Tribunal judiciaire, 26 septembre 2024. 24/05710

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/05710 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5CQ4 N° MINUTE : 2/2024 JUGEMENT rendu le 26 septembre 2024 DEMANDERESSE Madame [H] [P], demeurant [Adresse 6] - [Localité 4], représentée par Me COGNY Edith, avocat au barreau de Versailles, [Adresse 5] [Localité 8] DÉFENDEURS Madame [I] [R], demeurant [Adresse 3] - [Localité 7], comparante en personne Monsieur [G] [S], demeurant [Adresse 1] - [Localité 2], comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Karine WACHÉ-VALIN, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière DATE DES DÉBATS : 28 juin 2024 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé le 26 septembre 2024 par Karine WACHÉ-VALIN, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière Décision du 26 septembre 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/05710 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5CQ4 EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 27 avril 2021, Mme [H] [P] a consenti un bail d'habitation à Mme [I] [R] portant sur un studio situé au [Adresse 3], [Localité 7], [Adresse 9], outre une cave située au sous-sol, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 608,76 euros et d'une provision pour charges de 30 euros. Par acte sous seing privé du même jour, M. [G] [S] s'est porté caution solidaire dans la limite de 22.995,36 euros. Les loyers étant impayés, Mme [H] [P] a fait délivrer par acte de commissaire de justice en date du 23 juin 2023, un commandement de payer la somme de 1.233,90 euros visant la clause résolutoire à Mme [I] [R]. Le commandement a été dénoncé à M. [G] [S] par acte de commissaire de justice en date du 7 juillet 2023 et signalé à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 27 juin 2023. Des règlements sont intervenus en juillet 2023. Les loyers étant de nouveau impayés, Mme [H] [P] a fait délivrer un commandement de payer la somme de 1.668,97 euros par acte de commissaire de justice en date du 6 septembre 2023 qui a été dénoncé à la caution le 14 septembre 2023. Le commandement de payer a été signalé à la CCAPEX le 12 septembre 2023. Des paiements étant intervenus entre le 28 août 2023 et le 7 septembre 2023, la dette locative visée dans le commandement s'élevait en réalité à la somme de 633,97 euros et non à la somme de 1.668,97 euros. La locataire a de nouveau interrompu le paiement des loyers à compter de novembre 2023. La bailleresse l'a mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception en date du 11 décembre 2023 que la locataire n'a pas réclamée, de payer la somme de 1.794,54 euros. Par actes d'huissier de justice du 17 avril 2024 et du 19 avril 2024, Mme [H] [P] a fait citer devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris Mme [I] [R] et M. [G] [S] en sa qualité de caution pour obtenir : -la résiliation judiciaire du bail, -l'expulsion de Mme [I] [R] et de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, -la condamnation solidaire de Mme [I] [R] et M. [G] [S] en sa qualité de caution au paiement de la somme de 1.477,11 euros arrêtée au 8 mars 2024, mois de mars 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges à compter du 1er avril 2024 et jusqu'à libération des lieux, -la condamnation solidaire de Mme [I] [R] et M. [G] [S] en sa qualité de caution, au paiement de la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer et des dénonciations à la caution. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 19 avril 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. À l'audience du 28 Juin 2024, Mme [H] [P], représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes et actualise sa créance à la somme de 1.933,78 euros, juin 2024 inclus. Elle expose que les loyers perçus constituent un complément de retraite et que les difficultés liées au paiement des loyers sont récurrentes depuis le début de la location. Elle s'oppose à l'octroi de délais de paiement et de délais pour quitter les lieux. Mme [I] [R] comparaît en personne. Elle expose qu'une somme de 250 euros a été réglée au titre du loyer du mois de mai 2024, qu'elle a saisi la commission de surendettement qui doit rendre sa décision en juillet 2024, qu'elle travaillait en alternance lorsqu'elle a signé le contrat de bail mais que depuis elle a perdu son emploi en raison de difficultés personnelles et perçoit actuellement le RSA et l'APL, qu'elle va de nouveau travailler en septembre. Elle propose de reprendre le paiement du loyer courant à compter de juillet et de s'acquitter de la dette locative à compter de septembre par versements mensuels de 109 euros pendant 24 mois. M. [G] [S] comparaît en personne. Il précise être le père de Mme [I] [R] et s'engage à régler l'arriéré locatif en 3 versements mensuels de juillet à septembre 2024, qu'il est également caution solidaire avec la mère de Mme [I] [R] d'un prêt que sa fille ne pourra rembourser, qu'il a déjà versé une somme de 14.482 euros depuis le début de la location. Il ajoute qu'il ne veut plus être caution. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 26 septembre 2024, par mise à disposition des parties au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande de résiliation du bail Sur la recevabilité Mme [H] [P] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur le fond Il ressort de l'article 1353 du code civil que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, de même, les articles 6 et 9 du code procédure civile mettent à la charge des parties d'alléguer et de prouver les faits nécessaires au succès de leurs prétentions. Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. S'agissant du contrat de bail, il sera rappelé qu'en vertu de l'article 1728 du code civil le preneur est tenu de deux obligations principales : user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, et payer le prix du bail aux termes convenus. Conformément au contrat de bail, le loyer est payable mensuellement à terme à échoir. Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux. En l'espèce, il ressort du décompte produit que la locataire ne s'acquitte pas régulièrement du paiement du loyer aux termes convenus par le contrat. Ces paiements très irréguliers constituent un manquement contractuel à l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus étant précisé que la bailleresse a fait délivrer deux commandements de payer sur la période pour obtenir paiement. Ainsi, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de Mme [I] [R] et son expulsion. Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux. Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. Mme [I] [R] et M. [G] [S] seront en conséquence solidairement condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, jusqu'à la libération effective et définitive des lieux. Sur la dette locative Au vu du décompte produit, Mme [I] [R] reste redevable de la somme de 1.933,78 euros au titre des loyers et charges, juin 2024 inclus. Mme [I] [R] et M. [G] [S] seront en conséquence solidairement condamnés au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement. Sur la demande de délais de paiement En vertu de l'article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Mme [I] [R] n'a produit aucun élément à l'appui de sa demande de délais de paiement de nature à justifier de sa situation financière. La demande sera en conséquence rejetée. Sur les demandes accessoires Mme [I] [R] et M. [G] [S], parties perdantes, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. Les dépens ne comprendront pas le coût des commandements de payer, ces actes n'étant pas obligatoires dans le cadre de la présente procédure. Ils seront condamnés in solidum à verser à Mme [H] [P] une somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, PRONONCE la résiliation du bail d'habitation conclu le 17 avril 2021 entre Mme [H] [P], d'une part, et Mme [I] [R], d'autre part, portant sur un studio situé au [Adresse 3], [Localité 7], [Adresse 9], outre une cave située au sous sol, ORDONNE à Mme [I] [R] de libérer de sa personne et de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3], [Localité 7], [Adresse 9], outre une cave située au sous sol, DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, CONDAMNE solidairement Mme [I] [R] et M. [G] [S] à verser à Mme [H] [P] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du présent jugement et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion), CONDAMNE solidairement Mme [I] [R] et M. [G] [S] à verser à Mme [H] [P] une somme de 1.933,78 euros au titre des loyers et charges, juin 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement, REJETTE la demande de délais de paiement formulée par Mme [I] [R], CONDAMNE in solidum Mme [I] [R] et M. [G] [S] à payer à Mme [H] [P] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, REJETTE le surplus des demandes des parties, CONDAMNE in solidum Mme [I] [R] et M. [G] [S] aux dépens à l'exclusion du coût des commandements de payer, Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 septembre 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés. Le greffier La juge