Cour d'appel, 12 septembre 2024. 23/01777

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-7 ARRÊT AU FOND DU 12 SEPTEMBRE 2024 N° 2024/ 329 Rôle N° RG 23/01777 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BKXDQ [Z] [O] C/ [G] [W] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Thomas D'JOURNO Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de MARSEILLE en date du 09 Janvier 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/03282. APPELANT Monsieur [Z] [O] né le 27 Août 1977 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1] représenté par Me Thomas D'JOURNO, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Philippe KLEIN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIMÉ Monsieur [G] [W] né le 14 Août 1981 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2] Assigné en PVRI 28/03/2023 défaillant *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Juin 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre Madame Carole MENDOZA, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Septembre 2024. ARRÊT Défaut, Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Septembre 2024. Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE Suivant jugement en date du 29 octobre 2020, Monsieur [O] a été déclaré adjudicataire d'un appartement et d'une cave situés dans un ensemble immobilier à [Localité 3], appartenant aux époux [H]. Suivant acte d'huissier de justice en date du 2 août 2021, Monsieur [O] a fait délivrer à Monsieur [W] une sommation d'avoir à quitter les lieux, laquelle demeurait sans effet. Le 11 octobre 2021, Monsieur [O] déposait une requête auprès du président du tribunal judiciaire de Marseille pour que l'huissier de justice soit autorisé à accéder au logement occupé par Monsieur [W] afin de procéder à une recherche de fuite ainsi qu'à toute contestation utile, Monsieur [O] ayant été alerté par l'occupant du logement situé à l'étage inférieur que des infiltrations provenaient de son appartement. Le 13 octobre 2021, le président du tribunal judiciaire de Marseille rendait une ordonnance en ce sens. Le 3 novembre 2021, un procès-verbal de constat était dressé par l'huissier de justice ne permettant pas d'établir l'origine des désordres. Le 17 décembre 2021 Monsieur [O] faisait délivrer à nouveau à Monsieur [W] une mise en demeure le sommant de libérer les lieux sous quinzaine, en vain. Suivant exploit d'huissier en date du 4 mars 2022, Monsieur [O] assignait Monsieur [W] devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir : *déclarer inopposable à son encontre le bail consenti par les époux [H] à Monsieur [W] et ordonner son expulsion avec la fixation d'une indemnité mensuelle d'occupation de 850 €. *condamner Monsieur [W] au paiement de la somme de 12.'750 € au titre de l'arriéré locatif selon décompte arrêté au 31 janvier 2022. L'affaire était évoquée à l'audience du 31 octobre 2022. Monsieur [O] demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d'instance. Monsieur [W] n'était ni présent, ni représenté. Suivant jugement réputé contradictoire en date du 9 janvier 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciare de Marseille a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire: * débouté Monsieur [O] de sa demande relative à l'inopposabilité du bail souscrit par Monsieur [W] le 1er septembre 2019. * débouté Monsieur [O] de sa demande de prononcer de la résiliation de ce bail. * débouté Monsieur [O] de sa demande de paiement d'indemnités d'occupation formulée à l'encontre de Monsieur [W] . *condamné Monsieur [O] aux dépens. *débouté Monsieur [O] de sa demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Suivant déclaration en date du 30 janvier 2023, Monsieur [O] interjetait appel de ladite décision en ce qu'elle a dit : - déboute Monsieur [O] de sa demande relative à l'inopposabilité du bail souscrit par Monsieur [W] le 1er septembre 2019. - déboute Monsieur [O] de sa demande de prononcer de la résiliation de ce bail. - déboute Monsieur [O] de sa demande de paiement d'indemnités d'occupation formulée à l'encontre de Monsieur [W]. - condamne Monsieur [O] aux dépens. - déboute Monsieur [O] de sa demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 25 octobre 2022 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, Monsieur [O] demande à la cour de : *infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille le 9 janvier 2023 en ce qu'il a débouté Monsieur [O] de l'ensemble de ses demandes. Statuant à nouveau. *déclarer inopposable à son encontre le bail consenti par les époux [H], précédents propriétaires à Monsieur [W], * ordonner l'expulsion de Monsieur [W] et celle de tous occupants de son chef, sans délai et avec le concours de la force publique si besoin est, *condamner Monsieur [W] au paiement de la somme de 23.800 € à titre d'indemnité d'occupation arrêtée à la date du 1er mars 2023 et de la somme mensuelle de 850 euros jusqu'a la libération effective des lieux, A titre subsidiaire. *prononcer la résiliation dudit bail consenti à Monsieur [W] le 1er septembre 2019, * ordonner l'expulsion de Monsieur [W] et celle de tous occupants de son chef, sans délai et avec le concours de la force publique si besoin est, *condamner Monsieur [W] au paiement de la somme de 12.750 € à titre d'indemnité d'occupation arrêtée à la date du 31 janvier 2022 et de la somme mensuelle de 850 euros jusqu'a la libération effective des lieux, En toute hypothèse, * condamner Monsieur [W] à payer à Monsieur [O] la somme de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. *condamner Monsieur [W] aux entiers dépens. À l'appui de ses demandes, Monsieur [O] fait valoir que dans le cadre de la procédure de saisie immobilière, l' huissier de justice Maître [T] s'est rendu sur place afin d'établir le procès-verbal de description du bien poursuivi le 7 août 2019 lequel bien était alors occupé par Monsieur [H], débiteur saisi. Le 19 octobre 2020, l' huissier se rendait à nouveau sur place afin d'assurer la visite des biens saisis préalablement à l'audience d'adjudication et rencontrait Monsieur [W] qui se déclarait être le nouvel occupant des lieux et titulaire d'un bail en date du 1er septembre 2019. Monsieur [O] fait valoir qu'en application de l'article L 321-4 du code des procédures civiles d'exécution, les baux consentis par le débiteur, après l'acte de saisie, sont quelque soit leur durée inopposable au créancier poursuivant comme à l'acquéreur. Il ajoute que si par extraordinaire, l'inopposabilité du bail n'était pas constatée , il y a lieu de prononcer la résiliation de ce dernier Monsieur [W] ne s'étant acquitté d'aucun loyer en dépit des deux mises en demeures qui lui ont été délivrées, ce dernier ayant indubitablement manqué à ses obligations contractuelles. ****** Monsieur [O] a signifié à Monsieur [W] la déclaration d'appel et les conclusions suivant exploit d'huissier en date du 28 mars 2023. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 22 mai 2024. L'affaire a été appelée à l'audience du 5 juin 2024 et mise en délibéré au 12 septembre 2024. Monsieur [W] n'a pas constitué avocat. ****** 1°) Sur la demande d'expulsion de Monsieur [W] Attendu qu'il résulte de l'article L.322-13 du code des procédures civiles d'exécution que 'le jugement d'adjudication constitue un titre d'expulsion à l'encontre du saisi' Que l'article L321-4 dudit code énonce que 'les baux consentis par le débiteur après l'acte de saisie sont, quelle que soit leur durée, inopposables au créancier poursuivant comme à l'acquéreur. La preuve de l'antériorité du bail peut être faite par tout moyen.' Attendu que Monsieur [O] soutient que le bail dont se prévault Monsieur [W] a été conclu le 1er septembre 2019. Qu'il convient d'observer que le bail dont il est fait état, est complètement illisible puisque la cour est dans l'incapacité d'identifier le ou les bailleurs et par conséquent d'apprécier les conditions de sa résiliation. Que par contre s'il résulte du jugement d'adjudication du 29 octobre 2020 que l' huissier de justice Maître [B] a fait lecture de l'additif modifiant la superficie du lot n°14, l' appartement mesurant désormais 60,12 m² et informant d'un nouveau locataire, force esr de constater qu'aucun élément dans le jugement n'est mentionné concernant l'identité du locataire, du bailleur , de la date dudit bail ou encore s'il s'agit d'une location meublée ou non meublée. Que s'il a été indiqué aux dires au cahier des conditions de vente établi le 22 octobre 2020 que le bien saisi est à présent occupé par Monsieur [W] , titulaire d'un bail en date du 1er septembre 2019 et donc postérieur à la signification du commandement de payer valant saisi immobilière et que ledit bail a été annexé au cahier des conditions de vente , l'adjudicataire devant en faire son affaire personnelle, il convient de relever que le cahier des conditions de vente avec le contrat de bail annexé n'est pas produit aux débats. Que contrairement à ce que Monsieur [O] affirme dans ses conclusions, Monsieur [W] n'a jamais déclaré à l'huissier , lors de l'établissement du procès-verbal de visite, que ce bail avait été conclu avec les époux [H] , précédents propriétaires saisis. Qu'il convient par conséquent de débouter Monsieur [O] de sa demande d'expulsion ainsi que celle tendant à voir condamner Monsieur [W] au paiement d'indemnités d'occupation, la cour ne pouvant statuer sur l'opposabilité d'un bail illisible, la qualité d'occupant sans droit ni titre de ce dernier n'étant par ailleurs pas établie. Qu'il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point. Qu'il ne saurait être fait droit à la demande subsidiaire de l'appelant tendant à voir prononcer la résiliation dudit bail consenti à Monsieur [W] le 1er septembre 2019, pour les mêmes raisons, la cour ne pouvant statuer sur l'opposabilité un bail illisible. 2°) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.' Qu'il convient de confirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner Monsieur [O] aux dépens de première instance et en cause d'appel. Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties. Qu'il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point et de débouter Monsieur [O] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel. PAR CES MOTIFS Statuant par arrêt rendu par défaut, en dernier ressort et par mise à disposition au greffe CONFIRME le jugement réputé contradictoire en date du 9 janvier 2023 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille en toutes ses dispositions, STATUANT A NOUVEAU, DÉBOUTE Monsieur [O] de sa demande subsidiaire tendant à voir prononcer la résiliation dudit bail consenti à Monsieur [W] le 1er septembre 2019, Y AJOUTANT, DÉBOUTE Monsieur [O] sa demande sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel, CONDAMNE Monsieur [O] aux dépens de première instance et en cause d'appel. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,