Cour d'appel, 01 octobre 2024. 23/02082

Le copies exécutoires et conformes délivrées à PM/LZ REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS Minute n° N° de rôle : N° RG 23/02082 - N° Portalis DBVG-V-B7H-EXA6 COUR D'APPEL DE BESANÇON 1ère chambre civile et commerciale ARRÊT DU 01 OCTOBRE 2024 Décision déférée à la Cour : jugement du 06 décembre 2023 - RG N° - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE MONTBELIARD Code affaire : 30G - Demande d'exécution de travaux à la charge du bailleur, ou demande en garantie contre le bailleur COMPOSITION DE LA COUR : M. Michel WACHTER, Président de chambre. M. Cédric SAUNIER et Philippe MAUREL, Conseillers. Greffier : Melle Leila ZAIT, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision. DEBATS : L'affaire a été examinée en audience publique du 25 juin 2024 tenue par M. Michel WACHTER, président de chambre, M. Cédric SAUNIER et Philippe MAUREL, conseillers et assistés de Melle Leila ZAIT, greffier. Le rapport oral de l'affaire a été fait à l'audience avant les plaidoiries. L'affaire oppose : PARTIES EN CAUSE : APPELANT Monsieur [Y] [O] de nationalité française, demeurant [Adresse 1] Représenté par Me Olivier GAUTHIER, avocat au barreau de MONTBELIARD ET : INTIMÉS Monsieur [C] [M] né le 10 Mai 1986 à [Localité 4] de nationalité française, demeurant [Adresse 2] Représenté par Me Valentin RICHE, avocat au barreau de MONTBELIARD Monsieur [W] [N] né le 14 Décembre 1993 à [Localité 5] (SUISSE) de nationalité française, demeurant [Adresse 2] Représenté par Me Valentin RICHE, avocat au barreau de MONTBELIARD ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par Melle Leila ZAIT, greffier lors du prononcé. ************* EXPOSE DU LITIGE M [Y] [O] a cédé à bail à M. [C] [M] et Mme [W] [N] un local à usage d'habitation situé [Adresse 2] sur le territoire de la commune d'[Localité 3] (25), suivant acte de sous-seing privé en date du 1er janvier 2019 moyennant un loyer mensuel de 950 euros. Les preneurs se sont plaints de désordres survenus à l'intérieur du local qui ont donné lieu à l'organisation, au mois de juin 2022, de deux expertises amiables et contradictoires à l'égard de chacune des parties. Celles-ci sont parvenues à un accord sur la nature et l'étendue des réparations à entreprendre, qui a donné lieu à un protocole d'accord régularisé au mois de juillet 2022. Le bailleur a entrepris des travaux de réfection et de reprise qui n'ont cependant pas satisfait ses cocontractants. Par acte de commissaire de justice en date du 17 août 2023, les preneurs ont fait assigner le propriétaire du local devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Montbéliard aux fins de l'entendre condamné à réaliser les travaux de remise en état du bien immobilier dont la jouissance leur a été dévolue. Suivant ordonnance en date du 6 décembre 2023, le juge des référés a condamné M. [Y] [O] à procéder aux travaux suivants : - Remise en état du plafond des sanitaires du rez-de-chaussée, de l'échelle escamotable du garage et de la couverture de l'abri de jardin. - Fixation du garde corps de l'escalier, de l'habillage de la baignoire, des prises électriques et du moteur du dispositif VMC. - Consolidation du plafond de la cuisine et de la salle à manger, dépose du four à micro-ondes. - Fourniture de protection des pieds pour le meuble de la salle de bains, fourniture d'un robinet et d'un flotteur. - Fourniture des quittances de loyer à compter du 1er septembre 2019. Ces obligations de faire à la charge du propriétaire ont été prononcées sous astreinte comminatoire de 50 euros par jour de retard. Aux termes de la même décision, les locataires ont été déboutés de leur demande de réparation, sous astreinte, du chauffage et du système de ventilation. Ils ont également été déboutés de leurs prétentions visant à la réduction du prix du loyer et à l'octroi de dommages et intérêts pour résistance abusive. Le bailleur était également condamné à indemniser ses adversaires de leurs frais irrépétibles à hauteur de la somme de 1000 euros. Suivant déclaration en date du 23 décembre 2023, M. [Y] [O] a interjeté appel de l'ordonnance rendue à son préjudice estimant que c'est à tort que le premier juge l'a condamné à une obligation de faire puisque l'intégralité des travaux a été réalisée, par ses soins, dès le mois de septembre 2022. Dans le dernier état de ses écritures, en date du 3 juin 2024, il sollicite l'infirmation de l'ordonnance rendue en ce qu'elle l'a contraint à procéder à la réfection du bien loué et invite la cour à statuer dans le sens suivant : Dire et juger que les prétentions émises par les locataires font apparaître une difficulté sérieuse exclusive de la compétence du juge du provisoire. Dire et juger que les intimés ne rapportent pas la preuve de leurs allégations relatives aux désordres qu'ils invoquent. Constater que le concluant a satisfait à ses obligations en procédant aux travaux de réparation ordonnés par la décision critiquée. Condamner in solidum M. [M] et Mme [N] à lui payer la somme de 2000 euros au titre de ses frais de procédure, outre les entiers dépens. Subséquemment, les preneurs à bail ont délaissé les lieux, un avis en ce sens ayant été adressé au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 18 janvier 2024. Au soutien de son appel, il fait valoir, en substance, qu'il a fait diligenter un état des lieux de sortie non contradictoire mais instrumenté par commissaire de justice en date du 27 février 2024. Il tire argument des constats effectués par l'officier ministériel pour se déclarer quitte de toutes obligations réparatrices à l'égard de ses cocontractants. Sa responsabilité, selon lui, peut d'autant moins être recherchée qu'il a mandaté une entreprise pour vérifier le système de chauffage laquelle a conclu à un défaut d'entretien de l'équipement, étant précisé qu'en vertu de l'article R 224-41-5 c du code de l'environnement l'entretien de la chaudière incombe à l'occupant du logement. * * * En réponse, M. [M] et Mme [N] concluent au débouté des fins de l'appel régularisé par le bailleur. Ils se portent demandeurs incidents à l'appel et, dans le dernier état de leurs écritures en date du 4 juin 2024, sollicitent l'infirmation partielle de l'ordonnance attaquée en ce qu'elle les a déboutés de leurs demandes de remise en état du système de chauffage au fioul, du radiateur de la chambre et du système général de ventilation par un professionnel dans le délai d'un mois suivant la date de l'ordonnance, et sous astreinte de 50 euros par jour de retard. Ils requièrent en conséquence, que l'appelant soit condamné à remettre en état les équipements défaillants sus-énumérés sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard à compter de l'arrêt à intervenir, les travaux devant être impérativement exécutés par un professionnel du bâtiment. Reconventionnellement encore, ils estiment leur adversaire redevable à leur endroit de la somme de 2400 euros en compensation des frais irrépétibles exposés. Ils soutiennent à cet égard que : L'expert mandaté par leur compagnie d'assurances a constaté dès le mois de février 2023 que l'appartement était insalubre et était affecté de désordres, diverses anomalies et des non-conformités à la réglementation en vigueur tant sur le plan sanitaire que sur celui de la construction proprement dite. Le plafond des toilettes s'est effondré au mois de janvier 2023, celui de la salle de bains au mois de février 2020, et une mise en demeure a été adressée aux propriétaires au mois de février 2022, réitérée au mois de juillet 2023. L'état d'insalubrité a également été constaté par les services d'hygiène de la mairie et rend le local impropre à l'usage de sa destination, raison pour laquelle ils l'ont délaissé en cours de procédure. Le premier juge a débouté les concluants de leurs demandes relatives à la réfection du système de chauffage au sol alors que celui-ci présentait un dysfonctionnement généralisé. M. [O], a d'ailleurs proposé lui-même un démontage de la chaudière reconnaissant ainsi la défaillance de cet équipement. Les travaux dont se recommande l'appelant ont été réalisés par lui-même de manière insatisfaisante laissant persister les désordres auxquels ils s'étaient destinés à porter remède. * * * La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 4 juin 2024. MOTIFS DE LA DECISION L'appelant conteste la compétence du juge des référés estimant que le litige à lui soumis fait apparaître une difficulté sérieuse exclusive de toute intervention du juge du provisoire. Cependant, en vertu des dispositions de l'article 835 du code de procédure civile, celui-ci est habilité à prescrire les mesures conservatoires, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Or, au cas présent, la demande de réparation formulée par les preneurs a fait suite à un effondrement de plafonds du local et à divers désordres affectant les conditions d'habitabilité et de confort de celui-ci. Il ressort également d'un rapport établi par un inspecteur de salubrité que les dégradations affectant le local sont susceptibles de revêtir une qualification pénale. Les mêmes conclusions faisant ressortir la non-conformité de l'appartement aux dispositions règlementaires relatives au logement décent résultent, à suffisance, d'un rapport établi par un cabinet d'expertise, le cabinet Eurexo en date du 21 juin 2022. Il s'en déduit que les prétentions émises ont pour objet de prévenir un dommage imminent et de mettre un terme à un trouble manifestement illicite. Le moyen d'irrecevabilité ne saurait donc prospérer. * * * L'appel incident des intimés est relatif à la réparation du système de chauffage dont les dysfonctionnements répétés empêchent, selon eux, une jouissance normale du local loué. Il convient, tout d'abord, de rappeler qu'aux termes de l'article R. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution : 'L'astreinte prend effet à la date fixée par le juge, laquelle ne peut être antérieure au jour où la décision portant obligation est devenue exécutoire.' Or, en l'occurrence, il est constant que les preneurs à bail ont délaissé les lieux, au plus tard à la date du congé adressé au bailleur au mois de janvier 2024, et au plus tôt à celle à laquelle le propriétaire appelant a fait diligenter un procès-verbal d'état des lieux de sortie, soit le 27 février 2024. Dès lors, et en toute hypothèse, les consorts [M]-[N] n'ont plus la jouissance des lieux à la date où la cour statue si bien que l'obligation de faire, dont ils sollicitent le prononcé sous astreinte, n'a plus lieu d'être. En effet, quand bien même la cour infirmerait sur ce point l'ordonnance contestée et prononcerait une obligation de faire à la charge du bailleur, celle-ci ne serait exécutoire qu'à la date de signification de l'arrêt si bien que l'astreinte, accessoire à l'obligation principale, ne pourrait avoir que cette date comme point de départ. Or, compte tenu du délaissement des lieux, les locataires sont dépourvus d'intérêts à en réclamer l'exécution par leur ancien partenaire contractuel, laquelle ne peut avoir d'effet rétroactif. La demande exposée dans le cadre de l'appel incident encourt, en conséquence, l'irrecevabilité. * * * En vertu de l'article 1719 du code civil, le bailleur est tenu à une obligation de délivrance de l'immeuble loué en conformité avec les normes législatives et règlementaires en vigueur. L'article 1720 du même code institue, néanmoins, en sa faveur une présomption de livraison de la chose louée en bon état de réparation. Il incombe donc au locataire d'administrer la preuve d'un manquement de son co-contractant aux obligations inhérentes à son statut. L'état des lieux d'entrée constitue le mode de preuve habituel des conditions de délivrance du bien loué. En l'occurrence, cet état des lieux réalisé lors de la prise de possession de l'appartement fait état de nombreuses dégradations affectant le local. Mais la preuve incontestable de l'exigibilité des obligations locatives du bailleur résulte du compromis transactionnel régularisé entre les parties en date du 10 juin 2022. Aux termes de cet accord, M. [O] s'engageait à procéder aux réparations portant sur les parties d'ouvrage et équipements suivants: 'M. [O] s'engage, avant le 30/08/2022 à faire procéder à la remise en état du plafond des sanitaires du rez-de-chaussée, de l'échelle escamotable du garage et de la couverture de l'abri de jardin, à la fixation du garde-corps de l'escalier, de l'habillage de la baignoire, des prises électriques et du moteur VMC, à la consolidation du plafond de la partie cuisine-salle à manger, à la dépose du four à micro-ondes, et la fourniture de pieds de meubles de salle de bains, un robinet et un flotteur.' Le premier juge a repris à l'identique dans le dispositif de son ordonnance les termes de ce compomis, assortissant les obligations stipulées d'une astreinte. Partant, l'appelant ne peut alléguer une absence de preuve des désordres pour voir débouter ses adversaires des fins de leurs prétentions, l'engagement figurant dans l'acte transactionnel ayant, de ce point de vue, valeur de preuve extra-judiciaire. Il convient, ensuite de souligner que les dégradations locatives sus-énumérées induisent un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, telle que prévue à l'article de loi précité et aux articles 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989, et, eu égard au danger qu'ils représentent pour la santé et la sécurité des occupants, sont en contrariété avec le dispositf normatif de décence résultant du décret de 30 janvier 2002. * * * Il incombe au débiteur de l'obligation de faire qui invoque l'inanité de l'engagement d'une procédure de référé d'administrer la preuve de ce que les travaux de réfection et de reprise à l'intérieur du local avaient été accomplis avant l'introduction de l'instance. Il convient de préciser que la procédure n'a pas pour objet la liquidation de l'astreinte prononcée si bien que le constat d'une réalisation des réparations postérieurement à la décision de condamnation n'a aucune incidence sur l'issue du litige. Or, M. [O] produit aux débats un procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 16 février 2024, soit bien au delà de la date de l'assignation en référé. Le document en question peut être éventuellement utile à la défense des intérêts du bailleur dans le cadre d'une instance en liquidation, mais ne peut faire la démonstration de la résorption des désordres avant le prononcé de l'ordonnance attaquée . Il suit de là que l'ordonnance dont appel sera confirmée en toutes ses dispositions. Il serait inéquitable de laisser à la charge des intimés les frais exposés par eux dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens, à hauteur de la somme de 1500,00 euros. M. [O] sera tenu d'en acquitter le paiement à leur profit. PAR CES MOTIFS La cour statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi: - Confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance déférée. - Condamne M. [Y] [O] à payer à M. [C] [M] et Mme [W] [N] la somme de 1500,00 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - Le condamne aux dépens d'appel. Le greffier, Le président,