Tribunal judiciaire, 15 novembre 2024. 23/02376

Du 15 novembre 2024 5AA SCI/JJG PPP Référés N° RG 23/02376 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YT66 S.A. RESIDENCE LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES C/ [B] [S] - Expéditions délivrées à Me Fanny SOLANS Madame [B] [S] - FE délivrée à Le 15/11/2024 Avocats : Me Fanny SOLANS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 1] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 novembre 2024 PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL, GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD, DEMANDERESSE : S.A. RESIDENCE LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES RCS PARIS 562 069 278 [Adresse 6] [Localité 5] Représentée par Me Fanny SOLANS (Avocat au barreau de BORDEAUX) DEFENDERESSE : Madame [B] [S] [Adresse 3] [Localité 4] Présente DÉBATS : Audience publique en date du 27 Septembre 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 13 Décembre 2023 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: la demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l’Ordonnnance de référé sera rendue en premier ressort, le défendeur ayant comparu : l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé en date du 13 janvier 2000, à effet du 17 janvier 2000, la société RESIDENCE LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES, SA d’HLM, a donné à bail à Monsieur [J] [S] et Madame [B] [S] un logement n°191, situé [Adresse 2] à [Localité 7]. A la suite du divorce de Monsieur et Madame [S], en 2012, un avenant du 19 mars 2018 a été régularisé selon lequel Madame [S] devenait seule titulaire du contrat de location. Par acte de commissaire de justice du 19 septembre 2023, la société RESIDENCE LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES, a fait délivrer à Madame [S] un commandement de payer la somme de 17 355,78 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail. Par acte de commissaire de justice du 13 décembre 2023, la société RESIDENCE LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES, a assigné Madame [B] [S] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 8 mars 2024 aux fins de voir : - Constater la résiliation du contrat de location de Madame [B] [S], - Ordonner, en conséquence, son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, - Ordonner que faute par elle de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, - Condamner Madame [B] [S] au paiement de la somme de 23 139,75 euros, - Au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu'à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit, - Au paiement de la somme de 250,00 euros, à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant, en application de l'article 700 du Code de procédure civile, - Au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières (article 696 du Code de procédure civile). L’affaire a été renvoyée plusieurs fois, notamment pour déterminer de façon précise le montant des suppléments de loyer forfaitaire qui avaient été facturés à la locataire, pour être finalement plaidée à l’audience du 27 septembre 2024. Lors de l'audience du 27 septembre 2024, la SA D'HLM RESIDENCE LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES, représentée par son conseil, expose que la dette locative s'élève désormais à la somme de 11 718,08 euros au 25 septembre 2024, somme purgée de tout supplément de loyer forfaitaire, et confirme les termes de sa demande initiale. En défense, Madame [S] comparait en personne et conteste la dette. Elle explique avoir eu des difficultés de déclaration d’impôt, qui ont conduit à la facturation indue de SLS forfaitaire pour non-réponse à l’enquête annuelle de ressources. Elle explique que l’exercice 2022 a donné lieu à un trop perçu qui n’a pas été remboursé par la société bailleresse et excipe n’être redevable d’aucune dette locative à l’égard de la demanderesse. La juridiction a été destinataire d’un diagnostic social et financier qui a été porté à la connaissance du bailleur. A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 15 novembre 2024. EXPOSE DES MOTIFS En vertu de l’article 467 du code de procédure civile, la présente décision sera contradictoire. Sur la régularité de la procédure Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 14 décembre 2023, six semaines avant l’audience. La société bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 19 septembre 2023. L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière. Sur la résiliation du contrat de bail et l'expulsion L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté. En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Sur l’existence d’une contestation sérieuse En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Conformément aux dispositions de l’article L441-9 du code de la construction et de l’habitation, l'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Il demande notamment à chaque locataire, le cas échéant, communication de sa carte “ mobilité inclusion ” portant la mention “ invalidité ” prévue à l'article L. 241-3 du code de l'action sociale et des familles. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d'un mois. L'organisme d'habitations à loyer modéré n'est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l'aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l'article L. 821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article. A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l'article L. 441-8. L'organisme d'habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d'Etat. Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois. Conformément aux dispositions de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. En l’espèce, à la suite de diverses erreurs et omissions dans les réponses de Madame [S] aux enquêtes annuelles de ressources, la société bailleresse a été amenée à lui facturer un supplément de loyer forfaitaire. A l’examen des décomptes 2023 et 2024 produits aux débats, ainsi qu’au décompte 2022 annexé au commandement de payer du 19 septembre 2023, il apparait que les suppléments de loyer forfaitaire suivants ont été facturés : Pour l’exercice 2022 : 1351,73 euros x 12 = 16 220,76 euros Pour l’exercice 2023 : 1400,00 euros x 12 = 16 800,00 euros Pour l’exercice 2024 : 1400,00 euros x 8 + 1000,00 euros = 12 200,00 euros Soit une somme totale au titre du supplément de loyer de solidarité de 45 220,76 euros. Le compte locatif de la défenderesse a été crédité par RLF d’un montant de 16 220,76 euros le 25 mars 2024, au titre d’un remboursement partiel du SLS forfaitaire. Aucun autre remboursement de SLS forfaitaire n’apparait, ni dans les décomptes 2023-2024, ni dans le décompte 2022 annexé au commandement de payer. Il en résulte un trop perçu, au titre du SLS forfaitaire, de 29 000 euros, lequel a été partiellement réglé le 6 décembre 2022 au moyen d’une virement de 20 500 euros opéré par Madame [S]. Il résulte de l’ensemble de ces éléments une contestation sérieuse sur la sincérité de la créance alléguée. En effet, le remboursement du 25 mars 2024 correspond manifestement à l’exercice 2022 (même montant au centime près), tandis les années 2023 et 2024 ne font ressortir aucun remboursement, alors que Madame [S] explique avoir utilement (c’est-à-dire après les rectifications du Fisc), répondu à son bailleur en 2024. Madame [S] produit à cet effet les avis de dégrèvement 2021 et 2022, annexés au diagnostic social et financier. Il apparait sur la base de ces documents que la défenderesse n’est pas imposable à l’IR, de sorte que le remboursement des SLS forfaitaires, non prescrit, au visa de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, et dont la juridiction n’a pas été saisie, est d’un montant supérieur au montant du décompte produit par la demanderesse. La demande principale de la SA d’HLM se heurte par conséquent à une contestation sérieuse et n’implique aucune évidence. Les demandes subséquentes n’ont par conséquent plus d’objet. Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de la société RESIDENCE LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES. La demanderesse sera également déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, DISONS qu’il existe une contestation sérieuse sur la demande de résiliation du bail du 13 janvier 2000 de Madame [B] [S] par la SA d’HLM RESIDENCE LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES, DEBOUTONS par conséquent la SA d’HLM RESIDENCE LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES de l’ensemble de ses demandes principales et subséquentes à l’encontre de Madame [B] [S], DISONS n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNONS la SA d’HLM RESIDENCE LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES aux entiers dépens de l’instance, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront. Ainsi jugé les jour, mois et an susdits. LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION