Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
Loyers commerciaux
N° RG 22/13787 -
N° Portalis 352J-W-B7G-CYMET
N° MINUTE : 3
Assignation du :
11 Octobre 2022
EXPERTISE[1]
[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :
Expert:
[L] [D][2]
[2]
[Adresse 4]
[XXXXXXXX01]
JUGEMENT
rendu le 14 Mars 2024
DEMANDERESSE
S.C.I. LATAPIE M N
[Adresse 5]
[Localité 11]
représentée par Maître Fabrice SCHMITT de la SELARL CABINET SCHMITT & ASSOCIES, demeurant [Adresse 6], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #L0021
DEFENDERESSE
S.E.L.A.R.L. PHARMACIE ANGERMULLER
[Adresse 5]
[Localité 11]
représentée par Me Peter SCHMID, demeurant [Adresse 9], avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B1140
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;
assistée de Manon PLURIEL, Greffière
DEBATS
A l’audience du 16 Janvier 2024 tenue publiquement
JUGEMENT
Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 15 juin 2009, la SCI Latapie MN a donné à bail à Mme [W] [H], aux droits de laquelle est venu la SELARL Pharmacie [S] par suite d’une cession de fonds de commerce par acte sous seing privé du 2 mai 2016, des locaux commerciaux composés, au rez-de chaussée, d’une boutique et d’une arrière-boutique et au sous-sol, d’une cave et situés au [Adresse 5] à Paris 75020.
Le bail a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 15 décembre 2008, moyennant le versement d’un loyer principal annuel de 24.000 euros. Un avenant de révision du 9 juillet 2015 a porté le loyer annuel à 26.491 euros.
Les lieux ont pour destination l’activité de « pharmacie, parapharmacie, peripharmacie et toutes activités pharmaceutiques réglementairement autorisées ».
En l’absence de diligence des parties, le contrat de bail s’est poursuivi par tacite prolongation à compter du 15 décembre 2017.
Par acte d’huissier du 10 novembre 2021, la SCI Latapie MN a fait délivrer à la société Pharmacie [S] un congé avec offre de renouvellement de bail à effet du 30 juin 2022 pour un loyer de 50.000 euros.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 22 février 2022, la société Pharmacie [S] a accepté l’offre de renouvellement mais a refusé le montant du nouveau loyer proposé.
Par lettre recommandée avec accusé de réception et courrier officiel du 4 et 20 juillet 2022, la société Pharmacie [S] a adressé un mémoire préalable en demande relatif à la fixation du loyer de renouvellement et a communiqué la valeur locative déduite par l’expertise non contradictoire de M. [J] [Z], expert judiciaire à la cour d’appel de Paris, et s’élevant à la somme annuelle de 28.400 euros.
Aucun accord n’ayant été trouvé entre les parties, la SCI Latapie MN a, par acte de commissaire de justice du 11 octobre 2022, fait assigner la société Pharmacie [S] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins de fixer le loyer de renouvellement, à dater du 1er juillet 2022, à la somme annuelle en principal de 50.000 euros.
Au terme de son dernier mémoire signifiée par lettre recommandée avec accusé de réception du 9 janvier 2014, la SCI Latapie MN demande au juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris de :
- fixer le montant du loyer annuel du bail renouvelé à la valeur locative, s’élevant à 49.900 euros, à compter du 1er juillet 2022,
- condamner la société Pharmacie [S] au paiement des intérêts au taux légal sur les loyers arriérés et ordonner leur capitalisation pour ceux correspondants à des loyers dus depuis plus d’un an,
Subsidiairement :
- ordonner une mesure d’expertise afin de déterminer la valeur locative,
- fixer le loyer provisionnel à la somme annuelle de 49.900 euros au 1er juillet 2022,
En tout état de cause, exécuter provisoirement la décision à intervenir.
Au soutien de ses demandes, la SCI Latapie MN fait valoir que les locaux commerciaux considérés se situent dans un quartier « prémium » du fait de leur localisation dans une zone accessible et de grande commercialité et chalandise, que l’expertise dont se prévaut le preneur pour établir la valeur locative est d’une part, non contradictoire et insuffisante pour emporter la conviction du juge et d’autre part, incohérente et fondée sur des valeurs de référence non pertinentes et parcellaires, les surfaces des toilettes et du « back office » n’étant pas prises en compte, que la surface réelle des locaux est de 111,58 m2, celle pondérée de 71,182 m2P et qu’en appliquant une valeur unitaire de base de 700 euros, le loyer annuel s’élève à 49.827 euros.
Par mémoire en réplique notifié le 18 octobre 2023, la SELARL Pharmacie [S] demande au juge des loyers commerciaux de :
- débouter la SCI Latapie MN de sa demande de voir fixer le loyer du bail renouvelé, à effet du 1er juillet 2022, à la somme principale de 50.000 euros par an,
- subsidiairement, débouter la SCI Latapie MN de sa demande de voir fixer le loyer provisionnel à devoir pendant la durée de l’instance à la somme principale annuelle de 49.900 euros, et au besoin, fixer ledit loyer annuel provisionnel à la somme actuelle de 26.491 euros,
- si une expertise judiciaire était ordonnée, dire que la SCI Latapie MN exclusivement avancera les frais d’expertise et toute consignation,
- subsidiairement et reconventionnellement, fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2022, à son montant annuel principal actuel de 26.491 euros,
- débouter la SCI Latapie MN de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
- condamner la SCI Latapie MN à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner la SCI Latapie MN aux entiers dépens en ce compris les frais afférents à une éventuelle mesure d’instruction.
Au soutien de ses demandes, la SELARL Pharmacie [S] fait valoir :
- que le caractère non contradictoire de l’expertise résulte du refus par le bailleur d’en établir une contradictoire ; que la valeur locative déduite par l’expert et s’élevant à 28.400 euros – soit une valeur supérieure au loyer actuel et celui moyen exercé dans le quartier dans lequel sont situés les locaux commerciaux considérés – repose sur des éléments factuels probants,
- qu’aucune preuve – pièces, documents de référence ou documents sourcés – n’est alléguée pour étayer les faits avancés par le bailleur ; que le caractère abscons du plan sur lequel s’appuie le bailleur pour calculer la surface réelle et pondérée des locaux commerciaux prive lesdits calculs de tout caractère sérieux.
Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs écritures figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
A l'issue des débats les parties ont été informées que le jugement serait mis à disposition au greffe le 14 mars 2024.
MOTIFS
Sur les termes du bail et le principe du renouvellement
Les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2022, aux clauses et conditions du bail expiré, à l’exception du loyer de renouvellement.
Sur le déplafonnement du loyer et le montant de la valeur locative
L’article 145-34 prévoit de retenir le déplafonnement du loyer et le principe de fixation de celui-ci à la valeur locative lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.
En l’espèce, le bail échu s’est prolongé tacitement à compter du 15 décembre 2017, de sorte qu’il a duré plus de douze ans. Cette observation est admise sans contestation par les deux parties.
Dès lors, s’appliquent le déplafonnement du loyer et sa fixation à la valeur locative.
En vertu L.145-33 du code de commerce, « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après 1° les caractéristiques du local considéré 2° la destination des lieux 3° les obligations respectives des parties 4° les facteurs locaux de commercialité 5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments ».
La méthode d’appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés aux dispositions des articles R145-3 à R145-8 du code de commerce.
L’article R145-30 du même code dispose que « si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l'expert à la recherche de l'incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte ».
En l’espèce, la société SCI Latapie se prévaut à titre principal d’une valeur locative de 49.900 euros pour une surface pondérée de 71,182 m2P sur la base de calculs personnels et non contradictoires. La société SELARL Pharmacie [S] conteste le bien-fondé de cette appréciation, invoquant un rapport, non contradictoire, établi à sa demande par l’expert judiciaire de la Cour de Paris M. [J] [Z] le 29 juin 2022 et concluant à une valeur locative d’un montant de 28.400 euros.
Par conséquent, compte tenu des divergences persistantes entre les parties sur la valeur locative du bien loué, la juridiction n’est pas en mesure de statuer en l’état du dossier et il convient d’ordonner une expertise dont la teneur est précisée au dispositif et de désigner à cette fin M. [D] en qualité d’expert judiciaire, qui apportera toutes informations utiles pour permettre au juge des loyers commerciaux de fixer la valeur locative des locaux au 1er juillet 2022 et ce, aux frais avancés de la SCI Latapie MN, demanderesse à la mesure d’expertise et qui a le plus intérêt à ce que celle-ci prospère.
Pendant le déroulement de la mesure d’instruction, le loyer provisionnel annuel sera fixé au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges.
Le surplus des demandes sera réservé et l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire qui est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement mixte contradictoire, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,
Dit que le bail commercial conclu entre la SCI Latapie MN et la SELARL Pharmacie est renouvelé pour une période de neuf années entières et consécutives à compter du 1er juillet 2022, aux mêmes clauses et conditions, à l’exception du loyer ;
Dit y avoir lieu de fixer le loyer de renouvellement en fonction de la valeur locative réelle du local commercial considéré, à laquelle le loyer de base doit correspondre, ainsi qu’il résulte de l’article L145-34 du code de commerce, le bail expiré ayant duré plus de douze ans ;
Ordonne en conséquence une expertise sur la valeur locative du local commercial loué ;
Commet pour y procéder :
M. [L] [D]
[Adresse 8]
[Localité 7]
Tél : [XXXXXXXX01]
Fax : [XXXXXXXX02]
Port. : [XXXXXXXX03]
Email : [Courriel 10]
avec pour mission de :
- visiter les locaux litigieux situés [Adresse 5] à [Localité 11] et de les décrire,
- entendre les parties en leurs dires et explications,
- procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties,
- déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard, du point de vue des pondérations à effectuer, étant entendu qu’en cas de besoin, l’expert pourra faire appel à l’assistance d’un sapiteur géomètre de son choix ;
- rechercher la valeur locative à la date du 1er juillet 2022 des lieux loués situés [Adresse 5] à [Localité 11] au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L 145-33 et R 145-3 à R 145-8 du code de commerce,
- rechercher les références utiles de comparaison ;
Du tout, dresser rapport ;
Dit qu'en cas d’empêchement, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête ;
Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 31 janvier 2025,
Fixe à la somme de 3000 (trois mille) euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par la SCI Latapie MN à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Paris 17ème, Parvis du tribunal, atrium sud, 1er étage à droite) au plus tard le 15 mai 2024 avec une copie de la présente décision,
Dit que l’affaire sera rappelée à l'audience du 11 juin 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation,
Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet,
Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,
Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ;
Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
Réserve les dépens ;
Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;
Fait et jugé à Paris le 14 Mars 2024
La Greffière La Présidente
M. PLURIEL S. GUILLARME
