Texte intégral
Du 13 septembre 2024
5AA
SCI/JJG
PPP Référés
N° RG 24/00934 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZFYD
Société VILOGIA
C/
[O] [F]
- Expéditions délivrées à la SELARL RACINE BORDEAUX et au défendeur
- FE délivrée à la SELARL RACINE BORDEAUX
Le 13/09/2024
Avocats : la SELARL RACINE BORDEAUX
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 septembre 2024
PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,
GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,
DEMANDERESSE :
Société VILOGIA
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représentée par Maître Emmanuelle MENARD de la SELARL RACINE BORDEAUX
DEFENDERESSE :
Madame [O] [F]
née le 08 Juillet 2000 à
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Présente
DÉBATS :
Audience publique en date du 12 Juillet 2024
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 17 Mai 2024
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
la demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l’Ordonnnance de référé sera rendue en premier ressort,
le défendeur ayant comparu : l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé du 7 avril 2021, à effet du 12 avril 2021, la société VILOGIA a donné à bail à Madame [O] [F], un logement conventionné à l’APL [Adresse 2], à [Localité 5].
Par acte de Commissaire de justice du 6 février 2024, la société VILOGIA a fait délivrer à Madame [F] un commandement de payer la somme de 370,51 euros au titre de l'arriéré locatif, et d’avoir à justifier d’une assurance locative couvrant le logement, objet du litige.
Se plaignant de ce que la locataire n’avait pas déféré à ce commandement, la société VILOGIA a fait assigner, par acte introductif d'instance en date du 17 mai 2024, Madame [F] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 12 juillet 2024 aux fins de voir constater la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement du loyer et des charges locatives et défaut d’assurance, obtenir son expulsion de corps et de biens et celle de tous occupants de son chef du logement dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la force publique, autoriser la société VILOGIA à faire transporter les meubles et objets garnissant les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et périls des défendeurs ainsi que leur condamnation solidaire au paiement :
- à titre provisionnel, de la somme de 659,73 euros impayée arrêtée au 19 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de cette date,
-des indemnités d'occupation égales au montant du dernier loyer et charges, jusqu'à la totale libération des lieux,
-de la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance,
-de rappeler que l'ordonnance à venir bénéficie de l'exécution provisoire de droit.
Lors de l'audience du 12 juillet 2024, la société VILOGIA, représentée par son conseil, expose que la dette locative s'élève désormais à la somme de 1213,51 euros à la date du 1er juillet 2024, échéance de juin 2024 comprise, et confirme les termes de sa demande initiale en ce compris celle concernant le défaut d’assurance.
En défense, Madame [F] comparaît et expose qu'elle ne conteste pas la dette. Elle sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle de 100,00 euros en sus du loyer courant.
Le Tribunal n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.
A l'issue de l'audience, la date du délibéré de l'affaire a été fixée au 13 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la régularité de la procédure
Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 17 mai 2024, six semaines avant l’audience.
La bailleresse justifie également avoir saisi la Caisse d’allocations familiales en date du 21 février 2024, de sorte qu’aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 6 août 2015, la saisine de la CCAPEX est réputée constituée.
L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.
Sur la résiliation du contrat de bail et l'expulsion
L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.
En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit également l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.
Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifiée, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après un commandement demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement et défaut d’assurance.
La société VILOGIA a fait signifier à Madame [F] un commandement d’avoir à payer la somme de 370,51 euros au titre des loyers échus, dans le délai de 6 semaines à compter du commandement, suivant exploit du 6 février 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.
A l’examen du décompte produit par la bailleresse elle-même, il apparait que celui-ci a été crédité de la somme de 400,87 euros le 29 février 2024 (virement CAF libellé février 2024), de sorte qu’il ne peut être constaté que les causes du commandement, s’agissant des impayés, n’ont pas été soldées, au sens de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.
Toutefois, aucun élément ne permet de corroborer la souscription, même postérieure au commandement, d’une quelconque assurance couvrant les risques du logement occupé par Madame [F].
Madame [F] n’ayant pas, dans le délai légal d’un mois ni même à l’audience, justifié d’une assurance couvrant les risques locatifs, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 7 mars 2024, en application de l’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.
Dès lors, Madame [F] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 7 mars 2024, ce qui constitue pour la société VILOGIA un trouble manifestement excessif auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l'expulsion de la défenderesse à l'expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.
Une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d'effet de la résiliation du bail.
Sur la provision et les indemnités d’occupation
En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, au soutien de sa demande, la société VILOGIA produit un décompte actualisé à la date du 1er juillet 2024 selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 1213,51 euros (juin 2024 inclus).
Il convient de déduire de cette somme les frais de poursuite s’élevant à 119,39 euros, qui relèvent des dépens, ainsi que la somme de 99,06 euros de pénalités pour non réponse à l’enquête sociale annuelle, dont la relance n’est pas justifiée.
Madame [F] soulève avoir réglé la somme de 230,00 euros en tout début du mois de juillet 2024, sans toutefois en justifier à l’audience.
Le solde de cette créance n’étant pas sérieusement contestable, Madame [F] sera donc condamnée au paiement de la somme de 995,06 euros, en deniers ou quittance, à titre d’indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 1er juillet 2024 – échéance du mois de juin 2024 incluse.
Madame [F] sera en outre, condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges (544,11 euros par mois à la date de l'audience) à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.
S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
Sur le sort des meubles
En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens en ceux compris le coût du commandement de payer et le coût de la notification de l'assignation au représentant de l'Etat, ces frais antérieurs à l'engagement de la présente instance étant dans un rapport étroit et nécessaire avec celle-ci, étant ici rappelé que les frais d'assignation sont des débours tarifés compris dans les dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de la défenderesse, partie perdante.
Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Madame [F] à verser à la société VILOGIA la somme de 150 euros.
Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :
CONSTATONS que la société VILOGIA a régulièrement mis en œuvre la clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance par commandement de payer en date du 6 février 2024, et la résiliation du bail à compter du 7 mars 2024,
CONDAMNONS Madame [O] [F] à quitter les lieux loués, logement [Adresse 2], à [Localité 5],
AUTORISONS, à défaut pour Madame [O] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu'il soit procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution,
DISONS qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
FIXONS une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (544,11 euros par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées,
CONDAMNONS Madame [O] [F] à payer à la société VILOGIA la somme de 995,06 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 1er juillet 2024 – échéance du mois de juin 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision, ainsi qu'au paiement des indemnités d'occupation à compter du 1er juillet 2024 jusqu'à libération effective des lieux,
REJETONS le surplus des demandes,
CONDAMNONS Madame [O] [F] à payer à la société VILOGIA une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNONS Madame [O] [F] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ainsi que le coût de de l’assignation et de sa notification au représentant de l'Etat,
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.
Ainsi jugé les jours, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
