Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN
4ème chambre civile
Juge du Contentieux de la Protection
JUGEMENT
Chambre 4
N° RG 24/03806 - N° Portalis DB3D-W-B7I-KIKY
MINUTE N°
JUGEMENT
DU 03 Septembre 2024
[G] c/ [Z]
DÉBATS :
A l’audience publique du 03 Juillet 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 03 Septembre 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe
COMPOSITION DE LA JURIDICTION :
Lors des débats et qui a délibéré :
Président : M. Eric BONALDI, Magistrat à titre temporaire
assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier
et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président
PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 03 Septembre 2024
ENTRE :
DEMANDEUR:
Monsieur [N] [G]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Rep/assistant : Me Audrey CARRU, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
DEFENDERESSE:
Madame [Y] [Z]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Non comparante, ni représentée
COPIES DÉLIVRÉES LE 03 Septembre 2024 :
1 copie exécutoire à ;
- Me Audrey CARRU
- [Y] [Z]
1 copie dossier
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé du 03/06/2023, avec effet au 15/06/2023 Monsieur [G] [N] a consenti un bail d'habitation meublé à Mme [Z] [Y] portant sur un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 3] à [Localité 4] (83) contre le paiement d'un loyer mensuel révisable de 1200 € ;
La locataire ne réglant plus les loyers un commandement du 20.11.2023 lui a été délivré pour un montant principal de 4 644.94 € ;
M. [G] [N] a attrait Mme [Z] [Y] par assignation du 28/03/2024 par devant le juge des contentieux et de la protection de DRAGUIGNAN sur les fondements des dispositions des articles lL32l-2-l et R 321-26 du code de I 'organisation Judiciaire Ln632-l I 1 er alinéa du code de la construction et de l'habitation et 78 g 24 et 25-8 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989
- Constater la résiliation de plein droit du bail signé entre les parties le 3.06.2023 par le jeu de l'acquisition de la clause résolutoire, les causes du commandement n'ayant pas été acquittées dans les délais légaux (deux mois pour les loyers impayés),
- A TITRE SUBSIDIAIRE, Prononcer la résiliation du bail signé entre les parties au regard des fautes du locataire : défaut de paiement du loyer,
En conséquence,
- Ordonner l'expulsion de Madame [Y] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin est le concours de la Force Publique et d'un serrurier, des lieux loués à [Adresse 3]
- Condamner Madame [Z] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 1 200 € outre la taxe des ordures ménagères, à compter de la résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux, complet déménagement et restitution des clés avec indexation annuelle sur l'indice de références des loyers tel que publié par I'INSEE,
- Condamner Madame [Z] à payer à Monsieur [G] à titre provisionnel, la somme de 9.600,00 euros représentant les loyers et indemnités d'occupations dûs au 25mars 2024, outre les charges, et intérêt au taux légal à compter de l'assignation conformément à I 'article l23l-7 du Code Civil; cette somme reste à parfaire avec les justificatifs relatifs aux charges qu'aura reçu le bailleur dans l'intervalle avant l'audience ;
- Ordonner I'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers personnels appartenant à Madame [Z] garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du défendeur,
- Assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu'au jour de complète libération des lieux et de remise des clés,
- Condamner Madame [Z] à payer à Monsieur [G] une provision d'un montant de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée et en réparation du Préjudice subi ;
- Condamner Madame [Z] à payer à Monsieur [G] la somme de 1.800 € au titre de I 'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- Condamner Madame [Z] aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement du 20.11.2023 ;
A l'audience qui s'est tenue le 3 juillet 2024, Monsieur [G], représenté par son conseil, maintient l'ensemble de ses demandes ;
Bien que citée à étude, Madame [Z] n'a pas comparu, ne s'est pas fait représenter à l'audience et n'a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence.
Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
La présente affaire étant susceptible d'appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire lors même que Mme [Z] [Y], ni représentée ni comparante et n'a pas été citée à personne.
L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 septembre 2024.
MOTIFS
Sur la recevabilité de la demande :
L'article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) prévoit à peine d'irrecevabilité de la demande, que l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisé par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.
En l'espèce, le bailleur produit la notification au représentant de l'Etat de l'assignation en justice délivrée au locataire par voie électronique avec accusé de réception du 29/03/2024 soit plus de six semaines avant l'audience qui s'est tenue le 3 juillet 2024.
Aux termes de l'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales ne peuvent, sous peine d'irrecevabilité de la demande, faire délivrer une assignation aux fins de résiliation d'un contrat de bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est toutefois réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides.
En l'espèce, Monsieur [G] justifie de la saisine de la CCAPEX le 29/03/2024 et le 21/11/2023 s'agissant du commandement de payer concernant la situation d'impayés de la locataire, soit plus de deux mois avant l'assignation en date du 4 avril 2024.
Les formalités prévues, à peine d'irrecevabilité de l'assignation, ayant été diligentées, la demande est recevable en la forme.
Sur la résiliation du bail :
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Il est rappelé à l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le paiement du loyer et des charges constitue une obligation essentielle du locataire.
En l'espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail consenti à la locataire, lequel comporte une clause résolutoire en son article 8 rédigée dans les termes de l'article précité.
L'article 24- I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Toutefois, la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 étant une loi d'ordre public de protection, il convient d'appliquer au cas d'espèce les dispositions les plus favorables de sorte que les cocontractants restent soumis aux stipulations du contrat de bail souscrit antérieurement à la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et qui prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En outre, par acte de Commissaire de Justice en date du 20/11/2023, Monsieur [G] a fait commandement d'avoir à payer la somme en principal de 4 644.94 €.
Ce commandement délivré à Mme [Z] [Y] reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n°n°2023-668 du 27 juillet 2023, de même que les dispositions de l'article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement.
Il ressort du décompte locatif produit au débat par le bailleur que Mme [Z] [Y] ne s'est pas acquittée de la dette locative dans le délai de deux mois suivant commandement de payer.
Dès lors, au vu de ces éléments et en l'absence de justification par Mme [Z] [Y] d'une régularisation de sa situation dans les deux mois suivant la signification du commandement, il y a lieu de constater la résiliation du bail de plein droit par leur seul effet de l'acquisition de la clause résolutoire incluse dans le bail à la date du 21/01/2024.
Mme [Z] [Y] est donc à compter de cette date occupant sans droit ni titre du logement donné à bail.
Sur la demande d'expulsion
Monsieur [G] a un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre depuis le 21/01/2024, il convient donc d'ordonner l'expulsion de Mme [Z] [Y] des lieux loués. A défaut pour la locataire d'avoir libéré les lieux après la signification de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire l'assistance de la force publique et d'un serrurier deux mois après un commandement de quitter les lieux resté vain dans les conditions exposées dans le dispositif de la présente décision ;
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 et R.433-1 du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a pas donc lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétique.
Sur la demande d'astreinte
Il n'apparaît, en revanche, pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour le locataire de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Ainsi, la demande sera rejetée.
Sur les indemnités d'occupation
L'application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir la locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail. Le fait pour le locataire de se maintenir dans les lieux alors que le contrat de bail est résilié, et donc d'occuper sans droit ni titre le logement, constitue une faute causant inévitablement un préjudice au bailleur, puisqu'elle le prive de la jouissance du bien dont il est propriétaire, et justifie que soit mise à sa charge une indemnité destinée à réparer ce préjudice ;
En l'espèce, Mme [Z] [Y] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 21/01/2024 et commet une faute portant préjudice au bailleur en faisant obstacle à la reprise de l'immeuble.
D'après le décompte produit, le dernier loyer, charges incluses s'élève à la somme de 1 200 euros.
Par conséquent, à compter du 21/01/2024 et jusqu'au départ volontaire ou à défaut l'expulsion des lieux, Mme [Z] [Y] se trouve redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle qu'il convient de fixer au montant du loyer majoré des charges en vigueur au jour de l'impayé, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle.
En l'espèce, le montant de cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixé au montant du dernier loyer et provision sur charges, soit 1 200 euros, de nature à réparer le préjudice subi par Monsieur [G].
Sur les loyers et charges impayés
L'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dispose dans son paragraphe V que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.
En application de l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989 et de l'article 1728 du code civil, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il convient de rappeler qu'aux termes de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution, les frais de relance ou liés au recouvrement restent à la charge du créancier, l'article 4 p) réputant non écrite toute clause contraire, et que les frais judiciaires d'engagement des poursuites sont compris dans les dépens. Toute demande en paiement de ces chefs donc être rejetée.
En l'espèce, le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 03/06/2023 ainsi que le décompte des loyers et charges.
Les pièces fournies font état à la date du 25/03/2024 d'une dette de 9 600 €.
Mme [Z] [Y], non comparante, n'apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.
Par conséquent, il y a lieu de condamner Mme [Z] [Y] à payer à Monsieur [G] [N] la somme de 9 600 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation ;
Sur la demande de dommages-intérêts
L'octroi de dommages et intérêts pour résistance abusive nécessite la preuve que la personne en cause a résisté à la demande de mauvaise foi, dans l'intention de nuire ou avec une légèreté blâmable assimilable au dol.
En l'espèce, Monsieur [G] [N] ne rapporte pas la preuve d'un tel comportement de la part de Mme [Z] [Y] ; il sera donc débouté de la demande présentée à ce titre.
Sur les demandes accessoires :
Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l'espèce, Mme [Z] [Y], partie succombante, sera condamnée aux dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 20/11/2023.
Sur les frais irrépétibles
En application de l'article 700 du code de procédure civile, " le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 % ".
En l'espèce, Mme [Z] [Y], partie succombante et tenue aux dépens, doit être condamnée à verser à Monsieur [G] [N], qui a dû agir en justice pour y faire valoir ses droits, une somme qu'il est équitable de fixer à 500 euros au titre des frais exposés et qui ne sont pas compris dans les dépens.
PAR CES MOTIFS
Le Juge du contentieux et de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au Greffe à la date indiquée à l'issue des débats en audience publique par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,
DECLARE recevable la demande de Monsieur [G] [N] ;
CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 03/06/2023 conclu entre Monsieur [G] [N] d'une part et Mme [Z] [Y] ,d'autre part ,et portant sur un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 1] à [Localité 4] (83)sont réunies au 21/01/2024 et qu'en conséquence le bail se trouve résilié depuis cette date ;
ORDONNE à Mme [Z] [Y] de quitter les lieux loués et de les laisser libres de toute personne et de tout bien, dans les deux mois suivant la signification d'un commandement, conformément aux dispositions des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d'exécution, étant rappelé que la libération effective ne pourra être considérée comme acquise qu'après restitution de l'ensemble des clés ;
DIT que le bailleur sera autorisé, à défaut de libération effective des lieux à l'expiration du délai précité, à procéder à l'expulsion de Mme [Z] [Y] et de tout occupant de son chef des lieux loués, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est, et les meubles trouvés dans les lieux traités conformément aux disposions des articles L 433-1 et L 433-2 du même code ;
DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;
CONDAMNE Mme [Z] [Y] à payer à Monsieur [G] [N] à compter du 21/01/2024 une indemnité d'occupation mensuelle fixe de 1 200 euros se substituant aux loyers et charges jusqu'au départ volontaire ou à défaut l'expulsion des lieux ;
RAPPELLE que le contrat de bail étant résilié par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire, l'indemnité d'occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être facturée à l'occupant du logement (indexation du loyer, charges, taxes...) ;
CONDAMNE Mme [Z] [Y] à payer à Monsieur [G] [N] la somme de 9 600 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation ;
DEBOUTE Monsieur [G] de toute demande plus ample ou contraire ;
CONDAMNE Mme [Z] [Y] à verser à Monsieur [G] [N] une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Mme [Z] [Y] aux dépens de l'instance, incluant notamment les frais du commandement de payer ;
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de droit de l'exécution provisoire ;
RAPPELLE que le présent jugement sera non avenu s'il n'est pas notifié dans les six mois de sa date.
Ainsi jugé et prononcé aux jour, mois et an susdits, la minute étant signée par le juge et le greffier, auquel cette minute a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER , LE PRESIDENT,
