Cour de cassation, 17 novembre 2016. 15-13.715

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le second moyen : Vu l'article 1382, devenu 1240, du code civil ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 4 décembre 2014), que les consorts X..., s'estimant propriétaires de locaux faisant partie d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, ont assigné la SCI Samantha II, M. et Mme Y..., la SCI Kalain, MM. Jean-louis et Bernard Z..., copropriétaires, et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 48 et 50 Grande Rue (le syndicat) en revendication de leur propriété et en paiement de dommages-intérêts du fait de l'obstacle constitué par la résistance des copropriétaires à la vente de leur bien ; Attendu que, pour accueillir la demande en paiement de dommages-intérêts, l'arrêt retient que, s'il est exact que les consorts X... ont perdu le bénéfice d'un compromis de vente, l'acquéreur envisageant un permis de construire dans des délais qui n'ont pu être respectés, les difficultés juridiques existantes, qui ont provoqué ces délais, sont cependant à rattacher essentiellement à l'imbrication des immeubles, l'imprécision cadastrale, la totale inoccupation des bâtiments depuis bien des années qui posaient la nécessité d'une régularisation des actes, donc du temps pour le faire, et qu'il revenait aux consorts X... de mieux valoriser les locaux revendiqués, de sorte qu'il ne sera retenu qu'une perte de chance de vendre leur bien à meilleur prix ; Qu'en statuant ainsi, par des motifs impropres à caractériser l'existence d'une faute des copropriétaires et du syndicat, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le premier moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne solidairement la SCI Samantha, M. et Mme Y..., la SCI Kalain, MM. Jean-Louis et Bernard Z... et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 48 et 50 Grande Rue à payer aux consorts X... la somme de 50 000 euros à titre de dommages-intérêts, l'arrêt rendu le 4 décembre 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ; Condamne les consorts X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des consorts X... et les condamne in solidum à payer à la SCI Samantha II, M. et Mme Y..., la SCI Kalain et au syndicat des copropriétaires de l'immeuble 48 et 50 Grande Rue la somme globale de 3 000 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept novembre deux mille seize. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour la société Samantha II, M. et Mme Y..., la société Kalain et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 48-50 Grande Rue. PREMIER MOYEN DE CASSATION Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que monsieur Philippe, René, Émile X..., né le 10 janvier 1977 à Annemasse (74) et madame Caroline, Andrée, Simone X..., née le 25 octobre 1978 à Annemasse (74) sont propriétaires dans l'immeuble en copropriété situé ... à Bourg-Saint-Maurice, cadastré AP 315 et 316 (anciens n° 1186 et 1187p), sur l'arrière de ce bâtiment : * d'une ancienne chambre de superficie estimée à 29 m2, * d'un grenier de superficie estimée à 39 m2, situés au-dessus du « bûcher A... » auxquels l'on accède par un escalier de bois et une passerelle depuis le numéro 1188 ; d'avoir ordonné la modification de l'état descriptif de division de la copropriété publié le 25 avril 1975 – volume 2012 – n° 10, qui avait été établi le 24 novembre 1972, afin d'intégrer ces deux locaux ; AUX MOTIFS QUE le transport sur place opéré le 4 juin 2014, a permis de prendre une connaissance plus précise des lieux et de mieux cerner la disposition des bâtiments ; que tant la copropriété 48-50 grande rue, que l'immeuble appartenant aux consorts X... sont situés, – d'un côté, sur l'une des artères très commerçantes de Bourg-Saint-Maurice, précisément dénommée grande rue et présentent de ce côté des façades en bon état, correctement entretenues (photos 2082-2083-2085), – de l'autre côté, sur l'arrière des bâtiments, et à un niveau surélevé par rapport à l'artère commerciale, auquel on accède par un escalier qui forme galerie depuis la grande rue, on observe une façade délaissée, voire délabrée, à trois étages qui, compte tenu de la différence de niveaux sont situés par les écritures au 2e, 3e et 4e étage ; que par une cour arrière on débouche sur l'avenue J.- F. Kennedy ; que c'est précisément à l'arrière des bâtiments que se situent les deux locaux dont la propriété est discutée ; que l'examen de la toiture permet de distinguer nettement deux bâtiments ; que le premier, situé à droite lorsqu'on observe les immeubles depuis l'arrière, abrite la copropriété, le bûcher A... au rez-de-chaussée, les locaux revendiqués, la galerie avec escalier d'accès depuis la grande rue, des escaliers et des passerelles en bois en très mauvais état qui desservent la chambre et le galetas, sous un toit en tuiles ; que le second situé à gauche de la galerie d'accès depuis la rue et à gauche des escaliers en bois et passerelles, couvert d'une toiture de tôles et de contreplaqués, qui constitue sans contestation l'immeuble X... ; que l'ensemble des locaux situés à l'arrière du bâtiment est en mauvais état d'entretien, abandonné, leur intérieur est encombré d'objets anciens, délaissés, pris de poussière y compris le grenier des époux X... ; qu'il est exact qu'il n'est pas nécessaire pour rejoindre l'ancienne chambre de passer par l'immeuble X..., l'accès se faisant avec grandes précautions compte tenu de son délabrement par l'escalier et une passerelle en bois (photos 2 et 4 du constat de Me B... du 3 mars 2010), mais pour le grenier il a été nécessaire d'emprunter le grenier X... et de passer au travers d'une paroi séparative verticale, constituée de planches de bois, dont certaines avaient été arrachées ; qu'il doit être noté également que les différents logements dans l'immeuble de la copropriété sont très imbriqués, ont fait l'objet de travaux, de transformations, mais qu'aucun des logements ne dispose d'un accès direct sur les deux pièces litigieuses ; qu'il reste cependant trace dans la chambre d'une possible communication avec un escalier, mais qui a été murée et n'existe donc plus à ce jour ; que l'état d'abandon des locaux, leur encombrement est contraire à une utilisation suivie et régulière des lieux, ce qui dément un usage commun de ces pièces, par les copropriétaires de l'immeuble 48-50 grande rue, comme grenier ou débarras comme cela a été conclu (page 13 des conclusions de première instance) ; que les locaux ne sont plus utilisés, seuls sont observables les traces d'une occupation ancienne dans le temps avec en particulier des objets se rattachant à une activité de photographe et de vente de vêtements (famille X...) encore que les copropriétaires discutent la manière dont certains objets auraient pu être déposés dans le local, de manière récente (cf P. – V. de transport) peu avant le constat de Me B..., huissier de justice) que la copropriété 48-50 grande rue, de son côté, verse aux débats une dizaine d'attestations, dont en particulier celles de madame Marie Laure C... et madame Céline D... qui indiquent ne jamais avoir vu personne habiter, ni entretenir la pièce située au-dessus de monsieur et madame Y... ; que dans une attestation du 4 septembre 2014, madame Danielle E... née B..., commerçante, relate que dans les années 1960, les époux X... exploitaient le commerce « Studio Photos X... » et qu'avec une bande de copains, dont Jean-Charles et Claudie X..., ils organisaient des fêtes dans une pièce « excentrée », propriété de monsieur X..., située au-dessus de l'appartement de Cécile A..., personne connue et appréciée de leurs familles ; que tous ces éléments corroborent un délaissement ancien des lieux revendiqués, tant par la copropriété que par les consorts X... ; que l'état description de division a été établi en l'étude de Me G..., notaire à Bourg-Saint-Maurice, le 24 novembre 1972, entre les consorts Z..., madame Cécile A...- H..., madame I... ; que comme le soulignent les appelants, l'immeuble désigné sous le numéro 1186 (ancien G942) ne comporte dans cet état descriptif que 13 lots, numérotés de 1 à 13 alors que si l'on y incluait la pièce et le galetas, le nombre de lots aboutirait à 15 ; qu'il n'est pas envisageable que les parties à l'acte, les copropriétaires, aient oublié la mention de deux locaux, si elles avaient des droits à y exercer ; qu'à cet égard, à la suite d'un courrier du 2 octobre 2006 de Me J..., aux copropriétaires du 58-60 grande rue, les alertant de l'oubli des locaux que possédait selon lui, monsieur X... dans la copropriété et de la nécessité de rectifier cette erreur par un nouvel état descriptif, monsieur et madame Y... par réponse du 9 octobre 2006 acceptaient la régularisation sans contester la propriété de monsieur X... ; que le 24 janvier 2007, Me J... écrivait avoir pris bonne note de l'accord des copropriétaires pour la refonte du document, mais il était démenti ensuite, par une protestation circonstanciée de la SCI Kalain, qui cette fois, refusait d'intégrer les consorts X... à la copropriété, suivie par les autres copropriétaires qui cette fois, y compris les époux Y... lui adressaient une lettre identique pour contester la propriété de leurs voisins ; qu'en ce qui concerne l'adjudication du 27 février 1932 et le lien successoral, l'omission de plusieurs lots dans la copropriété 58-60 grande rue, prend au contraire tout son sens, lorsqu'on l'éclaire par cet acte d'adjudication de 1932, retranscrit à la conservation des hypothèques, qui indique que, dans le bâtiment cadastré sur partie des numéros 939 et 941, composé de chambres, cuisine, cave, galetas, cour, passage …, a été adjugé à monsieur Romuald X... la chambre dite de mademoiselle K..., un galetas, et à monsieur Louis A..., la cave attenante à sa maison ainsi que le droit aux escaliers de la rue à la route des écoles ; que selon cet acte, monsieur L... Marius, fils adoptif de monsieur Eugène M... et monsieur Francis N..., légataire de la quotité disponible qui à la suite du décès de monsieur M..., étaient propriétaires indivis, entre les maisons A... et X... de chambres, cuisine, cave, réduit et galetas, ont souhaité mettre fin à l'indivision par la vente aux enchères publiques de ces biens ; que le même acte permet de relever en origine de propriété, l'identité de monsieur Eugène M... et de sa soeur, Thérèse M... épouse X..., qui avaient divisé entre eux une construction plus importante ; qu'un acte du 30 mai 1912 nous apprend que Romuald X..., marié avec Marie Adèle M..., vivait sur place avec elle et avait acquis une cave sous sa maison, cadastrée 941 G ; que lors de cette adjudication postérieure, en 1932, monsieur Romuald X... s'est donc porté acquéreur de « deux chambres encastrées dans sa maison, le galetas, la chambre de mademoiselle K..., les cabinets », tandis que monsieur Louis A... a acquis « la cave, réduit, cuisine attenants à sa maison, droits aux escaliers de la rue à la route des écoles » ; qu'il est ainsi démontré par titres que les locaux ont été acquis par monsieur Romuald X... ; qu'or, une attestation de notoriété du 11 mai 2005, et une attestation immobilière en date du 9 mars 2009 permettent de vérifier, comme ils le prétendent, que monsieur Philippe X... et sa soeur Caroline X..., sont les héritiers de leur père, Jean Charles X..., lequel était le seul héritier d'Émile X... et donc de Romuald X..., à la suite de la renonciation à succession de Michel X... et Claude X..., le 19 mai 1981 ; qu'aucune des pièces produites ne permet de douter de cette dévolution successorale ; qu'en conséquence, il sera fait droit aux prétentions des consorts X... quant à la propriété des deux locaux abandonnés ; ALORS QUE l'intégration d'un lot dans une copropriété ne peut résulter que d'une convention ; qu'en intégrant dans une copropriété, après en avoir désigné les propriétaires, deux locaux qui ne figuraient pas dans l'état descriptif de division et dont elle a constaté qu'ils bénéficiaient d'un accès propre, la cour d'appel a violé l'article 544 du code civil, ensemble l'article 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. SECOND MOYEN DE CASSATION Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné solidairement la SCI Samantha II, monsieur Laurent Y..., madame Céline O..., épouse Y..., la SCI Kalain et le syndicat des copropriétaires du 212, Grande rue à Bourg-Saint-Maurice, au paiement de la somme de 50 000 € de dommages et intérêts ; AUX MOTIFS QUE les consorts X... affirment avoir subi un préjudice de 120 000 € en raison de l'échec d'une vente à meilleur prix ; qu'il est exact qu'ils ont perdu le bénéfice d'un compromis de vente au profit de la société DJ Immo, laquelle envisageait un permis de construire dans des délais qui n'ont pu être respectés ; que les difficultés juridiques existantes, qui ont provoqué ces délais, sont cependant à rattacher essentiellement à l'imbrication des immeubles, l'imprécision cadastrale, la totale inoccupation des bâtiments depuis bien des années qui, quoi qu'il en soit, posaient la nécessité d'une régularisation des actes donc du temps pour le faire ; que de plus, il revenait aux consorts X..., qui ont inclus une clause en ce sens dans le compromis avec la société Christal, de mieux valoriser les locaux revendiqués, si le prix global de 400 000 € était effectivement justifié et adapté ; qu'or ils ne réclament que 40 000 € supplémentaires dans le compromis signé, si les biens leur sont attribués en justice ; qu'il ne sera retenu qu'une perte de chance de vendre à meilleur prix, de sorte que les dommages et intérêts seront fixés au montant de 50 000 € ; 1) ALORS D'UNE PART QU'ayant constaté que les demandeurs avaient promis de vendre un ensemble immobilier comprenant deux lots délaissés depuis plusieurs décennies et dont l'attribution de la propriété nécessitait une difficile interprétation de titres, la cour d'appel, qui, tout en jugeant ce projet de vente prématuré en l'état, a condamné à des dommages et intérêts solidairement le syndicat des copropriétaires et les autres copropriétaires défendeurs sans caractériser leur faute, a violé l'article 1382 du code civil ; 2) ALORS D'AUTRE PART QUE la chance perdue de réaliser une vente à meilleur prix ne peut être évaluée à un montant supérieur à la plus-value aléatoire envisagée par les parties à la promesse de vente ; qu'en indemnisant à hauteur de 50 000 € l'échec d'une promesse de vente comprenant un supplément de 40 000 € en cas de reconnaissance de la propriété litigieuse des lots, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ; 2) ALORS ENFIN QU'en condamnant à des dommages et intérêts certains copropriétaires solidairement avec le syndicat des copropriétaires, sans dire en quoi leur responsabilité personnelle aurait été engagée, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil.