Tribunal judiciaire, 26 février 2025. 24/03045

MINUTE N° : JUGEMENT DU 26 Février 2025 N° RC 24/03045 DÉCISION réputée contradictoire et en premier ressort [R] [N] [D] [P] épouse [N] ET : [C] [O] [E] [M] [B] Débats à l'audience du 28 Novembre 2024 Le Copie executoire et copie à : Maître BERBIGIER Copie à : Monsieur le Prefet d'[Localité 6] et [Localité 8] Copie dossier TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 9] TENUE le 26 Février 2025 Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS, COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS, GREFFIER : E.ESPADINHA DÉBATS : A l'audience publique du 28 Novembre 2024 DÉCISION : Prononcée publiquement le 26 Février 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ENTRE : Monsieur [R] [N] né le 08 Avril 1971 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2] représenté par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant Madame [D] [P] épouse [N] née le 09 Avril 1972 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2] représentée par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant D'une Part ; ET : Monsieur [C] [O] [E] né le 01 Décembre 1984 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3] non comparant Madame [M] [B] née le 01 Novembre 1994 à [Localité 10], demeurant [Adresse 3] non comparante D'autre Part ; EXPOSE DES MOTIFS Par contrat sous seing privé du 28 janvier 2018, M. [R] [N] et Mme [D] [P] épouse [N] ont donné à bail à M. [C] [O] [E] et Mme [M] [B] qui se sont engagés solidairement, un bien immobilier une maison située à [Adresse 11], pour un loyer mensuel principal de 780 euros outre charges. Invoquant l'existence de loyers demeurés impayés et l'absence de justification d'une assurance locative, M. [R] [N] et Mme [D] [P] épouse [N] ont fait signifier, le 16 janvier 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire, signalé la situation de leurs locataires à la CCAPEX le 17 janvier 2024 et saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 12 juin 2024, dénoncé au préfet d'Indre et Loire le 20 juin 2024, pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : - constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d'assurance ou défaut de paiement, - Ordonner l’expulsion de M. [C] [O] [E] et Mme [M] [B] devenus sans droit ni titre; - et obtenir leur condamnation au paiement solidaire au paiement d’une somme de 4.974,02 € arrêtée au 17 février 2024 (pour défaut d'assurance), ou une somme de 5.754,02 €, arrêtée au 17 mars 2024 (pour défaut de paiement) ; - outre au règlement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 780,00 € à compter du I er mars 2024 (pour défaut d'assurance), ou à compter I er avril 2024 (pour défaut de paiement) et jusqu'à libération parfaite et effective des lieux, et une somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût du commandement de payer et la dénonce à la CCAPEX (soit 207,33 € T.T.C.), les frais d’execution restant à leur charge exclusive conformément aux dispositions de l'article L. I I 1-8 du code des procédures civiles d'exécution. A l’audience du 28 novembre 2024, M. [R] [N] et Mme [D] [P] épouse [N]- représentés par leur conseil - maintiennent l’intégralité de leurs demandes, en précisant que la dette locative s’élève désormais à 12.281,02 euros, échéance du mois de novembre inclus. Bien que régulièrement convoqués par acte de commissaire de justice signifié à personne pour Mme [B] et à domicile pour Mr [O] [E] ceux ci ne sont ni présents ni représentés. La présente décision est réputée contradictoire au seul motif qu'elle est susceptible d'appel. Le diagnostic social et financier n'a pu être dressé faute pour M. [C] [O] [E] et Mme [M] [B] d'avoir répondu aux propositions de rencontres du service départemental de prévention des expulsions locatives. L'affaire a été mise en délibéré au 26 février 2025 par mise à disposition au greffe. MOTIFS Aux termes de l'article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée. 1 - Sur la recevabilité de l'action en résiliation et en expulsion En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. En l'espèce, M. [R] [N] et Mme [D] [P] épouse [N] justifient avoir avisé la CCAPEX de la situation d'impayés et avoir dénoncé l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées. L’action est donc recevable. 2 - Sur le fond - Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire Selon l’article 7-g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, lelocatiare à l’obligation de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant ; Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. Selon, l'article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" ; Selon l'article 24-V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet" M. [R] [N] et Mme [D] [P] épouse [N] produisent : - le bail conclu le 28 janvier 2018 contenant une clause résolutoire en cas de non paiment des loyers et de défaut d’assurance , - le commandement de payer visant ces clauses, signifié le 16 janvier 2024, pour la somme en principal de 4.194,02 euros et mettant les locataires en demeure de justifier d’une assurance, - une décompte de créance. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus d'un mois en ce qui concerne le défaut de justification d'une assurance locative et de deux mois en ce qui concerne le paiement des loyers, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du chef du défaut d’assurance étaient réunies à la date du 17 mars 2024. Il sera donc constaté l'acquisition de la clause résolutoire. L'expulsion de M. [C] [O] [E] et Mme [M] [B] devenus occupants sans droit ni titre du logement sis [Adresse 11] sera ordonnée à défaut de départ volontaire des lieux loués. - Sur le paiement de l'arriéré locatif Le paiement des loyers et des charges échus constitue l'obligation principale d'un locataire à l'égard de son bailleur en vertu de l'article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989. Depuis la résiliation du bail, M. [C] [O] [E] et Mme [M] [B] qui se maintiennent dans les lieux et causent ainsi un préjudice à M. [R] [N] et Mme [D] [P] épouse [N], sont redevables d'une indemnité d'occupation qu'il convient de fixer à 780 euros. M. [R] [N] et Mme [D] [P] épouse [N] produisent un décompte de la créance faisant apparaître une créance de 12.281,02 euros à la date du 20 novembre 2024 (échéance du mois de novembre comprise) au titre des arriérés de loyer et d’indemnité d’occupation. M. [C] [O] [E] et Mme [M] [B], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Toutefois, en application de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative. La créance sera retenue après soustraction du montant de la taxe des ordures ménagères de 287,00 euros qui n'est justifiée par aucune pièce soit 11.994,02 euros . M. [C] [O] [E] et Mme [M] [B] seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de cette somme de 11.994,02 euros arrêtée au 20 novembre 2024, outre une indemnité mensuelle d’occupation de 780 euros pour la période courant du 21 novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. 3 - Sur les demandes accessoires L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. M. [C] [O] [E] et Mme [M] [B], parties perdantes, supporteront la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer et de la saisine de la CCAPEX. Compte tenu de la situation économique respective des parties et des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, M. [C] [O] [E] et Mme [M] [B] sera condamnés solidairement à verser à la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 janvier 2018 entre M. [R] [N] et Mme [D] [P] épouse [N] et M. [C] [O] [E] et Mme [M] [B] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 11] sont réunies à la date du 17 mars 2024; CONSTATE que M. [C] [O] [E] et Mme [M] [B] sont occupants sans droit ni titre du bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 11] ; ORDONNE en conséquence à M. [C] [O] [E] et Mme [M] [B] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ; DIT qu’à défaut pour M. [C] [O] [E] et Mme [M] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [R] [N] et Mme [D] [P] épouse [N] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ; CONDAMNE solidairement M. [C] [O] [E] et Mme [M] [B] à verser à M. [R] [N] et Mme [D] [P] épouse [N] la somme de 11.994,02 euros arrêtée au 20 novembre 2024, échéance de novembre inclus, au titre de loyers et indemnités d’occupation échus. CONDAMNE solidairement M. [C] [O] [E] et Mme [M] [B] à payer à M. [R] [N] et Mme [D] [P] épouse [N] une indemnité mensuelle d’occupation de 780 euros pour la période courant du 21 novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive ; CONDAMNE solidairement M. [C] [O] [E] et Mme [M] [B] à verser à M. [R] [N] et Mme [D] [P] épouse [N] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile; CONDAMNE solidairement M. [C] [O] [E] et Mme [M] [B] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de de la saisine de la CCAPEX et du commandement de payer et de l’assignation; REJETE le suplus des demandes. RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ; DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 6] et [Localité 8] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,