Tribunal judiciaire, 25 octobre 2024. 24/01418

MINUTE N° : JUGEMENT DU 25 Octobre 2024 N° RC 24/01418 DÉCISION réputée contradictoire et en premier ressort S.C.I. FICOSIL ET : [J] [I] Débats à l'audience du 26 Septembre 2024 Le Copie executoire et copie à : Maître D’INDY Copie à : Monsieur le Prefet d'Indre et Loire Copie dossier TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS TENUE le 25 Octobre 2024 Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à [Localité 4], COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS, GREFFIER : E.ESPADINHA DÉBATS : A l'audience publique du 26 Septembre 2024 DÉCISION : Prononcée publiquement le 25 Octobre 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ENTRE : S.C.I. FICOSIL, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Maître Constance D’INDY de la SELARL PRUNIER-D’INDY, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant D'une Part ; ET : Madame [J] [I] née le 20 Janvier 1976 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3] non comparante D'autre Part ; RG 24/01418 EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 25 mai 2021, la SCI FICOSIL a consenti un bail de sous-location à Madame [G] [I] portant sur un logement situé [Adresse 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 461,94 €, provisions pour charges comprises. Invoquant des impayés de loyers, le 21 novembre 2023, le bailleur a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, demeuré infructueux. La SCI FICOSIL a ainsi fait assigner Madame [G] [I] par acte de commissaire de justice du 12 mars 2024 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir : - constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ; - ordonner l’expulsion de Madame [G] [I] et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l'immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l'assistance de la force publique et au besoin sous astreinte de 77 € par jour de retard à compter de l’expiration du délai légal de deux mois qui suit le commandement d’avoir à quitter les lieux ; - condamner Madame [G] [I] au paiement de la somme en principal de 2 866,86 € au titre des impayés de loyers et de charges au 23 février 2024 ; - condamner Madame [G] [I] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle correspondant aux loyers et charges qui seraient dus si le contrat s’était poursuivi et jusqu’à libération définitive des locaux ; - condamner Madame [G] [I] à verser à la SCI FICOSIL la somme de 500,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; - condamner Madame [G] [I] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. A l’audience du 26 septembre 2024, la SCI FICOSIL, par la voix de son Conseil - maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 1 286,28 €, hors dépens au25 septembre 2024. Elle produit un plan d’apurement mis en place en accord avec le bailleur depuis juillet 2024. Madame [G] [I], bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice déposé à étude, n’est ni présente ni représentée. Il est donné lecture du diagnostic social et financier reçu au greffe avant l’audience. L’affaire a été mise en délibéré au 25 octobre 2024. MOTIFS Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée. Sur la recevabilité de la demande Le bailleur justifie avoir avisé la Caisse d’allocations familiales le 1er décembre 2022 conformément à l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989. RG 24/01418 Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la Préfecture d'Indre et Loire par voie électronique le 13 mars 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023. L'action est donc recevable. Sur les loyers et charges impayés Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus. Le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 25 mai 2021 ainsi que le commandement de payer délivré le 21 novembre 2023 pour un montant en principal de 1 664,24 € et le décompte actualisé à la date de l’audience à la somme de 1 286,28 €, hors dépens. En s'abstenant de comparaître, le locataire s'interdit de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiements en sus de ceux repris sur ledit décompte alors que cette charge lui incombe en application de l'article 1353 du Code civil. L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative. Le bailleur a d’ores et déjà déduits les frais de commissaire de justice d’un montant de 117,27 € correspondant aux frais de poursuite en date du 30 avril 2024. Il conviendra de déduire aussi les frais de poursuite en date du 11 décembre 2023 d’un montant de 123,97 €. Ces frais ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais relèvent, s’ils sont justifiés, des dépens dont le sort sera examiné ci-après. Madame [G] [I] sera ainsi condamnée à verser à la SCI FICOSIL la somme de 1 162,31 €. Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les partie ainsi que le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 21 novembre 2023 portant sur la somme en principal de 1 664,24 € au titre des impayés de loyers et de charges. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement. Madame [G] [I] n'a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois. Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 22 janvier 2024. Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais Aux termes de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet. En l’espèce, le bailleur a produit à l’audience un plan d’apurement en date du 12 juillet 2024 par lequel Madame [G] [I] s’engage à régler la somme de 4,84 € en plus de son loyer résiduel, soit une mensualité de 220 €. Il ressort du diagnostic social et financier que Madame [G] [I] est sans emploi et dispose pour seules ressources du RSA (434 €) et d’indemnités de chômage (334 €). Elle est célibataire avec un enfant à charge. Compte tenu du paiement du loyer courant, du plan d’apurement de la dette locative produit par le bailleur et de la capacité financière de Madame [G] [I], il lui sera accordé des délais selon les modalités fixées au dispositif ci-après. Madame [G] [I] pourra régler sa dette plus rapidement si sa situation financière le lui permet. Sur la demande d'astreinte Aux termes de l'article 2 de la loi n° 49-972 du 21 juillet 1949, le montant de l'astreinte, laquelle est toujours comminatoire, ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé. Le préjudice résultant de l'occupation des lieux étant déjà réparé par l'indemnité d'occupation fixée ci-dessus, le tribunal ne peut pas prononcer en outre une astreinte. De surcroît, le recours à la force publique est autorisé. Une astreinte apparaît donc inutile. Le demandeur sera débouté de sa demande. Sur les demandes accessoires Aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l'application de l'article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande. L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge Madame [G] [I] comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation. Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire. PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort, Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 mai 2021 entre Madame [G] [I] et la SCI FICOSILconcernant le bien situé [Adresse 3] sont réunies au 22 janvier 2024 ; Condamne Madame [G] [I] à payer à la SCI FICOSIL la somme de 1 162,31€ (MILLE CENT SOIXANTE DEUX EUROS, TRENTE ET UN CENTIMES ) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 30 septembre 2024, échéance se septembre incluse ; Autorise Madame [G] [I] à s’acquitter solidairement de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 4,84 € chacune et une trente-sixième mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ; Précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ; Suspend l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés par Madame [G] [I] la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; Dit qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après sa date d'exigibilité justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Madame [G] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI FICOSIL puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; * que Madame [G] [I] soit condamnée à verser à la SCI FICOSIL, jusqu'à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance ; Déboute la SCI FICOSIL de sa demande d’astreinte ; Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ; Condamne Madame [G] [I] aux entiers dépens de l’instance ; Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ; Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du Tribunal à la Préfecture d'Indre-et-Loire en application de l'article R 412-2 du Code des procédures civiles d'exécution. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le vingt-cinq octobre deux mille vingt quatre par la Juge et la Greffière susnommées. La Greffière La Juge des contentieux de la protection