dès lors qu'il ressort des conclusions de la société Villa DURMAR son intention d'exiger l'application de la clause de nivellement (et sous réserve, nonobstant cette intention affichée, d'une conservation effective, par la suite, de la construction dont s'agit), à ce que cette construction puisse faire l'objet d'une indemnisation ; que Mme X..., bien que produisant des éléments propres à établir son droit de propriété sur la construction en cause, sera donc déboutée de sa demande d'indemnisation au visa de l'article 555 du code civil ; ALORS QUE le droit de superficie est un droit de propriété portant sur des constructions dans le cas où la propriété de celle-ci est dissociée de la propriété du sol ; qu'il est opposable au propriétaire du sol, lequel ne peut acquérir la propriété de la construction par accession ; qu'en statuant comme elle l'a fait, après avoir expressément relevé que Mlle X... produisait les éléments établissant son droit de propriété sur la construction édifiée sur le terrain de la SCI Villa Durmar, de sorte que cette dernière ne pouvait en devenir propriétaire par accession, la cour d'appel a violé l'article 555 du code civil.