Cour de cassation, 06 février 2020. 18-24.774

CIV. 3 MY1 COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 6 février 2020 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10053 F Pourvoi n° A 18-24.774 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 6 FÉVRIER 2020 M. S... C..., domicilié [...] , a formé le pourvoi n° A 18-24.774 contre le jugement rendu le 18 juillet 2018 par le juge tribunal d'instance de La Roche-sur-Yon, dans le litige l'opposant : 1°/ à M. Q... O..., 2°/ à Mme T... W..., tous deux domiciliés [...] , défendeurs à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de M. Parneix, conseiller, les observations écrites de la SCP Zribi et Texier, avocat de M. C..., de la SCP de Nervo et Poupet, avocat de M. O..., de Mme W..., après débats en l'audience publique du 7 janvier 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Parneix, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. C... aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. C... et le condamne à payer à M. O... et Mme W... la somme globale de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six février deux mille vingt. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Zribi et Texier, avocat aux Conseils, pour M. C.... Il est fait grief au jugement attaqué D'AVOIR débouté M. Redjdal de sa demande tendant à ce que les locataires soient condamnés à lui payer diverses sommes au titre des réparations locatives et de l'Avoir en conséquence condamné à verser à Monsieur Q... O... et Madame T... W... la somme de 655 euros au titre du dépôt de garantie et une somme égale à 10 % du loyer mensuel pour chaque mois de retard dans la restitution du dépôt de garantie depuis le 5 avril 2016, AUX MOTIFS QUE « l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que "le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont lia la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement" et "de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives" ; qu'en l'espèce, il résulte de l'état des lieux d'entrée du 4 septembre 2015 que la maison était à l'état neuf, avec une plinthe manquante à côté des toilettes, un joint absent au four, le pied de l'escalier qui bougeait un peu, deux boutons de la plaque de cuisson qui ne marchaient pas dans la cuisine, trois tâches sur le mur côté toilettes dans la salle de bains et un trou dans le mur des WC ; que l'état des lieux de sortie du 27 février 2016 11h15 mentionne des pièces en état neuf, avec juste un trou sur le mur des WC ; que l'état des lieux d'entrée des locataires suivants, établi le même jour, à 14h15, évoque cette fois le bon état de la maison, avec, dans la cuisine, un feu gaz qui ne fonctionne pas, le joint du plan de travail en état moyen, le mur en état moyen, des tâches suries meubles, dans la salle de bains : la double vasque cassée, un carrelage cassé, le mur en état moyen, dans les WC la clenche à revisser et une plinthe à recoller, le mur du séjour d'état moyen, une rayure sur le parquet de la petite chambre et la fixation du volet à revoir dans la chambre 3 ; qu'il est bien évident qu'entre 11h15 et 14h15 les lieux n'ont pu se dégrader de façon significative et que les observations portées sur l'état des lieux d'entrée auraient très bien pu l'être sur l'état des lieux de sortie du même jour. Monsieur S... C... a pourtant établi et signé ces deux états des lieux mais n'apporte aucune ex lication sur leur différence, produisant en guise de réponse un état des lieux de sortie sur leque il a rajouté "la vasque recollée avec de la colle" et les "murs pas propres", alors que ces mentions n'ont pas été signées par les locataires sortants ; qu'en gardant le silence sur des défauts apparents, Monsieur S... C... a fait le choix de ne pas mentionner ces observations sur l'état des lieux de sortie, en accord avec les locataires, qui ont également signé cet acte ; qu'il est vraisemblable d'imaginer que la démarche a pu être la même lors de l'état de lieux d'entrée ; que les photographies produites, ni les attestations versées par l'une ou l'autre des parties ne sont susceptibles de contredire que les parties ont pu taire tel ou tel défaut de la location, à son début ou à sa fin ; que le Tribunal, dans ces conditions, s'en tiendra à- ce que les parties ont constaté de concert et dira que les demandes de réparation liées à l'état de la vasque, du carrelage, du parquet de la chambre, le barillet de la porte d'entrée doivent être rejetées, faute de preuve suffisante de la date de survenance de ces anomalies » ; 1°) ALORS QU'un état des lieux, établi contradictoirement par un bailleur et un preneur, constate une situation de fait jusqu'à preuve du contraire ; que le tribunal a relevé qu'il résulte de l'état des lieux d'entrée du 4 septembre 2015 que la maison était à l'état neuf, avec une plinthe manquante à côté des toilettes, un joint absent au four, le pied de l'escalier qui bougeait un peu, deux boutons de la plaque de cuisson qui ne marchaient pas dans la cuisine, trois tâches sur le mur côté toilettes dans la salle de bains et un trou dans le mur des w-c ; qu'en énonçant, pour rejeter les demandes du bailleur en indemnisation des dégradations, résultant de l'état des lieux d'entrée immédiatement établi après le départ des preneurs, faute de preuve suffisante de la date de survenance de ces anomalies, qu'il était vraisemblable que le propriétaire ait fait le choix de ne pas mentionner les dégradations dans l'état des lieux d'entrée, et que les pièces produites ne permettaient pas de contredire que les parties avaient pu taire tel ou tel défaut de la location à son début, le tribunal a méconnu la force probante attachée à un état des lieux établi contradictoirement qui constate une situation de fait jusqu'à preuve du contraire et a ainsi violé l'article 1730 du code civil ; 2°) ALORS QUE, en tout état de cause, les juges ne sauraient statuer par des motifs hypothétiques qui équivalent à un défaut de motifs ; qu'en énonçant, pour rejeter les demandes du bailleur en indemnisation des dégradations, résultant de l'état des lieux d'entrée immédiatement établi après le départ des preneurs, faute de preuve suffisante de la date de survenance de ces anomalies, qu'il était vraisemblable que le propriétaire ait fait le choix de ne pas mentionner les dégradations dans l'état des lieux d'entrée, et que les pièces produites ne permettaient pas de contredire que les parties avaient pu taire tel ou tel défaut de la location à son début, et en statuant ainsi par des motifs hypothétiques, sans trancher la question de savoir si l'état des lieux d'entrée correspondait ou non à la réalité, le tribunal a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 3°) ALORS QUE le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; que s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci ou doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ; que l'état des lieux de sortie, établi contradictoirement par un bailleur et un preneur, ne constate une situation de fait que jusqu'à preuve du contraire ; que le tribunal a relevé d'une part, qu'il résultait de l'état des lieux d'entrée du 4 septembre 2015 que la maison était à l'état neuf et ne mentionnait que de très légers défauts, et d'autre part, que l'état des lieux d'entrée des locataires qui avaient immédiatement suivi les preneurs dans les lieux, établi le même jour que l'état de sortie des consorts w...-O..., faisait état de diverses dégradations et qu'il était « bien évident qu'entre 11 heures 15 et 14 heures 15, les lieux n'ont pu se dégrader de façon significative et que les observations portées sur l'état des lieux d'entrée auraient très bien pu l'être sur l'état des lieux de sortie du même jour », même si cela n'avait pas été le cas ; qu'en rejetant toutefois les demandes en indemnisation des dégradations mentionnées sur l'état des lieux d'entrée des nouveaux locataires, établi quelques heures après l'état des lieux de sortie des consorts w...-O..., anomalies qui n'apparaissaient pas dans leur état des lieux d'entrée, le tribunal n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et ainsi violé l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ensemble l'article 1730 du code civil ; 4°) ALORS QU'en tout état de cause,un état des lieux, établi contradictoirement par un bailleur et un preneur, ne constate une situation de fait que jusqu'à preuve du contraire ; qu'en s'en tenant, pour rejeter les demandes d'indemnisation des dégradations formées par le bailleur contre ses anciens preneurs, à la situation de fait telle qu'elle était constatée par l'état des lieux de sortie, sans rechercher, comme il y était invité, si l'état des lieux d'entrée immédiatement établi avec les preneurs ayant succédé aux consorts O... et W..., dont le tribunal a relevé qu'il mentionnait diverses dégradations, ne prouvait pas que leur état des lieux de sortie ne correspondait pas à la réalité, le tribunal a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1730 du code civil ; 5°) ALORS QUE, en tout état de cause, à supposer que le tribunal ait entendu retenir la renonciation du bailleur au droit à se prévaloir des dégradations, la renonciation à un droit ne peut résulter que d'actes manifestant, sans équivoque, la volonté de renoncer ; qu'en retenant qu'en gardant le silence sur des défauts apparents, M. Redjdal avait fait le choix de ne pas mentionner ces observations sur l'état des lieux de sortie, en accord avec les locataires, sans caractériser d'acte manifestant sans équivoque la volonté de renoncer à se prévaloir des dégradations causées par ses preneurs, le tribunal a violé l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ensemble le principe selon lequel la renonciation à un droit ne peut résulter que d'actes manifestant, sans équivoque, la volonté de renoncer.